熊穎

近期，保利發(fā)展發(fā)布三季報(bào)，今年前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1383.87億元，同比增長(zhǎng)17.87%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)135.83億元，同比微增2.88%。和大多數(shù)營(yíng)收凈利持續(xù)下滑的規(guī)模房企相比，保利發(fā)展業(yè)績(jī)表現(xiàn)較穩(wěn)定。

不過在保利發(fā)展較穩(wěn)健的業(yè)績(jī)表現(xiàn)背后，公司質(zhì)量問題越來越受到投資者關(guān)注。

《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，近期，多位投資者在保利發(fā)展的投資者問答處指出，其浙江區(qū)域的多個(gè)項(xiàng)目存在逾期以及滲水、開裂等質(zhì)量問題，問題項(xiàng)目包括2019年、2020年曾以極低中簽率在杭州出名的紅盤項(xiàng)目和光塵樾。

深耕杭州樓市的某機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人張曉（化名）向《紅周刊》記者表示，杭州樓市普遍存在質(zhì)量問題的原因，主要是房企在杭州開發(fā)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)太低，以杭州首批集中供地來說，整體利潤(rùn)率均為負(fù)，房企肯定就沒有動(dòng)力在工程上投入太多資金。

紅盤杭州和光塵樾逾期交房背后：曾拖欠工人工資

10月18日，在投資者互動(dòng)平臺(tái)，有投資者向保利發(fā)展董秘提問，“貴司浙江分公司所屬杭州保欣置業(yè)開發(fā)的和光塵樾項(xiàng)目逾期，該項(xiàng)目公司與業(yè)主溝通蠻橫，但是業(yè)主無法在貴網(wǎng)找到與總公司溝通的渠道，現(xiàn)已無法通過400官方熱線直接與浙江保利進(jìn)行溝通情況下，想請(qǐng)問下保利發(fā)展如何建立起對(duì)分公司相關(guān)項(xiàng)目的監(jiān)督以及業(yè)主的信息溝通工作？同時(shí)對(duì)于本次逾期貴司是否知曉？業(yè)主如何維護(hù)自身合法權(quán)益？”

對(duì)于上述投資者的三連問，保利發(fā)展并未直接回答，而是表示，“公司非常重視住宅產(chǎn)品的質(zhì)量和業(yè)主權(quán)益的維護(hù)。相關(guān)問題已反饋客服部門跟進(jìn)?！?/p>

據(jù)保利發(fā)展公開資料顯示，和光塵樾隸屬保利“和光”系產(chǎn)品?！昂凸狻毕凳潜＠l(fā)展于2017年重磅推出的高端產(chǎn)品線。根據(jù)公司2021年中報(bào)，在公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以“和光塵樾”命名的項(xiàng)目多達(dá)14個(gè)，分布在佛山、福州、杭州、合肥等多個(gè)城市。

《紅周刊》通過梳理發(fā)現(xiàn)，投資者提及的問題項(xiàng)目和光塵樾，即是保利發(fā)展在年報(bào)中所指的“杭州保利和光塵樾”（又名：和光塵樾軒），公司對(duì)其持股50%，項(xiàng)目計(jì)劃投資52.87億元，總建筑面積32.97萬平方米，可售容積率面積20.68萬平方米。

早在2017年12月18日，保欣置業(yè)以33.51億元斬獲杭州和光塵樾前身地塊，成交樓面價(jià)1.6萬元/平方米。2018年10月，該樓盤以2.45萬元/平方米的均價(jià)開盤，其中包含3300元/平方米的精裝修。樓面價(jià)和銷售均價(jià)差額不到1萬元，不難看出，該樓盤的利潤(rùn)空間并不高。

