夏婧怡 張萌

（暨南大學(xué)國際商學(xué)院，廣東 珠海 519000）

一、以“蛋殼公寓”為例的長租公寓概述

（一）長租平臺暴雷事件介紹

長租公寓是近幾年出現(xiàn)的一個(gè)新興行業(yè)。由于國家政策的支持和金融資本的進(jìn)入，眾多企業(yè)集團(tuán)涉足長租公寓，但同時(shí)國內(nèi)市場對此類業(yè)務(wù)缺少相應(yīng)的法律法規(guī)監(jiān)管，這就導(dǎo)致了公寓租賃市場在一時(shí)繁榮后，出現(xiàn)大量“暴雷”事件。11 月中旬，長租公寓行業(yè)第二大品牌蛋殼公寓暴雷，租客和房東因平臺方的不當(dāng)商業(yè)行為而產(chǎn)生矛盾，矛盾激化，大量租客面臨無房住、無賠償?shù)睦Ь?，房東方也未收到平臺應(yīng)付的租金而遭受巨大損失，平臺方陷入租客和房東雙方都來尋求賠償?shù)睦Ь?，而自身的法律?zé)任和賠償責(zé)任卻不明晰。造成這樣不幸的結(jié)果，2020 年初的新冠疫情可以說是導(dǎo)火索，但歸根結(jié)底是由于在這場交易中，租客、平臺、房東三方的經(jīng)濟(jì)決策及平臺方自身具有極大資金風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)營模式。

（二）長租公寓市場基本概念

1.住房租賃。住房租賃的內(nèi)涵為：出租人將私人所有的住房出租給承租人居住并獲得租金收益的一系列經(jīng)濟(jì)行為。這些經(jīng)濟(jì)行為達(dá)到一定規(guī)模也就形成了住房租賃市場。住房租賃市場與商品房交易市場一起，共同構(gòu)成了我國的住房供應(yīng)體系。二者相輔相成，為滿足城市居民的多樣化住房需求提供了差異化方案。

2.長租公寓目前，現(xiàn)有的法律條文上并沒有長租公寓的明確規(guī)定。在學(xué)術(shù)界，不同學(xué)者對長租公寓的理解也不盡一致。本文借鑒學(xué)者魏曦對于長租公寓界定的內(nèi)涵：運(yùn)營商將自有房屋或租賃房屋打造成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品并賦予一定的增值服務(wù)，以一定的較長時(shí)限一年起出租給承租人的公寓。這一定義有這樣四個(gè)特點(diǎn)：第一，明確了兩個(gè)主體——運(yùn)營商和承租人；第二，明晰了對象的性質(zhì)——自有住房或租賃住房；第三，闡釋了運(yùn)營手段——標(biāo)準(zhǔn)化與增值服務(wù)；第四，顯示了時(shí)間期限——一年以上。這既有利于與短租公寓、房東租賃等傳統(tǒng)住房租賃區(qū)分開來，也有利于理解長租公寓的核心商業(yè)特征。1

3.長租公寓市場運(yùn)營的類REITs 模式。住房租賃的快速發(fā)展需要金融工具的支持。這些金融工具能夠幫助相關(guān)企業(yè)拓寬融資渠 道、降低融資成本、提升發(fā)展結(jié)構(gòu)。REITs 就屬于這樣的金融工具。REITs 起源于美國，指的是通過發(fā)行股份或收益憑證匯集資金，由托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，委托投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行與房地產(chǎn)相關(guān) 的投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比例分給投資者的一種投資組織形式。2而類REITs 產(chǎn)品與中國的制度環(huán)境有關(guān)。由于我國并沒有嚴(yán)格的REITs 相關(guān)法律法規(guī)，使得目前國內(nèi)的REITs 與國外成熟市場的并不完全一致，因此稱為類REITs 產(chǎn)品。

租賃領(lǐng)域的類REITs則是近幾年才剛剛出現(xiàn),2016年之后發(fā)展速度加快。2017年，公寓類資產(chǎn)證券化REITs 開始在資本市場中發(fā)行。3但是，也不可否認(rèn)，我國對這類金融產(chǎn)品的使用還存在著諸多的不足。例如，法律法規(guī)滯后、滲透率低等等。

