陳 潔

(廣西大學(xué)法學(xué)院，廣西 南寧 530000)

2020 年5 月28 日召開的十三屆全國人大三次會議中通過的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）首次確立了居住權(quán)制度。此前，理論界對于居住權(quán)是否應(yīng)該設(shè)立存在較大分歧。梁慧星認(rèn)為夫妻雙方互為繼承人，且子女對父母的贍養(yǎng)義務(wù)使得女方無法享受居住權(quán)的情形不存在，另外，離婚后給予一方幫助及對保姆的照顧可以通過司法手段解決[1]；陳信勇提出東西習(xí)慣不同，我國沒有人役權(quán)制度框架且居住權(quán)的社會需求較小，我國的現(xiàn)有制度足以解決家庭養(yǎng)老問題[2]。在錢明星看來，居住權(quán)發(fā)揮房屋的效用，平衡房屋利用價(jià)值[3]；王利明在此基礎(chǔ)上提出居住權(quán)還具有完善住房保障體系、保障居住權(quán)益的功能[4]；劉閱春提出社會保障制度與家庭保障制度功能不可相互替代，居住權(quán)具有市場外的功能能夠彌補(bǔ)現(xiàn)有制度帶來的不足[5]?？傮w上，反對者認(rèn)為居住權(quán)作為一種人役權(quán)作用有限，支持者認(rèn)為居住權(quán)的功能不僅局限于解決家庭問題，還對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮重要影響。居住權(quán)功能的不同認(rèn)識源于居住權(quán)性質(zhì)的差異理解，這是居住權(quán)研究必須要解決的問題，更是居住權(quán)立法與運(yùn)用首先要解決的核心問題。為此,就居住權(quán)的新時(shí)代經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行構(gòu)建，進(jìn)而探討《民法典》中經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)的完善方向。

一、居住權(quán)的固有屬性及其歷史發(fā)展

居住權(quán)最早出自于羅馬法，是人役權(quán)下設(shè)的一種權(quán)利類型，人役權(quán)和地役權(quán)共同構(gòu)成役權(quán)的內(nèi)容?！霸趦?yōu)士丁尼法中，役權(quán)這個(gè)詞是從總體上指對他人物的最古老的古典權(quán)利?！盵6]役權(quán)的原始類型是地役權(quán)，在古典法中叫做iura praediorum 或sevitutes，在新法中通常被叫做sevitutes（役權(quán)）[6]。地役權(quán)（servitutes praediorum）先于人役權(quán)（servitutes personarum）出現(xiàn)，前者是為了某一特定的土地設(shè)立，后者是為了某一特定的人設(shè)立。用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)以及牲畜和奴隸勞作使用權(quán)共同構(gòu)成羅馬法學(xué)家所稱的廣義的特殊的役權(quán)。以上特殊役權(quán)因不涉及供役地和需役地并且是為了特定人的利益設(shè)立，因此，有時(shí)候在理論上也被稱為人役權(quán)（servitutes personarum）。

用益權(quán)（ususfructus）乃在保持物的本質(zhì)的情況下對他人之物使用和收益的權(quán)利[7]，是usus（使用）與fructus(收益）的結(jié)合。用益權(quán)是針對特定主體制定的，不可轉(zhuǎn)讓或繼承，具有極強(qiáng)的人身專屬性。使用權(quán)（usus）在羅馬法中屬于享益物權(quán)，指使用他人物品的權(quán)利，同樣地，使用權(quán)也不得轉(zhuǎn)讓、不得出租。居住權(quán)（habitatio）也屬于享益物權(quán)的一種，特指對房屋的用益權(quán)或使用權(quán)。居住權(quán)標(biāo)的僅限于房屋，在約定期限內(nèi)都可以行使權(quán)利，甚至學(xué)者認(rèn)為“居住權(quán)可以終生享有”[7]。居住權(quán)同樣不允許轉(zhuǎn)讓或贈與，但區(qū)別在于有一定的出租權(quán)。盡管學(xué)者們對于三種權(quán)利的關(guān)系有不同看法[2，5]，但是居住權(quán)具有無償性、不可轉(zhuǎn)讓性、無期限性等人役性質(zhì)是不存在爭議的。