而更加值得一提的是，杭州和光塵樾一度是杭州的紅盤項(xiàng)目。自2018年開盤以來，杭州和光塵樾多次在2019年、2020年出現(xiàn)“萬人搖”的火熱現(xiàn)象，中簽率更是一路走低降至0.78%。對(duì)于杭州和光塵樾的火爆現(xiàn)象，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，“從消費(fèi)端看，類似項(xiàng)目入市，迎合程度很高，這是央企的光環(huán)效應(yīng)，這有助于其后續(xù)市場(chǎng)的拓展?！?/p>

不過這一紅盤后續(xù)問題頻出。

杭州和光塵樾的預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2021年9月1日，而早在今年2月，該樓盤開發(fā)商就發(fā)布公告，“現(xiàn)有施工進(jìn)度無法追及原定計(jì)劃”“受本次新型冠狀病毒肺炎疫情不可抗力影響，本項(xiàng)目商品房、車位、儲(chǔ)藏間等可能產(chǎn)生順延交付的情況?！?h4>附圖 和光塵樾軒項(xiàng)目延期交付的業(yè)主通知

結(jié)合歷年財(cái)報(bào)可以看到，杭州和光塵樾的施工進(jìn)度，2018年該樓盤開工12.82萬平方米;2019年新開工面積20.15萬平方米，兩年的開工累計(jì)32.97萬平方米，正好是該樓盤的總建筑面積。

那么為何早早開工的杭州和光塵樾，仍難逃延期交房？且開發(fā)商早在距離交房截止日期還有半年多時(shí)間時(shí)，就已經(jīng)預(yù)見自己無法按時(shí)完工？

一位地產(chǎn)人士告訴《紅周刊》記者，延期交房一般都和資金直接掛鉤，一個(gè)是工程款，一個(gè)是融資。80%的延期交房項(xiàng)目都是因?yàn)檫@兩方面出了問題。

《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn)，早在2020年9月，就有工人在領(lǐng)導(dǎo)留言板上向（杭州）余杭區(qū)良渚保利和光塵樾討要工資，該事件后續(xù)被轉(zhuǎn)相關(guān)部門進(jìn)行處理。而今年10月初，據(jù)中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)輿情研究室檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，杭州和光塵樾因拖欠工人工資造成該項(xiàng)目延期交付。

此外，深耕杭州樓市的某機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人張曉（化名）也向《紅周刊》記者推測(cè)，現(xiàn)在融資比較難，且銷售市場(chǎng)也表現(xiàn)不佳，所以（可能）房企的開工積極性沒那么高。預(yù)計(jì)后期延期交付情況還是會(huì)有的。

江浙地區(qū)質(zhì)量問題多發(fā)業(yè)內(nèi)人士：凈利潤(rùn)太低或是主因

11月4日，浙江保利地產(chǎn)官方微信“浙江保利會(huì)”發(fā)布公告，和光塵樾軒將于11月4日～11月13日之間集中交付。雖然延期交付的問題告一段落，但是杭州和光塵樾又陷入了質(zhì)量問題。

樓盤交付前夕，有業(yè)主拍攝的視頻顯示，該樓盤水泥混凝土一捏就碎，樓梯未入住就有很多坑。此外，還有業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板上反映，該樓盤存在“漏水發(fā)霉，墻體裂縫”等多項(xiàng)質(zhì)量問題，并曬出對(duì)應(yīng)問題照片。據(jù)業(yè)主反映，杭州和光塵樾為了趕工期加快驗(yàn)收，在水泥地上鋪設(shè)塑料當(dāng)草坪，在小區(qū)道路刷油漆當(dāng)塑膠跑道。

10月29日，余杭區(qū)住建局雖回復(fù)表示，“多次趕赴現(xiàn)場(chǎng)，要求開發(fā)商積極落實(shí)整改，并與業(yè)主做好對(duì)接溝通，同時(shí)要求項(xiàng)目各負(fù)責(zé)主體單位加強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)，對(duì)存在的問題認(rèn)真排查核實(shí)，確保工程保質(zhì)保量完成?！钡珒H過去幾天時(shí)間，和光塵樾軒就宣布集中交付。而水泥混凝土一捏就碎等問題是否能在如此短的時(shí)間內(nèi)整改到位，似乎值得商榷。

