李萬(wàn)清

【摘要】在進(jìn)行諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估時(shí)，使用不同的方法來(lái)模擬房地產(chǎn)價(jià)格的形成，但是總會(huì)受到市場(chǎng)、政策、估價(jià)路徑等多種因素的影響，造成評(píng)估結(jié)果的不夠精確。本篇文章重點(diǎn)研究分析在房地產(chǎn)評(píng)估中，幾種比較常見的評(píng)估方法，并重點(diǎn)分析影響評(píng)估的因素，最后詳細(xì)地分析工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的方法運(yùn)用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估；工程造價(jià)；評(píng)估方法

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 11.209

在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，會(huì)受到國(guó)家地產(chǎn)行業(yè)的政策、評(píng)估方法、技術(shù)等多種因素的影響。如果選擇的調(diào)查方式、評(píng)估方法不合理，那么就會(huì)影響到評(píng)估的結(jié)果，從而影響到地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)；如果能完整收集市場(chǎng)造價(jià)信息、合理選用定額標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，使用造價(jià)評(píng)估方法定能大幅提高其評(píng)估的精準(zhǔn)度。

1、房地產(chǎn)評(píng)估常見方法

1.1比較法

這種方法首先要進(jìn)行大量的市場(chǎng)信息收集，也就是要在相似案例之間進(jìn)行直接對(duì)比，這就要求相關(guān)的案例具有可比性，并且搜集到足夠豐富的案例。運(yùn)用各種方法進(jìn)行通知，因房地產(chǎn)評(píng)估師，要特別注意區(qū)分實(shí)物、區(qū)位、權(quán)益、交易等相關(guān)情況的分析和辨別，還要兼顧區(qū)域位置、容積率、使用年限、交易日期等具體的影響因素。要通過(guò)全面考量所有影響因素和指標(biāo)，將這些參照物、技術(shù)參數(shù)進(jìn)行全面的整理和匯總。這種方法的本質(zhì)上就是直接對(duì)比，在市場(chǎng)環(huán)境中評(píng)估相應(yīng)的資產(chǎn)，同時(shí)要兼顧單項(xiàng)資產(chǎn)的特殊情況，既可以有較強(qiáng)的參考價(jià)值，也可以較為真實(shí)、準(zhǔn)確地反映出該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)際的市場(chǎng)交易價(jià)格。

應(yīng)用比較法主要是適用于項(xiàng)目交易量較大，房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定的狀況，在使用該方法時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)商會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，來(lái)正確評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易價(jià)格。例如，外部房產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，這時(shí)地產(chǎn)公司在定價(jià)時(shí)，就會(huì)在原來(lái)的價(jià)格基礎(chǔ)上，再增加一定的金額。如果外部地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)較大，那么在評(píng)估時(shí)，就不能夠使用市場(chǎng)比較法。如果在整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)中泡沫比較高，那么使用比較方法得出來(lái)的評(píng)價(jià)結(jié)果就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的高于房?jī)r(jià)，這種情況就會(huì)使地產(chǎn)行業(yè)泡沫速度進(jìn)一步加快。由此可以看出，比較法適用于交易量比較大的建筑評(píng)估，如辦公樓建筑和住宅建筑。

1.2收益法

收益法主要就是通過(guò)評(píng)估資產(chǎn)收益來(lái)進(jìn)行估值的方法，對(duì)于投資性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，主要就是通過(guò)評(píng)估租金收入進(jìn)行評(píng)估，租金收入與實(shí)際支付費(fèi)用的差額進(jìn)行計(jì)算分析出該房地產(chǎn)的收益期限和凈收益，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步結(jié)合財(cái)務(wù)分析的折現(xiàn)率對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)，這樣就可以將資產(chǎn)全部依據(jù)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。在收益法評(píng)估過(guò)程中，要注重折現(xiàn)率的選擇，既要結(jié)合基準(zhǔn)日的折現(xiàn)率，也要兼顧本地區(qū)的同類資產(chǎn)的平均資產(chǎn)回報(bào)水平進(jìn)行分析。

1.3成本法

成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)公司在評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要對(duì)所有項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)進(jìn)行評(píng)估，包含了扣除房產(chǎn)的折舊費(fèi)用，并科學(xué)地預(yù)估項(xiàng)目?jī)r(jià)格和項(xiàng)目?jī)r(jià)值，這種方法比較簡(jiǎn)單。將房?jī)r(jià)做利潤(rùn)點(diǎn)，測(cè)算公司正常的凈利潤(rùn)稅收和凈成本總額。一般適用于評(píng)估可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。

2、影響房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的主要因素

2.1評(píng)估方法

評(píng)估方法會(huì)影響到項(xiàng)目評(píng)估的結(jié)果，如果評(píng)估人員不按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的特征和外部地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，隨機(jī)地選用不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，就會(huì)使評(píng)估結(jié)果不夠精準(zhǔn)，而且收益評(píng)估方法更適合應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高房地產(chǎn)項(xiàng)目，如辦公型建筑和住宅建筑。如果對(duì)房產(chǎn)本身收益不太關(guān)注，在外界地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，沒有選取合適的成本評(píng)估方法，那么就不需要考慮該市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)影響。大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估都可以選擇市場(chǎng)比較法，可以對(duì)不同項(xiàng)目進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，了解?shí)際項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r，這樣才能夠提高評(píng)估精準(zhǔn)性和科學(xué)性[1]。

