李欣玨 廣州市啟勝物業(yè)管理有限公司

引言

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，全國物業(yè)管理企業(yè)飛速增加。它的產生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴大就業(yè)等起著積極的作用。截至2020年12月31日，在香港上市的內地物業(yè)管理公司已達 38家，市值超過7000億港元，物管公司上市潮的背后，一場資本盛宴已拉開帷幕，潛在投資者越來越關注物管公司的財務數據。物業(yè)管理行業(yè)的服務協議及收費類型，具有國家主管部門相關規(guī)定的強約束性與引導性特點，以至于物業(yè)管理企業(yè)的會計處理具有明顯的行業(yè)特殊性。

一、包干制及酬金制物業(yè)服務費的內涵

中華人民共和國發(fā)展改革委、建設部共同發(fā)布的《物業(yè)服務收費管理辦法》中規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式[1]。

實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。

根據《物業(yè)服務收費管理辦法》中有關包干制與酬金制對物業(yè)資金的所有權以及盈虧權益的不同規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的會計處理也會大相徑庭。

二、包干制和酬金制下物業(yè)管理企業(yè)會計對比分析

（一）會計賬套設置

物業(yè)管理企業(yè)承接的物管項目，包括包干制和酬金制，為了明確不同物業(yè)管理項目的收支情況，更好的實行成本預算控制，落實經營責任，物業(yè)管理企業(yè)應當為不同的管理項目分別設置會計賬套，單獨核算該項目的資產、負債、收入與支出，以及盈虧情況。

（1）包干制下，物業(yè)管理企業(yè)應按照物業(yè)管理服務協議的管理范圍，分別獨立設置會計賬套。每個服務協議的管理項目的資產、負債、開支以及盈虧情況能明確單獨核算。

（2）酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)除按管理服務協議范圍設置項目賬套外，還需要為酬金收入設置核算賬套，以區(qū)別自有資金與代管資金，區(qū)別自有盈虧與項目業(yè)主資金盈虧。

物業(yè)管理企業(yè)承接的項目既有包干制又有酬金制的，應清晰區(qū)別包干制與酬金制項目的賬套。包干制的賬套屬于物業(yè)管理企業(yè)自身經營賬套，賬套里的資產、負債、損益均屬于物業(yè)管理企業(yè)自主經營的財務數據，可直接合并反映于物業(yè)管理企業(yè)財務報表中。酬金制項目的賬套屬于代管資金收支賬套，賬套里的資產、負債、損益均屬于項目業(yè)主共有，不應該被合并反映于物業(yè)管理企業(yè)財務報表中。

這里需要說明的是，在實務中，政府管理部門包括工商管理部門、稅務部門、統(tǒng)計部門等，均需要物業(yè)管理企業(yè)按企業(yè)主體為核算實體進行匯報財務報表。在這種口徑下，無論包干制或酬金制項目的會計賬套，均屬于物業(yè)管理企業(yè)的財務數據，均需要被包含在企業(yè)財務報表中反映。

（二）收入的確認

按照《企業(yè)會計準則第14號——收入》，收入是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻摹е滤姓邫嘁嬖黾拥?、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。

（1）包干制下，物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)管理費屬于經營服務收入資金。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理資金具有所有權與使用權，可直接決定使用于物業(yè)管理的經營活動中，產生的盈余屬于物業(yè)管理企業(yè)的經營利潤，會導致物業(yè)管理企業(yè)所有者權益的增加，因此符合收入定義，應該被確認為物業(yè)管理企業(yè)的收入。

（2）各管理項目會計賬套中的收入即為物業(yè)管理企業(yè)的收入，可直接合并反映于企業(yè)財務報表的主營業(yè)務收入，并直接顯示物業(yè)管理企業(yè)的經營規(guī)模。

酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)管理費屬于預收的物業(yè)服務資金，屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。換言之，預收的物業(yè)服務資金中只有物業(yè)管理企業(yè)的酬金才是物業(yè)管理企業(yè)的收益，只有酬金部分才應該被確認為物業(yè)管理企業(yè)的收入。酬金的計算以物業(yè)管理服務協議的約定為準，實務中通常在預收的物業(yè)服務資金中按比例提取（5%～10%區(qū)間）。

會計實務工作中，物業(yè)管理收費屬于應稅收入，物業(yè)管理公司需要為繳納物管費的每一位業(yè)主均開具發(fā)票，因此于各管理項目會計賬套而言，收取的物業(yè)管理費款項屬于主營業(yè)務收入，這個收入是屬于項目業(yè)主資金賬產生的，這種收入是各項目代管的業(yè)主物管資金，不屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入，不能用于合并反映企業(yè)財務報表的主營業(yè)務收入，從而也不能用于顯示物業(yè)管理企業(yè)的經營規(guī)模。

