（中國(guó)政法大學(xué)，北京，100088）

一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記之問(wèn)題緣起

預(yù)告登記發(fā)軔于普魯士法上之“異議登記”制度，但彼時(shí)的異議登記與當(dāng)下的預(yù)告登記，二者并非全然相同，兩者典型區(qū)別顯現(xiàn)于效用定位上，異議登記的效用目標(biāo)是保全物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而預(yù)告登記的效用目標(biāo)則是保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)[1]。又鑒于任何一項(xiàng)法律制度，效力皆為其首要因素，預(yù)告登記制度不外如是。我國(guó)對(duì)預(yù)告登記的規(guī)定較為簡(jiǎn)略概要，尤其是在效力規(guī)定上，僅是賦予其登記上的保全效力，其他效力未予明確。

欲探求不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記效力的模式選擇與路徑重塑，以下問(wèn)題不可回避：其一，預(yù)告登記制度發(fā)軔于德國(guó)，其后為日本、瑞士等多國(guó)所繼受，其法理基礎(chǔ)、現(xiàn)實(shí)關(guān)照顯現(xiàn)于何處？其二，從當(dāng)下法律規(guī)定角度而言，我國(guó)《民法典》第221條關(guān)于預(yù)告登記保全權(quán)利的規(guī)定是否已完備周延？其三，有鑒于預(yù)告登記制度在效力方面的規(guī)定尚不夠完善，立足于比較法視野，嘗試鏡鑒德國(guó)、日本乃至我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)相關(guān)之規(guī)定是否可行？其四，在預(yù)告登記效力消滅方面，我國(guó)《民法典》第211條第2款中關(guān)于三個(gè)月除斥期間的規(guī)定是否穩(wěn)妥？凡此四者若得解決，則不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的模式選擇與路徑重塑便有望實(shí)現(xiàn)。

二、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記之制度定位

預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)之本質(zhì)系債權(quán)與物權(quán)雙重屬性的綜合，是債權(quán)物權(quán)化的典型體現(xiàn)。該制度由一國(guó)發(fā)軔而后為多國(guó)承繼，歷經(jīng)年而不息，其背后的法理基礎(chǔ)與現(xiàn)實(shí)價(jià)值由此可見(jiàn)一斑。

（一）不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記之意蘊(yùn)要義

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的核心意蘊(yùn)是保全一項(xiàng)關(guān)于設(shè)立、變更與消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，即經(jīng)由限制不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的處分權(quán)，從而保障不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)人實(shí)現(xiàn)其預(yù)期目的。該制度發(fā)軔于中世紀(jì)的德國(guó)，彼時(shí)謂之預(yù)登記（Vormerkung），而后奧地利民法典率先承繼采納，再之后，日本、瑞士與我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)漸次繼受該制度[2]。對(duì)于具體稱(chēng)謂，各國(guó)、各地區(qū)間之表述存有差異，日本稱(chēng)其為“假登記”，而我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)謂之“預(yù)告登記”[3]。

我國(guó)預(yù)告登記制度體現(xiàn)于《民法典》第221條，第1款是對(duì)預(yù)告登記適用范圍及效力產(chǎn)生的規(guī)范；第2款規(guī)定是對(duì)效力消滅的規(guī)范①《民法典》第221 條第1 款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力?！钡? 款規(guī)定：“預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效?！?。由于其被視為一種關(guān)于私人自治的債權(quán)擔(dān)保手段，預(yù)告登記經(jīng)由保障以物權(quán)變動(dòng)為核心的請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，從而賦予登記權(quán)利人以對(duì)抗他人、類(lèi)似物權(quán)的權(quán)利，但需強(qiáng)調(diào)的是，預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利系債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而非物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，此之為預(yù)告登記的債權(quán)性[4]。

預(yù)告登記制度交纏有物權(quán)、債權(quán)雙重屬性，由此而賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)上的排他效力，從而裨助平衡不動(dòng)產(chǎn)交易中各方利益訴求。由是，究預(yù)告登記制度之本質(zhì)，實(shí)為在物權(quán)與債權(quán)兩領(lǐng)域間進(jìn)行相互關(guān)照的嘗試，系物權(quán)債權(quán)化的典型表現(xiàn)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度之法理基礎(chǔ)與現(xiàn)實(shí)關(guān)照