4.長租公寓市場運(yùn)營的租金貸模式。“租金貸”是一種貸款形式。它存在的范圍十分廣泛。目前，金融市場上就存在著多種形式的租金貸。例如，部分商戶開展經(jīng)營活動(dòng)需要租店面、寫字樓等場所，但部分商戶存在資金缺口，那么由特定主體（如擔(dān)保公司、市場管理方等）提供擔(dān)保，銀行為商戶提供租金貸款。貸款的發(fā)生方是金融機(jī)構(gòu)、承租商戶和擔(dān)保方。

而本文所探討的住房租賃市場的“租金貸”則與以上形式存在著較大差異。具體而言，租客會(huì)簽訂兩個(gè)合同，一個(gè)是與租賃公司簽訂的租賃合同，另一個(gè)是與金融公司簽訂的貸款合同。通過這兩個(gè)合同，租賃公司可以一次性從金融機(jī)構(gòu)手里拿到該租客未來1-2 年甚至更長時(shí)間的全部租金。而租客則按月向金融機(jī)構(gòu)還款（含利息），同時(shí)租賃公司向房東提供租金。在這種模式下，雖然租客可以享受按月付款、免中介費(fèi)等優(yōu)惠，但是卻隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在租賃公司。一旦租賃公司出現(xiàn)資金問題甚至倒閉，那么，整個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)鏈條都會(huì)崩塌。房東拿不到租金就會(huì)要求收回房子，租客背負(fù)貸款難以解除，還可能被“掃地出門”?？傮w而言，這是租賃公司為了擴(kuò)張商業(yè)版圖，借助金融工具擴(kuò)大可支配資金的一種商業(yè)手段。面對風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)加大政府對市場的監(jiān)管，但不宜“一刀切”式的全面禁止。

（三）商業(yè)模式分析

我國長租公寓商業(yè)模式大致可分為四類，第一類是“租金差＋裝修投資溢價(jià)”模式，是在“二房東”的基礎(chǔ)上統(tǒng)一了裝修風(fēng)格以及規(guī)范化的管理，是使用最廣泛的模式；第二類是“生態(tài)社區(qū)＋増值服務(wù)”模式，在滿足客戶基礎(chǔ)居住要求的前提下，將運(yùn)營重點(diǎn)放在社群打造上；第三類是“先租后售”模式多用于房地產(chǎn)系長租公寓企業(yè)，此模式不再單純地著眼于長租業(yè)務(wù)，其主要目的是將長租業(yè)務(wù)與商品房銷售業(yè)務(wù)做協(xié)同；第四類是“資產(chǎn)收購＋持有經(jīng)營”模式是金融系企業(yè)最先實(shí)現(xiàn)的，由于其可“變重為輕”，現(xiàn)金融系外的長租公寓企業(yè)也在嘗試。

而本文聚焦的蛋殼公寓與以上四類又有差異，更像是主要結(jié)合第一第四類的新型模式，又順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，打出“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融”的口號，是一家以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)為核心，依托線上運(yùn)營，提供高品質(zhì)服務(wù)租住生活的資產(chǎn)管理和居住服務(wù)平臺，產(chǎn)品形態(tài)涵蓋合租公寓、整租公寓等，滿足都市年輕白領(lǐng)多元化的居住需求。其最初的理想盈利模式是在進(jìn)行租房業(yè)務(wù)擴(kuò)張到一定程度，在租房市場達(dá)到一定壟斷地位及市場剩余租房房源所剩不多時(shí)，抬高租金，以此形成租金差進(jìn)而實(shí)現(xiàn)盈利，但截至目前，這種理想的盈利模式仍未實(shí)現(xiàn)。在其成立的這五年中，蛋殼公寓通過高買低賣和高額獎(jiǎng)金的方式獲得大量房源和租客客戶，擴(kuò)張市場規(guī)模，又通過租金貸這一金融產(chǎn)品和“長收短付”的方式實(shí)現(xiàn)資金差，從而形成較大規(guī)模的資金池，平臺方利用這筆資金進(jìn)行進(jìn)一步的市場擴(kuò)張和資本市場投資，將租金收入打包進(jìn)行資產(chǎn)證券化，加大金融杠桿，加大收益。前期，其商業(yè)模式的本質(zhì)是以虧本換規(guī)模，以規(guī)?；I建資金池，以資金池進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)更大規(guī)模和結(jié)合金融工具獲得一部分收益。

