張靜

一線城市在調控房價不能上漲過快，三四線城市在調控房價不能無底線下跌，樓市進入“雙向調控”時代。

8月，一場“不準惡意降價”的座談會驚動了河北唐山的房地產市場，上了熱搜。

8月13日，唐山市政府召開房地產企業(yè)座談會，華潤置地、中海、萬科、龍湖、榮盛、融創(chuàng)、金茂、新城以及唐山本地的天壤、翌邦共10家房企負責人參加。一家參與座談的房企負責人表示“這次會議主要討論如何救市，要打壓惡意降價?！?/p>

唐山，這座華北工業(yè)重鎮(zhèn)的樓市曾領跑全國。2020年9月，政府出臺收緊調控政策，樓市開始降溫。直到今年，房價一直下降，市場中也發(fā)生多起因開發(fā)商變相降價引發(fā)業(yè)主維權事件。

根據國家統(tǒng)計局公布的7月份房價數據顯示，唐山新房環(huán)比下跌0.4%，二手房環(huán)比下跌0.5%，環(huán)比跌幅位居全國前列。

在此之后沒多久，唐山市政府開始約談房企，要求其不能過度降價。

同樣出手的還有湖南岳陽。針對部分頭部房企降價幅度過大問題，岳陽市下發(fā)通知，要求市區(qū)新房降價幅度不得超過15%。

此后，昆明、桂林、沈陽等城市，也因為新房降價太快，約談了一批房企，禁止惡意降價，否則不允許網簽。

一線城市在調控房價不能上漲過快，三四線城市在調控房價不能無底線下跌，樓市進入“雙向調控”時代。

房價降了

進入下半年，樓市遇冷。

從住建部約談、問責房價上漲過快城市，到“限貸令”出臺、實施供地“兩集中”、“三道紅線”限制房企融資、打擊天價學區(qū)房，再到熱點城市全面實施二手房參考價。樓市調控舉措一環(huán)扣一環(huán)。

上海、南京、杭州、西安、東莞、武漢等地紛紛發(fā)布調控措施，嚴控房價，讓房地產市場降溫。

截至目前，調控效果顯著。國家統(tǒng)計局發(fā)布數據顯示，2021年7月，70個大中城市中有51個城市新房價格環(huán)比上漲，有41個城市二手房價格環(huán)比上漲，均為2021年內最低。7月份，新房平均環(huán)比漲幅為0.3%，二手房平均環(huán)比漲幅為0.1%，也是年內最低水平。

但不同城市情況不一。一線城市因常年有大量外來人口進入，房子不愁賣?？山洕l(fā)展處于二三梯隊和人口外流的城市就完全不同，除在售新房外，很多二手房處于待賣狀態(tài)。支撐房價能力較弱的三四線城市開始出現降價潮。

房企為了加速現金流轉，開始打價格戰(zhàn)，“以價換量”尋求出路。

例如，昆明某樓盤原本售價16000 元/㎡，面臨銷售困難后，便以特價房名義調整售價至10000元/㎡，降幅高達37.5%;為回籠資金，惠州更是推出消失許久的零首付、首付分期等銷售方式;沈陽，短期內有50多個樓盤集體降價。

大面積降價、超高降幅，以及“零首付”“首付分期”等營銷手段，易引發(fā)市場恐慌，會為后續(xù)市場埋下隱患。

不能“瞎降”

為穩(wěn)定市場，三四線城市紛紛開始約談房企，限跌房價。先出手的是湖南岳陽。

近期岳陽房價跌得實在有點快。數據顯示，7月份70城中，岳陽新房價格環(huán)比下跌0.7%，跌幅全國第一。

8月9日，岳陽住建局發(fā)布《關于房地產市場新建商品住房網簽成交價格限制的通知》，其中明確商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%。

岳陽此舉被視為三四線城市樓市轉折點，引發(fā)其他城市紛紛效仿。

8月31日，江蘇縣級市江陰也對樓市發(fā)文提出：嚴禁低價（如低于成本價、變相降價等）傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規(guī)違法行為。

江陰的“限跌令”之所以引人關注，因為該地為經濟強縣，一個縣級市的經濟體量甚至高過了中西部地區(qū)的很多地級市。這樣的城市，房價也在跌。

隨后，沈陽、菏澤、惠州、桂林、昆明等地陸續(xù)發(fā)布類似“限跌令”政策。

以上城市“限跌”的做法主要有以下幾種：

第一、嚴管隨意降價現象，一般低于備案價的85%的就要被界定為是違規(guī)降價。第二、約談相關房企和代理機構行為，督查此類機構的項目銷售行為。第三、嚴管銷售秩序和資金，各類促銷的相關價款要納入監(jiān)管，同時一些違規(guī)較多的房企，可能面臨銷售的監(jiān)管，類似期房項目要改為現房銷售的方式。

其實，房價“限跌令”并不新鮮。每次樓市回調，開發(fā)商中都會涌現“降價潮”。2014年、2017年、2019年均有城市出臺類似政策，也是以三四線城市為主。

2019年，大連市發(fā)布政策，限制新房價格，要求實際網簽備案價格不得高于申報價格，且價格下浮不得超過5%。馬鞍山也曾限跌10%，中山曾限跌15%等。

在相關城市看來，房價可以降，但不能“瞎降”。

究其原因，易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進認為，首先從防止房價過快和無序下跌的管控看，盲目下跌或降價，會導致一些已經認購房子的業(yè)主產生不平衡心理，導致各類維權和投訴的現象增多;其次，各類降價中存在虛假降價，看似降價，但房屋的質量等都比較差，反而損害購房者權益;最后，干擾正常的市場交易秩序，部分房企違規(guī)降價，會損害其他房企正常銷售。

關鍵是穩(wěn)

對樓市來講，大漲、大跌都不是調控目的。專家認為，調控是為了保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房價在一定時間內保持橫盤甚至微跌，有利于讓居民收入慢慢追上房價的漲幅，同時慢慢扭轉經濟對于房地產的過度依賴，降低風險。

近些年，各級關于樓市的會議都傳遞出一個信號：“房住不炒”，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期。

目前，樓市“拐點”已慢慢顯現。當熱點城市的房價“漲不動”之時，部分三四線城市的房價調整壓力也就更大，調控方向就轉變?yōu)楹侠砣齑?、防止房價過快下跌。

幾年前，三四線城市庫存高企，市場低迷，房價普遍下降，各地結合棚戶區(qū)改造，通過棚改貨幣化安置去庫存，為促進房地產市場穩(wěn)健發(fā)展發(fā)揮了作用。

觀察這一波發(fā)布“限跌令”的城市，部分城市的商業(yè)水平仍較滯后，出現了不少商鋪空置的情況，就業(yè)機會沒有增加，導致人口凈流入低，甚至出現負增長。這難免導致樓市出現供大于求，房價下跌也屬正常，不必恐慌。調控一段時間后，市場會逐漸恢復平穩(wěn)。

摘編自《瞭望東方周刊》 2021年9月15日