羅馬共和國從一個(gè)地域狹小且以農(nóng)業(yè)為主的社會發(fā)展成為一個(gè)東起小亞細(xì)亞、西抵大西洋沿岸且以商貿(mào)業(yè)為主的大國家，社會觀念隨著生產(chǎn)力的發(fā)展得到進(jìn)步。夫權(quán)婚姻的消亡及奴隸的解放隨之而來，解決“那些沒有繼承權(quán)又缺乏或喪失勞動能力的人”的生活問題成為居住權(quán)的設(shè)立目的。對象的特定化決定了居住權(quán)具有極強(qiáng)的人身屬性；居住一般具有長期性所以居住權(quán)的期限傾向于直至居住權(quán)人死亡時(shí)止；在家庭成員之間設(shè)立的居住權(quán)體現(xiàn)親屬之間的互助，所以往往具有無償性。夫權(quán)婚姻到無夫權(quán)婚姻的轉(zhuǎn)變對應(yīng)了居住權(quán)從無到有的歷程，為了解決“那些沒有繼承權(quán)又缺乏或喪失勞動能力的人”的基本生活問題，賦予居住權(quán)人役性成為必要。

近現(xiàn)代工業(yè)文明社會和古羅馬的封建社會相比，生產(chǎn)力不斷發(fā)展，居住權(quán)的繼承被賦予了新時(shí)代內(nèi)涵。法國和意大利是典型的大陸法系國家，在其《民法典》中居住權(quán)的人役性得到了完整的繼承。同樣作為大陸法系典型國家的德國在其民法典中也對人役權(quán)做出了規(guī)定?！兜聡穹ǖ洹窙]有分別規(guī)定用益權(quán)、使用權(quán)和居住權(quán)，將人役權(quán)劃分為用益權(quán)和限制的人役權(quán)。限制的人役權(quán)，即為“排除所有人而將建筑物或建筑物的一部分作為住房使用的權(quán)利”，不得轉(zhuǎn)讓不得繼承的這一傳統(tǒng)居住權(quán)被德國學(xué)者認(rèn)為是一種缺陷。其后德國在1951年制訂的《住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》中增設(shè)了“長期居住權(quán)”，指居住于他人已建或?qū)⒔ǖ姆课莸奈餀?quán)。“長期居住權(quán)”打破了傳統(tǒng)居住權(quán)不可繼承和不可轉(zhuǎn)讓的人役性，允許對其進(jìn)行市場交易，被賦予了收益權(quán)能，是人役性居住權(quán)向經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)轉(zhuǎn)變的開始。

除了大陸法系對居住權(quán)的繼承外，英美法系部分國家在一些規(guī)范制度中也有所體現(xiàn)，如英國的《家庭法案》以婚姻住宅權(quán)的形式保障非所有權(quán)方配偶的權(quán)益，美國的終身地產(chǎn)權(quán)制度也發(fā)揮著類似于德國“長期居住權(quán)”的作用。在該制度下，所有權(quán)人能夠?qū)⒉粍赢a(chǎn)的居住權(quán)利作為一種交易標(biāo)的以換取生活資金，這一利用居住權(quán)的現(xiàn)代化方式賦予了居住權(quán)經(jīng)濟(jì)性價(jià)值。

無論是大陸法系亦或是英美法系的規(guī)定都突破了居住權(quán)的人役性，經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)成為一種可探討的趨勢。近些年來學(xué)界對自然資源使用權(quán)、占有制度等做了大量的研究，至今仍未明確上述權(quán)利的屬性，對于居住權(quán)而言，以時(shí)代變遷作為背景，以經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展作為基礎(chǔ)，在此不妨先對居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)性做出肯定，探索其對經(jīng)濟(jì)社會及立法發(fā)展的影響。

二、新時(shí)代背景下的經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)

對于人役性之外居住權(quán)其他屬性的探討，肖俊認(rèn)為居住權(quán)的人身性實(shí)質(zhì)上表現(xiàn)為權(quán)利期限和權(quán)利范圍的限制，而這兩者又都符合物權(quán)邏輯，所以居住權(quán)有明顯的物權(quán)性質(zhì)[8]；申衛(wèi)星提出過“投資性居住權(quán)”概念，從合資建房或購房對居住權(quán)的需求、改善我國既有的繼承現(xiàn)狀、對分時(shí)度假酒店產(chǎn)生影響等角度論述居住權(quán)具有投資收益功能[9]。這些觀點(diǎn)立足于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代社會的變遷，發(fā)掘出居住權(quán)的新時(shí)代價(jià)值，豐富了《民法典》這一新設(shè)權(quán)利的理論認(rèn)識。居住權(quán)對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)揮作用的主張肯定了居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)屬性，居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)性有其存在的必要性與可行性，是現(xiàn)代社會發(fā)展不容忽視的存在。