可以看出這種商業(yè)模式是十分脆弱的，“高進(jìn)低出”、“長租短付”的模式隱藏著不可控的風(fēng)險(xiǎn)，以較高的租金從房東手中收取房源，再以較低的租金出租，并且收取租戶租金的周期長于支付給房東的周期，這種模式的后果是一旦長租公寓因經(jīng)營管理不善等原因?qū)е沦Y金鏈斷裂，則只能將矛盾轉(zhuǎn)嫁給房東和租客。加之長租公寓引入“租金貸”的模式，為租客提供房租貸款的一般為非銀行的金融機(jī)構(gòu)，一旦租賃市場不景氣或者新增租戶減少的情況下，長租公寓機(jī)構(gòu)將會(huì)面臨資金問題。另外，過度追求規(guī)模。部分機(jī)構(gòu)為了提高市場占有率，存在盲目擴(kuò)張等現(xiàn)象，而本身出租能力低、運(yùn)營能力不足，尤其是資本市場發(fā)生重大變動(dòng)時(shí)，可能出現(xiàn)出租率下降，導(dǎo)致現(xiàn)有現(xiàn)金流難以抵御市場風(fēng)險(xiǎn)。疫情成為長租公寓“爆雷”的催化劑，長租公寓存在著投入成本高、租金回報(bào)率低、回報(bào)周期長的特點(diǎn)。突發(fā)的疫情導(dǎo)致長租公寓出租率顯著下降，空置率上升，最終導(dǎo)致長租公寓現(xiàn)金流緊張。

二、演化博弈理論概述

（一）經(jīng)典博弈

博弈論又稱對策論，在完全理性基本假設(shè)下探討決策主體交互行為發(fā)生時(shí)各個(gè)參與人選擇最優(yōu)策略的均衡問題，博弈論強(qiáng)調(diào)主體間的相互依存性，即參與方與其他參與方互相影響，以自身利益最大化為目標(biāo)，任何一個(gè)參與主體必須考慮其他參與主體的決策方案。博弈的均衡是所有參與人的最優(yōu)策略組合，任何一方改變策略都會(huì)導(dǎo)致一個(gè)更劣勢的收益結(jié)果，根據(jù)博弈目標(biāo)可將博弈分為非合作博弈與合作博弈，合作博弈以整體利益最大化為目標(biāo)，非合作博弈以個(gè)人利益最大化為目標(biāo)，博弈均衡結(jié)果可能并不會(huì)實(shí)現(xiàn)個(gè)人利益最大化或整體利益最大化，只是各方綜合信息、知識等要素時(shí)利益考量下的必然結(jié)果若各方均在考量對方收益時(shí)均會(huì)選擇自身利益最大化策略，參與方并不會(huì)獲得個(gè)人或整體利益最大化收益。

（二）演化博弈

1.演化博弈概念。受“優(yōu)勝劣汰，適者生存”生物進(jìn)化論的啟發(fā)，演化博弈考慮了信息不完全情況下行為人非有限理性的試錯(cuò)、模仿、學(xué)習(xí)能力，各博弈主體以自身利益最大化為原則，不斷調(diào)整自己的行為策略以提高自身收益，使動(dòng)態(tài)博弈系統(tǒng)多次博弈后趨向于某穩(wěn)定均衡狀態(tài)。演化博弈均衡并非唯一，根據(jù)不同情景與條件，系統(tǒng)可能同時(shí)出現(xiàn)多個(gè)演化穩(wěn)定策略4，此外，演化群體行為具有一定的傳遞性和規(guī)律性，在慣性傳遞的同時(shí)會(huì)產(chǎn)生一定的突變，演化系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)排除干擾保證結(jié)果穩(wěn)健。

演化博弈與傳統(tǒng)博弈的區(qū)別體現(xiàn)在3 個(gè)方面，首先，主體定義范圍不同，傳統(tǒng)博弈的博弈主體是特定的人或組織，而演化博弈的博弈主體強(qiáng)調(diào)群體概念；其次，對主體的假設(shè)不同，傳統(tǒng)博弈假設(shè)經(jīng)濟(jì)人主體完全理性，限制性較強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)較為完美的決策條件，而演化博弈認(rèn)為經(jīng)濟(jì)人主體處于介于完全理性與非完全理性之間的有限理性；最后，研究方法不同，相對于傳統(tǒng)博弈，演化博弈注重歷史信息與環(huán)境，考慮到經(jīng)驗(yàn)與學(xué)習(xí)能力的動(dòng)態(tài)博弈模型更具現(xiàn)實(shí)意義和應(yīng)用價(jià)值。

