保利發(fā)展控股集團股份有限公司

引言

2019年伊始，房產業(yè)內已有專業(yè)人士開始呼吁重視現(xiàn)金流管理，更有標桿房企為了能夠達到主管部門所要求的負債率指標，紛紛采取促銷出貨，抓回款，降負債等類似策略，有些房企集團要求負債不高的區(qū)域公司提前償還銀行貸款，開始適量控制負債。到2020年8月20日，住建部、央行約談12家房企，并且拋出房企融資新規(guī)，即三條紅線政策，再回顧一下這三條紅線：紅線1，剔除預收款后的資產負債率大于70%；紅線2，凈負債率大于100%；紅線3，現(xiàn)金短債比小于1。然后分別依照各家房地產企業(yè)踩紅線的不同情況，將各房企一一歸入紅橙黃綠四檔，位列綠檔的房企屬于財務最健康的企業(yè)，按照融資新規(guī)，綠檔房企次年可有新增15%的融資規(guī)模。“三條紅線”監(jiān)管政策將促進房地產行業(yè)更加健康穩(wěn)定的發(fā)展[1]。

一、“三條紅線”政策對房地產企業(yè)的影響

“三條紅線”政策即將執(zhí)行，限制了企業(yè)負債規(guī)模，會對企業(yè)現(xiàn)金流產生直接影響，資金鏈緊張的房企將更趨艱難。國內的信用評級將不再只是重點參考企業(yè)規(guī)模指標，企業(yè)不能再靠主觀選擇實現(xiàn)規(guī)模化，而要依靠企業(yè)的綜合實力贏得規(guī)模化這項高級挑戰(zhàn)。歸結“三條紅線”對房企的現(xiàn)在主要影響是：房企增速會出現(xiàn)新的拐點、增速差異和差距變小、增長模式發(fā)生改變、行業(yè)的格局會漸趨固化、能夠更加真實地反映出企業(yè)實際經營狀況、無形中拉大各企業(yè)之間的差距。對企業(yè)未來影響較大的是：未來土地市場會相對平穩(wěn)、未來房企融資成本會更低、預計在三年后房企的盈利會停止下滑?；诖耍髽I(yè)要擴大規(guī)模只能通過提高自身運營效率和資金周轉效率實現(xiàn)，房企的盈利能力上限將變成一個固定值，整個行業(yè)將會進入穩(wěn)定時期。在資源競爭過程中，主要是靠企業(yè)實力說話?！叭龡l紅線”在政策上對房企負債規(guī)模做出明確規(guī)定，高負債+周轉率低的虛夸型房企，將逐步退守回歸至真實規(guī)模。低負債+周轉率高的穩(wěn)健型房企，將上升至符合其實力的地位。“三條紅線”監(jiān)管政策勢必會對房地產行業(yè)影響深遠[2]。

二、房地產企業(yè)在“三條紅線’監(jiān)管下經營模式的轉變

在2020年短時期內，中央曾多次表明態(tài)度，反復強調“房住不炒”，再加之疫情影響市場出現(xiàn)大幅度下行，中小房企現(xiàn)金流面臨嚴重吃緊情況?！叭龡l紅線”的落地實施，將出現(xiàn)更多家開發(fā)商扛不住壓力被迫引入戰(zhàn)略投資者，以緩解企業(yè)財務困境。這表明過于激進導致資金斷裂的房企，只能被迫打包賣項目、賣股權，甚至出現(xiàn)被市場淘汰的命運，同時給房企的收購兼并，創(chuàng)造新的機遇。“三條紅線”正式開始以后，土地紅利和金融紅利逐漸遠去，房地產行業(yè)將進入向管理要紅利的時期，在新的監(jiān)管政策下，所有開發(fā)商再次站到同一起跑線，以前所有的業(yè)績歸零。設置并完善相應的管理體系，房地產企業(yè)未來要更加聚焦在運營、服務方面。房企財務管理從財務紀律提高到財經紀律，財務紀律是不能做假賬、成本分攤等，財經紀律要把投資紀律等都含在里頭，“三條紅線”政策監(jiān)管力度是穿透式的，明股實債、表內表外全方位的覆蓋。曾經有一些財務技巧已經起不到任何作用，對于所有的房地產開發(fā)商和房企財務管理工作者都是極大的挑戰(zhàn)。為此，要改變原有的工作模式，以符合政策要求為原則，積極主動去應對，適應監(jiān)管的變化，憑借管理實力贏得新的轉變[3]。

三、“三條紅線”政策下房企財務管理的應對

（一）確定規(guī)范的三條紅線指標

自三條紅線公布，資本結構管理工作首先要格外關注指標的統(tǒng)一口徑，確定完全統(tǒng)一的指標計算公式，使調整有具體的標準，避免出現(xiàn)指標計算結果不一致的情況。在資本結構管理方面，房企的任何一項經營、籌資和投資活動，資本結構會由此產生變化。公式涉及財務報表整體資產、負債、所有者權益，及具體的貨幣資金、有息負債等科目，任何一項會對會計報表科目產生影響的經營業(yè)務與管理事項，都會對三條紅線的部分或者全部指標產生影響。明確三條紅線計算公式，可以有針對的實施財務管理。較為規(guī)范的三條紅線的計算公式如下：