（一）經(jīng)濟(jì)性成為居住權(quán)的新時(shí)代屬性

經(jīng)濟(jì)性是從經(jīng)濟(jì)學(xué)概括出來的一般屬性，經(jīng)濟(jì)學(xué)簡單地說就是研究經(jīng)濟(jì)問題的學(xué)科。在經(jīng)濟(jì)學(xué)看來，其經(jīng)濟(jì)問題可以概括為稀缺的社會資源與人們的物質(zhì)欲望之間的不對等，經(jīng)濟(jì)學(xué)所要解決的就是在資源稀缺背景下如何最大程度滿足各主體的需求以達(dá)到最大的社會效果。

經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)今的成就離不開各位學(xué)者研究經(jīng)濟(jì)問題做出的卓越貢獻(xiàn)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中新出現(xiàn)的問題需要進(jìn)行理論研究并提出解決方案，理論研究指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)政策的制定從而維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定發(fā)展。亞當(dāng)·斯密的《國富論》是經(jīng)濟(jì)學(xué)的產(chǎn)生標(biāo)志，被亞當(dāng)·斯密系統(tǒng)地提出后，經(jīng)濟(jì)學(xué)從古典學(xué)派經(jīng)濟(jì)學(xué)開始，歷經(jīng)效用學(xué)派、新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派、凱恩斯主義、新自由主義等階段。20 世紀(jì)90年代以來，經(jīng)濟(jì)學(xué)界越來越認(rèn)識到了各自的缺陷，各個(gè)主張之間謀求結(jié)合成為發(fā)展趨勢，尋求共識，相互滲透。一個(gè)良性發(fā)展的市場保證市場主體能夠自由參與市場競爭，同時(shí)市場秩序也能夠通過國家的適當(dāng)干預(yù)得到保證。直至今日，經(jīng)濟(jì)學(xué)作為一門實(shí)證學(xué)科早已被廣泛設(shè)立于各大高校，其經(jīng)濟(jì)原理及方法與其他學(xué)科相融合進(jìn)行邊緣性研究是經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展的一大趨勢。在這一趨勢下，經(jīng)濟(jì)學(xué)與法學(xué)的結(jié)合成果頗豐，居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)性就是時(shí)代發(fā)展的產(chǎn)物。

運(yùn)用經(jīng)濟(jì)原理解決經(jīng)濟(jì)問題，就是經(jīng)濟(jì)學(xué)本質(zhì)的價(jià)值所在。經(jīng)濟(jì)原理指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，其運(yùn)用過程是保持經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的方式。經(jīng)濟(jì)性價(jià)值的體現(xiàn)與功能的發(fā)揮是其經(jīng)濟(jì)學(xué)的外在表現(xiàn)形式，立足經(jīng)濟(jì)性可以達(dá)到優(yōu)化社會資源的配置、協(xié)調(diào)社會的利益關(guān)系的目的，從而解決資源稀缺與人們物質(zhì)欲望不對等這一問題。將經(jīng)濟(jì)性結(jié)合到法學(xué)領(lǐng)域?qū)⒂兄谠诮?jīng)濟(jì)功能的基礎(chǔ)上合理分配權(quán)利義務(wù)，指導(dǎo)法律政策的科學(xué)制定。居住權(quán)在新時(shí)代對經(jīng)濟(jì)發(fā)展已有些許影響，本文所稱居住權(quán)的“經(jīng)濟(jì)性”著眼于居住權(quán)在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域發(fā)揮的作用，即指居住權(quán)設(shè)立的本質(zhì)是資源充分利用的一種形式，居住權(quán)得到法律保障之后能夠起到鼓勵(lì)社會投資、維護(hù)市場秩序、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。