2.演化博弈的應(yīng)用。演化博弈在我國社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、管理等領(lǐng)域已經(jīng)得到了諸多學(xué)者的青睞與運(yùn)用，如網(wǎng)絡(luò)輿情、群體突發(fā)事件、協(xié)同創(chuàng)新、科研合作等，在共享經(jīng)濟(jì)研究方面，商淑秀和張?jiān)偕?015）通過演化博弈模型構(gòu)建探究了虛擬企業(yè)間知識共享的影響因素和策略演化路徑，指出與信任度、知識互補(bǔ)性密切相關(guān)的直接或間接收益的提高有利于提高成員共享意愿5；王洪（2018）構(gòu)建并模擬了消費(fèi)者與商家間演化博弈模型及其演變趨勢，得出當(dāng)自購汽車單次使用價(jià)格遠(yuǎn)大于單次租賃價(jià)格時(shí)，消費(fèi)者更傾向于選擇共享，商家應(yīng)注重成本控制，降低運(yùn)營費(fèi)用6；肖倩和林孔團(tuán)（2018）聚焦于共享單車問題，從利益相關(guān)者視角構(gòu)建了企業(yè)與用戶，政府與企業(yè)間的演化博弈模型，認(rèn)為有效的共享單車監(jiān)管需引入社會(huì)輿論，建立行之有效的征信體系、加大獎(jiǎng)懲力度有利于降低用戶不規(guī)范用車行為7；蘇妮娜等（2019）指出為保證競爭優(yōu)勢，中小型企業(yè)傾向于結(jié)成創(chuàng)新聯(lián)盟尋求技術(shù)共享，并以技術(shù)共享下創(chuàng)新聯(lián)盟穩(wěn)定性為探討對象構(gòu)建了博弈模型，結(jié)果表明外化與吸收能力均影響聯(lián)盟穩(wěn)定性，初始意愿與均衡策略的接近程度對聯(lián)盟穩(wěn)定周期影響較大8。

三、C2C 平臺的信任機(jī)制

網(wǎng)絡(luò)平臺可以促進(jìn)資源的共享和重用，創(chuàng)造新的賺錢方式，并增強(qiáng)社會(huì)聯(lián)系。這種C2C 商業(yè)模式的核心在于用戶之間以及用戶與平臺之間的信任。沒有信任，系統(tǒng)將無法發(fā)揮其全部潛力。實(shí)際上，C2C 平臺中的企業(yè)或組織可能會(huì)由于信任問題而失敗。所以需要研究在C2C 平臺中如何建立信任機(jī)制，在博弈論的知識框架下評估信任的初步模型，來確定平臺中的信任問題，并為促進(jìn)建立平臺信任提供建議。

（一）C2C 平臺中信任的概念

信任是一個(gè)抽象概念，研究對信任的定義很多元化，因?yàn)樾湃慰梢愿鶕?jù)地理區(qū)域或文化進(jìn)行不同的解釋，包括傳統(tǒng)的定義，和針對大數(shù)據(jù)背景下的定義。在傳統(tǒng)情況下，信任被認(rèn)為是進(jìn)入未知領(lǐng)域的動(dòng)機(jī)，雖然可能會(huì)被背叛，但是人們認(rèn)為有足夠的證據(jù)證明他們值得承擔(dān)這樣的風(fēng)險(xiǎn)（Gambetta，20009；Luhmann，200010）。例如，Luhmann（197911）提出的信任的社會(huì)學(xué)觀點(diǎn)，將信任理解為由不同方之間的交互作用創(chuàng)建的集體屬性。這些傳統(tǒng)定義正在考慮更多的心理學(xué)和社會(huì)學(xué)方面，并且不包括技術(shù)方面。定義信任時(shí)考慮了大數(shù)據(jù)背景的有：“電子信任意味著對在線服務(wù)提供商的普遍信仰，這會(huì)導(dǎo)致行為意圖。（Wang 和Jeong，2018，p.16312）”

C2C 平臺正在迅速增長，為用戶帶來某些好處；但是，一些關(guān)鍵方面仍未得到研究。尤其是，C2C 平臺之間信任發(fā)展的重要性和機(jī)制尚未被探索。盡管人們一直在進(jìn)行交易，但C2C 主要發(fā)生在與陌生人的互動(dòng)中（Frenken 和Schor，201713）。與陌生人的這些互動(dòng)可能具有很高的風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)和其他損失。因此，信任是C2C 平臺中的基本要素。

