中房（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

稅務(wù)籌劃屬于財務(wù)管理的重要內(nèi)容，是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對企業(yè)的經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒拥氖孪然I劃與安排，盡可能獲得“節(jié)稅”的利益，稅務(wù)籌劃具有以下特點，首先，具有合法性，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中，必須遵守有關(guān)稅法的規(guī)定，對企業(yè)的有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動做出安排。其次，具有籌劃性，它更加強(qiáng)調(diào)了事先做出的經(jīng)濟(jì)活動的安排，并且通過提前安排，實現(xiàn)節(jié)稅的目的，再次，具有專業(yè)性，是指必須有專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員根據(jù)稅務(wù)政策合理安排各種經(jīng)濟(jì)活動。最后，具有目的性，是指稅務(wù)籌劃的目的是降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，通過合理安排各種經(jīng)濟(jì)活動提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，以實現(xiàn)企業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃必要性分析

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅是一種常見的稅種，因此，在企業(yè)內(nèi)部開展土地增值稅稅務(wù)籌劃至關(guān)重要，主要表現(xiàn)在能夠降低企業(yè)成本，合理規(guī)劃經(jīng)濟(jì)活動、提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實力等方面。

（一）合理規(guī)劃各種經(jīng)濟(jì)活動，提升決策科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)眾多，經(jīng)濟(jì)活動較為復(fù)雜，可以分為項目開發(fā)建設(shè)階段、項目銷售階段、項目合同管理等三個方面，每一方面都包含著較多的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，在每項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中，都摻雜著土地增值稅的計算與繳納，例如，在項目開發(fā)階段，企業(yè)獲取土地使用權(quán)的方式不同，計算繳納的土地增值稅金額不同，如果用原價購買政府收購后拍賣的土地就可以免除企業(yè)的土地增值稅，因此，通過對土地增值稅進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，一方面可以對各個經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行合理的規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)活動的時間跨度、先后次序、選擇何種方式等都有一個科學(xué)的指導(dǎo)作用，根本目的就是通過合理的規(guī)劃合法地減免稅務(wù)負(fù)擔(dān)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低成本，另一方面通過合理的稅務(wù)籌劃，也可以提升管理層的決策科學(xué)性，對于經(jīng)濟(jì)活動的順利進(jìn)行起到了一定的指導(dǎo)意義。

（二）降低企業(yè)成本，實現(xiàn)利潤最大化

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中具有以下特點，首先，開發(fā)的產(chǎn)品涉及金額較大、不可移動。其次，開發(fā)建設(shè)周期較長、經(jīng)營風(fēng)險較高。最后，開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，涉及面較廣，近年來，為了防止房價過高，投資過熱等問題，國家出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的有關(guān)政策，房地產(chǎn)企業(yè)的市場環(huán)境有所轉(zhuǎn)變，市場競爭愈發(fā)激烈，因此，如何做好企業(yè)的成本控制具有重要意義，土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)成本中的重要一環(huán)，通過對土地增值稅進(jìn)行科學(xué)的稅務(wù)籌劃，一方面可以在有限的納稅空間內(nèi)降低納稅成本，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤，另一方面，可以對各項經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行分析，提前判斷稅務(wù)風(fēng)險，制定切實可行的稅務(wù)風(fēng)險控制辦法，對于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

（三）優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)行業(yè)規(guī)范性發(fā)展

目前，由于房地產(chǎn)的政策還未落實到位，房地產(chǎn)行業(yè)亂象叢生，稅務(wù)風(fēng)險頻發(fā)，給企業(yè)的發(fā)展帶來了很大的隱患，因此，企業(yè)的內(nèi)部控制管理、財務(wù)管理水平的提升對于規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，實現(xiàn)整個行業(yè)的健康發(fā)展較為重要，通過進(jìn)行科學(xué)的稅務(wù)籌劃，可以幫助企業(yè)實現(xiàn)以下目標(biāo)，首先，企業(yè)的內(nèi)部控制、稅務(wù)管理、財務(wù)控制得以加強(qiáng)，組織得以優(yōu)化，更具柔性，在激烈的市場競爭中這是十分必要的。其次，與上下游企業(yè)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等聯(lián)系相對加強(qiáng)，對于企業(yè)有效的開展活動，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險是至關(guān)重要的。最后，企業(yè)的財務(wù)人員、稅務(wù)籌劃人員的業(yè)務(wù)水平有所提升，職業(yè)素養(yǎng)有所提高，避免了土地增值稅稅務(wù)政策貫徹不到位、核算不準(zhǔn)確、繳稅不及時等風(fēng)險，提升了房地產(chǎn)企業(yè)在社會上的公信力，有利于其長遠(yuǎn)發(fā)展。

二、針對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃提出的建議措施

通過以上分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)籌劃可以幫助管理層合理規(guī)劃各種經(jīng)濟(jì)活動，實現(xiàn)科學(xué)決策，降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)成本，因此，本文認(rèn)為，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)籌劃一方面要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自身的業(yè)務(wù)特點，另外房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該樹立正確的稅務(wù)籌劃觀念，堅持依法的原則，在不違背國家的各項法律政策的前提下，結(jié)合自身的情況進(jìn)行合理的籌劃。