筆者以“居住權(quán)”為關(guān)鍵詞輸入中國裁判文書網(wǎng)查找相關(guān)案例，自2002 年至2019 年將近20 年間，居住權(quán)案件在2002 年只有2 例，自2005 年開始逐年遞增至2019 年的11308 例。②居住權(quán)案例的關(guān)鍵詞雖然大多仍與婚姻家庭相關(guān)，但是以婚姻家庭之外如租賃、買賣、強(qiáng)制性規(guī)定等作為關(guān)鍵詞的案例也不在少數(shù)。居住權(quán)糾紛的數(shù)量及作用領(lǐng)域不斷增長與擴(kuò)張已成為一種趨勢，居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)性具有社會現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

（二）經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)的獨(dú)特內(nèi)涵

經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)這一概念只是為了與人役性居住權(quán)相區(qū)別，經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)與人役性居住權(quán)與其說是對立概念，不如將二者定位為新舊權(quán)利的發(fā)展。進(jìn)一步說明，人役性居住權(quán)是居住權(quán)在羅馬法中得到規(guī)定以來就自始存在的傳統(tǒng)概念，經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)在傳統(tǒng)概念的基礎(chǔ)上結(jié)合時(shí)代發(fā)展需求的同時(shí)擴(kuò)張了權(quán)利利用方式，賦予居住權(quán)新的時(shí)代生命力。經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)的期限由當(dāng)事人自由約定，最大的突破在于允許當(dāng)事人將居住權(quán)轉(zhuǎn)讓、利用居住權(quán)進(jìn)行投資，將居住權(quán)作為市場交易的標(biāo)的獲利，對社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起促進(jìn)作用。據(jù)此，可以將經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)理解為：允許非所有權(quán)人對他人房屋進(jìn)行居住并具有投資收益性質(zhì)的權(quán)利。為了進(jìn)一步明確經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)，本文將其與人役性居住權(quán)從產(chǎn)生基礎(chǔ)、特征及作用相比較進(jìn)行說明，具體而言：

第一，經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)的社會基礎(chǔ)發(fā)生了明顯變化。我國在2002 年12 月公布的《中國物權(quán)法征求意見稿》的用益物權(quán)部分中明確引入了“居住權(quán)”這一權(quán)利③，但因當(dāng)時(shí)社會關(guān)系簡單、居住權(quán)被認(rèn)為適用面窄沒有得以規(guī)定在《物權(quán)法》中，2007 年的《物權(quán)法》草案刪除了關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展及對居住權(quán)研究的深入，可以發(fā)現(xiàn)居住權(quán)的需求在不斷擴(kuò)張，其適用并不限于家庭生活，買賣、抵押、共有等領(lǐng)域也出現(xiàn)居住權(quán)的主張。經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)的主張是基于社會現(xiàn)實(shí)需要，出發(fā)點(diǎn)不僅在于解決家庭弱者的居住問題，更是出于對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考慮。

第二，居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)屬性是對傳統(tǒng)居住權(quán)的突破。居住權(quán)是人役權(quán)的下位概念，是為特定人的利益而設(shè)立的權(quán)利，其特點(diǎn)在于無期限性、無償性及不可轉(zhuǎn)讓的人身專屬性。居住權(quán)在江平教授提出后逐漸被認(rèn)為是解決養(yǎng)老、喪偶、離婚等家庭弱者權(quán)益的問題，對傳統(tǒng)居住權(quán)的人役性固守是居住權(quán)得不到認(rèn)可的原因之一。本文認(rèn)為經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)不局限于人役性，當(dāng)事人自由約定權(quán)利存續(xù)期限，有償設(shè)立及轉(zhuǎn)讓獲益等都體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)的對等，符合當(dāng)代價(jià)值觀念?；诮?jīng)濟(jì)學(xué)可以將經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)理解為一種多樣化財(cái)產(chǎn)利用方式，設(shè)立居住權(quán)既解決了基本居住問題又滿足了投資收益的需求。

第三，經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)發(fā)揮作用的領(lǐng)域是傳統(tǒng)居住權(quán)無法企及的。長久以來，國內(nèi)有關(guān)居住權(quán)的爭議焦點(diǎn)在于是否有必要設(shè)立居住權(quán)。反對者主要是從婚姻家庭等私人層面來論述居住權(quán)沒有存在的必要性，支持者認(rèn)為居住權(quán)發(fā)揮作用的領(lǐng)域并不局限于婚姻家庭等私人層面，居住權(quán)作為一種權(quán)利多形式利用的方式在提高房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)地位、完善住房保障體系、鼓勵(lì)社會投資、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等社會層面上發(fā)揮的作用也十分顯著。鑒于此，經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)的提出可以作為支持居住權(quán)設(shè)立的有利支撐。

