蔡銀鶯，張小琿，楊 青

(華中農(nóng)業(yè)大學 公共管理學院，湖北 武漢 430070)

截至2019年底，我國城鎮(zhèn)常住人口約8.5億，城鎮(zhèn)化率達60.6%，處于新型城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段。城市建設(shè)進入由非農(nóng)建設(shè)用地增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量用地提質(zhì)增效與再開發(fā)的更新階段，包含城中村改造在內(nèi)的城市更新成為實現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑[1-2]?！秶倚滦统擎?zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》提出：“改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，穩(wěn)步實施城中村改造，有序推進綜合整治改造”；2020年10月黨的十九屆五中全會審議通過《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二○三五年遠景目標的建議》，首次明確提出“實施城市更新行動”。城中村更新是我國城市空間治理的難題[3]，涉及土地權(quán)屬變更[4]、房屋拆遷補償[5]、環(huán)境建設(shè)[6]及社會保障[7]等諸多方面，其中最為突出的重難點是房屋拆遷補償問題[8]。據(jù)國家信訪局統(tǒng)計，征收拆遷糾紛排在所有信訪積案的首位[9]。城中村拆遷和整治的過程中出現(xiàn)了大量由于宅基地拆遷改造而產(chǎn)生的矛盾，以及由此引發(fā)的各種村民抗爭行為[10]。征收拆遷糾紛頻發(fā)的原因主要表現(xiàn)在兩個方面：一是地方政府與村民之間的矛盾，即地方政府低價征地、高價拍賣獲取高額的土地出讓金[11]，利益受損的村民產(chǎn)生強烈的絕對剝奪感所引致的各種矛盾，甚至是群體性事件[12-13]；二是村民之間的利益分化，即征收拆遷因補償方案不公平拉大村民間的財富差距，村民盼望拆遷與抵制拆遷并存，村民之間產(chǎn)生嚴重的相對剝奪感[14-15]。為此，解決好征收拆遷補償?shù)拿芗m紛，建立公平與效率兼顧的拆遷補償與利益分配機制，是城中村更新順利推進的關(guān)鍵。

城中村是我國城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的特殊現(xiàn)象。在市場轉(zhuǎn)型初期，城中村的更新與中國特有的權(quán)力分配、官員升遷制度相耦合[16]，其改造具有增長機器的利益和權(quán)力關(guān)系[17]，本質(zhì)涉及地方政府等“增長聯(lián)盟”與村民利益關(guān)系的重構(gòu)[18]。為此，城中村拆遷補償成為學術(shù)界及社會公眾關(guān)注的熱點，涉及城中村拆遷改造的政府角色[19-20]、改造模式[21-25]、利益關(guān)系[26-27]及群體分化[28-30]等，近期研究轉(zhuǎn)向重視低收入群體居住權(quán)及保障弱勢群體社會分配利益等[31]。20世紀90年代末期以來，市場化、分權(quán)化等制度改革賦予地方政府在城中村更新改造中擁有更多的自由裁量權(quán)。地方政府通常根據(jù)各地發(fā)展特點與需求制定城中村更新指導意見及補償方案，對拆遷改造涉及的家庭進行房屋還建或貨幣化補償。當前各地城中村更新房屋補償基本形成以家庭人口或原住房面積為基準的補償策略[32]，分別考慮社區(qū)成員權(quán)或財產(chǎn)投資權(quán)[33]。其中，以家庭人口為基底的補償強調(diào)成員權(quán)優(yōu)先，保障家庭成員的社會福利及居住權(quán)利；以原住房面積為基準的補償則強調(diào)住房資產(chǎn)存量，以被拆遷房屋建筑面積作為折算依據(jù)。在城市發(fā)展過程中部分城中村村民私自加蓋、違規(guī)擴建農(nóng)村住房，農(nóng)村住房面積在村莊之間及村民內(nèi)部已存在明顯分化，補償基底選取不同會對城中村村民家庭的住房資產(chǎn)持有產(chǎn)生差異化的影響[34-37]，直接影響到村民對政策的滿意度評價。為此，本研究隨機抽樣調(diào)查武漢市漢陽區(qū)鯉魚洲家園、十里玫瑰等安置社區(qū)的422戶城中村拆遷還建家庭，測度按家庭人口或住房初始面積補償?shù)拇迕窦彝プ》棵娣e絕對損益與相對剝奪狀況，及其對村民政策滿意度評價的影響，為完善城中村更新補償政策及減少拆遷糾紛提供參考。

