合肥中交房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

企業(yè)生產(chǎn)和運作離不開現(xiàn)金流，現(xiàn)金流可視為企業(yè)的“血液”。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，現(xiàn)金流管理好與壞，直接關系到企業(yè)存亡。若現(xiàn)金流管理存在問題，資金回收困難，資金周轉(zhuǎn)不靈，企業(yè)將陷入財務困境。然而，諸多房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理中存在著不足之處，不論現(xiàn)金流預算管理，還是現(xiàn)金流風險防范都存在問題。房地產(chǎn)企業(yè)應基于財務視角，加強現(xiàn)金流的管理，強化現(xiàn)金流控制。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點

（一）資金額度大

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，工程項目投資、購置土地、工程施工、竣工銷售、項目運維都需要龐大資金支持，對資金依賴性遠超其他行業(yè)[1]。一些項目開發(fā)投資動輒幾十億，所以房地產(chǎn)企業(yè)對資金流動性和資金規(guī)模都有較高要求。且后續(xù)開發(fā)與運維過程中，還需不斷注入資金來滿足項目開發(fā)的資金需求，一旦缺乏現(xiàn)金流，工程項目便無法順利進行建設。因此，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流額度較為龐大。

（二）占用周期長

房地產(chǎn)行業(yè)資金運作有著特殊規(guī)律，從項目立項、獲取土地、投資建設、清盤決算前后跨度至少三年時間，現(xiàn)金占用周期較長。若項目建設不順利，或產(chǎn)品銷售不佳，必然延長現(xiàn)金流回籠時間。且項目建設中，很多房地產(chǎn)企業(yè)為塑造優(yōu)勢，節(jié)約開發(fā)成本，會使用大量資金增加存貨。但這些資金一旦投入，就不能流動，也會占用大量資金。大量的資金占用，則會影響企業(yè)短期償債能力，因此需要承受巨大風險。若企業(yè)出現(xiàn)融資困難問題，非常容易導致資金鏈斷裂情況發(fā)生。

（三）現(xiàn)金流量不均衡

傳統(tǒng)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營周期短，資金流出到獲得收益之間的時間相對較短，產(chǎn)品變現(xiàn)快，現(xiàn)金流波動小，分配更均勻。而房地產(chǎn)工程項目投資量大，建設周期長，現(xiàn)金流入和支出存在明顯異步性，現(xiàn)金流分配不均勻。例如，項目開發(fā)建設初期，需大量資金投入，在項目達成銷售條件前，難以回收資金，獲得相應的經(jīng)濟收益。且在此之前沒有持續(xù)的資金投入，項目就無法正常推進，項目投資前一年的凈現(xiàn)金流通常為負，資金鏈安全度較低。而在項目達成銷售條件后，便可回收大額資金，凈現(xiàn)金流為正。現(xiàn)金流分配不均是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的主要特點之一。

二、當前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要性

（一）現(xiàn)金流影響企業(yè)償債能力

現(xiàn)金流影響企業(yè)的償債能力，關系到企業(yè)債務結(jié)構。現(xiàn)金流動快，預收賬款發(fā)生總量持續(xù)穩(wěn)定，說明償債能力強、運營能力強，能如期償還債務。現(xiàn)金流不穩(wěn)定，短期償債能力不強，容易誘發(fā)債務風險。從房地產(chǎn)“三條紅線”來看，主要是：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；凈負債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。顯然，這三條紅線都是對企業(yè)債務問題進行了描述。實際上，很多破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)就是跨越了“三條紅線”，雖盈利豐厚，但現(xiàn)金支付能力薄弱，凈負債率大于100%，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)存在諸多問題，無法按時償還到期債務，最終只能破產(chǎn)清算。且按當前政策要求，房地產(chǎn)企業(yè)達到“三條紅線”，則有息負債不可增加，不能發(fā)債借錢，勢必給融資造成困難，企業(yè)無力償債，將遭受巨大的財務壓力。

