宋慧芳

十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

10月18日，中國共產黨第十九次全國代表大會在北京人民大會堂開幕。國家主席習近平在大會召開中發(fā)表重要講話。對于處于風口浪尖的地產行業(yè)，十九大報告放在特別重要的位置。對于住房問題，十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。對于房地產市場問題，盡管報告的字數不多，但具有十分豐富的內涵。它基本上確定了十九大后新時代中國房地產市場發(fā)展的基本方向。相比十七大、十八大時的提法，已經發(fā)生重大變化。

地產市場的主要矛盾

十九大上，習近平總書記在報告中提到：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。”

“這個論斷不僅適用于整個社會，也適用于房地產?！?鏈家研究院院長楊現領表示，“從1998年房地產市場化改革以來，經過20年的新房開發(fā)，市場的主要矛盾已經從供給整體不足轉化為局部不足，從總量不足轉化為結構失衡，從‘不夠住的問題轉化為‘住的貴和‘住的不好的問題。”

楊現領認為，在這個大背景下，未來房地產市場的潛在空間將主要表現在三個領域。第一，一線和個別熱點二線，仍然存在總量供給不足，未來仍然需要增量的開發(fā)，例如，北京和上海的供應缺口都超過500萬間，補充這個缺口需求至少5年的建設周期。第二，住房消費全面升級產生的新需求。目前換房和改善成為新的剛性需求，人民對“好宅”的需求明顯增加，這不僅僅是更大的房子，也是更宜居、更健康的房子，全面提升人民的“居住體驗”將成為房地產行業(yè)的新使命。第三，住房服務需求的快速增加。住房不僅僅是一種空間的需求，更是一種服務的需求，包括物業(yè)管理、社區(qū)服務、中介服務、房地產資產管理服務等一系列與居住和家庭相關的服務需求將快速增長，住房成為一種消費行為，房地產行業(yè)從制造業(yè)全面轉向服務業(yè)。

保障性住房

對于習近平總書記在報告中提到的“保障性住房建設穩(wěn)步推進”內容，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，此類內容被納入到惠民和民生的內容體系中，充分體現了保障房住房建設發(fā)揮的重要作用。從實際情況看，最近五年實際上提到的住房雙體系建設，更多的就是強調了類似的住房保障內容，成績也是卓越的，尤其是大城市通過購置和承租保障房等，較好地實現了租賃市場的發(fā)展。

嚴躍進認為，十九大以后，類似雙體系的制度建設會不斷演變?yōu)槿w系的制度建設，即增加了租賃住房的項目建設，這個體系將包括普通商品住房即繼續(xù)強調90/70的戶型政策和全裝修的住房供應政策、保障房即以共有產權住房為主打產品、租賃住房即以企業(yè)經營的市場化房源為主打產品的三種類型。類似類型有助于吻合當前國內較多的住房需求的導向，也有助于吻合流動人口的居住規(guī)律。這也是當前通過不斷改進不平衡不充分的住房供應體系，進而吻合人民日益增長的美好生活需要的一個重要體現。

土地政策

對于土地政策，習近平總書記提到：“鞏固和完善農村基本經營制度，深化農村土地制度改革，完善承包地‘三權分置制度。保持土地承包關系穩(wěn)定并長久不變，第二輪土地承包到期后再延長三十年?！?/p>

對此，嚴躍進表示，主要有三方面的含義。第一、農村土地制度的改革會繼續(xù)深化，其深化的含義會強調土地承包關系的穩(wěn)定。之所以要強調這一點，就在于要積極配合當前農村各類改革，尤其是要防范各類近郊區(qū)的農村土地不被隨意侵占等現象的出現。第二、強調了承包地‘三權分置。”這個表述實際上是2016年的時候提出的，核心內容是放活承包經營權，有助于后續(xù)農村土地市場集約化經營的實現，或者說類似家庭農場、農村土地信托等內容有進一步加快建設的可能。第三、提到了土地承包續(xù)期的概念。這個概念和過去大家關心的住房70年產權的概念是類似的，而且很多土地承包經營權或也到了30年到期續(xù)期的問題，所以此次表述有積極的作用。

堅持房子是用來住的

此次十九大會議上，習近平提到了：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

10月19日下午，住建部部長王蒙徽在中央國家機關代表團開放日活動上也同時表示，下一步將按照這次總書記提出的堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的制度，讓全體人民住有所居。