一、研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來源

1.研究區(qū)域

武漢市2004年出臺《關(guān)于積極推進“城中村”綜合改造工作的意見》，將城中村更新改造作為城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化及高質(zhì)量發(fā)展的重要內(nèi)容。分階段綜合改造全市156個城中村和15個農(nóng)林單位，涉及土地總面積21381.82公頃，總?cè)丝?5.66萬[35]。截至2020年底，武漢市主城區(qū)已完成絕大多數(shù)城中村的更新改造，僅剩呈板塊狀分布在東湖風景區(qū)、漢陽區(qū)七村一廠、洪山區(qū)湯遜湖北部及天興洲的35個城中村尚待改造。總體而言，武漢市城中村更新改造工作在全國起步較早、涉及規(guī)模較大、改造完成進度快，具有一定的典型示范性。

武漢市政府在城中村更新住房補償中主要采取以家庭人口或住房初始面積為基底的補償方案。其中，按家庭人口補償優(yōu)先考慮村民的成員權(quán)及基本居住權(quán)，即確認拆遷戶成員身份之后，保證每位村民享有同等的房屋補償面積；若拆遷戶原住房面積超出房屋補償面積，由房地產(chǎn)商以協(xié)商的價格對超額面積進行貨幣化補償。按住房初始面積補償則優(yōu)先考慮被拆遷房屋的建筑面積，依據(jù)拆遷戶原住房面積等量置換；若拆遷戶還建住房面積超出原農(nóng)房補償面積，由拆遷戶以特定的價格向房地產(chǎn)開發(fā)商購買。兩類補償方案均采用住房還建和貨幣補償相結(jié)合的模式，將村民集中安置在新建社區(qū)。此次調(diào)研涉及的城中村均位于武漢市二環(huán)線以外，處于城市建成區(qū)邊緣，相關(guān)補償標準見表1。這些城中村拆遷啟動時間在2012年左右，2016年村民已全部集中居住在原村莊土地上開發(fā)新建的安置社區(qū)內(nèi)。

表1 調(diào)研社區(qū)城中村更新改造兩類補償方案比較

2.數(shù)據(jù)來源

2019年7月課題組在武漢市漢陽區(qū)鯉魚洲家園、十里玫瑰等8個安置社區(qū)開展實地調(diào)查，隨機抽樣與面對面訪談 450 戶還建家庭。剔除部分關(guān)鍵信息缺失及訪談中斷的樣本，納入分析的有效樣本有422份。其中，鯉魚洲家園和鯉躍龍門等安置社區(qū)有效樣本179份，采取按家庭人口補償?shù)倪€建政策；十里玫瑰等6個安置社區(qū)有效樣本243份，采取以住房初始面積等量補償?shù)倪€建政策。調(diào)查內(nèi)容涉及受訪村民個人及家庭的社會經(jīng)濟特征，城中村更新前后家庭住房建筑面積及還建補償信息，以及受訪者對城中村更新還建補償政策的滿意度評價等。分析前對數(shù)據(jù)進行信度和效度檢驗，Cronbach’s α系數(shù)為0.83，滿足α>0.70的標準；Bartlett的球形度檢驗值為0.00，表明問卷數(shù)據(jù)信度和結(jié)構(gòu)效度良好。受訪村民男性占61.85%，平均年齡64歲，平均受教育年限7.21年，80.33%為本村戶口。

