包建華

【摘要】隨著社會(huì)的不斷向前發(fā)展，很多城市也加快了城市化建設(shè)的腳步，土地資源配置已經(jīng)成為非常重要的一項(xiàng)工作，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)而言，如果土地資源配置科學(xué)合理，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展也就越協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的速度也就越快，本文先分析了土地資源配置的目的，然后分析了土地資源配置對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的影響，最后提供了幾點(diǎn)合理化的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】土地資源配置;房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)市場(chǎng);影響? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.013

如今，土地資源配置與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)之間的關(guān)系越來(lái)越緊密密切的聯(lián)系。很多地方尤其是大城市明顯的體現(xiàn)出兩者之間的關(guān)聯(lián)性。因此土地資源必須配置的合理、科學(xué)，才能夠使土地資源利用最大化，不斷滿足城市發(fā)展及市政建設(shè)的要求，分析土地資源配置對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的影響，不僅能夠體現(xiàn)出兩者之間的關(guān)系，還能夠?yàn)橥恋刭Y源配置提供合理化的參考意見，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1、土地資源配置的目的

當(dāng)今社會(huì)，土地資源配置直接關(guān)系到城市建設(shè)的空間布局，甚至?xí)绊懙匠鞘械拈L(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，由于土地資源是有限的，而且是不可再生的，因此在城市規(guī)劃發(fā)展中就必須科學(xué)合理的進(jìn)行配置，在空間布局、功能劃分、具體數(shù)量上都要進(jìn)行科學(xué)分析，才能夠最大程度的保證其可持續(xù)性。土地資源是各行各業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和根本，為了保證土地資源在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中發(fā)揮有效的協(xié)調(diào)作用，就必須在用途和效益方面進(jìn)行明確。一是在土地資源的用途上，市政項(xiàng)目、城市建設(shè)、城市綠化等方面都對(duì)土地資源有著極大的訴求，土地的應(yīng)用價(jià)值不言而喻，因此如何將一定的土地資源合理分配到不同的用途當(dāng)中，就成為了國(guó)土局等相關(guān)部門的重要工作，在這方面，可以根據(jù)群眾意愿或者土地應(yīng)用的優(yōu)先級(jí)進(jìn)行配置。二是在土地資源的使用效益上，在我國(guó)現(xiàn)階段，很多領(lǐng)域的土地使用效益并不高，土地的使用價(jià)值沒有充分體現(xiàn)出來(lái)，存在著土地浪費(fèi)的現(xiàn)象。因此，在進(jìn)行土地資源配置時(shí)要充分考慮到土地的使用效益，當(dāng)受益群眾多、土地使用合理的市政建設(shè)進(jìn)行土地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先加入土地申請(qǐng)綠色通道，政府也應(yīng)該給予高度的支持，當(dāng)使用效益不高的項(xiàng)目進(jìn)行申請(qǐng)時(shí)，就應(yīng)該及時(shí)駁回并提供合理的土地配置方案。

2、土地資源配置在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的影響

土地規(guī)劃工作和土地供應(yīng)這兩個(gè)方面是目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)進(jìn)行協(xié)調(diào)的兩種手段，土地規(guī)劃指的就是政府職能部門從多角度對(duì)土地開發(fā)的成本和預(yù)計(jì)收益進(jìn)行專業(yè)分析，通過(guò)數(shù)據(jù)計(jì)算出最大的收益;土地供應(yīng)的特點(diǎn)是在規(guī)劃合理的項(xiàng)目中重新分配現(xiàn)有土地資源，實(shí)現(xiàn)土地資源的最大化利用，減少土地資源的浪費(fèi)。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，規(guī)劃、供給、儲(chǔ)備數(shù)量是土地資源配置的幾大要素，實(shí)踐證明，這幾大要素也是符合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律的。土地資源配置在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的影響主要有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)波動(dòng)和對(duì)房地產(chǎn)投資等[1]。經(jīng)過(guò)幾十年的房地產(chǎn)發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)依然還有著很多的局限性，如在房?jī)r(jià)調(diào)控上還不夠靈活，相關(guān)從業(yè)者對(duì)開發(fā)的土地資源的配置方面依然認(rèn)識(shí)不到位等，這些都是影響需求的因素。而土地資源配置對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的影響主要有以下幾點(diǎn)。