扣預收資產負債率=（負債-預收賬款）/（總資產-預收賬款）

凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/所有者權益

現(xiàn)金短債比=（貨幣資金-監(jiān)管資金）/短期有息負債

（二）房企財務管理實際工作重視事項

監(jiān)管部門關于《試點房地產企業(yè)主要經營、財務指標統(tǒng)計監(jiān)測表》，要求試點房企在每個月15日前提交。該監(jiān)測表一共涉及八項財務指標，包括剔除預收款及未剔除預收款的資產負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比、購地金額、銷售金額、有息負債，最近三年經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額是否連續(xù)為負、還包括融資“三條紅線”指標。這些都增加了房地產企業(yè)日常財務管理工作的難度，除了做好上述指標要求內容，日常管理還應該重視經營活動中收付款、繳納稅金、結轉利潤等業(yè)務，包括直接涉及融資類業(yè)務，如借款還款等，及其企業(yè)收并購類和調整合并范圍業(yè)務，這些業(yè)務隨時都在對三個指標產生不同程度的影響。財務管理要做好經營活動、籌資活動、投資活動等工作區(qū)分，對每一項經濟業(yè)務事項對三條紅線的影響作出詳細的分析，最后匯總出針對企業(yè)不同觸碰紅線情況該采取的管理策略。

（三）在財務管理方面的應對

“三道紅線”和“五個指標”都與企業(yè)財務管理息息相關。為此，對財務結構進行調整是極其必要的。寧可把債務周期拉長，也不可貪小便宜去借高利息短期債。要關注總資產負債表，加強對其進行嚴格的管理，每個月都要檢查、檢討，制定系統(tǒng)完善的管控體系和管控方法，以此來強化資金和投資的監(jiān)管。資產負債率指標扣除預收款，能更真實地反映負債率，但值得關注的是某些明股實債計入股權的融資并未得到真實反映，修正股權融資的扣預收資產負債率更能反映企業(yè)真實負債情況。在監(jiān)管超強滲透的情況下，未來房地產將不會做股權實債。核心主要是做真實的同股同投資。做實實在在的股權投資，嚴格遵守財務底線。必須要提升兌匯率管理，尤其是房地產行業(yè)在境外的一些上市企業(yè)，加強匯率管理尤其重要，每一年出現(xiàn)的匯率變動，都對房企財務管理產生較大幅度的影響。

（四）在會計方法上的應對措施

在合理利用會計準則的過程中，注意合理應用會計方法，特別是新會計準則的內容和變化更加復雜，一定要掌控好度。會計核算方法要上下統(tǒng)一，保持一致，標準制定要更為清楚準確，全面保證會計報表質量，所有財務數(shù)據都應及時又準確。完善財務系統(tǒng)建設體系是落實到事務本身的，不能浮于表面。企業(yè)上下全員思想應該是統(tǒng)一的，管理導向、管理風格、管理語言是統(tǒng)一的，經營意識也是統(tǒng)一的，共同把業(yè)財一體化做得更加流暢，業(yè)務部門每個月都要上報報表，在三個工作日內做好上一個月報表，這需要有合適的財務系統(tǒng)，使報表能夠保質保量完成，避免在財務業(yè)務管理出現(xiàn)問題。同時，應控制好各種復雜事項對財務報表產生的一系列影響，比如說商譽，收并購，衍生工具等這些復雜事項，都會對報表有一定影響，而竣工和銷售反而相對要簡單。強調做好結算工作，如果能提早結算，對于報表也會有重大的改進。要加強與審計師的溝通，減少或避免發(fā)生審計風險，實行專業(yè)化管理，并且重視精細化管理[4]。

（五）重視成本管理的細化

企業(yè)不同的業(yè)務和事項，做出不一樣的選擇，都可能對三個指標的正負項會產生不同的影響結果，甚至同一管理動作對不同企業(yè)或者同一企業(yè)不同階段產生的影響很可能也有所不同。房地產企業(yè)開發(fā)建造的產品按照建造成本法進行計量與核算。尤其是土地成本是土地增值稅清算的關鍵，是房地產項目開發(fā)最重要的成本項目，大約會占整個開發(fā)項目成本30%以上。由于土地成本是房企加計扣除費用和開發(fā)費用計提基數(shù)等重要的構成，如果采取土地成本分攤方法不同，差異也會再次被放大，因此在土地成本分攤方式的選擇上也要特別注意。成本管理在具體操作時要堅持既合理又合規(guī)，需要與項目實際情況相互結合，認清自身現(xiàn)狀，選用最恰當成本管理方法，以保證企業(yè)稅收成本能夠降至最低水平。

結語

三道紅線加速了房地產企業(yè)的分化，房企未來要想走得更遠，首先要提升房企的經營能力和管理能力，將這兩個企業(yè)的核心能力做好做透，以經營管理促效益。在具體工作中，首當其沖就是做好財務管理，三道紅線政策下的財務指標是動態(tài)變化發(fā)展的，面對新政策要求和發(fā)展新情況，房企應被某一時點靜態(tài)的指標束縛了發(fā)展的節(jié)奏，房企應該改變傳統(tǒng)經營邏輯，使產品保有競爭力、管理更科學，保持財務穩(wěn)健，這是今后開發(fā)商要追求的目標。