二、研究方法

1.城中村更新村民家庭住房資產(chǎn)變化及相對剝奪狀況衡量

城中村更新村民家庭住房資產(chǎn)變化狀況主要從還建后住房建筑面積較拆遷前農(nóng)房面積的絕對變化量及相對剝奪指數(shù)進行反映。其中，城中村更新后村民家庭住房資產(chǎn)的絕對變化量用還建住房建筑面積減去更新前農(nóng)房建筑面積的差值進行衡量；住房資產(chǎn)相對剝奪狀況用于反映城中村家庭住房資產(chǎn)相較于社區(qū)其他家庭住房資產(chǎn)的相對狀況，本研究采用Kakwani指數(shù)來衡量。假設(shè)樣本總量為n，樣本家庭人均住房面積向量為Y=(y1,y2,…，yn) ，按人均住房面積升序排列，即y1≤y2≤…≤yn,計算公式為：

(1)

2.城中村更新村民家庭政策滿意度及影響因素選取

運用李克特五分量表法衡量還建村民對補償政策的滿意度，“1-5”分別對應受訪村民政策滿意度評價的“極不滿意”“不滿意”“一般”“較滿意”“極滿意”五種狀態(tài)。將城中村更新后村民家庭住房資產(chǎn)絕對變化量和相對剝奪指數(shù)變化值作為核心解釋變量，村民個體及家庭特征與政策感知等主觀認知作為控制變量，運用有序多分類Logistic模型辨識影響村民政策滿意度的關(guān)鍵因素。模型基本形式為：

(2)

變換后為式(3)：

(3)

其中，j=1,2,…,5表示村民政策滿意度評價的五種狀態(tài)；xi(i=1,2,…,p)為解釋變量；βi(i=1,2,…,p)為回歸系數(shù)。

將城中村更新后還建住房面積的實際變化量及相對剝奪指數(shù)變化值作為影響村民政策滿意度的核心解釋變量。理論上，村民家庭的還建住房面積與拆遷前農(nóng)房面積相比，住房面積獲益度越大其政策滿意度越高；村民家庭住房資產(chǎn)在社區(qū)內(nèi)的相對剝奪指數(shù)越低，其政策滿意度越高。此外，村民的個體及家庭特征、其對宅基地產(chǎn)權(quán)及拆遷補償政策的主觀認知等存在異質(zhì)性，也會對政策滿意度產(chǎn)生影響，故作為控制變量，見表2。

表2 變量與說明

三、實證分析

抽樣調(diào)查涉及的城中村農(nóng)村住房主要建造于二十世紀八十至九十年代。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施投入增加及區(qū)位改善，城郊村逐漸變?yōu)槌侵写濉Ｔ诜钦?guī)住房租賃需求增加及周邊城市地價上漲驅(qū)動下，部分村莊或村民在原有住房上私自加蓋或違規(guī)擴建，導致城中村更新前村莊之間及村民內(nèi)部農(nóng)房建筑面積已存在較大分化(表3)。紅衛(wèi)村、漁業(yè)村、豐收村等按家庭人口補償?shù)某侵写澹瑧艟?12.04 m2，房屋建筑層數(shù)2.91，農(nóng)房建筑面積607.34 m2；十里鋪村、鐵橋村、龍陽村等按農(nóng)房初始建筑面積補償?shù)某侵写?，拆遷前戶均宅基地面積僅有130.89 m2，建筑層數(shù)2.41，農(nóng)房建筑面積 328.22 m2。為此，地方政府和開發(fā)商針對城中村農(nóng)房初始建筑面積進行成本效益及經(jīng)濟權(quán)衡后，分別選取按家庭人口和住房面積進行差異化補償。擬更新改造的城中村村民加蓋或擴改建頻繁，戶均農(nóng)房初始面積存量大，通常選擇按家庭人口為基底進行住房補償；規(guī)劃管控相對較好、建筑容積率低、住房建筑面積存量較低的城中村，則按農(nóng)房初始建筑面積為基底進行補償。地方政府和開發(fā)商從改造后的經(jīng)濟效益出發(fā)選取兩類不同的補償基底，這對村民家庭的住房資產(chǎn)及政策滿意度會帶來分異化的影響。為此，揭示城中村村民家庭在更新補償中的相對獲益或受損狀況及其政策滿意度，有助于深入了解補償政策可能帶來的影響。

