夏彤瑋

（天津市河?xùn)|區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心，天津 300000）

隨著社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)為了增加自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，紛紛設(shè)立了相關(guān)的物業(yè)管理公司。良好的物業(yè)管理能夠有效改善居民的生活環(huán)境，增加他們的幸福感。但是房地產(chǎn)物業(yè)管理中仍然存在很多問(wèn)題，無(wú)法滿足業(yè)主的實(shí)際需要。因此物業(yè)管理公司需要加強(qiáng)房地產(chǎn)物業(yè)的有效管理，積極提升物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理與房地產(chǎn)企業(yè)的共同發(fā)展。

一、當(dāng)前物業(yè)管理存在的問(wèn)題

（一）缺乏先進(jìn)的服務(wù)理念

社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步和人們生活水平的提高使得人們對(duì)居住的環(huán)境和服務(wù)提出來(lái)新的要求，然而部分的物業(yè)管理企業(yè)的工作意識(shí)還僅僅停留在“管理”而忽視了“服務(wù)”，所提供的服務(wù)并未能滿足人們的需求，甚至其管理和服務(wù)模式都還維持在原有的水平，忽視業(yè)主需求且未能樹(shù)立服務(wù)意識(shí)。部分企業(yè)僅注重企業(yè)的眼前利益，不考慮未來(lái)發(fā)展，為節(jié)省成本不雇傭新的勞動(dòng)力資源且不對(duì)社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行及時(shí)維修，連基本保潔和安保服務(wù)都難以得到保障，不注意與業(yè)主及時(shí)進(jìn)行溝通，業(yè)主反映的問(wèn)題也不予以重視，拖沓解決使得業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系僵化，業(yè)主也不會(huì)配合物業(yè)管理企業(yè)后續(xù)工作的開(kāi)展，甚至故意拖欠物業(yè)費(fèi)，更不利于之后物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的開(kāi)展，最終影響企業(yè)利潤(rùn)。

（二）對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠深入

物業(yè)管理水平直接房地產(chǎn)的知名度與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。應(yīng)該受到重視但是目前我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)還停留在淺層階段，沒(méi)有深入的認(rèn)識(shí)。認(rèn)識(shí)不深入就導(dǎo)致公司層面不重視，工作人員都沒(méi)有受過(guò)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)物業(yè)管理培訓(xùn)，這就會(huì)影響物業(yè)管理服務(wù)的全過(guò)程。在房地產(chǎn)業(yè)，很多地產(chǎn)公司都沒(méi)有對(duì)物業(yè)管理引起重視，上層領(lǐng)導(dǎo)覺(jué)得這部分的投入是多余的，能影響收益，但是在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)代，任何行業(yè)都要做到精益求精，才能擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能在本行業(yè)有立足之地。萬(wàn)科的物業(yè)一直以高品質(zhì)的溫馨服務(wù)著稱(chēng)，很多用戶(hù)也是在考慮到這種能給自己以家的感覺(jué)的物業(yè)服務(wù)而決定購(gòu)置萬(wàn)科的房產(chǎn)，下雨天物業(yè)服務(wù)人員遞給你的一把傘，天空下著雨心里卻風(fēng)和日麗；端午節(jié)送給業(yè)主的粽子，吃進(jìn)嘴里，甜到心里。還有小區(qū)干凈整潔的環(huán)境，宜人的綠化，細(xì)致入微的服務(wù)，暖心的舉動(dòng)，都是選擇購(gòu)買(mǎi)這里的理由。由此可見(jiàn)，性?xún)r(jià)比高、服務(wù)型的物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)之一。

二、房地產(chǎn)物業(yè)管理優(yōu)化對(duì)策

（一）建立健全物業(yè)管理機(jī)制

房地產(chǎn)物業(yè)管理公司應(yīng)該建立健全物業(yè)管理機(jī)制，嚴(yán)格按照相關(guān)要求進(jìn)行管理，積極提高自身的管理水平。物業(yè)管理公司需要提高管理人員的素質(zhì)，建立健全企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)規(guī)章制度和崗位責(zé)任制，不斷提高員工的服務(wù)意識(shí)和質(zhì)量。通過(guò)有效的機(jī)制創(chuàng)新和管理創(chuàng)新提高企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在物業(yè)管理過(guò)程中，通過(guò)管理機(jī)制的健全來(lái)提高管理水平，降低運(yùn)營(yíng)成本。特別注意的是要注意公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，在施工作業(yè)區(qū)域和綠化消殺現(xiàn)場(chǎng)做好必要的提示和警告，建立相關(guān)的制度來(lái)徹底排除事故隱患[1]。