酬金賬套中的酬金收入才是物業(yè)管理企業(yè)的收入，可反映于企業(yè)財務報表的主營業(yè)務收入。

對于管理面積與收費率相當的物業(yè)管理企業(yè)，選擇包干制或酬金制，財務數據對業(yè)務規(guī)模的反映不盡相同。包干制下主營業(yè)務收入的數據直接反映企業(yè)經營規(guī)模，而酬金制下主營業(yè)務收入只反映了業(yè)務收費中約5%～10%的規(guī)模，明顯縮小。由此可見，以收入數據來衡量物業(yè)管理企業(yè)經營規(guī)模時，必須以了解服務協議性質的比例為基礎。

（三）管理費用、財務費用的承擔與分攤

物業(yè)管理企業(yè)的管理費用包括非項目辦公室租賃開支、非派駐項目企業(yè)管理人員的工資福利、全體員工培訓開支、統(tǒng)一應用的智能系統(tǒng)開發(fā)及維護費用、交際應酬費等；財務費用主要包括營運資金成本等。

《物業(yè)服務收費管理辦法》中規(guī)定，物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分。

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（6）辦公費用；

（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；

（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（9）經業(yè)主同意的其他費用。

根據上述規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的管理費用、財務費用不屬于物業(yè)服務成本或支出。

（1）包干制下，各項目物業(yè)管理賬套的盈虧由物業(yè)管理企業(yè)享受或承擔。物業(yè)管理企業(yè)的管理費用、財務費用可以在各項目盈虧凈額后列支，從而影響物業(yè)管理企業(yè)最終凈盈利或虧損。物業(yè)管理企業(yè)的管理費用預算和財務費用預算需要根據各項目的盈虧預算來調整。

（2）酬金制下，各項目物業(yè)管理賬套的盈虧由各項目業(yè)主享受或承擔，物業(yè)管理企業(yè)的管理費用、財務費用可以在酬金收入中列支，不受項目物業(yè)管理收支盈虧影響。

（四）利潤分配

物業(yè)管理企業(yè)的利潤分配，應以分清自享利潤和酬金制下代管賬戶的盈余或虧損為基礎。

物業(yè)管理企業(yè)的可分配利潤應該基本包括包干制物業(yè)管理項目的盈利或虧損的凈值，與酬金制物業(yè)管理項目的酬金凈收入之和以及列支管理費用、財務費用與相應所得稅費用后的凈利潤。而酬金制物業(yè)管理項目各代管賬套的開支結余，如果綜合是凈盈余，則該盈余不應被納入可分配利潤中；如果綜合是凈虧損，則該虧損的金額直接影響物業(yè)管理企業(yè)可分配利潤的現金流狀況，因此可分配利潤應該考慮抵減酬金制物業(yè)管理項目的凈虧損后的凈額作為分配基礎。

（五）項目清算會計處理

清算是指由于企業(yè)破產、解散或者被撤銷，正常的經營活動終止，依照法定的程序收回債權、清償債務，分配剩余財產的行為[2]。按照稅法規(guī)定，納稅人依法進行清算時，其清算所得，應當按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。這時企業(yè)的財會部門應及時處理好相關的稅務問題。

對于物業(yè)管理企業(yè)的某個項目的管理服務期限終止時，針對該項目的經營活動不再持續(xù)進行的情況，需要進行該物業(yè)管理項目的清算會計處理。由于整個物業(yè)管理企業(yè)還有其他正常的經營項目，所以某一項目的終止經營不影響整個物業(yè)管理企業(yè)的持續(xù)經營，不會直接產生清算所得稅的相關問題。

三、包干制下財務數據的清算

物業(yè)管理項目賬套的累計盈利或虧損由物業(yè)管理企業(yè)承擔。物業(yè)管理企業(yè)需要整理安排以下財務數據的清算工作：

（一）資產的清算

物業(yè)管理期間發(fā)生的應收賬款，可以于物業(yè)管理期限終止后繼續(xù)追討。對于業(yè)務規(guī)模大、項目量多的物業(yè)管理企業(yè)，可考慮設立專門接收清算項目的應收賬款的賬套，專門核算合同期滿后追討應收賬款的業(yè)務。合同期滿后的項目應將應收賬款按賬面余額結轉至統(tǒng)一負責追討部門的賬套下進行核算，并充分計提相應的追討費用、訴訟費用等，以充分準確地反映該項目物管收支盈余情況。

物業(yè)管理期間發(fā)生的其他應收款等其他流動資產，應分別根據款項性質盡快進行清退處理，例如在供電局或水廠繳納的押金等，應在新接手的物業(yè)管理企業(yè)交接穩(wěn)妥的情況下，向供電局或水廠申請退款，既不影響小區(qū)與新物管企業(yè)的正常運作，又清退了屬于本物管企業(yè)的資產。

（二）負債的清算

物業(yè)管理期間發(fā)生的應付賬款，由物業(yè)管理企業(yè)在清算期間繼續(xù)逐一償付。一般情況下物業(yè)管理企業(yè)與外判的服務供應商，如保安公司或清潔公司，簽訂的合同期限應該限制于物業(yè)管理合同期限之內。如果由于提前終止物業(yè)管理合同期限而導致相關外判合同提前終止而產生合同違約損失，應充分反映于該清算的物業(yè)管理項目收支盈虧中。