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，由肇始產(chǎn)生至沿革波傳，經(jīng)年長(zhǎng)燈不熄，薪火相傳，其深厚的法理基礎(chǔ)與強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)觀照，蹤跡可據(jù)。

1.法理基礎(chǔ)：公示行為與物權(quán)變動(dòng)之間存有時(shí)間差

預(yù)告登記得以設(shè)立的原因行為是當(dāng)事人之間存有設(shè)立預(yù)告登記的合意，而預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)作為一項(xiàng)以將來(lái)物權(quán)變動(dòng)為目的、物權(quán)化的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，于實(shí)體方面而言，需當(dāng)事人之間存有合意；于程序方面而言，需有“公示”程序。依物權(quán)形式主義理論，預(yù)告登記協(xié)議是獨(dú)立于預(yù)告登記設(shè)立外的債權(quán)債務(wù)關(guān)系；依意思主義理論，凡預(yù)告登記合同生效，預(yù)告登記即為設(shè)立，不需另行登記或交付；依債權(quán)形式主義理論，預(yù)告登記合同是預(yù)告登記得以設(shè)立的原因，簡(jiǎn)言之，預(yù)告登記能否設(shè)立成功與不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記協(xié)議唇齒相依。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采債權(quán)形式主義變動(dòng)模式，即預(yù)告登記所設(shè)立的合同是預(yù)告登記設(shè)立的原因行為。

分離原則（Trennungsprinzip），是指物權(quán)公示行為與物權(quán)變動(dòng)之間存在時(shí)間差，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)時(shí)，分離原則的體現(xiàn)尤為顯著。又由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更與消滅皆采登記生效主義立法模式，故而當(dāng)在同一不動(dòng)產(chǎn)上存有數(shù)種同一性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)最終獲得者并非必然歸屬于成立在先的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議權(quán)利人。此番境況下，不動(dòng)產(chǎn)協(xié)議權(quán)利人的權(quán)益便有難以實(shí)現(xiàn)之虞，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的期待利益落空的惡果或?qū)⒊霈F(xiàn)。有鑒于此，預(yù)告登記制度應(yīng)運(yùn)而生，以求更好地保障不動(dòng)產(chǎn)協(xié)議權(quán)利人所享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利請(qǐng)求權(quán)。

2.現(xiàn)實(shí)觀照：對(duì)強(qiáng)化交易安全與提升交易效率的裨助

所有權(quán)人的權(quán)利固然受法律保護(hù)，但是譬如房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)值存有不可代替性，因此對(duì)合同相對(duì)人而言，當(dāng)將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)意義重大時(shí)，其期待利益應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻拇_認(rèn)與保護(hù)。換言之，預(yù)告登記的核心意義在于，對(duì)于未來(lái)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，權(quán)利人對(duì)其持有合理期待，且此期待會(huì)對(duì)權(quán)利人產(chǎn)生一定的價(jià)值意義，則法律對(duì)此持認(rèn)可態(tài)度并賦予法律上的保障[5]。

交易安全理論是當(dāng)代物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)性理論，尤其是現(xiàn)代社會(huì)交易形式紛繁雜亂，交易關(guān)系多元糾纏，交易范圍日益擴(kuò)大，此番境況，皆吁求法律對(duì)交易安全施以更深層次的保護(hù)[6]。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記生效制度與物權(quán)公示制度導(dǎo)致物權(quán)在實(shí)現(xiàn)上存有時(shí)間差，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度也因此具有存在的現(xiàn)實(shí)必要性，因此，有必要排除所有權(quán)人對(duì)中間處分行為的妨害，以確保預(yù)告登記所保護(hù)的以物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而有效保障登記權(quán)利人的合法權(quán)益。

預(yù)告登記在裨助提升交易效率上的價(jià)值亦不容忽視，該制度通過(guò)承認(rèn)在預(yù)告登記完畢條件下不動(dòng)產(chǎn)再處分行為的效力，使預(yù)告登記之涂銷(xiāo)、消滅得以踐行。由于在預(yù)告登記完畢情形下，不動(dòng)產(chǎn)再處分行為采“相對(duì)無(wú)效”模式，即再處分行為仍能發(fā)生預(yù)期上的法律效力，僅是對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人無(wú)對(duì)抗效力。為求在有限時(shí)間內(nèi)掌握、發(fā)揮交易機(jī)會(huì)的價(jià)值，預(yù)告登記賦予本登記權(quán)利人在預(yù)告登記完畢前提下，亦可處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利，兼之第三人享有對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行查詢(xún)的權(quán)利，基于此番情形，其對(duì)善意第三人權(quán)益的保障亦可得以實(shí)現(xiàn)[7]。

