周元鈞

摘要：資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是指在一定時(shí)期內(nèi)各種社會(huì)資本、企業(yè)及其比例關(guān)系的價(jià)值構(gòu)成，是融資方式組合的結(jié)果。由于資金需求大、資金回報(bào)緩慢，通過(guò)自由資金來(lái)維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)微乎其微，往往需要貸款實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展?？傮w而言，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理。為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);資本結(jié)構(gòu);結(jié)構(gòu)優(yōu)化

自我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著快速的發(fā)展。但快速發(fā)展所帶來(lái)的問(wèn)題日益突出，主要表現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特征上。為了能夠獲取更多土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者通過(guò)舉債等方式快速擴(kuò)張開(kāi)發(fā)規(guī)模，過(guò)度依賴(lài)債券融資，因此在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中普遍存在融資壓力較大，面臨著相對(duì)較高的運(yùn)營(yíng)和融資風(fēng)險(xiǎn)。如何才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司和企業(yè)良好可持續(xù)發(fā)展，有效優(yōu)化房地產(chǎn)公司和企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，成為了業(yè)界廣泛關(guān)注的問(wèn)題和焦點(diǎn)。本文對(duì)A集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀進(jìn)行了研究和比較，包括債務(wù)結(jié)構(gòu)比例、長(zhǎng)期償債能力和短期償債能力，以及同類(lèi)企業(yè)和行業(yè)平均數(shù)據(jù)的橫向比較，從而得出優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的方法。

一、公司分析

（一）資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析

從表1我們已經(jīng)可以清楚地明顯看出，2017年以來(lái)，公司固定資產(chǎn)價(jià)值呈逐年快速增長(zhǎng)，由2016年末的8306.074億元迅速成長(zhǎng)，增加至2020年末的18691.77億元，公司總資產(chǎn)負(fù)債由2016年末的8306.74億元迅速成長(zhǎng)，增加至2020年末的15193.32億元。從下面的表1我們已經(jīng)可以清楚地明顯看出，除2016年外，A集團(tuán)的平均資產(chǎn)負(fù)債率在過(guò)去四年一直處于相對(duì)較高的水平，前四年一直趨于穩(wěn)步快速上升，由2016年的80.54%上升至2019年的84.36%，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)地要高于目前全國(guó)各類(lèi)行業(yè)的平均水準(zhǔn)52.89%?？偟膩?lái)說(shuō)，A集團(tuán)目前還仍然存在著企業(yè)融資渠道途徑方式比較單一，資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理等諸多突出問(wèn)題。公司應(yīng)該在保持一個(gè)較低水平的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)盡量控制負(fù)債規(guī)模，合理調(diào)節(jié)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，保證企業(yè)的安全運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）償債能力分析

償債能力是一種用來(lái)衡量一個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)情況是否良好或者壞的重要技術(shù)能力，其中可以劃分為短期償債和長(zhǎng)期償債兩種。對(duì)于短期償債能力，其償付風(fēng)險(xiǎn)的能力很大一部分由于企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性和其變現(xiàn)。而且企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)必須跟短期償債的能力緊密地聯(lián)系起來(lái)。通常這些資產(chǎn)的流動(dòng)性很強(qiáng)，即一個(gè)資產(chǎn)可以通過(guò)變現(xiàn)來(lái)償還債務(wù)的能力也很強(qiáng)，其短期償債的能力隨之增加。而衡量一個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期償債能力最重要的指標(biāo)之一即為資產(chǎn)負(fù)債率。一般來(lái)說(shuō)，流動(dòng)比率與速動(dòng)比率與企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性同呈正相關(guān)。而比率太高對(duì)企業(yè)發(fā)展會(huì)造成不良影響，應(yīng)該根據(jù)同行業(yè)平均水平具體分析。根據(jù)同行業(yè)的平均水平，流動(dòng)比率≥2、速動(dòng)比率=1為宜。

A集團(tuán)近五年現(xiàn)金流動(dòng)比率的五年平均值約逐年下降至達(dá)到1.2，速動(dòng)融資比率的五年平均值也只是0.5。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)比率和企業(yè)速動(dòng)投資比率的全年平均值分別應(yīng)該是1.92和0.63。由此可見(jiàn)，A集團(tuán)在目前現(xiàn)有流動(dòng)資金中的流動(dòng)比率與資金速動(dòng)率的比率都已經(jīng)要明顯地遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，同時(shí)A集團(tuán)2016至2020年的資產(chǎn)負(fù)債率平均81.54%，且一直處于逐漸上升的狀態(tài)。這就說(shuō)明A的償債能力相對(duì)較低，融資模式面臨考驗(yàn)。一旦這些企業(yè)長(zhǎng)期無(wú)法及時(shí)進(jìn)行破產(chǎn)再融資或未來(lái)有效地徹底緩解其無(wú)法償債的債務(wù)壓力，發(fā)生企業(yè)資金鏈突然斷裂的情況概率就非常高。

（三）現(xiàn)金流量分析

現(xiàn)金流就相當(dāng)于一個(gè)公司的"血液"。通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的資本和現(xiàn)金流量最穩(wěn)定。通過(guò)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量可以反映企業(yè)的自籌資金的生產(chǎn)能力。

2016-2020年，A集團(tuán)在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中的各項(xiàng)活動(dòng)所產(chǎn)生的資本和現(xiàn)金流量?jī)纛~波動(dòng)較大，但均為正。2016-2020年A在外投資活動(dòng)中所產(chǎn)生的實(shí)際現(xiàn)金流量?jī)纛~小于零，說(shuō)明A正處于快速增長(zhǎng)的階段，這一時(shí)期投入了大量資金。2016年至2020年，A融資活動(dòng)中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正或負(fù)，主要是因?yàn)楣灸壳罢幱跀U(kuò)張時(shí)期，大部分的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流都是用來(lái)補(bǔ)償投資性的現(xiàn)金流。這在很大程度上是與A的良好經(jīng)營(yíng)相聯(lián)系的。對(duì)于A(yíng)來(lái)說(shuō)，要想進(jìn)一步擴(kuò)大其市場(chǎng)份額，如果一個(gè)公司需要投資的僅依靠其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。我們還是應(yīng)該繼續(xù)增加投資，籌集大量資金來(lái)補(bǔ)充需求。