在嚴躍進看來，此類表述與最近幾年住房制度的改革和實踐要求基本上吻合。其主要包含有三層含義。第一、房住不炒的概念繼續(xù)強調，類似表述比較樸素，但卻是這幾年住房制度改革的核心內容，后續(xù)的各類政策出臺也會緊扣這句話。第二、提到了住房制度建立的內容，即多主體供給、多渠道保障、租購并舉的模式。要看到，多主體供給是希望更多的社會資本參與到住房供給側結構性改革中。而多渠道保障也是希望后續(xù)對各類住房供應有更全面的發(fā)展，比如說共有產權住房等建設。而在租購并舉方面，過去的常規(guī)表述更多的是購租并舉，現在“購”和“租”兩個次序有所轉變，也體現了租賃市場發(fā)展的緊迫性。第三、政策提到了讓全體人民住有所居的目標，這實際上就是中國夢在住房領域的體現。類似內容最后都會在住房長效發(fā)展機制中得到體現。

嚴躍進也再三強調，“房住不炒”不僅僅是房地產調控政策的主基調，也將是長效機制的主基調，這四個字將指導未來5年甚至更長時期內中國房地產政策的基本走向：第一、短期內，調控政策不會放松，甚至趨于強化，尤其對于新熱點和次熱點城市。第二、長效機制必將加快推出。第三、從租購并舉到租購同權，租賃必然成為長效機制的重要組成部分，有品質的租房將成為房地產供給側調控的重要環(huán)節(jié)。endprint

長效機制建立

王蒙徽就有關“房地產長效機制有無時間表”的問題時表示，住建部以及有關部門按照黨中央國務院的部署，正在抓緊落實這方面的工作，堅持“房子是用來住的”的定位，以滿足新市民需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進房地產長效機制的建立。

嚴躍進認為，發(fā)展長效機制，應該說“滿足新市場需求”為主要出發(fā)點，實際上就是對流動人口的租賃和住房需求的關注。另外在長效機制的各類手段中，提到了“投資”的概念，這個概念應該理解為多元化供給的重要體現，后續(xù)如何讓各類社會資本參與住房供應，將成為關鍵。

就在10月19日上午9時人民銀行行長周小川在黨的十九大中央金融系統代表團開放日上，關于去杠桿時談到：“關于家庭部門的債務杠桿率，從全球比較來講，中國還不算高，但是最近幾年增長很快。這個快的程度提請大家注意，不是說現在就要去杠桿，而是說增長的過程要注意質量，要使增量部分保持穩(wěn)健，同時又是高質量的。”

對于央行的表述，在嚴躍進看來，實際上就是兩個含義。第一是家庭的杠桿率并不算較高，有風險但依然可控，實際上就是認為住房市場的購房行為總體上還是健康的。同時也說到穩(wěn)健和重質量的導向，后續(xù)對于各類貸款依然會進行，但是會有更嚴格的資金審核動作。

對于近期住建部的工作，王蒙徽說：“主要包含五方面：一是加快培育住房租賃市場，在12個人口凈流入的城市開展住房租賃的試點工作，同時研究制定《住房租賃管理條例》；第二、加快推進住房保障和供應體系建設，我們支持北京和上海開展共有產權的住房試點，多渠道、多方式為住房群體提供住房需要；第三、統籌規(guī)劃大中小城市的空間布局和設施配套，把穩(wěn)定房地產市場和推進新型城鎮(zhèn)化能有機結合起來，加強基礎設施的互聯互通，同時提高公共服務水平，引導住房需求合理分布；第四、大力整頓和規(guī)范房地產市場秩序，始終保持高壓嚴查的態(tài)勢，加大對違法違規(guī)企業(yè)的查處曝光力度，進一步凈化市場環(huán)境，切實維護群眾的切身利益；第五、研究建立房地產的統計和市場監(jiān)測預警的指標體系，加快建立市場的預警機制，加強監(jiān)測分析，指導地方保持房地產市場的平穩(wěn)?！?/p>

嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，從住建部這五項工作來看，總結起來實際上就是抓租賃、強供給、增服務、管秩序和謀預警。類似工作從供給端等角度出發(fā)，和此前的需求端管控形成了一個閉環(huán)，有效地引導了住房市場的健康和穩(wěn)定發(fā)展，充分體現了當前房地產市場各類問題的解決。此類內容也會在“房住不炒”的導向下繼續(xù)得到扎實推進。

五年來成就顯著

10月22日上午10時，“滿足人民新期待，保障改善民生”記者招待會在北京梅地亞中心召開。住房城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長王蒙徽介紹滿足人民新期待，保障改善民生有關情況，并回答記者提問。

