曾 麗 洪詩婷

（貴陽學(xué)院法學(xué)院，貴州 貴陽 550005）

一、鑒定式案例分析法概述

“鑒定式案例分析”來自德國，是德國法學(xué)教育中案例研習(xí)課的主流教學(xué)法。［1］該課程目的在于培養(yǎng)法學(xué)生書寫“案例分析法律意見書”的能力，包括書寫格式、結(jié)構(gòu)以及思維三方面?！拌b定式案例分析”由“鑒定式”與“案例分析”兩部分組成，將“鑒定式”進(jìn)行二層分析。宏觀上，以請求權(quán)基礎(chǔ)理論為核心進(jìn)行體系化分析法，將案例中可能出現(xiàn)的法律事實(shí)、法律關(guān)系逐一列出再與法律規(guī)范相比對以進(jìn)行涵攝，排除不滿足構(gòu)成要件的選項(xiàng)，篩選出核心法律關(guān)系即“靶向關(guān)系”，進(jìn)行最終論證。微觀上，遵循由“涵攝法”演化而成的“設(shè)問，定義，涵攝，結(jié)論”四步驟，將法律規(guī)范分解為單個構(gòu)成要件，逐一與案件事實(shí)相比對，在法律與事實(shí)中來回穿梭觀察，最終形成一個完整的分析體系，層次分明，有理有據(jù)。［2］文章以請求權(quán)基礎(chǔ)案例分析法，對“張某、王某房屋買賣合同糾紛案”進(jìn)行分析，在回答設(shè)問的同時，對本案所涉及的法律問題進(jìn)行相應(yīng)分析，以期達(dá)到理論與實(shí)際結(jié)合之效果。

二、張某、王某房屋買賣合同糾紛案及設(shè)問

2010年12月張某從A公司租用某商業(yè)大樓一樓門面房一間用于經(jīng)銷自行車，租期至2012年底。2012年9月A公司因無法按期償還B銀行的貸款被B銀行訴至法院。在法院執(zhí)行中A公司與B銀行達(dá)成和解，以包括系爭門面房在內(nèi)的屬于A公司的全部房產(chǎn)抵償貸款。A公司與B銀行于2012年12月26日辦理過戶登記但未告知張某。2013年A公司與張某繼續(xù)簽訂為期一年的租賃合同并收取租金。2014年該租賃合同到期后A公司與張某未再續(xù)簽租賃合同，但A公司仍按原合同約定向張某收取租金直至2019年4月。2016年6月王某購買取得兩間門面房所有權(quán)用于經(jīng)營布莊，此兩間門面房與張某經(jīng)銷自行車的門面房相鄰。2018年5月B銀行與王某簽訂買賣合同，將系爭門面房賣于王某并約定系爭房屋若有占有人員則由王某清理。同年11月B銀行與王某辦理過戶登記。2019年4月8日王某以張某侵占房屋為由要求后者搬離并賠償損失。張某此時才得知系爭房屋已經(jīng)兩次易主，當(dāng)即表示拒絕搬離。2019年4月25日張某主張行使優(yōu)先購買權(quán)并要求A公司返還2012年12月26日以后收取的租金。下文以圍繞張某是否可以請求王某繼續(xù)履行合同這一設(shè)問，以鑒定式案例分析方法進(jìn)行分析。

三、鑒定式案例分析法之應(yīng)用

（一）請求權(quán)基礎(chǔ)

《民法典》第七百二十五條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”?！睹穹ǖ洹返谄甙俣鍡l所規(guī)定的法律效果是一種基于租賃物的所有權(quán)發(fā)生實(shí)際變動時依附于物的租賃合同的效力確定，本案中張某為租賃物（即系爭門面）的承租人。承租物在其租賃期間內(nèi)已實(shí)際發(fā)生兩次所有權(quán)轉(zhuǎn)移，均未告知張某且張某也無從得知該轉(zhuǎn)移事實(shí)。根據(jù)《民法典》第七百二十五條之“不影響租賃合同效力”，故本案中張某可有權(quán)基于該條款請求王某繼續(xù)履行合同。

（二）請求權(quán)之證立

1.租賃合同成立。根據(jù)《民法典》第四百九十條規(guī)定：“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自當(dāng)事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受時，該合同成立。法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立，當(dāng)事人未采用書面形式但是一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受時，該合同成立?！睆埬秤?010年12月與當(dāng)時系爭門面的實(shí)際所有權(quán)人A公司簽訂了一份租賃合同，租期至2012年底，2013年張某與A公司簽訂續(xù)租合同，后2014年至2019年4月雙方未繼續(xù)簽訂書面合同，但張某仍然履行支付租金義務(wù)，A公司也仍按原合同收取租金，符合《民法典》第四百九十條第二款之情形。