二、A集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)形成的原因

（一）資產(chǎn)負(fù)債率較高的原因

1、由于房地產(chǎn)行業(yè)的固有性質(zhì)。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)需要更多的資金，僅靠自有資金往往只能滿(mǎn)足購(gòu)地款，無(wú)法支撐整個(gè)項(xiàng)目。因此，許多項(xiàng)目都是通過(guò)債務(wù)融資的。作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，與其他中小型房地產(chǎn)投資企業(yè)相比，A開(kāi)發(fā)和研究的項(xiàng)目規(guī)模更大，建設(shè)周期更長(zhǎng)，資金需求也更大。

2、企業(yè)規(guī)模和發(fā)展的需要。A集團(tuán)是一家規(guī)模大、資信高、銀行貸款方便的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。債務(wù)融資成本低于股權(quán)融資。A集團(tuán)偏愛(ài)債權(quán)融資，負(fù)債率相對(duì)較高。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)向市場(chǎng)傳遞的信息都是一種供不應(yīng)求的狀態(tài)，從而引發(fā)了房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展加速發(fā)展，A同樣如此。隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)張，自有資金的增長(zhǎng)速度與資金需求的增長(zhǎng)速度不匹配，需要通過(guò)舉債來(lái)投資和開(kāi)發(fā)。

（二）短期債務(wù)占比過(guò)大的原因

與長(zhǎng)期債相比，短期債具有成本低、易得、靈活的特點(diǎn)。對(duì)于A(yíng)集團(tuán)，通常需要大規(guī)?；I集資金，短期債務(wù)是節(jié)省時(shí)間和金錢(qián)的有效途徑。

（三）銀行借款占比較大的原因

中國(guó)金融制度體系還是不盡全面。金融業(yè)發(fā)展模式不合理，間接融資的占比太多，直接融資并購(gòu)行動(dòng)較少。在此一大背景下，A集團(tuán)等房地產(chǎn)公司和銀行都無(wú)法從中獲得其他較為便捷、成本更低的融資方式和途徑，導(dǎo)致多數(shù)只能依靠銀行貸款才能獲得。

三、資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化建議

（一）減少負(fù)債融資比例，降低資產(chǎn)負(fù)債率。

目前，A集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)水平顯著較高，過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率是不利于公司的治理和開(kāi)發(fā)，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也無(wú)形增加。應(yīng)降低其資產(chǎn)負(fù)債率在合理范圍內(nèi)，可以考慮直接投資，或與債權(quán)人協(xié)商債務(wù)轉(zhuǎn)換成股權(quán)。這種方法可以幫助企業(yè)降低資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)更加合理的資本結(jié)構(gòu)。同時(shí)，對(duì)行業(yè)的發(fā)展也具有重要意義。

（二）拓寬融資渠道

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的巨大需求決定了其對(duì)金融的依賴(lài)程度。商業(yè)銀行主要融資手段是短期流動(dòng)性存款，即流動(dòng)性短期借錢(qián)，無(wú)法滿(mǎn)足相應(yīng)要求。集團(tuán)應(yīng)使用其他債務(wù)融資來(lái)源，特別是長(zhǎng)期債務(wù)融資。而A集團(tuán)長(zhǎng)期負(fù)債率偏低，資本鏈相對(duì)狹窄，容易產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。在這種情況下，A集團(tuán)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的市場(chǎng)定位和發(fā)展需要來(lái)拓寬融資渠道，可以選擇海外發(fā)行債券來(lái)緩解融資難度，降低融資成本。增加長(zhǎng)期負(fù)債比率，讓更多債權(quán)人積極參與公司管理，同時(shí)也要積極提升企業(yè)自身信譽(yù)，從各方面提升企業(yè)防控風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（三）應(yīng)注重內(nèi)源資本的積累

首先，A集團(tuán)應(yīng)加快資金回籠和合理使用內(nèi)源性融資，加強(qiáng)公司的積累資本能力。通過(guò)加快商品銷(xiāo)售，利用預(yù)支賬戶(hù)加快資金回籠，緩解資金壓力;其次，應(yīng)適當(dāng)增加股權(quán)融資比例，由于內(nèi)源性融資的融資規(guī)模有一定的限制，對(duì)于大規(guī)模融資，股權(quán)融資的比例應(yīng)該增加。

四、結(jié)論

從對(duì)A集團(tuán)的分析中我們可以清楚地看出，目前我國(guó)房地產(chǎn)商品經(jīng)營(yíng)行業(yè)還是處于高速增長(zhǎng)的階段，普遍還是存在融資途徑渠道單一，高資產(chǎn)負(fù)債率，依靠銀行貸款等等問(wèn)題。因此，優(yōu)化內(nèi)外部融資的結(jié)構(gòu)，多元化的融資途徑和渠道，合理地降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，成為了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的合理解決辦法。同時(shí)又對(duì)行業(yè)總體的穩(wěn)定和可信度持續(xù)、健康快速發(fā)展具有比較重要的影響。

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項(xiàng)目來(lái)源：

廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院會(huì)計(jì)與審計(jì)學(xué)院2019年度會(huì)計(jì)類(lèi)學(xué)生研究項(xiàng)目《房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)探究-以A公司為例》一般課題階段性研究成果。