1.城中村更新村民家庭住房補償狀況及損益程度

如表3所示，按家庭人口補償?shù)某侵写甯逻€建后戶均住房面積477.54 m2，較拆遷前的農(nóng)房面積減小129.80 m2；戶均持有住房4.5套，獲現(xiàn)金補償48.90萬元。按農(nóng)房初始面積補償?shù)某侵写澹迕窦彝艟€建住房313.48 m2，較拆遷前的農(nóng)房面積減小14.74 m2，持有房屋3.2套，貨幣補償25.67萬元。其中，按家庭人口補償使原農(nóng)房建筑面積低于400 m2的家庭住房建筑面積有較大增加，尤其原農(nóng)房面積≤100 m2和100～200 m2的低面積組家庭住房面積顯著增加，分別增加了211.25 m2和156.41 m2；反之，原農(nóng)房面積在400 m2以上的村民家庭還建后住房面積則顯著減少，僅有12.50%～38.10%的家庭在還建后住房面積與更新前的農(nóng)房面積相近。按農(nóng)房初始建筑面積補償?shù)某侵写?，還建后村民家庭的住房面積較拆遷前基本變化不大。原農(nóng)房面積在200 m2以上的受訪家庭還建后的住房面積與初始農(nóng)房面積基本不變，但原農(nóng)房面積≤100 m2及100～200 m2的家庭在更新后住房面積有減少。該群體中分別僅有27.27%和41.44%的受訪家庭還建住房面積與初始面積持平，家庭住房面積在城中村更新并未增加，且農(nóng)村宅基地的空間發(fā)展權(quán)被忽略，未能分享到城市發(fā)展及城中村更新帶來的土地增值收益。整體來看，按家庭人口補償?shù)姆桨刚疹櫟皆》抠Y產(chǎn)積累量不足的相對弱勢群體，尤其是原住房面積≤100 m2及100～200 m2的家庭；同時以家庭人口為補償基底，類似于對城中村農(nóng)村住房設(shè)置了400 m2左右的補償基線，有效地規(guī)避對搶建加蓋面積的過度補償；按農(nóng)村住房初始面積補償則主要應用于農(nóng)村擴建少、住房建筑高度管控較好的城中村，按家庭原住房面積進行補償，但相對忽略了原農(nóng)村住房資產(chǎn)積累量不足及經(jīng)濟狀況較差的弱勢群體的宅基地空間發(fā)展權(quán)，使原住房面積在200 m2以下的村民家庭相對受損。

表3 城中村更新前后村民家庭住房資產(chǎn)狀況

2.城中村更新村民家庭住房財產(chǎn)的相對剝奪狀況

采用配對樣本T檢驗分析城中村更新前后還建家庭人均住房資產(chǎn)的相對剝奪狀況，見表4。結(jié)果表明，按家庭人口補償?shù)拇迕窦彝プ》抠Y產(chǎn)相對剝奪指數(shù)顯著降低，Kakwani指數(shù)值從0.41下降至0.10。而按農(nóng)房初始面積補償?shù)拇迕窦彝ミ€建后住房資產(chǎn)相對剝奪指數(shù)略有增長，Kakwani指數(shù)從0.51提升到0.54。尤其住房初始面積在100 m2以下的家庭還建后住房資產(chǎn)相對剝奪指數(shù)達到0.77，表明該類型村民在城中村更新后家庭住房資產(chǎn)較其他村民的相對狀況變差。整體而言，按家庭人口補償照顧到原住房面積低的家庭，按人口對住房面積進行再分配，還建后家庭住房資產(chǎn)相對剝奪指數(shù)顯著降低；而按住房初始面積補償?shù)姆桨富颈３衷迕褡》抠Y產(chǎn)存在的分化態(tài)勢，因還建住房的單套建筑面積難以確保與村民的還建面積基本相同，使得原農(nóng)房面積在200 m2以下經(jīng)濟狀況相對較差的家庭更新后住房面積有所減少，而家庭經(jīng)濟狀況相對較好家庭則有能力購置超出補償基準的部分面積，為此城中村更新后村民家庭住房資產(chǎn)的相對剝奪指數(shù)略有上升。