除卻前文論述，基于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度具有保護(hù)交易安全的功效，宏觀而言：一方面，其對(duì)維護(hù)穩(wěn)定、可預(yù)期的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序具有積極效用；另一方面，由于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度是與本登記相對(duì)應(yīng)的制度，其本質(zhì)系我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的有機(jī)組成部分，因此，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的完善進(jìn)步亦對(duì)我國(guó)未來(lái)建立統(tǒng)一、完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系大有裨益[8]。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記效力規(guī)范之檢視

以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為核心意蘊(yùn)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，經(jīng)由預(yù)告登記制度而得以保全，不僅如此，其亦為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)向物權(quán)提供了路徑借鑒[9]。檢視我國(guó)相關(guān)規(guī)定，預(yù)告登記制度的規(guī)范并未足夠周延完備，尚有待改進(jìn)完善之處。

（一）預(yù)告登記效力立法模式之選擇

由《民法典》第221條第1款可知，在預(yù)告登記后，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)再行處分的，關(guān)于此行為的效力，我國(guó)采物權(quán)變動(dòng)絕對(duì)無(wú)效理論，即預(yù)告登記完畢后，登記名義人再行處分此不動(dòng)產(chǎn)，不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，此規(guī)定對(duì)于除卻不必要的糾紛，確立預(yù)告登記擔(dān)保效力方面意義重大。雖然優(yōu)勢(shì)明晰如此，但不足之處亦有存在：預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)，究其本質(zhì)乃債權(quán)，而“絕對(duì)立法”模式顯著偏向于保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利，如此便無(wú)可避免地限制了登記債務(wù)人對(duì)財(cái)產(chǎn)處分行為的權(quán)利，由是可知，“絕對(duì)立法”模式存在著難以均衡債權(quán)人與債務(wù)人兩方利益、難以平衡交易安全與交易效率之虞。

（二）不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記效力之規(guī)定

法律效力系一項(xiàng)法律制度的核心?！睹穹ǖ洹返?21條第1款規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)利保全效力——保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)于將來(lái)得以實(shí)現(xiàn)并發(fā)生預(yù)期債權(quán)變動(dòng)的效力，權(quán)利保全效力是不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的基本效力，對(duì)此明確地強(qiáng)調(diào)更為凸顯出不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的核心內(nèi)涵。

預(yù)告登記制度主要由西方移植而來(lái)，故其在我國(guó)發(fā)展歷程較為短暫，有關(guān)預(yù)告登記效力的規(guī)定亦較為零散，未成體系。在《民法典》公布前，預(yù)告登記制度主要體現(xiàn)在先前《物權(quán)法》第20條與后續(xù)《土地登記辦法》《房屋登記辦法》中的相關(guān)規(guī)定，2015年《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》并未對(duì)該制度在效力方面給予明確規(guī)定，新近通過(guò)的《民法典》第221條的規(guī)定亦是對(duì)先前《物權(quán)法》規(guī)定的延續(xù)。

我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)日益活躍，商品房買(mǎi)賣(mài)等不動(dòng)產(chǎn)交易愈發(fā)頻繁，故而對(duì)預(yù)告登記制度加以完善，尤顯迫切且必要。

（三）預(yù)告登記之失效

《民法典》第221條第2款系關(guān)于預(yù)告登記制度失效的規(guī)定，典型事例便為，出賣(mài)人對(duì)其所需出賣(mài)交付的房屋，若該房屋不屬于合同約定的內(nèi)容，則出賣(mài)人的行為是為嚴(yán)重違約，于此番情況下，買(mǎi)受人享有解除合同的權(quán)利，如若該合同最終歸于解除，則此預(yù)告登記的基礎(chǔ)法律關(guān)系也就不復(fù)存在，預(yù)告登記因此失效。

法律對(duì)預(yù)告登記效力消滅予以規(guī)定，其設(shè)立的緣由是預(yù)告登記對(duì)象具有特殊性與臨時(shí)性。其一，預(yù)告登記對(duì)象具有特殊性，因一般登記的對(duì)象為已經(jīng)完成變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而該制度所登記的對(duì)象乃是以將來(lái)發(fā)生的以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)；其二，預(yù)告登記固然可以保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)，但其不可直接代替正式的物權(quán)變動(dòng)登記，而是以臨時(shí)性的保全效用加以體現(xiàn)，所以待合同約定的條件成立抑或其他物權(quán)變動(dòng)條件成熟后，正式的物權(quán)變動(dòng)登記仍應(yīng)予以及時(shí)申請(qǐng)[10]。