（二）引進(jìn)和培養(yǎng)高級(jí)物業(yè)管理人才

一方面是對(duì)基礎(chǔ)服務(wù)員工的管理，做好基本的崗位培訓(xùn)工作，增強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí)，對(duì)于業(yè)主合理的需求積極服務(wù)，同時(shí)從中提拔優(yōu)秀管理人才，在某種程度上也能激勵(lì)員工做好本職工作。另一方面首先企業(yè)本身要意識(shí)到高級(jí)物業(yè)管理人才對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性，高薪引進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人才，利用其豐富的管理經(jīng)驗(yàn)分析業(yè)主需求為企業(yè)開(kāi)發(fā)新的服務(wù)模式。同時(shí)定期邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士對(duì)企業(yè)職工進(jìn)行服務(wù)能力培訓(xùn)工作，提高自身的服務(wù)水平。同時(shí)還要組織員工進(jìn)行學(xué)習(xí)，強(qiáng)化員工的服務(wù)意識(shí)，讓他們真正意識(shí)到服務(wù)意識(shí)的重要性，樹(shù)立為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)。

（三）強(qiáng)化管理認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，在業(yè)主的生活中起著重要的作用。因此管理認(rèn)識(shí)要不斷強(qiáng)化，一方面要明確管理人員、服務(wù)人員、技術(shù)操作人員的工作職責(zé)，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)。另一方面也要明確責(zé)任的劃分，制定崗位職責(zé)對(duì)應(yīng)的責(zé)任細(xì)則，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，可以找到負(fù)責(zé)人處理，避免在工作中造成失誤。對(duì)于這種形式其實(shí)也是構(gòu)建一種新的物業(yè)管理模式，采用多種方法進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳，從而能夠充分地讓業(yè)主了解到物業(yè)管理以及服務(wù)的相關(guān)事宜[2]。

（四）加強(qiáng)物業(yè)管理智能化平臺(tái)的建設(shè)

物業(yè)管理智能化平臺(tái)的建設(shè)能夠有效提高物業(yè)的管理效率，強(qiáng)化物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，同時(shí)還能夠有效降低物業(yè)管理成本。物業(yè)管理智能化平臺(tái)能夠增強(qiáng)物業(yè)管理部門(mén)的相關(guān)服務(wù)品質(zhì)，并可以及時(shí)了解業(yè)主的滿意程度，從而使其監(jiān)督管理水平得到不斷提升。小區(qū)智能化信息管理平臺(tái)與政府政務(wù)平臺(tái)的緊密結(jié)合還能夠更好地體現(xiàn)社會(huì)公共服務(wù)的作用，降低業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及政府的矛盾，更好地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（五）拓展定制物業(yè)服務(wù)

目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)主要是針對(duì)整個(gè)社區(qū)、整棟寫(xiě)字樓或是整個(gè)醫(yī)院所提供的整體的物業(yè)服務(wù)。但其實(shí)現(xiàn)在有部分業(yè)主有專(zhuān)屬的個(gè)性化需求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要牢牢把握住用戶(hù)的個(gè)性化需求為其提供定制服務(wù)，做好定制服務(wù)的同時(shí)既加強(qiáng)了與業(yè)主的互動(dòng)與緊密程度，同時(shí)業(yè)主本身還能起到一個(gè)宣傳的作用，為企業(yè)的定制業(yè)務(wù)拓展了更多的客戶(hù)，形成了企業(yè)一個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。在提供定制服務(wù)的同時(shí)還能夠深入了解業(yè)主的需求，不斷根據(jù)業(yè)主的個(gè)性化需求調(diào)整和創(chuàng)新自身的服務(wù)模式[3]。

結(jié)束語(yǔ)

目前我國(guó)的房地產(chǎn)物業(yè)管理在法律法規(guī)建設(shè)方面、專(zhuān)業(yè)化人才方面、認(rèn)識(shí)管理方面不夠健全，為了完善物業(yè)管理服務(wù)，提升用戶(hù)住房體驗(yàn)，應(yīng)健全相關(guān)法律法規(guī)、培養(yǎng)錄用專(zhuān)業(yè)化人才、加強(qiáng)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)，以此完善我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理體系，使物業(yè)管理更科學(xué)化、人性化。