2.1土地供應(yīng)實(shí)際

在相關(guān)部門審批了土地資源申請(qǐng)后，還需要一定的時(shí)間才能按照相關(guān)程序進(jìn)行土地資源的發(fā)放，所以，當(dāng)土地資源的儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)得到土地的實(shí)際使用權(quán)限后，相關(guān)政府職能部門依然要高度重視土地資源對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的影響，這種影響主要體現(xiàn)在土地儲(chǔ)備的資金成本和機(jī)會(huì)成本，還有房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況[2]。這兩者都是直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的主要因素，只有處理好這兩種因素，才能在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中使得土地資源被成本和市場(chǎng)實(shí)際所控制，從而根據(jù)市場(chǎng)變化來(lái)改變土地的實(shí)際應(yīng)用，以實(shí)現(xiàn)土地資源利用最大化。

2.2土地儲(chǔ)備規(guī)模

在一定程度上，土地儲(chǔ)備規(guī)模是直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的主要因素，政府在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)依照法定程序，對(duì)通過(guò)收購(gòu)、收回、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲(chǔ)存或前期開發(fā)整理，從而向社會(huì)提供各類建設(shè)用地。所以說(shuō)，土地儲(chǔ)備規(guī)模直接反映出了政府對(duì)土地規(guī)模的掌控?cái)?shù)量，也能夠關(guān)系到政府對(duì)土地資源的審批速度和分配的合理性，因?yàn)橥恋刭Y源是不可再生的，因此土地儲(chǔ)備資源在審批之前，一定要組織專家對(duì)土地資源的規(guī)劃和實(shí)際需要進(jìn)行分析論證，這樣就能夠從實(shí)際出發(fā)對(duì)土地資源進(jìn)行思考和規(guī)劃，從而減少其土地資源成本，提高使用效益性和科學(xué)性。

2.3住房類型結(jié)構(gòu)

通常情況下，政府對(duì)不同群體的支持力度一般會(huì)反映在土地供應(yīng)的住房類型結(jié)構(gòu)上，這也是政府干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的有力手段，這種手段往往是十分有效的。就現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，我國(guó)的用地結(jié)構(gòu)還不是十分平衡[3]。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，工業(yè)用地的價(jià)格相對(duì)住房用地來(lái)說(shuō)偏低，這就導(dǎo)致住房用地的開發(fā)偏少，出現(xiàn)供需不平衡的現(xiàn)象，而在住房用地當(dāng)中，經(jīng)濟(jì)適用房的比例相對(duì)偏低等等，這些客觀因素直接影響了人們對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的預(yù)期，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)大等等一系列的不合理的結(jié)果出現(xiàn)。

2.4地區(qū)結(jié)構(gòu)

有相關(guān)研究表明，2010年國(guó)內(nèi)四個(gè)直轄市的協(xié)調(diào)發(fā)展系數(shù)由高到低分別是天津市、重慶市、上海市、北京市。這個(gè)協(xié)調(diào)發(fā)展系數(shù)的結(jié)果和房?jī)r(jià)的結(jié)果基本是一致的，表明了協(xié)調(diào)發(fā)展系數(shù)的合理性，能夠基本反映出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的運(yùn)行狀態(tài)。 但是不得不承認(rèn)，雖然天津市的均衡系數(shù)是最高的，但是房地產(chǎn)貸款比例比較高，從而增大了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的資金風(fēng)險(xiǎn)。而重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)從業(yè)人員過(guò)多，可能會(huì)激發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的膨脹。上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的供需不平衡主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是土地利用效率較低，房屋空置率偏高[4];二是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率較大，價(jià)格偏高;三是房地產(chǎn)交易面積不足等等。北京市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)和上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)存在的問題還是有一定的相似性，比如土地利用效率低、房?jī)r(jià)高、房地產(chǎn)交易面積較低、從業(yè)人員多、空置率高等，這也從側(cè)面反映出了北京市房地產(chǎn)的波動(dòng)還是比較大的，這對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的規(guī)劃十分不利，而且房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的失衡還需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合理調(diào)整。從國(guó)內(nèi)四個(gè)直轄市均衡指標(biāo)體系中也可以表明：土地利用效率越低，一般均衡指數(shù)也低，這也在一定程度上說(shuō)明，通過(guò)土地供應(yīng)可以調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)運(yùn)行狀況和土地供應(yīng)情況存在相互制約的關(guān)系。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的策略