2.租賃合同的性質(zhì)為不定期租賃合同。根據(jù)《民法典》第七百零七條規(guī)定：“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。”2014年至2019年4月張某與A公司未繼續(xù)簽訂書面合同，根據(jù)條款應(yīng)視為不定期租賃合同。因此，該租賃合同自始成立。

3.租賃合同有效?！睹穹ǖ洹返谖灏倭愣l第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！北景钢挟?dāng)事人間訂立的合同已成立，故該租賃合同自成立時生效。因此，張某與A公司間訂立的有關(guān)系爭門面的租賃合同有效。

4.租賃合同的效力及于王某。根據(jù)《民法典》第七百二十五條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”2012年12月26日A公司與B銀行辦理了過戶登記，系爭門面的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至B銀行，后2018年5月王某與B銀行簽訂買賣合同，并于同年11月辦理過戶登記取得系爭門面的所有權(quán)，據(jù)民法典第七百二十五條，該所有權(quán)之轉(zhuǎn)移并不影響張某對系爭門面的租賃合同效力，故所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后，租賃合同仍然有效。另《最高人民法院公報》2020年第2期中“唐某某、龐某與合肥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付瑕疵責(zé)任擔(dān)保糾紛案件”系該法條于《民法典》典型案例指引，案件適用要點(diǎn)指出“租賃期間房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，除當(dāng)事人有特別約定外，租金自產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更之日歸買受人所有?！睋?jù)此推論，王某作為系爭門面的最終所有權(quán)人，取得所有權(quán)時，同時也取得向承租人收取租金的權(quán)利。由此反證，案中租賃合同的出租人實(shí)質(zhì)上隨所有權(quán)人變動而變動，即2018年11月以后租賃合同的雙方當(dāng)事人實(shí)質(zhì)變更為王某與張某。張某與王某間實(shí)際存在租賃關(guān)系，該租賃合同的效力及于王某。

（三）張某請求權(quán)為未消滅

1.無處分權(quán)行為不影響合同效力。根據(jù)《民法典》第五百九十七條規(guī)定：“因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定?！?010年A公司與張某簽訂租賃合同時擁有系爭門面的所有權(quán)，后因抵償貸款而喪失對該門面的所有權(quán)，屬于嗣后不能而非自始不能。合同效力并不受無權(quán)處分狀態(tài)限制，且根據(jù)條款受讓方有權(quán)解除合同，該解除行為以合同有效為前提，否則應(yīng)表述為“合同無效或可撤銷”而非“有權(quán)解除”?！睹穹ǖ洹返谖灏倬攀邨l適用情形為“所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移”，但所有權(quán)意為對財產(chǎn)享有占有、適用、處分和收益的權(quán)利，租賃關(guān)系所產(chǎn)生的事實(shí)結(jié)果（即取得租金）屬于收益范圍?！睹穹ǖ洹返谖灏倬攀邨l同樣適用于租賃關(guān)系中。A公司對系爭門面無處分權(quán)，不影響本案中該門面租賃合同的效力。

2.抵押權(quán)與租賃權(quán)不沖突。根據(jù)《民法典》第四百零五條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”A公司與B銀行達(dá)成和解后將包括系爭門面房在內(nèi)的某商業(yè)大樓中屬于A公司的全部房產(chǎn)抵償貸款。于2012年12月26日辦理了過戶登記，但雙方均未告知張某。A公司是在執(zhí)行過程中與B銀行達(dá)成和解，協(xié)議將包括系爭門面房在內(nèi)的某商業(yè)大樓中屬于A公司的全部房產(chǎn)抵償貸款，并非在租賃關(guān)系確定前對系爭門面設(shè)有抵押權(quán)。張某對系爭門店之租賃權(quán)不受A公司與B銀行間所設(shè)抵押權(quán)影響。本案中對系爭門面所設(shè)抵押權(quán)與張某對門面之抵押權(quán)并不沖突。

3.所有權(quán)轉(zhuǎn)移不影響租賃合同關(guān)系。根據(jù)《民法典》第七百三十條規(guī)定：“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃；當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方?！蓖跄碁橄禒庨T面最終所有權(quán)人，由于“所有權(quán)轉(zhuǎn)移不破租賃”，系爭門面所附租賃關(guān)系隨所有權(quán)轉(zhuǎn)移至門面所有權(quán)人王某，即王某與張某間存在實(shí)際租賃關(guān)系。本案中租賃合同為不定期租賃合同，又根據(jù)《民法典》第七百三十條規(guī)定，王某有權(quán)隨時解除，但應(yīng)在合理期限之前通知張某。因此，王某依法行使合同解除權(quán)前，該租賃合同持續(xù)有效，租賃關(guān)系并未消滅。

（四）結(jié)論

張某有權(quán)基于《民法典》第七百二十五條請求王某繼續(xù)履行合同，即履行交付系爭門面給承租人張某，并在租賃期限內(nèi)保持該門面符合合同約定用途，直至該租賃合同權(quán)利義務(wù)終止。