三、經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)的制度價(jià)值

居住權(quán)性質(zhì)的探究應(yīng)以現(xiàn)代民法理念的價(jià)值進(jìn)行取舍和選擇，以當(dāng)前的社會現(xiàn)象為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行衡量和判斷。結(jié)合我國市場發(fā)展現(xiàn)狀，居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)性在提供多樣化財(cái)產(chǎn)利用方式、鼓勵(lì)社會投資、維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序等方面都有體現(xiàn)。

第一，提供多樣化財(cái)產(chǎn)利用方式。所有權(quán)或租賃權(quán)是傳統(tǒng)的房屋利用方式。所有權(quán)對經(jīng)濟(jì)能力提出了高要求，并且房屋所有權(quán)的不動產(chǎn)性質(zhì)限制了權(quán)利人更換房屋的意愿及能力。租賃權(quán)逐漸成為熱門選擇，但其不穩(wěn)定性導(dǎo)致權(quán)利隨時(shí)存在滅失的可能。居住權(quán)介于所有權(quán)與租賃權(quán)之間，結(jié)合了二者的優(yōu)點(diǎn)，為人們解決居住問題提供更優(yōu)方案。所有權(quán)和居住權(quán)的分立，為所有權(quán)人的投資收益增加了一個(gè)新途徑，豐富了所有權(quán)人利用其房屋這一財(cái)產(chǎn)的方式，有望成為與市場經(jīng)濟(jì)結(jié)合的新模式。

根據(jù)我國民政部最新公布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)④，近五年結(jié)婚率總體呈下降趨勢，離婚率總體呈上升趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)⑤，近五年人口出生率總體呈下降趨勢。當(dāng)代人結(jié)婚意愿及生育意愿持續(xù)走低，老年人獨(dú)居將成為社會的普遍現(xiàn)象，家庭制度無力解決這一問題，社會保障制度也無法為維護(hù)其權(quán)益提供強(qiáng)有力的保證。居住權(quán)制度設(shè)立后，老年人可以結(jié)合遺贈撫養(yǎng)協(xié)議制度設(shè)定居住權(quán)來保障老年生活的穩(wěn)定，提高老年生活的質(zhì)量。

第二，鼓勵(lì)社會投資。2004 年開始了風(fēng)起云涌的個(gè)人集資建房熱潮，“合資建房”“合資買房”作為節(jié)約建房或買房成本的一種方式被社會大眾接受，但其權(quán)利分配至今仍無定論。引入了居住權(quán)制度后，賦予出資較多的一方房屋所有權(quán)，出資較少的一方在其在生之年取得房屋居住權(quán)是合理分配權(quán)利的新方式。居住權(quán)設(shè)立后所有權(quán)權(quán)能受到一定的限制，產(chǎn)生的“空虛所有權(quán)”購入價(jià)格低，隨著居住權(quán)權(quán)利期限減少其價(jià)值相應(yīng)增大。居住權(quán)的設(shè)立滿足了人們投資與居住雙重需要，“空虛所有權(quán)”也將成為投資行業(yè)的熱門選擇。

居住權(quán)的投資性還體現(xiàn)在時(shí)權(quán)式度假這一產(chǎn)業(yè)中。與傳統(tǒng)的旅游方式相比，分時(shí)度假含有一定的投資特征，但時(shí)間成本、收益概率、監(jiān)管不力、法律不完善等問題都有可能成為投資風(fēng)險(xiǎn)。相比起權(quán)能有局限的使用權(quán)及權(quán)能有缺陷的所有權(quán)，分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)賦予權(quán)利人居住權(quán)更能解決行業(yè)目前存在的問題。居住權(quán)較所有權(quán)價(jià)值小，靈活性大，可以滿足時(shí)空管理；較使用權(quán)權(quán)能豐富，具有收益性質(zhì)，同時(shí)，居住權(quán)可以依據(jù)法律政策有針對性地對分時(shí)度假行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行有效規(guī)制。