從本質(zhì)上講，C2C 中基于信任的問題源于對平臺的不信任。社會(huì)中的信任問題，例如對互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的信任感（Hou，201814），使新型的業(yè)務(wù)和供應(yīng)鏈得以興起。近代人對價(jià)值和態(tài)度的概念也有所不同：所有權(quán)對他們而言不如擁有更重要。鑒于這些因素，對影響C2C 平臺中建立信任機(jī)制的了解是至關(guān)重要。這種了解將有助于開發(fā)更安全的平臺，幫助公眾了解風(fēng)險(xiǎn)，避免產(chǎn)生錯(cuò)誤的安全感，協(xié)助顧客制定更好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，并在C2C 平臺中改進(jìn)戰(zhàn)略決策。

（二）C2C 平臺中建立信任的影響因素

以往的研究確定了影響用戶信任的因素，這些因素會(huì)首先受到C2C 公司或平臺開發(fā)人員的影響。對平臺的信任可以導(dǎo)致人們對平臺的信任。例如，關(guān)于Airbnb，研究表明系統(tǒng)質(zhì)量（Wang 等人，201915），安全性和隱私性會(huì)強(qiáng)烈影響信任的形成。而創(chuàng)新性等特征也會(huì)影響人們認(rèn)為Airbnb 值得信賴的程度。

另外，平臺中用戶之間的信任也會(huì)產(chǎn)生影響，這包括了平臺開發(fā)人員無法影響的方面；例如，用戶特征如何影響信任。這些研究可以分為三個(gè)子類別：1.個(gè)人對平臺的使用如何影響人們的信任程度；2.個(gè)人特征如何影響信任；3.在C2C 平臺中信任其他用戶有多重要經(jīng)濟(jì)。

個(gè)人行為會(huì)影響C2C 平臺中他人的信任程度。例如，人們可以在平臺上改善他們的社會(huì)地位，進(jìn)而可以增強(qiáng)他人的信任度（Ye 等人，201916）。聲譽(yù)在C2C 模式中并不像在傳統(tǒng)電子商務(wù)中那樣重要，并且可以通過提高群眾的相應(yīng)時(shí)間來增加信任度。Tussyadiah 和Park（201817）指出用戶的自我展示方式會(huì)影響信任的建立。有時(shí)，個(gè)人特征，例如外表或文化會(huì)影響信任。例如，文化或基于外表的認(rèn)知可能會(huì)影響用戶決定信任該人的決定（Chasin 等，201818）。最后，平臺中用戶之間至關(guān)重要的相互信任。例如，Hawlitschek 等（201819）研究得出，對其他用戶的信任是該用戶使用平臺的前提。關(guān)于重復(fù)使用平臺，信任是個(gè)人決策中的重要因素（Arteaga-Sánchez等，201820）。平臺中其他人的信任也會(huì)影響人們的信任。如果潛在用戶有其他人信任平臺的印象，那么他們自己的信任程度就會(huì)增強(qiáng)（Teubner 等，201921）。

（三）C2C 模式中建立信任機(jī)制的方案

C2C 的商業(yè)模式起源的部分原因也是對較傳統(tǒng)的傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)的不信任，因此，信任在這種新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中必不可少。但沒有單一的解決方案可以建立信任，例如，Brescia（201622）提出如果對平臺過度監(jiān)管，C2C 模式將遭受打擊。不過市場上的自由競爭會(huì)帶來好的解決方案。盡管如此，這些解決方案只是建立了對該平臺的信任，而不是用戶之間的信任。C2C 平臺是一種中介：它可以降低風(fēng)險(xiǎn)并建立信任。被研究最多的建立信任的解決方案之一是建立信譽(yù)系統(tǒng)。Abrahao 等（201723）建議平臺可以減少社會(huì)偏見的影響，通過有公眾人物的影響提高平臺信譽(yù)，因?yàn)槁曌u(yù)系統(tǒng)有助于在陌生人之間建立信任。Ter Huurne 等（201824）研究得出，聲譽(yù)不僅可以建立信任，而且可以對銷售和價(jià)格產(chǎn)生積極影響，三顆星和四顆星的評價(jià)之間的差異也足以增加銷量。所以，我們可以得出結(jié)論，使用信譽(yù)系統(tǒng)對用戶在平臺之間建立信任是合理的方案。