四、比較法視野下不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記效力之探微

關(guān)于預(yù)告登記制度的歷史沿革，其發(fā)軔于普魯士法，而后為《德國(guó)民法典》所周延完善，伴之以物權(quán)公示原則，預(yù)告登記制度得以對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)施以保全。預(yù)告登記制度融合有物權(quán)與債權(quán)的雙重屬性，兼之不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，則于此期間所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)便由預(yù)告登記制度加以規(guī)避，以求保全物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)[11]。由是可知，于保障請(qǐng)求權(quán)人利益方面，預(yù)告登記制度意義重大，而其核心效力規(guī)定完備與否，則直接影響立法意旨的實(shí)現(xiàn)程度。檢視域外關(guān)于預(yù)告登記制度效力的規(guī)定，核心要素共為四項(xiàng)[12]。

（一）權(quán)利保全效力

權(quán)利保全效力，是對(duì)債權(quán)上的請(qǐng)求權(quán)于將來(lái)產(chǎn)生物權(quán)效果的效力予以保全，其為預(yù)告登記制度的首要效力，即面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人違背義務(wù)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)施以其他處分時(shí)，對(duì)由此產(chǎn)生的糾紛，予以規(guī)避。

待不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記辦理完畢后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人再次處分該不動(dòng)產(chǎn)，此行為所產(chǎn)生的效力，大陸法系國(guó)家主要有兩種立法體例：第一，絕對(duì)無(wú)效原則，即非經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)施以處分行為的，全然歸于無(wú)效；第二，相對(duì)無(wú)效原則，即俟預(yù)告登記完畢后，并不全然禁止不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人再次對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)施以處分行為，但該處分行為不得傷害預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益，若為傷害，則此行為歸于無(wú)效[13]。關(guān)于權(quán)利保全效力的規(guī)定，德國(guó)與我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的做法較為相似②《德國(guó)民法典》第883 條第2 款規(guī)定：“在對(duì)土地或權(quán)利為預(yù)告登記后所為的處分，在妨害前項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)的全部或一部的限度無(wú)效?！蔽覈?guó)臺(tái)灣地區(qū)《土地法》第79 條規(guī)定：“前項(xiàng)預(yù)告登記未涂銷(xiāo)前，登記名義人就其土地所為之處分，對(duì)于所登記的請(qǐng)求權(quán)有妨礙者無(wú)效。”，即權(quán)利人在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利施以處分行為時(shí)，皆采取相對(duì)無(wú)效原則[14]。

（二）權(quán)利順位保全效力

預(yù)告登記的效力并非局限于對(duì)請(qǐng)求權(quán)——一種實(shí)體權(quán)利加以保全，而是對(duì)該請(qǐng)求權(quán)順位亦可施以保全，換言之，由于預(yù)告登記的存在，從而賦予了該請(qǐng)求權(quán)排斥后續(xù)登記權(quán)利的功效[15]。權(quán)利順位保全效力為權(quán)利保全效力的必要延伸，即經(jīng)由預(yù)告登記，債權(quán)請(qǐng)求權(quán)得以保全，同時(shí)其之順位亦必然被保全。

德日兩國(guó)皆對(duì)預(yù)告登記的順位保全效力予以明確規(guī)定，即本登記的順位取決于預(yù)告登記的順位，預(yù)告登記順位由預(yù)告登記時(shí)登記簿中的時(shí)間先后所決定，預(yù)告登記的時(shí)間決定了本登記時(shí)的時(shí)間效力，此番順位保全有效地保障了預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利[16]。

（三）破產(chǎn)保護(hù)效力

破產(chǎn)保護(hù)效力，是指在相對(duì)人破產(chǎn)時(shí)，權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的履行期限仍未屆至抑或履行條件尚未成立，于此情形下，權(quán)利人有權(quán)申請(qǐng)將作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)排除于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之列，以保障將來(lái)的請(qǐng)求權(quán)可以發(fā)生預(yù)期的效用。破產(chǎn)保護(hù)效力亦可延伸適用于相對(duì)人死亡的情況，即將目標(biāo)財(cái)產(chǎn)排除于繼承之列，此時(shí)在繼承人以繼承為緣由對(duì)該財(cái)產(chǎn)施以滌除預(yù)告登記行為時(shí)，權(quán)利人可據(jù)此避免遭受無(wú)辜侵害[17]。