第三，維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序。我國目前的住房保障體系日趨完善，但是住房保障體系功能具有有限性。例如申請到公租房、廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的主體，在經(jīng)濟(jì)條件得到改善之后繼續(xù)占有房屋或投機(jī)將房屋出租收取租金的行為都會破壞市場秩序。居住權(quán)作為保障弱勢群體住房利益的新方式，其具有的物權(quán)公示性及穩(wěn)定性是減少投機(jī)行為、避免租賃權(quán)弊端進(jìn)而減少糾紛、維護(hù)我國市場經(jīng)濟(jì)秩序的有效選擇。

2013 年國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》。位于用益物權(quán)體系下的居住權(quán)具有明確的法律保障，以居住權(quán)作為解決“以房養(yǎng)老”問題的方式有助于排除老年人陷入金融機(jī)構(gòu)騙局的可能性，減小市場道德危機(jī)的概率，維護(hù)市場的穩(wěn)定秩序。

四、經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)對《民法典》的立法影響

我國《民法典》的居住權(quán)立基人役性，為解決特定困難群體生活居住利益提供了解決方案。對居住權(quán)概念、成立要件、取得或消滅等情形的規(guī)定，體現(xiàn)“以人為中心”的民法要旨，既符合一定道德文化標(biāo)準(zhǔn)和社會公共利益，亦彰顯社會主義核心價(jià)值觀理念。與此同時(shí)，在我國市場經(jīng)濟(jì)高水平及快速度發(fā)展的背景下，立法應(yīng)回應(yīng)社會需求，堅(jiān)持居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)性，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)的價(jià)值這一節(jié)點(diǎn)對立法進(jìn)行完善。具體而言：

第一，允許出租作為原則以豐富財(cái)產(chǎn)利用方式。如前所述，居住權(quán)成為所有權(quán)及租賃權(quán)之外的房屋財(cái)產(chǎn)利用方式，其在市場經(jīng)濟(jì)中屬于資源最大化利用的表現(xiàn)形式之一。在所有權(quán)之外設(shè)定另一個(gè)物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)已然對財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了豐富利用，允許居住權(quán)出租相當(dāng)于在居住權(quán)之上增加了另一重利用方式。

《民法典》第三百六十九條規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的住宅禁止出租是原則，允許出租是例外。若所有權(quán)人和居住權(quán)人在設(shè)立居住權(quán)時(shí)沒有就出租事宜進(jìn)行約定，那么就應(yīng)該適用原則性的不得出租規(guī)定。當(dāng)居住權(quán)人在某一段時(shí)間無需居住房屋時(shí)也不當(dāng)然地享有出租的權(quán)利，若居住權(quán)人想要通過出租獲得收益還需與所有權(quán)人另外進(jìn)行補(bǔ)充約定，其中產(chǎn)生的時(shí)間差將會導(dǎo)致房屋資源的浪費(fèi)。在土地資源及房屋資源緊缺的今天，居住權(quán)人出租房屋能夠?qū)崿F(xiàn)最大程度地對房屋予以利用，既滿足了居住權(quán)人的生活需求，也不會侵害到所有權(quán)人的權(quán)益，對于社會的穩(wěn)定發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義。

第二，填補(bǔ)權(quán)利義務(wù)的漏洞以吸引投資。權(quán)利義務(wù)是民法的核心，權(quán)利義務(wù)的明確有助于公眾預(yù)知設(shè)立居住權(quán)可能產(chǎn)生的法律關(guān)系?！睹穹ǖ洹穼幼?quán)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)予以回避，留下了立法空白，這不利于當(dāng)事人預(yù)知潛在的風(fēng)險(xiǎn)，將會局限居住權(quán)的使用從而阻卻居住權(quán)鼓勵(lì)社會投資的積極功能。