物業(yè)管理期間發(fā)生的預收賬款，如果所屬期在物業(yè)管理期滿之后，應由原物業(yè)管理企業(yè)返還業(yè)主，或統(tǒng)一與新物業(yè)管理企業(yè)交接，而不影響業(yè)主的權益。此類款項交接不應影響原物業(yè)管理企業(yè)的收支盈余結果。

其他應付款主要為物業(yè)管理企業(yè)收取的各種工作押金，如出入證押金、裝修押金、合同保證金、投標押金等，應由原物業(yè)管理企業(yè)逐一退還給付款人。此類款項退還不應影響原物業(yè)管理企業(yè)的收支盈余結果。

（三）權益的清算

在處理完資產與負債的清算后，物業(yè)管理項目的累計收支盈余或虧損由物業(yè)管理企業(yè)享受或承擔。因此服務期滿的物業(yè)管理項目賬套的累計未分配利潤可結轉至物業(yè)管理企業(yè)的累計未分配利潤中，并可以參與利潤分配。

四、酬金制下財務數據的清算

酬金制下，物業(yè)管理項目的收支盈余或虧損由項目業(yè)主共同享受或承擔，物業(yè)管理企業(yè)只是代管角色，因此當項目行退場清算時，會計處理與包干制下的清算處理存在許多差異，具體表現如下：

（一）資產的清算

物業(yè)管理期間發(fā)生的應收賬款，由于物業(yè)管理合同簽署雙方為物業(yè)管理企業(yè)與小業(yè)主，所以盡管在酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)可以于物業(yè)管理期限終止后繼續(xù)追討物業(yè)管理期間內發(fā)生的應收賬款。對于業(yè)務規(guī)模大、項目量多的物業(yè)管理企業(yè)，可考慮設立專門接收清算項目的應收賬款的賬套，專門核算合同期滿后追討應收賬款的業(yè)務。合同期滿后的項目應將應收賬款按賬面余額結轉至統(tǒng)一負責追討部門的賬套下進行核算，并充分計提相應的追討費用、訴訟費用等，以充分準確地反映該項目物管收支盈余情況。這里特別需要說明的是，涉及追討費用、訴訟費用或壞賬準備的預估方法、依據以及計算方法等，需要與業(yè)主委員會行商討確認，因為該費用直接影響小區(qū)物管收支盈余或虧損結果。

物業(yè)管理期間發(fā)生的其他應收款等其他流動資產，應分別根據款項性質盡快進行清退處理，例如在供電局或水廠繳納的押金等，應在新接手的物業(yè)管理企業(yè)交接穩(wěn)妥的情況下，向供電局或水廠申請退款，既不影響小區(qū)與新物管企業(yè)的正常運作，又清退了屬于本物管企業(yè)的資產。

（二）負債的清算

物業(yè)管理期間發(fā)生的應付賬款、其他應付款以及預收賬款等款項，酬金制下的處理方法與包干制下的處理方法相同，由物業(yè)管理企業(yè)在清算期間繼續(xù)逐一償付或退還。此類款項退還不應影響原物業(yè)管理企業(yè)的收支盈余結果。

一般情況下物業(yè)管理企業(yè)與外判的服務供應商，如保安公司或清潔公司，簽訂的合同期限應該限制于物業(yè)管理合同期限之內。如果由于提前終止物業(yè)管理合同期限而導致相關外判合同提前終止而產生合同違約損失，應充分反映于該清算的物業(yè)管理項目收支盈虧中。

（三）權益的清算

在處理完資產與負債的清算后，物業(yè)管理項目的累計收支盈余或虧損由小區(qū)業(yè)主共同享受或承擔。因此服務期滿的物業(yè)管理項目賬套應與業(yè)主委員會或新物業(yè)管理企業(yè)進行交接。

我國工商行政管理以及稅務法規(guī)對酬金制物業(yè)管理合同的專門性規(guī)定并不完善，以至于實務中大部分的酬金制物業(yè)管理合同下物業(yè)管理企業(yè)的權利名存實亡，例如小區(qū)開支虧損時業(yè)主拒絕填補物業(yè)開支虧損等。因此，如何發(fā)揮酬金制下對業(yè)主與物管企業(yè)雙重約束的機制，還需要社會以及監(jiān)管部門共同努力，探討學習。

結語

適應企業(yè)服務項目的收費模式，能夠促進物業(yè)公司的良性循環(huán)和快速發(fā)展，而對于包干制與酬金制的建立與完善，首先要靠物業(yè)公司自身的嚴格自律，認真執(zhí)行服務合同的約定，為業(yè)主提供價值相符的優(yōu)質服務；其次要靠業(yè)主的理解和支持，要在保證維護全體業(yè)主利益的基礎上支持物業(yè)的工作；最后靠政府主管部門的正確引導，有關政策法規(guī)的約束和規(guī)范，使企業(yè)發(fā)展有效益，業(yè)主享受服務得實惠，社會和諧有進步。