在德國(guó)法上，預(yù)告登記保護(hù)的請(qǐng)求權(quán)具有破產(chǎn)保護(hù)的效力③《德國(guó)民法典》第883 條第2 款規(guī)定：“以強(qiáng)制執(zhí)行或者假扣押方式或由破產(chǎn)管理人進(jìn)行處分的，如果此處分可能損害或者妨害請(qǐng)求權(quán)時(shí)，為無(wú)效。”德國(guó)破產(chǎn)法第24條也規(guī)定：“破產(chǎn)人的財(cái)產(chǎn)已進(jìn)行預(yù)告登記的，就算日后預(yù)告登記義務(wù)人破產(chǎn)的，也不能對(duì)抗預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)?！?；而在日本，權(quán)利人于破產(chǎn)前已然完成預(yù)告登記的，其本登記順位由預(yù)告登記時(shí)的順位確定④【日】《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第7 條第1 項(xiàng)與《日本破產(chǎn)法》第53 條規(guī)定：“經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的，破產(chǎn)人在宣告破產(chǎn)后，對(duì)于破產(chǎn)財(cái)團(tuán)的財(cái)產(chǎn)所為的法律行為，不得對(duì)抗預(yù)告登記權(quán)利人?！?。我國(guó)有學(xué)者認(rèn)為，由于預(yù)告登記所擔(dān)保的債權(quán)，其本質(zhì)系一種物權(quán)化的債權(quán)，故而預(yù)告登記權(quán)利人于破產(chǎn)程序中享有權(quán)優(yōu)先受償，從而產(chǎn)生類(lèi)似取回權(quán)的法律效果。但亦有學(xué)者認(rèn)為不可將預(yù)告登記人的此項(xiàng)權(quán)利定性為取回權(quán)，若將其定性為取回權(quán)，則將單方面偏重于所有權(quán)預(yù)告登記的事實(shí)結(jié)果，從而疏漏了預(yù)告登記的物權(quán)非單純局限于所有權(quán)的事項(xiàng)，其事實(shí)上可以包括其他物權(quán)。此外，預(yù)告登記的內(nèi)容系抵押權(quán)，故登記權(quán)利人可要求不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人同意設(shè)立抵押權(quán)，而此時(shí)抵押權(quán)人享有的權(quán)利為別除權(quán)，而非取回權(quán)。作為別除權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)系經(jīng)由金錢(qián)給付而獲得清償，預(yù)告登記擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)僅是原給付請(qǐng)求權(quán)，系經(jīng)由履行特定物權(quán)變動(dòng)為給付內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)。由是可知，單憑金錢(qián)給付不足以保障預(yù)告登記核心目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，亦實(shí)難有效對(duì)請(qǐng)求權(quán)人的權(quán)益施以保障。

預(yù)告登記擔(dān)保的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，系旨在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，其尚不能直接支配于將來(lái)方可實(shí)現(xiàn)的物權(quán)，有鑒于此，異于依托實(shí)體法權(quán)利的別除權(quán)及取回權(quán)，基于立法目的，預(yù)告登記所擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)不可降格以視為普通破產(chǎn)債權(quán)，這便吁求對(duì)預(yù)告登記所擔(dān)保的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的履行應(yīng)得到法律上的必要保證，從而確保發(fā)生于將來(lái)的物權(quán)變動(dòng)在破產(chǎn)程序中亦可得到實(shí)現(xiàn)。因此，不必將破產(chǎn)程序啟動(dòng)時(shí)的預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)定性為取回權(quán)或別除權(quán)，其是一種特殊的、能排斥他人權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)。

（四）預(yù)警效力

預(yù)警登記，其核心意蘊(yùn)是指第三人應(yīng)當(dāng)經(jīng)由預(yù)告登記而預(yù)測(cè)到預(yù)告登記權(quán)利人于將來(lái)為本登記的現(xiàn)實(shí)可能性，并在此基礎(chǔ)上避免實(shí)施可能妨害到預(yù)告登記所保全的權(quán)利抑或權(quán)利順位的相關(guān)行為，此外，第三人無(wú)權(quán)以對(duì)預(yù)告登記不知情為依據(jù)而施以善意抗辯。易言之，預(yù)告登記乃系對(duì)社會(huì)一般人的“警告”，即任何第三人皆無(wú)權(quán)忽略預(yù)告登記而實(shí)施妨害行為。