表4 城中村更新前后村民家庭住房資產(chǎn)相對剝奪指數(shù)

3.城中村更新受訪村民的政策滿意度及影響因素分析

如表5所示，兩類補償涉及的受訪村民政策滿意度總體評價均不高，分別為2.44和2.67，界于“不滿意”與“一般”之間。其中，紅衛(wèi)、漁業(yè)和豐收等城中村采取以家庭人口為基底的還建方案，179名受訪村民中有58.66%對補償政策表示不滿意，滿意度均值為2.44。但村民對該補償政策的滿意度存在分化，原農(nóng)房面積在400 m2以下的村民政策滿意度均值為2.94，對政策滿意度持“一般”及“滿意”評價的占65.15%；而400 m2以上的家庭在城中村更新后住房面積大幅減少，其政策滿意度較低，尤其原農(nóng)房面積超過600 m2的村民滿意度均值僅為1.92，80.82%的受訪樣本對政策不滿意。十里鋪、鐵橋和龍陽村采取按住房初始面積等量補償?shù)倪€建政策，243位受訪村民的政策滿意度均值為2.67，分別有41.98%和7.41%的受訪村民對政策持“不滿意”和“極不滿意”評價；該補償涉及的村民中原農(nóng)房面積超過400 m2的政策滿意度相對較高，分別為2.98和3.50，評價值為“一般”和“較滿意”；原農(nóng)房面積積累量越大的家庭政策滿意度越高，而城中村更新前家庭住房面積越少(≤400 m2)的受訪村民的政策滿意度最低，41.98%的受訪者對該政策不滿意，均值為2.49。從以上描述性分析可見，城中村更新村民政策滿意度與其還建后住房資產(chǎn)的損益狀況有關(guān)聯(lián)，還建后住房面積增加的村民政策滿意度高，受損村民則滿意度低。

表5 城中村更新村民的政策滿意度評價狀況

進一步運用多分類Logistic模型對村民政策滿意度的影響因素進行識別，結(jié)果見表6。從核心解釋變量來看，城中村更新還建后住房建筑面積的絕對變化量及相對剝奪指數(shù)變化值對村民的政策滿意度均有顯著的正向影響，表明在城中村更新改造中家庭住房面積增加的村民政策滿意度較高，與預期吻合。從控制變量來看，兩類補償方案村民政策滿意度受到村民是否黨員、村干部、家庭經(jīng)濟狀況及其對城中村更新政策公平性的感知等因素影響。按家庭人口補償?shù)姆桨?，黨員村民的政策滿意度較高；村民主觀上認為自家對宅基地有決策權(quán)的，政策滿意度較低；拆遷補償程序的公平性也顯著影響到村民的政策滿意度，即認為拆遷補償程序越公正的村民，其政策滿意度越高；而拆遷實施主體的強勢介入程度與村民政策滿意度呈顯著的負相關(guān)關(guān)系，即認為更新過程中拆遷實施主體越強勢的村民，其政策滿意度越低。按住房初始面積補償?shù)姆桨钢?，補償政策規(guī)定外來戶僅按原農(nóng)房面積的70%補償，為此外來村民的政策滿意度低；村干部的政策滿意度高；村民家庭的經(jīng)濟狀況也顯著影響到其政策滿意度，經(jīng)濟狀況好的家庭通常其原農(nóng)房面積積累量較大，且有經(jīng)濟能力購置超出補償?shù)淖》棵娣e，為此政策滿意度較高；但該補償方案僅按農(nóng)房建筑面積進行等量還建，忽視拆遷住房建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量狀況的差異性，為此原農(nóng)房質(zhì)量較好的村民政策滿意度相對較低；拆遷補償程序的公平公正性與村民的政策滿意度顯著相關(guān)，認為拆遷補償程序越公平的村民政策滿意度越高。

