“房住不炒”一直是最近幾年房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)思想，盡管2020年遭遇突發(fā)疫情的沖擊，該指導(dǎo)思想也沒有變化。2020年我國不僅沒有出臺刺激房地產(chǎn)市場的專門政策，反而出臺了強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)杠桿約束的“三道紅線”，2020年底金融監(jiān)管部門又出臺了針對商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融集中管理的規(guī)定。如何正確看待當前的房價上漲成為社會輿論關(guān)注的焦點。

部分城市房價上漲加速

前4月，一線城市新房、二手房銷售價格均持續(xù)上漲。4月份的北京、深圳、廣州、上海二手住宅銷售價格同比分別上漲10.1%，12.9%、12.9%、9.3%。

部分二線城市的房價呈現(xiàn)加速上漲態(tài)勢。4月份，重慶、武漢、昆明新房價格環(huán)比上漲1.4%、1.0%、1.0%;徐州、重慶、杭州二手房價格環(huán)比上漲1.4%、1.3%、1.0%，領(lǐng)漲全國。

從最近一年多的房價上漲態(tài)勢看，呈現(xiàn)一定的規(guī)律性，長三角經(jīng)濟圈和大灣區(qū)成為房價上漲的重點區(qū)域，東北和華北的房價基本穩(wěn)定，有些城市房價還出現(xiàn)了一定程度的下跌。核心城市的房價上漲幅度大于三、四線城市，四個一線城市房價漲幅明顯，與2020年之前的兩年房價表現(xiàn)正好相反，在2017年至2020年的三年間，三、四線城市的房價上漲領(lǐng)先于一線城市。

近期部分城市房價上漲的原因分析

從歷史經(jīng)驗看，每一輪房價上漲都是很多因素綜合作用的結(jié)果，根據(jù)筆者的觀察，本輪房價上漲的主要因素有以下幾點：

貨幣寬松刺激樓市價格

為了應(yīng)對新冠肺炎疫情，2021年全球主要國家的貨幣政策和財政政策都十分寬松，我國雖然沒有實施量化寬松政策，但總體融資環(huán)境要比2019年寬松，2020年信貸余額增加了20萬億元，社會融資總額近30萬億元，增速比過去幾年明顯加快。在經(jīng)濟增速明顯減速的背景下，信貸的擴張無疑對樓市及其他資產(chǎn)價格都有刺激作用。

小微企業(yè)貸款與房地產(chǎn)按揭貸款出現(xiàn)利率倒掛

為了應(yīng)對疫情，2020年初中國人民銀行出臺了一系列為中小企業(yè)紓困的政策，小微企業(yè)的貸款可以享受低利率優(yōu)惠，最低年利率只有3.85%，比住房按揭貸款的最低利率要低。

對于商業(yè)銀行來說，小微企業(yè)的貸款風(fēng)險遠遠高于按揭貸款風(fēng)險，因此，正常情況下，對小微企業(yè)的貸款利率應(yīng)該遠遠高于按揭貸款利率。當政策導(dǎo)向讓小微企業(yè)的貸款利率低于按揭貸款，商業(yè)銀行就會選擇向那些有不動產(chǎn)抵押的小微企業(yè)發(fā)放貸款。于是，市場就產(chǎn)生了專門從事套利交易中介機構(gòu)，它們?yōu)槌捶空咛峁┻^橋資金，購買了住房之后再辦理小微企業(yè)的抵押貸款，償還全部過橋資金。通過簡單的操作投資者就可以利用小微企業(yè)的優(yōu)惠利率實現(xiàn)炒房的目的。

小微企業(yè)的優(yōu)惠貸款進入樓市，刺激了部分城市房價上漲。金融監(jiān)管部門在商業(yè)銀行的貸款檢查過程中發(fā)行了不少類似的案例，并對相關(guān)的商業(yè)銀行進行了處罰。從被處罰的案例看，主要集中在深圳、廣州、上海、杭州、北京等城市，而這些城市正是房價上漲的主要熱點城市。