預(yù)警效力、保全權(quán)利效力與保全順位效力，三者一脈相承，且恰是由于預(yù)告登記內(nèi)在包含后兩者之功效，方才使得預(yù)告登記在本登記之前便對(duì)第三人有預(yù)告價(jià)值。而第三人亦無(wú)權(quán)忽略預(yù)告登記的存在，不僅如此，第三人應(yīng)當(dāng)經(jīng)由預(yù)告登記而預(yù)測(cè)到預(yù)告登記權(quán)利人于將來(lái)為本登記的現(xiàn)實(shí)可能性，并基于此而不為可能妨害預(yù)告登記所保全之權(quán)利（抑或權(quán)利順位）的行為，第三人亦不可以此為善意抗辯，對(duì)此效力的歸納，有日本學(xué)者將其總結(jié)為“警告的效力”。

五、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記效力之模式選擇與路徑重塑

我國(guó)目前的民法體系，主要借鑒德國(guó)法，此外，還有一些立法經(jīng)驗(yàn)來(lái)自日本以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記效力完善的內(nèi)容，我們亦可由此而予以相關(guān)探尋。

（一）模式選擇：宜采用相對(duì)無(wú)效原則

正如前文所述，在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記辦理完結(jié)后，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人再次處分該不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的效力，大陸法系國(guó)家有兩種立法體例：其一系絕對(duì)無(wú)效原則，即未獲預(yù)告登記權(quán)利人的同意，徑直對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)施以處分，則此行為歸于無(wú)效。其二系相對(duì)無(wú)效原則，即預(yù)告登記完畢后，并不斷然限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人再次處分該不動(dòng)產(chǎn)，惟此處分行為若為侵害到預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益時(shí)，此處分行為方歸于無(wú)效[18]。在我國(guó)，若未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意而處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，由此亦可知我國(guó)系采絕對(duì)無(wú)效的立法體例。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在涉及預(yù)告登記完結(jié)后的處分行為效力問(wèn)題上，采相對(duì)無(wú)效模式，即在預(yù)告登記完畢之后，義務(wù)人依然享有處分該財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，但若義務(wù)人的處分行為會(huì)對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益造成損害的，則此時(shí)義務(wù)人處分行為的效力歸于無(wú)效[19]。預(yù)告登記所規(guī)避的行為乃系預(yù)告登記義務(wù)人的再處分行為，之所以為此規(guī)定，其根源在于處分行為的特性，即隨處分行為行使與生效，處分人隨之喪失相應(yīng)的處分權(quán)，從而無(wú)法再進(jìn)行相同內(nèi)容的處分行為。

相比之下，絕對(duì)無(wú)效原則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的保護(hù)則更為有力，但其是建立在全面限制不動(dòng)產(chǎn)所有人處分行為基礎(chǔ)上的。對(duì)此，我國(guó)可借鑒德國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法規(guī)定，采取相對(duì)無(wú)效原則，究其原因，乃是不動(dòng)產(chǎn)登記請(qǐng)求權(quán)本質(zhì)上系債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有的并非完全的支配權(quán)，而是一種絕對(duì)的請(qǐng)求權(quán)，相對(duì)應(yīng)地，不動(dòng)產(chǎn)所有人的處分權(quán)利只是受到相應(yīng)的限制但并未完全喪失。采取相對(duì)無(wú)效原則，即允許在預(yù)告登記后的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定如抵押權(quán)等他物權(quán)，他物權(quán)對(duì)除預(yù)告登記權(quán)利人以外的第三人有效，如此不但可以保全預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)，還可以兼顧不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人與不動(dòng)產(chǎn)所有人的權(quán)益，實(shí)現(xiàn)物盡其用。