（二）現(xiàn)金流影響企業(yè)收益質(zhì)量

收益質(zhì)量是指會計收益所表達的與企業(yè)經(jīng)濟價值有關信息的可靠程度。收益質(zhì)量越好，說明企業(yè)過去、現(xiàn)在的經(jīng)濟成果，未來的經(jīng)濟前景可靠，自身的產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的能力強，企業(yè)的業(yè)績真實、有效。若企業(yè)收益質(zhì)量低，則說明企業(yè)經(jīng)濟成果的描述有誤導性，不能客觀體現(xiàn)企業(yè)價值[2]。收益質(zhì)量是企業(yè)決策，投資者投資決策重要指標。而現(xiàn)金流量是評價企業(yè)收益質(zhì)量的關鍵，通過對現(xiàn)金流量、業(yè)務主營利潤、投資收益、凈利潤的對比分析，便可準確體現(xiàn)出企業(yè)價值創(chuàng)造的能力，了解到企業(yè)收益質(zhì)量，全面認識企業(yè)財務狀態(tài)，以提高決策正確性。

（三）現(xiàn)金流影響企業(yè)財務風險

任何經(jīng)濟活動都伴隨風險，房地產(chǎn)經(jīng)營項目種類多，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)過程更伴隨著風險。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視現(xiàn)金流質(zhì)量，資金的籌措、使用、分配，缺乏全過程控制，預算與執(zhí)行差距大，資金使用效益低，非常容易出現(xiàn)項目后期缺乏資金現(xiàn)象，甚至沒錢買原材料，最終爆發(fā)財務風險。在這種情況下，現(xiàn)金流無法滿足需求，企業(yè)通常會選擇融資獲得外部資金支持。但由于自有資金存量低，一旦企業(yè)無法快速回籠資金，無力償還債務，便非常容易陷入資不抵債的局面。

三、財務視角下房地產(chǎn)企業(yè)加強現(xiàn)金流管理的措施

（一）加強現(xiàn)金流預算管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，合理規(guī)劃現(xiàn)金流預算至關重要，現(xiàn)金流預算編制直接關系到現(xiàn)金流控制能力[3]。若現(xiàn)金流預算編制不規(guī)范，則不能對企業(yè)實際資金進行有效規(guī)劃，易導致企業(yè)資金使用困亂，影響資金使用效率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應提高對現(xiàn)金流預算管理的重視，提升現(xiàn)金流預算編制的科學性、全面性，讓預算機構參與現(xiàn)金流管理決策。另外，要量化、細化現(xiàn)金流預算執(zhí)行指標，并將其落實到現(xiàn)金流管理的各環(huán)節(jié)中，基于該指標建立現(xiàn)金流預算體系，從而加強預算管理與現(xiàn)金流管理的聯(lián)系，為現(xiàn)金流規(guī)劃提供導向。此外，對于現(xiàn)金流預算的執(zhí)行，要根據(jù)現(xiàn)金流管理任務，開展績效考核評價，以此提升現(xiàn)金流管理的效率與質(zhì)量。

（二）豐富企業(yè)融資渠道

從現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看，由于房地產(chǎn)相關政策的調(diào)整，房地產(chǎn)金融市場開始收緊，銀行放貸標準提高，企業(yè)籌資難度越來越大，使得企業(yè)獲取現(xiàn)金流的能力越來越差。由于房地產(chǎn)項目資金占用周期長，缺乏現(xiàn)金便難以順利進行項目建設。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應豐富融資渠道，強化自身現(xiàn)金流獲取能力，削弱對銀行貸款的依賴性。房地產(chǎn)企業(yè)可嘗試融資組合的方式，突破現(xiàn)有融資渠道的局限性，降低融資風險，拓寬融資渠道。此外，可改變?nèi)谫Y策略，利用自身優(yōu)勢來完成融資。例如：利用股票融資、負債融資、房地產(chǎn)投資信托基金，通過金融工具融資是最佳選擇。這種資金籌措方式不僅可快速獲得資金，使企業(yè)得到充足現(xiàn)金，增強資金流動性，還能提升融資質(zhì)量，分散融資風險，促進企業(yè)收益質(zhì)量提升。