除了問題項(xiàng)目杭州和光塵樾外，保利發(fā)展在江浙地區(qū)的其他問題項(xiàng)目也遭到了投資者的關(guān)注。近期，一位自稱“是保利的投資者，也是準(zhǔn)業(yè)主”的投資者在投資者互動(dòng)平臺(tái)處表示，“經(jīng)觀察保利浙南分公司金華片區(qū)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題：大國(guó)璟項(xiàng)目從交付初期就出現(xiàn)多戶大面積滲水、開裂，目前已滲漏至地下車位，存在安全隱患;相鄰地塊保利天匯精裝修項(xiàng)目裝修層層轉(zhuǎn)包再轉(zhuǎn)包，工程質(zhì)量低劣，讓人咋舌，涉嫌利益輸送;目前天匯業(yè)主群正籌劃組織股東大會(huì)進(jìn)行集體維權(quán)，對(duì)保利品牌產(chǎn)生負(fù)面影響，請(qǐng)有關(guān)方面核實(shí)以上問題，并引起足夠重視。”

嚴(yán)躍進(jìn)提醒，類似問題的出現(xiàn)，使得消費(fèi)者預(yù)期落空。對(duì)房企來說，要注意風(fēng)險(xiǎn)防范，否則會(huì)引起后續(xù)大家對(duì)于其在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的地位和評(píng)價(jià)。

為何保利發(fā)展在江浙區(qū)域質(zhì)量問題頻現(xiàn)？

張曉向《紅周刊》記者以其深耕的杭州樓市舉例，杭州的質(zhì)量問題和全國(guó)其他地區(qū)所出現(xiàn)的質(zhì)量問題成因不太一樣。全國(guó)其他地區(qū)所出現(xiàn)的質(zhì)量問題主要因?yàn)橹胺科笃毡樽非蟾咧苻D(zhuǎn);而杭州樓市普遍存在質(zhì)量問題，則是因?yàn)榉科笤诤贾蓍_發(fā)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)太低，以杭州首批集中供地來說，整體利潤(rùn)率均為負(fù)，房企肯定就沒有動(dòng)力在工程上投入太多資金。在張曉看來，保利發(fā)展在杭樓盤之所以出現(xiàn)質(zhì)量問題的原因可能也在此。

杭州質(zhì)量問題的成因似乎也是江浙質(zhì)量問題的成因“縮影”?？硕鹧芯繄?bào)告指出，浙江市場(chǎng)溢價(jià)率走高、地價(jià)攀升，在限價(jià)的壓力下利潤(rùn)偏低，已然不是最佳選擇。

值得一提的是，這一點(diǎn)在保利發(fā)展歷年財(cái)報(bào)中也有所體現(xiàn)。從轄區(qū)劃分上來看，江浙地區(qū)歸屬于華東片區(qū)。近兩年保利發(fā)展華東片區(qū)毛利率水平持續(xù)走低，2018年、2019年、2020年，公司華東片區(qū)毛利率依次為33.73%、31.01%、20.28%。不難看出，尤其在2020年，公司華東片區(qū)毛利率出現(xiàn)“大跳水”，銳減了近11個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)比同期華南、華北、中部、西部等各大片區(qū)約35%左右的高毛利率來看，華東片區(qū)無疑大大拉低了公司的整體毛利率水平。

雖然2021年至今，保利發(fā)展暫未披露公司各片區(qū)的毛利率現(xiàn)狀，但根據(jù)剛披露的三季報(bào)，可以窺見保利發(fā)展的毛利率下滑仍未止步，公司前三季度毛利率為29.78%，較2020年毛利率水平下滑2.78個(gè)百分點(diǎn)，而這也是保利發(fā)展自2017年以來，毛利率首次跌破30%。