（二）路徑重塑：不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記效力之完善

《民法典》第221條規(guī)定僅規(guī)范了預(yù)告登記權(quán)利保全效力，而對(duì)預(yù)告登記的順位保全、破產(chǎn)保護(hù)、預(yù)警效力并未涉及。但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)活躍度不斷提升，金融資本市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，諸如商品房買(mǎi)賣(mài)等不動(dòng)產(chǎn)交易量迅猛增長(zhǎng)，不動(dòng)產(chǎn)糾紛亦日益增多，現(xiàn)行規(guī)定逐漸難以有效回應(yīng)、觀照日益復(fù)雜的糾紛。預(yù)告登記的核心是對(duì)一項(xiàng)債權(quán)施以保全，故而理應(yīng)在實(shí)體法上對(duì)其效力加以明晰規(guī)定，如此不僅可以強(qiáng)化對(duì)權(quán)利人權(quán)益的保障，亦有助于促進(jìn)司法的統(tǒng)一性。對(duì)于具體規(guī)范，德國(guó)模式可為參照，即對(duì)預(yù)告登記中的三項(xiàng)效力：權(quán)利保全效力、順位保全效力、破產(chǎn)保護(hù)效力，予以明晰闡述，而對(duì)于預(yù)警效力，其已然是預(yù)告登記制度的本質(zhì)內(nèi)涵要義，無(wú)需額外予以規(guī)定。

1.保全順位效力——本登記的序位取決于預(yù)告登記的序位

對(duì)于保全本登記順位的事項(xiàng)，預(yù)告登記已給予明確的法律保障，即對(duì)于已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)，其擁有排斥后續(xù)登記權(quán)利的性質(zhì)。保全順位效力有助于權(quán)利人確定在同一不動(dòng)產(chǎn)上多個(gè)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序，以防止將來(lái)發(fā)生同一不動(dòng)產(chǎn)上多個(gè)物權(quán)競(jìng)合的情況。我國(guó)對(duì)于物權(quán)變動(dòng)時(shí)間采取的是以本登記為準(zhǔn)的原則，預(yù)告登記不具備順位效力。而我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)雖未明確規(guī)定預(yù)告登記的順位效力，但各方皆認(rèn)為應(yīng)作出積極解釋?zhuān)蛟谟诶碚搶W(xué)者與實(shí)踐判例皆對(duì)順位保全效力采取肯定態(tài)度。于司法實(shí)踐中，某些地方性法規(guī)業(yè)已昭彰承認(rèn)預(yù)告登記的順位效力。由是可知，我們有必要進(jìn)一步明確預(yù)告登記制度的保全順位效力，而具體內(nèi)容則德國(guó)法的相關(guān)規(guī)定可為借鑒，即若相關(guān)權(quán)利已然被預(yù)告登記完畢，之后再被登記時(shí)，則其順位溯及至預(yù)告登記作成時(shí)[20]。

具體順位的建立僅依據(jù)權(quán)利人納入登記的時(shí)間順序，并以登記的時(shí)間順序表示，而不必有其他特別表示。優(yōu)先順位權(quán)利絕對(duì)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)，其系物權(quán)絕對(duì)性、排他性的內(nèi)在體現(xiàn)[21]。預(yù)告登記雖不同于本登記，但鑒于債權(quán)的物權(quán)化，故其登記具有公示效力，亦應(yīng)遵循順位原則。

2.破產(chǎn)保護(hù)功能——抵御破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

破產(chǎn)保護(hù)效力是在相對(duì)人身陷破產(chǎn)之時(shí)，使其所擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)可在法律上得到無(wú)阻礙的履行。由于破產(chǎn)保護(hù)效力的核心要義未能顯現(xiàn)于《企業(yè)破產(chǎn)法》中，故而使得在破產(chǎn)程序啟動(dòng)時(shí)，面對(duì)破產(chǎn)程序所裹挾的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)告登記力有不逮。

預(yù)告登記作為債權(quán)物權(quán)化的一種類(lèi)型，從立法目的來(lái)看，若不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記不能對(duì)抗企業(yè)破產(chǎn)，將致使預(yù)告登記實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的目的落空。包括我國(guó)在內(nèi)的世界各國(guó)、各地區(qū)，之所以引入不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，意在保障債權(quán)請(qǐng)求權(quán)于將來(lái)順利實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)，立法初衷乃是為了保護(hù)買(mǎi)受人的權(quán)利，保護(hù)交易安全，所以鑒于此法律漏洞，目的性限縮解釋彌補(bǔ)法或可為佳策，即將管理人的自由選擇權(quán)予以排除，從而賦予預(yù)告登記相對(duì)人以要求繼續(xù)履行的權(quán)利，依預(yù)告登記所擔(dān)保的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，預(yù)告登記的效力在此基礎(chǔ)上得以發(fā)揮，而預(yù)告登記的意欲主旨系在面對(duì)法律上所存在的處分障礙，乃至身處破產(chǎn)程序中時(shí)，對(duì)將來(lái)可以實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，依然可以主張繼續(xù)履行。此番規(guī)定使得預(yù)告登記制度在面對(duì)破產(chǎn)程序所帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以做到有效的規(guī)避保全[22]。