表6 城中村更新村民政策滿意度影響因素Logistic回歸結(jié)果

四、結(jié)論與政策建議

城中村是中國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)及快速城市化發(fā)展過程中出現(xiàn)的特殊現(xiàn)象。近二十年來，城中村土地利用低效及治理問題突出，促使各地政府將加快城中村更新作為優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)及實現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑。但多年來城中村因缺乏嚴厲的規(guī)劃管控及監(jiān)管，加之區(qū)位改善及公共基礎(chǔ)設(shè)施投資帶來非正規(guī)租賃市場活躍等利益驅(qū)動下，村民加蓋搶建等違建活動頻發(fā)，存在城中村農(nóng)村住房面積存量大、村莊及村民之間住房資產(chǎn)分化嚴重、更新補償政策難以采取統(tǒng)一標準等現(xiàn)實難題。如何兼顧公平與效率制定有效的補償方案，既確保城中村更新工作有序穩(wěn)步推進，又不因損害村民利益帶來拆遷糾紛及群體事件，始終是城中村更新補償政策優(yōu)化關(guān)注的重點。地方政府基于城中村農(nóng)房初始稟賦及開發(fā)的成本效益比較，形成以按家庭人口或農(nóng)房初始面積為基底的住房補償策略。兩類補償分別優(yōu)先考慮村民成員福利及住房資產(chǎn)積累量，側(cè)重點不同導致受益群體及村民的政策滿意度存在分化。有效識別補償基底選取對村民政策滿意度帶來的差異化影響，有助緩解補償糾紛及為后續(xù)政策優(yōu)化提供參考?；诖耍狙芯砍闃诱{(diào)查了武漢市漢陽區(qū)鯉魚洲家園等城中村更新改造安置社區(qū)的422戶還建家庭，比較與測度城中村更新補償基底選取對村民家庭住房資產(chǎn)狀況及政策滿意度的影響。結(jié)果表明：

(1)兩類補償基底優(yōu)先考慮的側(cè)重點不同，為此對社區(qū)內(nèi)住房資產(chǎn)稟賦較低的弱勢家庭顧及的程度不同。人口補償方案基本照顧到住房初始面積積累不足的弱勢家庭，而初始面積補償則忽略住房積累量不足弱勢群體的宅基地空間發(fā)展權(quán)。采取人口補償?shù)某侵写甯路桨福乖r(nóng)房面積小于400 m2的家庭相對受益，而按原住房面積等量補償則使原農(nóng)房面積小于200 m2的家庭相對受損。按人口補償?shù)某侵写甯路桨竷?yōu)先考慮社區(qū)成員的基本福利及居住權(quán)，更新還建后村民戶均還建住房面積較初始農(nóng)房面積直接減少129.80 m2，同時相對緩解了原城中村村民住房資產(chǎn)存在的分化態(tài)勢，改善原農(nóng)房面積低于400 m2家庭的住房狀況。相較之下，原農(nóng)房面積在400 m2以上的家庭還建后住房面積顯著減小，特別是700 m2以上的家庭戶均住房面積的直接損失超過400 m2。這部分超額的住房面積按200元/m2的建筑成本補償，降低了地方政府及開發(fā)商在城中村更新的經(jīng)濟成本，同時遏制了對加蓋搶建面積的過度補償。按農(nóng)房初始面積補償?shù)姆桨付嘣谧》看媪可?、違擴建管控嚴格的村莊實施，重點強調(diào)對家庭住房資產(chǎn)積累量的補償，還建后戶均住房建筑面積較更新前變化不大，戶均住房面積僅減少14.74 m2。但該方案忽略了家庭經(jīng)濟貧困、原農(nóng)房面積小的弱勢群體的宅基地發(fā)展機會，致使原農(nóng)房面積小于200 m2的家庭農(nóng)村宅基地的發(fā)展權(quán)未在補償政策中得以體現(xiàn)。

