趙宇飛

秦皇島市自然資源和規(guī)劃局 河北秦皇島 066000

我國地域遼闊，土地占有面積非常廣闊，南北地質(zhì)差異非常巨大，是我國最基本國情，近年來，我國加大對于土地的開發(fā)和使用。由于集體土地權屬關系、利益關系復雜和理論技術規(guī)范研究滯后等原因，集體土地市場的發(fā)育困境一直未能得到有效解決。其中，集體土地的地價評估計算，是制約集體土地市場發(fā)育的重要因素。

1 基準地價系數(shù)修正法主要內(nèi)容及優(yōu)劣勢

基準地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數(shù)，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級或同一區(qū)域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法?？捎糜谡压蓟鶞实貎r且具有完備的基準地價修正體系的區(qū)域，在涉及國有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時，所采用的基準地價應具有現(xiàn)勢性，待估宗地的估價期日距基準地價的期日一般不超過3年。路線價法是基準地價系數(shù)修正法的特殊形式，適用原則與基準地價系數(shù)修正法類同。當區(qū)域內(nèi)同時存在基準地價和路線價時，里地線以內(nèi)的宗地，應采用路線價法評估。標定地價系數(shù)修正法也是基準地價系數(shù)修正法的一種，它可用于政府已公布標定地價的區(qū)域，且涉及國有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時，所采用的標準宗地與待估宗地應位于相同或類似區(qū)域，并具有可比性，標定地價應具有現(xiàn)實性，待估宗地的估價期日距標定地價的期日一般不超過1年?；鶞实貎r修正系數(shù)的使用是宏觀調(diào)控土地市場、國家征收土地使用稅以及中央?yún)⑴c地方地產(chǎn)收益分配的依據(jù)，是進一步評估宗地地價的基礎，對土地的利用和流動具有引導作用。但同時也存在著基準地價修正因素不合理、評估過程中存在泡沫問題、不同時期基準地價劃分標準不一樣，以及基準地價表現(xiàn)形式過多、難以統(tǒng)一的問題。

2 集體土地價格內(nèi)涵分析

（1）集體建設用地地價內(nèi)涵。集體建設用地價格，是指在正常市場條件下的售讓價格。其中，所有權價格是無限年期的出售價格；使用權或經(jīng)營權價格是有限年期的轉(zhuǎn)（租）讓價格；宅基地價格具有特殊性，同時具備所有權和經(jīng)營權雙重權利特征，相對應的也具有出售和轉(zhuǎn)讓雙重屬性。集體經(jīng)營性建設用地的使用年限目前尚無明確的法律規(guī)定，在價格評估與計算中，可以參照國有建設用地的方式，確定集體經(jīng)營性建設用地的商服用地40年、經(jīng)營性租賃居住用地40年、經(jīng)營性工業(yè)用地50年的使用年限。單宗宅基地在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)可定義為無限年期。

（2）集體農(nóng)用地地價內(nèi)涵。集體農(nóng)用地價格理論上也應是在正常市場條件下的售讓價格。其中所有權價格是無限年期出售價格，包括出售給國家和出售給其他農(nóng)民集體經(jīng)濟組織；經(jīng)營權價格是有限年期出讓價格。承包權價格具有特殊性，同時具備所有權（資格權）和經(jīng)營權雙重權利及相對應的出售和出讓雙重屬性。

3 集體建設用地價格計算

3.1 布設流程

在標準宗地布設中，還要對區(qū)域?qū)ο筮M行確認，完成均質(zhì)區(qū)域的劃分，然后進行標準宗地的選定。在確定區(qū)域宗地使用性質(zhì)后，還應確認是否包含多種用途，如果包含其他用途按照用途增設方式進行標準宗地布設數(shù)量和范圍的確定，如果無多種用途可以直接確定標準宗地數(shù)量和范圍。根據(jù)用途類型，可以進一步將商服用地劃分為獨立商業(yè)體、綜合體等，也可以將住宅用地劃分為普通住宅區(qū)、商業(yè)住宅區(qū)等等。在工業(yè)用地劃分上，可以結(jié)合行業(yè)分類劃分為科研、制造、交通等。公共用地包含教育設施用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等，文娛用地可以劃分為娛樂用地、康體用地等，具體應結(jié)合城市房地產(chǎn)布局和使用類型進行確認。

3.2 技術參數(shù)的確定

不同技術方法各有自身的難點和較難掌握的問題，比如市場比較法中交易的修正、剩余法中相關費用的求取，特別是收益還原法，估價人員必須謹慎選取總收益、總費用、還原利率等相關參數(shù)，爭取最大限度地接近正常市場價格，合理估算土地價格。

3.3 經(jīng)營性集體建設用地使用權出讓價格

無論是用于商服物流業(yè)還是工業(yè)，經(jīng)營性建設用地使用權出讓都可以采用收益還原法、假設開發(fā)法、成本逼近法等，還可以采取國有建設用地比較修正法。比較修正法是市場比較法和成本法的聯(lián)合運用。假設集體建設用地的增值收益率和開發(fā)費與國有土地相同，那么國有建設用地與集體建設用地的成本價格區(qū)別就在于土地補償費。因此可以認為，國有建設用地地價扣除20%的土地補償費及其孳生的利息、利潤、增值收益即為集體建設用地的價格?；趪薪ㄔO用地出讓價格計算集體建設用地出讓價格時，應先將國有建設用地價格修正到集體建設用地地價內(nèi)涵下的價格，再減去土地補償費的差額（20%）及其函算的利息、利潤、增值收益部分。

3.4 同權同價不可能性分析

社會各界對集體建設用地使用權的認可程度與國有建設用地使用權比尚存在差距，除少數(shù)地區(qū)試點前就有很好的集體建設用地交易基礎外，大多數(shù)試點地區(qū)的集體建設用地交易市場尚處于培育期，交易活躍程度受到影響。雖然各試點地區(qū)的文件均規(guī)定集體建設用地使用權人在使用期限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租其土地使用權，但實際情況卻并非實現(xiàn)“同權”。由于我國集體土地與國有土地并存，既然無法實現(xiàn)集體建設用地與國有建設用地同等權利的轉(zhuǎn)讓出租等，那么同區(qū)域內(nèi)國有建設用地與集體建設用地則無法達到同等價格。

4 結(jié)語

受政策法規(guī)的限制，集體建設用地的價格還不具備完全的市場特性，作為生產(chǎn)要素加以激活還有很多工作要做。雖然“同地同權、同權同價”的原則已經(jīng)為集體土地的上市提供了測算途徑，但實際上集體土地和國有土地仍然存在經(jīng)管風險和集約化水平的差異。