四、基于信任機(jī)制的平臺，租戶，房東博弈模型

C2C 平臺的主體可分為監(jiān)管方，即平臺、供給方和需求方。在蛋殼公寓中，供給方即房東，需求方即租客。C2C 平臺房屋的信任機(jī)制作用需要平臺、供給方和需求方三方信任的達(dá)成。由于供求雙方的信息不對稱，信任的難度進(jìn)一步增加，供求雙方為促成信任，無論是基于道德的信任還是基于策略的信任，都需要對信息進(jìn)行搜集、計(jì)算和判斷，形成理性預(yù)期，這是交易達(dá)成的基礎(chǔ)。

C2C 平臺不僅是為供求雙方提供信息共享和溝通的渠道，也是供求雙方間接達(dá)成信任的橋梁——它決定了買賣雙方能否實(shí)現(xiàn)交易，因而C2C 平臺在整個(gè)交易中起著至關(guān)重要的媒介作用。平臺的博弈策略集由采用合理穩(wěn)健策略運(yùn)營和采用高風(fēng)險(xiǎn)策略運(yùn)營兩種博弈選擇構(gòu)成，租客和房東的博弈策略集由懷疑平臺和信任平臺兩種博弈選擇構(gòu)成.

（一）平臺穩(wěn)健運(yùn)營時(shí)的博弈模型

在平臺穩(wěn)健運(yùn)營時(shí)，蛋殼平臺在為供求雙方提供共享信息及溝通媒介的同時(shí)，還承擔(dān)了穩(wěn)定交易風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，建立了有效的運(yùn)營投資機(jī)制并為利益相關(guān)方，即租客和房東提供及時(shí)的售后保障服務(wù)。這時(shí)產(chǎn)生的信任機(jī)制與一般的C2C 平臺信任機(jī)制相符。

兩個(gè)交易主體都懷疑平臺就會(huì)產(chǎn)生一種理性支出，導(dǎo)致懷疑平臺時(shí)的收益少于兩者都信任平臺的收益。當(dāng)一方不信任時(shí)，信任方的信任成本會(huì)增加，從而使信任的最終收益低于懷疑所獲得的收益。博弈假設(shè)：租客信任平臺給房東帶來的額外收益；房東信任平臺給租客帶來的額外收益；平臺合理經(jīng)營時(shí)，雙方都懷疑平臺會(huì)因無法正常合作帶來一定的實(shí)質(zhì)損失；

綜上所述，我們可以得到在此運(yùn)營策略下信任機(jī)制中的博弈收益矩陣，如表格1 所示。

（二）平臺高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營時(shí)的博弈模型

基于C2C 平臺使用高風(fēng)險(xiǎn)高收益的運(yùn)營策略的假設(shè)條件下，分析供求雙方的博弈情況。

根據(jù)交易成本理論，供求雙方因信息不對稱導(dǎo)致信任成本增加，在此種平臺不合理運(yùn)營情況下，若供求雙方的懷疑平臺，那么他們的收益會(huì)比信任平臺時(shí)的收益高，這是交易主體預(yù)期未來風(fēng)險(xiǎn)所做出的一種理性選擇，從而獲得潛在收益。

博弈假設(shè)：房東懷疑平臺會(huì)帶來潛在的理性收益；租客懷疑平臺會(huì)帶來潛在的理性收益；租客信任平臺給房東帶來的額外收益；房東信任平臺給租客帶來的額外收益；房東信任平臺會(huì)帶來潛在損失（潛在的風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失）

綜上所述，我們可以得到在此運(yùn)營策略下信任機(jī)制中的博弈收益矩陣，如表格1 所示。

表格 1

所用到的模型符號如下：

PS 房東的理性收益

PD 租客的理性收益

R S 租客信任平臺給房東帶來的額外收益

R D 房東信任平臺給租客帶來的額外收益

LS 房東信任風(fēng)險(xiǎn)平臺的潛在損失

LD 租客信任風(fēng)險(xiǎn)平臺的潛在損失

F 平臺合理經(jīng)營時(shí)，懷疑帶來的損失

G 平臺高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營時(shí)，帶來的風(fēng)險(xiǎn)損失