(2)按家庭人口補償?shù)姆桨赶鄬剑崔r(nóng)房初始面積補償操作簡單相對效率。按家庭人口補償?shù)姆桨刚疹櫟皆》拷ㄖ娣e積累量不足的家庭，側(cè)重從家庭成員福利及農(nóng)村宅基地發(fā)展權(quán)進行再分配，更新還建后村民家庭的住房資產(chǎn)趨近，住房相對剝奪指數(shù)從拆遷前的0.41降至更新后的0.10。按農(nóng)房初始面積補償操作過程簡單，村民滿意度相對較高，但按原農(nóng)房面積等量補償使原農(nóng)房初始積累量較多的家庭相對受益，同時缺乏對農(nóng)村宅基地空間發(fā)展權(quán)的量化和補償，從而使家庭經(jīng)濟狀況較差、住房空間小的弱勢村民或遵紀守法未違建擴建的“老實”村民相對受損，村民的住房資產(chǎn)相對剝奪指數(shù)從拆遷前的0.51提升到更新后的0.54，住房資產(chǎn)差距略有增加。

(3)城中村更新涉及的受益群體及相對公平狀況直接影響到村民的政策滿意度評價。兩類城中村更新補償方案受訪村民的總體滿意度評價均不高，界于“不滿意”與“一般”之間。其中，按人口補償?shù)?79位城中村村民，原農(nóng)房面積在400 m2以下的村民政策滿意度明顯偏高，均值為2.94；而原農(nóng)房面積在600 m2以上的村民有80.82%的受訪樣本對政策不滿意，政策滿意度僅有1.92。采取該補償基底的城中村其農(nóng)村住房面積初始稟賦較大，戶均宅基地和農(nóng)房建筑面積分別為212.04 m2和607.34 m2，住房面積在400 m2以上的家庭占63.13%，為此受訪村民的整體滿意度均值僅為2.44。十里鋪、鐵橋和龍陽村采取按農(nóng)房初始面積等量補償?shù)倪€建政策，243位受訪村民的政策滿意度均值為2.67，分別有41.98%和7.41%的受訪村民對政策“不滿意”和“極不滿意”。然而，該補償方案中原農(nóng)房面積在400 m2以上的村民政策滿意度相對較高，滿意度均值分別為2.98和3.50，界于“一般”和“較滿意”之間。該補償方案涉及的城中村村民戶均農(nóng)村宅基地和農(nóng)房建筑面積分別為130.89 m2和328.22 m2，城中村村民加蓋擴建現(xiàn)象較少，72.02%的村民家庭農(nóng)房面積在400 m2以下。此外，村民是否黨員、村干部、家庭經(jīng)濟狀況及城中村更新政策程序公正性等因素也影響到村民的政策滿意度。

城中村更新涉及政府與村民、村民之間土地增值收益的再分配，如何兼顧公平與效率始終是難點。結(jié)合上述結(jié)論，建議：(1)城中村更新土地增值收益分配既要關(guān)注到村民的基本居住權(quán)，也要兼顧到農(nóng)村宅基地的發(fā)展權(quán)。(2)地方政府為加快城中村更新進度多采用拆遷項目商業(yè)化外包方式，但外包方在拆遷過程中的非溝通式強勢介入或政策信息傳導不對稱會影響到村民的政策滿意度及其對政府的信任。建議增強村民代表在城中村更新及拆遷補償中的參與程度，加大補償政策及信息的透明公開，注重發(fā)揮黨員村民及村干部的溝通聯(lián)系作用。