（一）項目開發(fā)建設(shè)階段

項目開發(fā)建設(shè)階段是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)的首要環(huán)節(jié)，在這一環(huán)節(jié)中，獲取土地的方式與房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)階段成本的認(rèn)定是值得關(guān)注的問題，因為獲取土地的方式與開發(fā)成本不同，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的繳納金額不同，例如，如果房地產(chǎn)企業(yè)是通過原價購入的方式收購政府的拍賣用地，那么政府部門就可以減免房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅，另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅是累進(jìn)的四級稅率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇增加開發(fā)成本來降低增值稅的稅率，比如可以增加綠化面積、增加體育設(shè)施、擴(kuò)大綠化面積等，這些都可以增加開發(fā)成本，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)降低稅率的目的。

（二）項目銷售階段

項目銷售階段是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)人員可以根據(jù)稅務(wù)政策，結(jié)合自身的經(jīng)驗，對各項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動進(jìn)行稅務(wù)籌劃，分為以下幾種情況進(jìn)行，首先，可以利用征稅范圍或者代建的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，根據(jù)稅務(wù)規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)合作建造房屋，建成之后按照一定的比例使用，那么就不屬于商品房的范疇，不予以征收土地增值稅，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的需要與其他企業(yè)合作建造房屋，另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過代建服務(wù)為客戶建造房屋，這種情況也不屬于商品房的范疇，可以免征土地增值稅。其次，可以確定銷售收入進(jìn)行稅務(wù)籌劃，例如，科學(xué)定價法，根據(jù)稅法規(guī)定，納稅人建造、出售標(biāo)準(zhǔn)住宅時，增值額沒有超過扣除項目金額的20%，應(yīng)該免交土地增值稅，反之，應(yīng)該按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行繳稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這項內(nèi)容科學(xué)地確定房地產(chǎn)項目的價格。再次，根據(jù)稅務(wù)政策的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅采用四檔超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%，因此，在進(jìn)行稅率測算時，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過分開核算和合并核算，確定相應(yīng)的稅額，從而選擇低稅率的核算方法，進(jìn)行節(jié)稅，例如，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)兩個項目，兩個項目的銷售收入和允許扣除的金額有所差別，因此確定的增值稅稅率不同，如果分開核算，有可能繳納的增值稅稅額的加總要比總體核算高得多，因此，在符合稅法的有關(guān)規(guī)定的條件下，可以將兩個房產(chǎn)項目合并，確定統(tǒng)一的土地增值稅稅率，幫助房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到節(jié)稅的目的。再次，扣除項目籌劃法，按照稅法的有關(guān)規(guī)定，對于從事房地產(chǎn)項目的企業(yè)來說，可以享受20%的加計扣除項目金額，而其他企業(yè)如果想從事房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)，由于不屬于房地產(chǎn)行業(yè)，所以不能夠加計扣除，因此，其他企業(yè)想要進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，可以設(shè)置關(guān)聯(lián)企業(yè)或者與其他房地產(chǎn)企業(yè)合作的形式，享受最大的稅務(wù)優(yōu)惠，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的增長。最后，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過費用的轉(zhuǎn)移來進(jìn)行合理籌劃，目前，由于稅務(wù)政策尚不完善，企業(yè)的管理費用、銷售費用以及開發(fā)項目間接費用確定還尚不明確，因此，房地產(chǎn)企業(yè)仍然有一定的操作空間，可以將一些難以區(qū)分的費用或者咨詢的服務(wù)費用計入開發(fā)成本當(dāng)中，這樣就增加了企業(yè)的開發(fā)成本金額，實現(xiàn)了合理的納稅籌劃，這里需要注意的是，計入開發(fā)成本要有一定的法律依據(jù)，在合法合理的范圍內(nèi)進(jìn)行操作，而不是僅僅達(dá)到節(jié)稅的目的，給企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險。通過以上分析，可以得知，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時，通過銷售收入的確定、合并項目、土地轉(zhuǎn)讓方式的確定、確定開發(fā)成本等形式，都可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效節(jié)稅，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員熟悉掌握稅務(wù)政策以及相關(guān)業(yè)務(wù)，企業(yè)也要重視對財務(wù)人員的定期培訓(xùn)。

（三）合同管理階段

合同管理階段是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的最后一個階段，在這個階段中，房地產(chǎn)企業(yè)可以單獨分割各項業(yè)務(wù)，實現(xiàn)合理節(jié)稅，例如，對于房地產(chǎn)企業(yè)的商品房已經(jīng)竣工但是還沒有進(jìn)行裝修，安裝有關(guān)房屋設(shè)備時，可以將其當(dāng)作兩項業(yè)務(wù)進(jìn)行處理，簽訂兩項合同，分別是商品房轉(zhuǎn)讓合同和裝修合同，后者則可以不用繳納土地增值稅從而實現(xiàn)節(jié)稅目的。

結(jié)語

土地增值稅稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個重要課題，本文通過分析幾種稅務(wù)籌劃的方法，來幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升稅務(wù)籌劃水平，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時，更需要注重對稅務(wù)人員的管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視稅務(wù)籌劃工作，提高稅務(wù)籌劃人員的準(zhǔn)入門檻，并且開展必要的培訓(xùn)、講座等提升其業(yè)務(wù)水平，從而確保稅務(wù)籌劃目標(biāo)的順利實現(xiàn)。