《民法典》應(yīng)該對居住權(quán)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)漏洞進(jìn)行填補(bǔ)。就居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)而言，在權(quán)利受到侵害時(shí)可以發(fā)揮居住權(quán)的物權(quán)功能，即主張停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還占有、恢復(fù)原狀等。居住權(quán)人應(yīng)該對居住的房屋盡到善良管理人的義務(wù)，以權(quán)利人自己及家庭成員正常生活居住的必要為限使用房屋；承擔(dān)房屋日常維修、物業(yè)等費(fèi)用；在居住權(quán)消滅后應(yīng)及時(shí)返還房屋。就所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)而言，居住權(quán)為有償設(shè)立時(shí)所有權(quán)人享有取得對價(jià)的權(quán)利，居住權(quán)人的權(quán)利消滅后有權(quán)取得房屋的居住權(quán)。保障居住權(quán)人取得無瑕疵的居住權(quán)是所有權(quán)人的義務(wù)，所以其應(yīng)承擔(dān)住宅主體和結(jié)構(gòu)的修繕費(fèi)用。權(quán)利義務(wù)的規(guī)定是居住權(quán)立法完善亟需解決的問題，當(dāng)事人的利益得到均衡才能鼓勵(lì)當(dāng)事人充分運(yùn)用居住權(quán)制度，吸引社會投資以維護(hù)居住權(quán)的立法意義。

第三，完善權(quán)利消滅的情形以維護(hù)市場及社會秩序?！睹穹ǖ洹分袑τ诰幼?quán)的轉(zhuǎn)移、消滅及救濟(jì)方式等內(nèi)容有些許缺失，不加以完善不僅會導(dǎo)致法律適用上的混亂還會成為社會上有些人獲取利益的不良手段，破壞市場經(jīng)濟(jì)及社會秩序。

《民法典》第三百七十條只規(guī)定了居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡兩種情形是居住權(quán)消滅的原因，并且法條沒有考慮到居住權(quán)轉(zhuǎn)移的情況。對于居住權(quán)的滅失方式而言，居住權(quán)人主動放棄權(quán)利、居住權(quán)人的權(quán)利濫用、房屋滅失、居住權(quán)和所有權(quán)的混同等也是居住權(quán)行使過程中會經(jīng)常出現(xiàn)的情況，以上情形也應(yīng)該被規(guī)定為居住權(quán)消滅的原因。對于居住權(quán)的轉(zhuǎn)移而言，設(shè)立居住權(quán)的住宅滅失、被征收時(shí)居住權(quán)人的利益如何保障應(yīng)得到考慮。立法應(yīng)在力所能及的范圍發(fā)揮規(guī)范作用，將所能考慮的情形列入規(guī)定的范圍。

對經(jīng)濟(jì)性居住權(quán)的肯定及利用是社會條件改善自然產(chǎn)生的結(jié)果，是理論研究更上一層樓的標(biāo)志，是居住權(quán)發(fā)展無法逆轉(zhuǎn)的趨勢。經(jīng)濟(jì)性原則是人類進(jìn)化的價(jià)值產(chǎn)物，其推進(jìn)人類社會發(fā)展的功能成為共識，居住權(quán)今后的完善應(yīng)該看到經(jīng)濟(jì)性的立法指導(dǎo)潛能。

五、結(jié)語

從2002 年《物權(quán)法》草案到當(dāng)今的《民法典》，居住權(quán)歷經(jīng)將近二十年最終得以確立。《民法典》設(shè)立居住權(quán)肯定了居住權(quán)價(jià)值，補(bǔ)充和完善了我國權(quán)利體系，是法典體系性、現(xiàn)代化的體現(xiàn)。學(xué)術(shù)界各位學(xué)者的理論爭議辨析了居住權(quán)性質(zhì)，無論是主張?jiān)O(shè)立與否，都為居住權(quán)研究做出了巨大貢獻(xiàn)，這離不開司法實(shí)務(wù)界的共同努力。為了理解居住權(quán)的性質(zhì)，明晰居住權(quán)的定位，仍需要更為充分的論證、更為確定的路徑和更為實(shí)際的選擇。

[注釋]

①數(shù)據(jù)來源于中國裁判文書網(wǎng)（http://wenshu.court.gov.cn/），最后檢索時(shí)間為2020 年10 月27 日，為了保證獲得每一整年居住權(quán)案例的準(zhǔn)確率，最后取2019年而非2020 年的居住權(quán)案例數(shù)值。

②參見《中國物權(quán)法征求意見稿》第211 條：“居住權(quán)人對他人的住房以及其他附著物享有占有、使用的權(quán)利?！?/p>

③數(shù)據(jù)來源于民政部2015-2019 年統(tǒng)計(jì)公報(bào)（http://www.mca.gov.cn/article/sj/tigb/）。

④數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)局2015-2019 年統(tǒng)計(jì)公報(bào)（http://www.stats.gov.cn/tjsj/tjgb/ndtjgb/）。