3.1保證足夠的土地儲(chǔ)備規(guī)模

無(wú)論是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，實(shí)踐證明，只有土地儲(chǔ)備有一定的規(guī)模，并且始終堅(jiān)持科學(xué)合理的配置，才能夠在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)起到積極作用[5]。土地資源儲(chǔ)備應(yīng)該始終處于供大于求的狀態(tài)，才可能滿足人們對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求，不然的話，不僅不能夠積極干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模，還會(huì)因?yàn)楣┬璨黄胶鈱?dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，在一定的范圍內(nèi)激發(fā)群眾的消費(fèi)行為，引起不必要的社會(huì)恐慌，從而直接影響社會(huì)的穩(wěn)定。在進(jìn)行土地儲(chǔ)備時(shí)，可以通過(guò)一系列的鼓勵(lì)措施釋放房地產(chǎn)企業(yè)的存貨，可以采取征收商品房保有稅的方式鼓勵(lì)企業(yè)釋放房地產(chǎn)存貨，從而增加土地資源的儲(chǔ)備量。

3.2判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的趨勢(shì)

根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的波動(dòng)呈現(xiàn)出一定的周期性，而這種波動(dòng)絕非偶然，而是市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)的結(jié)果，是客觀存在的，雖然這種周期波動(dòng)不能夠完全消除，但是可以通過(guò)宏觀調(diào)控控制其波動(dòng)幅度的大小。所以，為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)處于一定的范圍內(nèi)，避免波動(dòng)過(guò)大影響社會(huì)的發(fā)展，相關(guān)從業(yè)者就要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)狀態(tài)，快速制定出土地供應(yīng)大具體方案以適應(yīng)市場(chǎng)的波動(dòng)[6]。當(dāng)然在時(shí)間上宏觀調(diào)控有著一定的后滯性，因此要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的運(yùn)行情況來(lái)找準(zhǔn)土地供應(yīng)的時(shí)機(jī)，一般情況下，可以根據(jù)房?jī)r(jià)、銷售額等一些主要的指標(biāo)，再結(jié)合專業(yè)的預(yù)測(cè)方法來(lái)有效控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的波動(dòng)情況及變化趨勢(shì)，從而確定土地供應(yīng)的變化量。

3.3綜合土地儲(chǔ)備成本

雖然說(shuō)土地儲(chǔ)備規(guī)模越大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的影響越大，但是這種影響也是在合理范圍才是有效的，這是因?yàn)橥恋刭Y源的總量是恒定的，而且儲(chǔ)備土地資源也是需要要花費(fèi)一定成本，因此在儲(chǔ)備土地時(shí)，要綜合土地的機(jī)會(huì)成本和預(yù)估效益的大小才能下結(jié)論。另外，設(shè)定土地彈性儲(chǔ)備和信息儲(chǔ)備也是降低土地儲(chǔ)備成本的有力手段。通俗來(lái)講就是通過(guò)收集整理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的有效數(shù)據(jù)，基本上就能夠確定土地的儲(chǔ)備規(guī)模了，而為了保證儲(chǔ)備充足，一般還可以利用彈性儲(chǔ)備來(lái)滿足市場(chǎng)中的非正常需求[7]。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展目前還不夠成熟，市場(chǎng)信息還有很多空白，因此還要根據(jù)實(shí)際情況建立信息儲(chǔ)備。這樣就能夠根據(jù)信息儲(chǔ)備提高收購(gòu)速度，有效降低了儲(chǔ)備成本。

總結(jié)：

就目前我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間還有很大，其存在的不足之處也直接影響了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展，因此通過(guò)分析土地資源配置對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的影響，在一定程度上也提供一定的發(fā)展思路，為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展提供了一定的參考價(jià)值，為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的壯大奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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