2.2材料價(jià)格

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)材料會(huì)受到外界建材市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的影響，而且建材價(jià)格也有時(shí)效性的特征。隨著外界地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，在評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，就會(huì)有忽略建材價(jià)格的信息，認(rèn)為建材價(jià)格固定不變，導(dǎo)致收集來(lái)的建材價(jià)格數(shù)據(jù)信息有很多的滯后性。使用成本控制的方法，來(lái)在固定時(shí)間點(diǎn)去對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行合理的評(píng)估。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)估依賴性較強(qiáng)，包含了材料價(jià)格，因此就要充分分析當(dāng)前材料價(jià)格的波動(dòng)趨勢(shì)，材料價(jià)格自身也有很強(qiáng)的可得性。對(duì)于特殊型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以采取分項(xiàng)的工料測(cè)量方式，盡管數(shù)據(jù)收集量很大，時(shí)間比較長(zhǎng)，但是材料價(jià)格市場(chǎng)信息可得性較好，可以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估精準(zhǔn)度[2]。

3、房地產(chǎn)評(píng)估中的工程造價(jià)應(yīng)用

3.1成本法評(píng)估

地產(chǎn)公司使用比例方法來(lái)評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)的成本，項(xiàng)目?jī)r(jià)格的指數(shù)等評(píng)估數(shù)據(jù)信息，可以由第三方的評(píng)估機(jī)構(gòu)和工程造價(jià)部門來(lái)提供，經(jīng)過(guò)專業(yè)的評(píng)估人員的細(xì)致分析數(shù)據(jù)，整理和數(shù)據(jù)測(cè)算，才能夠得出正確的評(píng)估結(jié)果。在數(shù)據(jù)整理時(shí)，要根據(jù)數(shù)據(jù)采集來(lái)的時(shí)間順序和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理地分類和評(píng)估，要對(duì)鋼結(jié)構(gòu)型建筑框架廠房的結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理分類。在評(píng)估成本時(shí)，還要參考建筑主體結(jié)構(gòu)，以這些項(xiàng)目實(shí)際數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，使用恰當(dāng)評(píng)估方法。常見的評(píng)估方法包含了指數(shù)的調(diào)整法、單位比較法，這些方法在實(shí)際的操作應(yīng)用中，比較簡(jiǎn)單，評(píng)估人員要結(jié)合實(shí)際測(cè)量分析方法，并根據(jù)精準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)功能圖紙來(lái)進(jìn)行合理的評(píng)估，這樣就可以進(jìn)一步提高評(píng)估精確性。但是成本評(píng)估需要多個(gè)部門來(lái)參與，容易出現(xiàn)一些人為失誤。在評(píng)估開發(fā)成本時(shí)，會(huì)受到采集技術(shù)數(shù)據(jù)的限制，如果評(píng)估的建筑物與標(biāo)準(zhǔn)建筑物一致，那么這樣才能夠使評(píng)估條件更加標(biāo)準(zhǔn)。如果評(píng)估的建筑物與標(biāo)準(zhǔn)物不太一致，那么得出來(lái)的數(shù)據(jù)結(jié)果就會(huì)產(chǎn)生許多的差距進(jìn)一步影響數(shù)據(jù)的精確性。如評(píng)估工業(yè)廠房，使用統(tǒng)一安裝的成本評(píng)估，但非標(biāo)準(zhǔn)的廠房安裝并不符合實(shí)際合理的標(biāo)準(zhǔn)成本，那么就很難獲得非標(biāo)準(zhǔn)廠房的安裝成本信息數(shù)據(jù)[3]。

3.2工程造價(jià)法評(píng)估

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估時(shí)，造價(jià)法和成本法的評(píng)估流程內(nèi)容比較類似，但是這兩種方法也存在著極大的差異。通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估所應(yīng)用成本法要以標(biāo)準(zhǔn)成本作為基礎(chǔ)，使用造價(jià)法只是針對(duì)特定項(xiàng)目工程，這樣才能夠按照標(biāo)準(zhǔn)成本來(lái)進(jìn)行測(cè)算。在應(yīng)用造價(jià)的方法計(jì)算，要根據(jù)外部件的市場(chǎng)波動(dòng)狀況，來(lái)對(duì)材料價(jià)格做出靈活地調(diào)整，要使項(xiàng)目的造價(jià)與實(shí)際建設(shè)情況相匹配。在評(píng)估中，要考慮到項(xiàng)目工程的類型不同，以及合同價(jià)格受到約束條件也不相同，同條件下，也會(huì)對(duì)造價(jià)起到一定的約束控制作用，會(huì)最終影響到項(xiàng)目評(píng)估的結(jié)果。當(dāng)前我國(guó)大力推動(dòng)公共造價(jià)清單模式的應(yīng)用，要求每個(gè)項(xiàng)目稅金和其他的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都需要標(biāo)準(zhǔn)，在計(jì)價(jià)清單之上，項(xiàng)目清單定額都要由政府來(lái)發(fā)放，結(jié)合不同地區(qū)計(jì)價(jià)定額方式不同，進(jìn)而促使不同市場(chǎng)條件的銜接。

結(jié)語(yǔ)：

在房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估中，使用的造價(jià)方法，會(huì)進(jìn)一步提升房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的精確性，但受到一些房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)節(jié)實(shí)際狀況，來(lái)靈活地選擇評(píng)估方法和計(jì)算方式，以此才能夠保證評(píng)估結(jié)果精準(zhǔn)度更高。

參考文獻(xiàn)：

[1]葉其雙，鐘木壽.工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用[J].商訊，2020.

[2]楊曉東.房地產(chǎn)評(píng)估中工程造價(jià)的運(yùn)用[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2019，000（012）：249.

[3]譚志榮.工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2019，000（010）：222.