除此此外，預(yù)告登記中關(guān)于破產(chǎn)保護(hù)效力的規(guī)定，必然會(huì)牽涉到《破產(chǎn)法》，出于部門(mén)法間協(xié)調(diào)性的考慮，《破產(chǎn)法》亦有必要對(duì)申請(qǐng)預(yù)告登記的破產(chǎn)效力保護(hù)之要件和程序進(jìn)行完善，于此不再贅述。

3.預(yù)警效力——不必另行規(guī)定

有學(xué)者認(rèn)為，預(yù)警效力系保全權(quán)利效力與順位效力的應(yīng)有之意，并無(wú)額外規(guī)定的必要，并且《民法典》第221條對(duì)第三人的警示作用已然足夠[23]。筆者亦贊同這一觀點(diǎn)，由于預(yù)告登記系債權(quán)物權(quán)化的體現(xiàn)，具有物權(quán)排他效力，且預(yù)告登記具有公示效力，公示使得社會(huì)大眾可查詢(xún)知悉，因此具有共識(shí)性的特征，故而，該制度本身蘊(yùn)含對(duì)交易第三人的警示效力，顯然并無(wú)必要在《民法典》中再行重復(fù)規(guī)定。

（三）現(xiàn)實(shí)反思——對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記失效時(shí)間規(guī)定的完善

《民法典》對(duì)預(yù)告登記失效時(shí)間予以了明確規(guī)定，有此規(guī)定，蓋因若擴(kuò)展預(yù)告登記至商品房預(yù)售時(shí)，待商品房建成，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商辦理所有權(quán)初始登記并取得“大產(chǎn)權(quán)證”時(shí)，基于我國(guó)相關(guān)法律之規(guī)定，此時(shí)其已不再是商品房預(yù)售，而是現(xiàn)房銷(xiāo)售，面向商品房預(yù)售而辦理的預(yù)告登記，也就失去其存在的意義[24]。

《民法典》第221條第2款的規(guī)定，可能會(huì)導(dǎo)致部分不利于預(yù)告登記權(quán)利人的情形出現(xiàn)，因?yàn)樵陬A(yù)告登記義務(wù)人未履行告知義務(wù)情況下，權(quán)利人無(wú)法得知此等事項(xiàng)，而若在此前提下，就貿(mào)然進(jìn)行除斥期間的累計(jì)計(jì)算，進(jìn)而使預(yù)告登記效力歸于消滅，其將難以有效維護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)益，故而為使得預(yù)告登記的相關(guān)義務(wù)人與權(quán)利人的權(quán)益得到協(xié)調(diào)平衡，連帶促使權(quán)利人盡快行使請(qǐng)求權(quán)，可以借鑒瑞士民法的規(guī)定，即先買(mǎi)權(quán)人的先買(mǎi)權(quán)于接受買(mǎi)賣(mài)通知后一個(gè)月內(nèi)不行使而歸于消滅，或?yàn)楸容^合理[25]。

伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深化發(fā)展，土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)資源已然大量進(jìn)入市場(chǎng)，交易日益頻繁。為保護(hù)交易安全、建立有序的市場(chǎng)秩序，預(yù)告登記制度之完善，已然迫在眉睫?？v覽德日兩國(guó)與我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記效力方面的規(guī)定，可鏡鑒德國(guó)模式，對(duì)預(yù)告登記三大效力——權(quán)利保全效力、順位保全效力、破產(chǎn)保護(hù)效力——予以明確規(guī)定，此外對(duì)于請(qǐng)求權(quán)保全效力中“中間行為”的無(wú)效屬于相對(duì)無(wú)效亦應(yīng)當(dāng)予以明確。經(jīng)由此番探求，希冀我國(guó)關(guān)于預(yù)告登記效力的規(guī)定更為周延完備，立法意蘊(yùn)得以最佳體現(xiàn)，以最終建立統(tǒng)一、完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的最佳佑護(hù)關(guān)照。