H 平臺合理經(jīng)營時(shí)，互相信任合作帶來的收益

（三）房東租客雙方演化博弈分析

根據(jù)上文建立的博弈模型，構(gòu)建算例進(jìn)行模擬仿真分析，首先進(jìn)行相關(guān)參數(shù)和初始值設(shè)置。帶入數(shù)值，平臺穩(wěn)健運(yùn)營時(shí)如表格 4 所示。

表格 4

假設(shè)懷疑平臺的概率為x，房東和租客的期望U1(懷疑平臺)=0.5x+2（1-x），U2(信任平臺)=x+1.5（1-x）

使用matlab 求得多階段雙方博弈演變路徑，如圖 1 所示。

圖1

可以看出，房東與租客博弈策略的選擇概率會(huì)隨著對方的策略選擇改變，最后在0.5 的概率上，演化成穩(wěn)定均衡。

平臺高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營時(shí)的策略集，如表格 5 所示。

表格 5

假設(shè)懷疑平臺的概率為y，房東的期望U1(懷疑平臺)=-1y+0（1-y），U2(信任平臺)=-2y-1（1-y）。進(jìn)而，使用matlab 求得多階段雙方博弈演變路徑，如圖2 所示。

圖2

可以看出，懷疑的概率為1，房東和租客都會(huì)選擇懷疑，此時(shí)演化成穩(wěn)定均衡。所以，平臺高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營時(shí)，房東與租客最后博弈的策略選擇都會(huì)更趨于（懷疑平臺，懷疑平臺）。

五、對策和建議

對于租客和房東兩個(gè)群體來說，平臺在穩(wěn)健經(jīng)營和高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營時(shí)，對平臺的信任程度是不同的，當(dāng)平臺穩(wěn)健經(jīng)營時(shí)兩方會(huì)更信任平臺而使三方都達(dá)到一個(gè)良好的收益；相反，當(dāng)平臺高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營時(shí)，兩方都會(huì)對平臺持消極態(tài)度，從而造成三方的不良損失。蛋殼事件的發(fā)展，其實(shí)是租客和房東雙方對平臺態(tài)度從相信其是穩(wěn)健運(yùn)營到明白平臺方是高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營的變化過程。

在此事件中，對于租客和房東雙方來說，由于信息不對稱，他們未及時(shí)發(fā)現(xiàn)平臺高風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)模式而在至少0.5 的概率上信任平臺方，且前期投入包括租金貸等很高的成本，使平臺方達(dá)到他們籌建資金池的目的，隨著平臺方的不當(dāng)收費(fèi)方式以及政府和媒體對長租公寓高風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)模式的關(guān)注和披露，他們才發(fā)現(xiàn)平臺方轉(zhuǎn)嫁給他們的高風(fēng)險(xiǎn)，而開始極度不信任平臺，但此時(shí)已為時(shí)過晚。故，建議租客和房東兩方在面對長租公寓這一產(chǎn)品時(shí)，通過謹(jǐn)慎的態(tài)度，細(xì)致的了解，盡量減弱信息不對稱帶來的決策影響，從而選擇是否相信并購買平臺方提供的服務(wù)。

對于平臺方來說，他們一開始利用信息不對稱和消費(fèi)者的不完全理性，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入第一種情況即相信他們是穩(wěn)健經(jīng)營的信任機(jī)制下，從而吸引更多的租客和房東，但其要承擔(dān)隨時(shí)被揭露的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)租客和房東發(fā)現(xiàn)他是高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營時(shí)，租客和房東會(huì)采取十分消極的態(tài)度，要求終止服務(wù)和賠償，此時(shí)，平臺方承擔(dān)的聲譽(yù)損失和收益損失是極高的。因此，在住房這樣的特殊行業(yè)市場中，平臺方在選擇自身企業(yè)的商業(yè)模式時(shí)，更應(yīng)秉持低風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)健的運(yùn)營方式。

對于政府等監(jiān)管方來說，在本文的信任機(jī)制下，為保證社會(huì)大眾的公共利益，其充當(dāng)?shù)慕巧翘岣呦M(fèi)者理性和盡量降低消費(fèi)者與企業(yè)方的信息不對稱程度，這就要求其加強(qiáng)監(jiān)管，從消費(fèi)者角度出發(fā)，盡量保證處于相對弱勢地位的消費(fèi)者的利益，使消費(fèi)者與企業(yè)雙方處于一個(gè)穩(wěn)定可靠的信任機(jī)制下，從而保證租房市場良好發(fā)展。