王蒙徽介紹，黨的十八大以來，我們住房和城鄉(xiāng)建設事業(yè)改革發(fā)展取得了巨大的成就。具體體現在四個方面。第一，住房保障成就顯著，近八千萬困難群眾改善了住房條件。五年來，棚戶區(qū)改造大力推進，有6000多萬棚戶區(qū)居民出棚進樓。同時公租房保障能力顯著提升，有1900多萬住房困難的群眾住進了公租房，城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房條件明顯改善，城鎮(zhèn)低保、低收入家庭基本上實現了應保盡保。

嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，其主要是從住房條件改善方面來說的，包括棚戶區(qū)出棚進樓、公租房居住規(guī)模增加等。類似的表述符合了十九大提出的“人民日益增長的美好生活需要”的表述，充分體現了十八大以來對于住房各類需求的關心，尤其是住房困難群體的關心。對于后續(xù)的的發(fā)展，嚴躍進認為，預計會圍繞兩類群體進行住房問題的重點解決，既新市民和困難群眾。

第二，房地產調控成效顯現，房地產市場總體保持穩(wěn)定。我們堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，堅持分類調控，因城因地施策，落實地方政府主體責任，出臺了一系列有針對性的措施來穩(wěn)定市場。目前，一線城市和部分熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅回落，三四線城市的房價也趨于穩(wěn)定。同時我們正在進行12個大中城市住房租賃試點工作，支持北京、上海市積極探索發(fā)展共有產權住房。房地產長效機制目前也在抓緊研究制定，同時，在抓緊推進住房租賃市場的立法工作。應該說，房地產調控的效果持續(xù)顯現。

“這五年房地產調控其實是有很大的變化的，從此前積極去庫存而微妙地轉變到抑制過快上漲房價的層面上來。兩類政策總體上都發(fā)揮了較好的效應，充分體現了穩(wěn)定市場的導向。尤其是從城市分類或分化的角度看，大城市的價格增幅受到了抑制，中小城市的去庫存效果較好，房價也回歸平穩(wěn)?！?嚴躍進表示。易居研究院副院長楊紅旭在接受《中國經濟信息》記者采訪時認為，效果初顯，這個結論是客觀的。同時也暗示，效果還不夠明顯，還沒到位。因此，還需繼續(xù)堅持一段時間的調控不放松。長效機制文件制定中。

第三，城市規(guī)劃改革深入推進，城市發(fā)展方式在加快轉變。我們認真貫徹習近平總書記對城市規(guī)劃工作的重要講話和指示批示精神，推動規(guī)劃改革創(chuàng)新。把握好戰(zhàn)略定位、空間布局、要素配置，堅持城鄉(xiāng)統籌，以主體功能區(qū)戰(zhàn)略和制度為基礎，劃定城市生態(tài)保護紅線和開發(fā)邊界，落實多規(guī)合一，實現一張藍圖干到底。目前我們正在開展城市總體規(guī)劃編制試點工作，抓好規(guī)劃的實施，踐行新發(fā)展理念，加快城市轉型的步伐。同時，全面開展城市設計，歷史建筑保護進一步加強，生態(tài)修復和城市修補工作深入推進，城市環(huán)境明顯得到了改善，城市的公共服務功能在不斷提升。

在嚴躍進看來，城市和樓市的關系較為緊密，當前對于城市規(guī)劃的發(fā)展節(jié)奏加快，有助于真正實現新型城市化和宜居城市生活環(huán)境的打造。尤其是提到了城市設計的概念，這也意味著后續(xù)對于“城市美”工作開展的深入推進，符合十九大提出的解決“不平衡不充分的發(fā)展”問題的導向，尤其是不充分的發(fā)展方面，后續(xù)對于此類城市建設勢必會以更充分的發(fā)展方式進行，這樣也有助于房地產市場的更美好發(fā)展。

第四，城市建設水平不斷提高，城市環(huán)境更加生態(tài)宜居。五年來，我們國家共新增城市道路5.54萬公里，城市的軌道交通1600多公里，新增城市綠地45.8萬公頃，城市生活垃圾無害化處理能力提高了38.9個百分點，城鎮(zhèn)污水處理率達到92.5%。海綿城市建設正在有序推進，地下管廊建設已經建成廊體1600多公里，城市基礎設施建設取得了明顯進展。

“基礎設施的持續(xù)改進，也符合當前‘城市讓生活更美好的戰(zhàn)略導向的落實?！眹儡S進認為。“總體上看，這次成就的介紹中提到了很多基礎設施的內容，包括城市道路、城市軌道交通、城市綠地、垃圾處理、污水處理、地下管廊等，這些內容都是城市全面發(fā)展的重要基礎，后續(xù)這些內容也會成為全國房地產市場發(fā)展的新領域或新的結合點?！眅ndprint