高凈值人群回流刺激中心城市的住宅需求

由于疫情的影響，海外留學(xué)的高端人才大規(guī)模回流，當前回流的主要是在海外求學(xué)的本科及以上學(xué)歷的人才，疫情在海外蔓延改變了這些人群的學(xué)習(xí)或工作計劃，中斷繼續(xù)深造，或改變就業(yè)計劃。中國的疫情得到較好的控制，回國成為首選。

目前在歐美留學(xué)的群體中還有一部分是中小學(xué)生，這些學(xué)生相當部分已經(jīng)回國，但因為中外學(xué)習(xí)內(nèi)容的差異，他們暫時難以回流國內(nèi)參加國內(nèi)普通學(xué)校，只能進入國際學(xué)?；蛑攸c中學(xué)的國際班。留學(xué)海外的中小學(xué)生回流成為刺激中心城市學(xué)區(qū)房的重要因素。

海外留學(xué)系高凈值家庭所為，其中有不少家庭有海外就業(yè)與置業(yè)的計劃，這些人群回流帶動了一定數(shù)量的資金回流，改變了部分家庭資產(chǎn)配置。這些高端人才主要流向一線城市。

2020年上海市出臺了吸引高端人才的優(yōu)惠政策，吸引了相當部分的海外回流人才落戶，這也是上海成為近期房價上漲幅度較大的主要原因之一。2020年9月23日，《2020年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進滬就業(yè)申請本市戶籍評分辦法》正式發(fā)布，吸引世界一流大學(xué)建設(shè)高校畢業(yè)生落戶。2020年11月以來，上海連續(xù)發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化本市居住證轉(zhuǎn)辦常住戶口政策的通知》《留學(xué)回國人員申辦上海常住戶口實施細則》以及《上海市引進人才申辦本市常住戶口辦法》。2020年12月開始實施《關(guān)于優(yōu)化本市居住證轉(zhuǎn)辦常住戶口政策的通知》，優(yōu)化“居轉(zhuǎn)戶”，再次放寬落戶門檻。

上海市出臺政策吸引海外留學(xué)生是順應(yīng)時代潮流之舉，但無疑，此舉在短期內(nèi)成為房價上漲的一個誘因。

股票市場繁榮刺激樓市需求

股市對樓市的影響主要通過新股發(fā)行這個途徑。當前的上市公司以民營控股為主，每家公司完成新股發(fā)行與上市都會造就一批高凈值家庭，從股市里套現(xiàn)的資金成為推動房價上漲的不可忽視力量。

2019年6月開始，上?？苿?chuàng)板市場開始運行并實施注冊制，新股發(fā)行加速。2019年共有200家公司完成新股發(fā)行與上市，2020年累計400余家公司完成了新股發(fā)行上市。新股上市之后，原始股東的財富實現(xiàn)大幅度增值，新股發(fā)行上市之后有半年至一年的解禁期，解禁期滿之后原始股東就可以在股市套現(xiàn)。2019年在科創(chuàng)板上市的公司股東在2020年下半年開始進入套現(xiàn)時間，這個時間與部分城市房價出現(xiàn)上漲的時間是吻合的。

從完成新股上市的公司注冊地看，這些公司主要集中在北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、合肥、成都等城市，這些城市恰好也是房價上漲的熱點城市。其中合肥市尤其值得關(guān)注，該城市的國內(nèi)生產(chǎn)總值剛剛突破1萬億元，從經(jīng)濟體量看合肥與杭州、南京、成都有較大的差距，但2019年以來注冊地在合肥的企業(yè)實現(xiàn)首次公開募股（Initial Public Offering，簡稱IPO）的數(shù)量與這些城市相當，位于全國城市的前列。從合肥的市場反饋信息看，此輪房價上漲始于2020年10月，與科創(chuàng)板第一批股票解禁時間高度吻合。