（三）實施階段化管理模式

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)階段、建設階段、竣工階段對現(xiàn)金流管理的要求有明顯差異，現(xiàn)金流分布有很大不同。若采取統(tǒng)一管理辦法、管理模式，將難以獲得預期管理效益。因此，為提高現(xiàn)金流管理的針對性，房地產(chǎn)企業(yè)可實施階段化管理模式，針對不同階段，對現(xiàn)金流管理要求的不同，采取不同管理方式。工程項目開發(fā)初期，要預測現(xiàn)金流的分配和使用，計算凈現(xiàn)值、投資回收期，根據(jù)預測指標，建立具有預見性的現(xiàn)金流管理方案，為后續(xù)現(xiàn)金流控制提供依據(jù)。在項目建設階段，現(xiàn)金流波動大，主要以支出為主。該階段要對現(xiàn)金流支出進行嚴格控制，確保支出符合實際資金需求，避免違規(guī)支出，增加項目造價。竣工階段，支出減少，開始出現(xiàn)收益，要分析項目盈利，側(cè)重對現(xiàn)金收入管理，要提升資金回流效率。

（四）基于戰(zhàn)略目標管理現(xiàn)金流

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，現(xiàn)金流管理水平與戰(zhàn)略目標能否實現(xiàn)有直接關系。企業(yè)戰(zhàn)略目標體現(xiàn)現(xiàn)金流向，現(xiàn)金流狀態(tài)則為戰(zhàn)略決策提供參考。因此，為提高決策正確性，保障現(xiàn)金流管理作用有效發(fā)揮，應基于企業(yè)戰(zhàn)略目標開展現(xiàn)金流管理工作。具體來講，現(xiàn)金流管理中不僅要將現(xiàn)金流與日常經(jīng)營活動聯(lián)系起來，控制經(jīng)營管理中的資金流轉(zhuǎn)，還要參考企業(yè)戰(zhàn)略目標，控制現(xiàn)金流使用，優(yōu)化負債結(jié)構，加速資金回流，規(guī)避“三條紅線”，避免資金周轉(zhuǎn)困難發(fā)生。例如，企業(yè)在投資多個房地產(chǎn)項目時，要根據(jù)各項目對企業(yè)戰(zhàn)略目標影響程度，選擇不同現(xiàn)金流管理策略，差異化對待具有不同戰(zhàn)略價值的項目，合理控制相應負債規(guī)模，從而加強現(xiàn)金流分配與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的聯(lián)系，為戰(zhàn)略目標實現(xiàn)奠定良好資金基礎。

（五）構建現(xiàn)金流風險預警機制

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，現(xiàn)金流的獲取、分配、使用過程都伴隨風險。而現(xiàn)階段市場環(huán)境變化萬千，一些風險事件的發(fā)生，易導致現(xiàn)金流斷裂，往往對于房地產(chǎn)企業(yè)是致命的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理過程中，應重視現(xiàn)金流風險防范，有意識地降低現(xiàn)金流風險對企業(yè)的影響程度。首先，應根據(jù)需求，設置專門人員對現(xiàn)金流指標進行分析，跟進現(xiàn)金流獲取、分配、使用的全過程，并向管理者及時報告，從而準確識別風險因素。其次，現(xiàn)金流管理出現(xiàn)問題，偏離正常指標時，要根據(jù)報告對問題原因進行分析，在風險爆發(fā)前進行事前干預，及時采取有效措施解決，降低風險影響力。最后，應將信息技術融入現(xiàn)金流管理，要建立現(xiàn)代化的管理平臺，通過信息平臺來實時追蹤資金流轉(zhuǎn)，及時收集、處理、分析基礎經(jīng)濟資料，并提升現(xiàn)金流管理的時效性，從而更為及時的預防風險事件發(fā)生。

結(jié)語

現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場萎縮，相關政策不斷縮緊，市場競爭越來越激烈，融資難度不斷提升。在這種情況下，加強現(xiàn)金流管理，優(yōu)化現(xiàn)金流分配和使用，預防現(xiàn)金流風險具有重要意義。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應將現(xiàn)金流管理與戰(zhàn)略目標相結(jié)合，實施階段化管理模式，構建現(xiàn)金流風險預警機制，從而全面提升企業(yè)現(xiàn)金流的控制能力。