練斌

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。自從改革開放后，市場化的發(fā)展，讓房地產(chǎn)業(yè)取得了長足發(fā)展。在目前環(huán)境，高居的土地價格，也促使房地產(chǎn)也通過加強營運效率，來取得行業(yè)的競爭優(yōu)勢。在這一背景下，整個廣大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛提出向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型，以提高資本配置效率，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，并加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，提升營利能力。整個房地產(chǎn)業(yè)，無論是供應(yīng)商、開發(fā)商及下游的房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，都從進一步貫徹中央關(guān)于“房住不炒”政策中，得到改善經(jīng)營環(huán)境的機會。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;企業(yè)營利

一、引言

朱姝（2018）認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。自從改革開放后，市場化的發(fā)展，讓房地產(chǎn)業(yè)取得了長足發(fā)展。在這情況下，余華義. （2010）認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向性十分明顯。因此，房企在追求高速發(fā)展的時候，同時需要考慮到宏觀經(jīng)濟環(huán)境下潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險。面臨瞬息萬變的市場環(huán)境，房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險便值得學(xué)術(shù)界研究。本文根據(jù)于中國股票交易所上市的房地產(chǎn)企業(yè)的會計比率，分析房地產(chǎn)業(yè)的整體財務(wù)狀況。

二、研究背景

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了過去數(shù)十年的高速速發(fā)展，在最近幾年開始進入了新時期。在“十三五”的有效規(guī)劃下，房地產(chǎn)業(yè)受到經(jīng)濟環(huán)境以及國家政策的正面影響，改變以往通過土地快速增值而獲得收益的重資產(chǎn)運營模式。同時，陳鳳雪. （2019）提出，高居的土地價格，也促使房地產(chǎn)也通過加強營運效率，來取得行業(yè)的競爭優(yōu)勢。在這一背景下，整個廣大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛提出向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型，以提高資本配置效率，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，并加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，提升營利能力。

在傳統(tǒng)意義中，房地產(chǎn)業(yè)和開發(fā)商是被畫上等號。實際上，房地產(chǎn)業(yè)是包括一系列的產(chǎn)業(yè)。它們以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)。它們可以是屬于第三產(chǎn)業(yè)，也可以是屬于第二產(chǎn)業(yè)。綜合來說，它們是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)屬于強"拉動作用"。在這情況下，黃飛鵬 （2011） 認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻，以及地方政府對土地財政的依賴，都對國家宏觀調(diào)控產(chǎn)生正面的作用。因此，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位是不用輕視。

三、研究方法

本研究分析通過研究于國內(nèi)上市市場掛牌的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)公司的財報，并對其中關(guān)于營運效率及流動性的財務(wù)比率作出分析。研究周期為2020年3月到2021年3月共五個季度。

上表陳列于2021年3月31日，各房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的上市公司總數(shù)。在本研究中，以開發(fā)商作為房地產(chǎn)價值鏈的核心，多元金融可以被視為支援性行業(yè)的代表，普鋼及其他建材可以被視為供應(yīng)商，房產(chǎn)服務(wù)則屬于開發(fā)商的下游行業(yè)。研究人員利用三組比率，分別為三項費用比率，速動比率及資產(chǎn)負(fù)債比率，分別反映相關(guān)行業(yè)的營運效率，流動性及財務(wù)杠桿狀況。研究人員會按季度分析各行業(yè)合租數(shù)據(jù)的變化。

四、研究結(jié)果

表2陳列各行業(yè)的三組數(shù)據(jù)從2020年3月到2021年3月的變化?？梢园l(fā)覺，在開發(fā)商的環(huán)節(jié)，全國地產(chǎn)的成本控制的表現(xiàn)比較區(qū)域地產(chǎn)好。一般來說，全國性的開發(fā)商的三項費用比率都維持在35%以內(nèi)。另一方面，部分區(qū)域地產(chǎn)可能會出現(xiàn)虧損的情況。但是，根據(jù)速動比率的分析，全國性的開發(fā)商在流動性及杠桿方面，都反映出它們的債務(wù)水平是比較區(qū)域性的開發(fā)商高。

如果以普鋼行業(yè)及其他建材行業(yè)視為開發(fā)商的上游行業(yè)，研究人員發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)商的營運狀況是在改善?？梢园l(fā)現(xiàn)，無論是普鋼還是其他建材，三項費用比率都出現(xiàn)下降，反映出成本占銷售的比率也是在下降中。同時，無論是流動性還是財務(wù)杠桿，兩組行業(yè)都是有所改善。

至于下游方面，研究人員發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)服務(wù)的費用比例是在增加，杠桿也在上升，而速動比率則輕微下降。而在支援性行業(yè)方面，多元金融的比率，明顯展示出和其他行業(yè)不同的變化模式。

五、結(jié)論

很明顯，整個房地產(chǎn)業(yè)，無論是供應(yīng)商、開發(fā)商及下游的房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，都從進一步貫徹中央關(guān)于“房住不炒”政策中，得到改善經(jīng)營環(huán)境的機會。這個情況，以區(qū)域性的發(fā)展商尤其明顯。它們的三項費用占銷售的比率是明顯下降。因此，研究人員認(rèn)為“房住不炒”政策是可以有效提升行業(yè)的營運效率及水平。同時，從供應(yīng)商的流動性提升和杠桿的下降，研究人員認(rèn)為整個行業(yè)的杠桿及流動性其實都有所改善。這個情況，對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展尤其重要。毫無疑問，當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)在部分領(lǐng)域確實有經(jīng)濟泡沫的情況，但從目前的數(shù)據(jù)分析，政府出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，已經(jīng)讓行業(yè)得到持續(xù)健康發(fā)展的機會，并讓行業(yè)的整體效率得到提升。

參考文獻：

[1]朱姝.（2018）.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析r——以綠城集團為例[J].福建質(zhì)量管理， 000（014）， 41.

[2]余華義.（2010）.經(jīng)濟基本面還是房地產(chǎn)政策在影響中國的房價[J].財貿(mào)經(jīng)濟，000（003）， 116-122.

[3]陳鳳雪.（2019）.輕資產(chǎn)運營對我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)績效影響——以綠城中國為例[J].輕工科技，000（003）， P.117-118.

[4]黃飛鵬.淺析我國金融政策對房地產(chǎn)業(yè)影響弱效應(yīng)的原因[J].中國城市經(jīng)濟，2011（18）