新房限價導(dǎo)致套利行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場虛假繁榮

對商品住房的價格進行限制是為了緩解房價上漲壓力，以期實現(xiàn)平抑住房市場的價格波動?？陀^地說，在我國的房價形成機制中，土地價格起主導(dǎo)作用，而土地價格主要由地方政府控制，對新房價格實施限制可以有效阻止土地價格上漲對房價的傳導(dǎo)。因此，在房價快速上漲之初出臺限價政策可以在短期內(nèi)起到平抑市場的目的，2017年之后的房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行在一定程度上得益于“限價、限購、限貸”政策。

但限價政策實施一段時間之后其副作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，如果繼續(xù)實施限價政策，不僅難以起到平抑住房價格波動的作用，反而可能助推房價的上漲，增加房地產(chǎn)市場的波動。因為新房限價，導(dǎo)致有些城市的新房價格大幅度低于二手房價格，引發(fā)了短期的套利資本進入，出現(xiàn)所謂的“日光盤”（新樓盤發(fā)售首日即售罄）現(xiàn)象，對商品住房的價格限制不僅沒有能夠讓真正需要購置住房的老百姓收益，反而讓投機資本得到套利機會。更重要的是，“日光盤”的出現(xiàn)會刺激當?shù)貥鞘械膬r格上漲，不利于市場的健康運行。

例如：2020年12月初，深圳某樓盤實施限價銷售，開盤價格定在13萬/平方米，而周邊價格在17萬左右/平方米，比周邊樓盤低20%左右，引發(fā)了上萬人搶購，還出現(xiàn)了所謂“代持”“眾籌打新”的行為。

從利益分配的視角看，政府實施住房限價政策的初衷是為了緩解中低收入階層的購房壓力，但結(jié)果卻是讓投機資本獲益，中低收入階層成為最終買單者。有人建議可以通過對購房者實施嚴格的資格認證來阻止投機者進入購房者行列，有些城市已經(jīng)開始繼續(xù)類似的操作，但效果如何還需要觀察。

關(guān)于遏制房價上漲的政策建議

從2020年下半年以來，熱點城市已經(jīng)出臺了不少政策來遏制房地產(chǎn)投機，但效果并不理想，以深圳為例，2020年7月出臺了一攬子政策打壓房價，但自年底開始市場再次出現(xiàn)異動。筆者認為房價是諸多因素的綜合反映，房地產(chǎn)調(diào)控需要多方協(xié)調(diào)。

宏觀政策要盡快回歸常態(tài)化。從上述分析可見，導(dǎo)致房價上漲的主要原因是金融環(huán)境寬松，因此，要解決房價上漲問題應(yīng)該從貨幣與財政政策入手。在疫情得到良好控制情況下，我國的貨幣與財政政策應(yīng)該回歸中性，尤其在美國再次推出財政刺激政策的背景下，中國必須采取一定的措施阻止美國寬松政策的溢出效應(yīng)。

糾正小微企業(yè)的貸款利率與按揭貸款利率的倒掛現(xiàn)象。對小微企業(yè)的扶持應(yīng)該盡量采取財政手段，可以對需要幫扶的小微企業(yè)進行財政貼息或?qū)ζ浣?jīng)營行為直接財政補貼。如果用金融政策來實現(xiàn)財政職能，就會導(dǎo)致套利行為，如果小微企業(yè)的貸款利率與按揭貸款利率倒掛問題一直存在，就一定會出現(xiàn)有人用小微企業(yè)的貸款進行炒房，即使采取嚴厲的措施打擊套利行為，效果也非常有限。

按照國土資源部門出臺的“兩集中”辦法出臺土地供應(yīng)計劃，尤其是房價上漲幅度較大、庫存消化周期不足10個月的熱點城市。通過增加土地和住宅供應(yīng)可以有效引導(dǎo)市場預(yù)期。在此輪房價上漲比較快的城市，新房的庫存數(shù)量都有限，庫存消化周期低于正常水平，例如，上海、合肥的庫存消化周期都低于6個月。尤其值得關(guān)注的是，今年前四個月的住房新開工面積和土地購置面積均出現(xiàn)下降。今年1—4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3301萬平方米，土地成交價款1203億元，均比2019年同期有10%左右的降幅。

（尹中立為中國社會科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任。本文編輯/王曄君）