摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記撤銷的訴訟路徑分為“單一的行政訴訟”和“民事訴訟優(yōu)先，行政訴訟后置”兩種模式。不同的訴訟路徑對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記撤銷會(huì)產(chǎn)生不一樣的結(jié)果。在《民法典》施行、不動(dòng)產(chǎn)登記類賠償訴訟突出的背景下，融合行政審判要素和民事審判要素成為大勢(shì)所趨。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;訴訟路徑;撤銷;過程有責(zé)性;結(jié)果違法性

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）01-0037-41 收稿日期：2021-01-01

作者簡介：史意，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

1 不動(dòng)產(chǎn)登記撤銷的不同訴訟路徑——以三個(gè)案件為例

申請(qǐng)人尋求司法救濟(jì)撤銷不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，可以直接就行政行為本身提起行政訴訟，也可以對(duì)登記行為所依賴的民事原因文件先行提起訴訟，而后再提起行政訴訟。兩種不同的訴訟路徑對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記撤銷會(huì)產(chǎn)生不一樣的結(jié)果，下文即以三個(gè)案件為例展現(xiàn)不同訴訟路徑下不動(dòng)產(chǎn)登記的撤銷。

1.1 單一的行政訴訟

案例一：A、B系夫妻，涉案不動(dòng)產(chǎn)登記在雙方名下。A訴稱，B在其不知情的情況下找人冒充A辦理了涉案不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，故要求撤銷抵押登記。庭審過程中，B向法院說明，其找了一名女子假裝夫妻辦理登記，抵押權(quán)人C對(duì)此并不知情。A提交的鑒定報(bào)告亦顯示：“A”的簽名和指紋均不是A所簽所留。法院向A釋明：對(duì)作為房屋登記行為基礎(chǔ)的抵押合同效力有異議，應(yīng)當(dāng)先行解決民事爭議。A表示，C已就與A、B之間的民間借貸糾紛提起了民事訴訟，故不再另行提起。

經(jīng)審理，法院認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)留存的關(guān)于A的照片顯示，冒充A的女子與A在年齡、樣貌上相仿，且其持有A的身份證件，登記機(jī)構(gòu)在依法審查的范圍內(nèi)已經(jīng)盡到了審查義務(wù)。在抵押合同、借款合同有效，沒有證據(jù)證明C取得抵押權(quán)屬于非善意取得的情況下，要求撤銷抵押登記依據(jù)不足，故駁回訴訟請(qǐng)求[參見江蘇省南京鐵路運(yùn)輸法院（2017）蘇8602行初999號(hào)]。

1.2 民事訴訟優(yōu)先，行政訴訟后置

案例二：涉案不動(dòng)產(chǎn)原所有權(quán)人為A，B系A(chǔ)之女，C系A(chǔ)之孫。A將涉案不動(dòng)產(chǎn)出賣給C并辦理了轉(zhuǎn)移登記。B得知此情況后，申請(qǐng)認(rèn)定A為無民事行為能力人，法院予以支持。據(jù)此，B起訴要求認(rèn)定《買賣合同》無效并撤銷登記行為，法院支持該訴求，并要求C協(xié)助A將涉案不動(dòng)產(chǎn)恢復(fù)登記至A名下。后A去世，B向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行過戶。執(zhí)行過程中，C向法院提出：A及其配偶已于多年前辦理遺囑公證，將涉案不動(dòng)產(chǎn)遺留給C個(gè)人所有，法院據(jù)此駁回了C的申請(qǐng)。

隨后，B起訴要求撤銷轉(zhuǎn)移登記及抵押登記。一審判決認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)盡到了合理的形式審查義務(wù)，故駁回訴訟請(qǐng)求。二審法院認(rèn)為，民事訴訟案件的審理結(jié)果應(yīng)作為行政訴訟案件的審理依據(jù)，在合同已被確認(rèn)無效的情況下，房屋轉(zhuǎn)移登記行為所確認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為失去了民事權(quán)利基礎(chǔ)，故對(duì)房屋轉(zhuǎn)移登記行為的違法性予以確認(rèn)，但因抵押權(quán)人的抵押權(quán)構(gòu)成善意取得，故確認(rèn)轉(zhuǎn)移登記行為違法[參見江蘇省南京鐵路運(yùn)輸法院（2018）蘇8602行初1147號(hào)、江蘇省南京市中級(jí)人民法院（2020）蘇01行終272號(hào)]。

案例三：A、B系夫妻，涉案不動(dòng)產(chǎn)登記在雙方名下。A因向C借款，將涉案不動(dòng)產(chǎn)抵押給C并辦理了登記。B得知后提起民事訴訟，要求確認(rèn)借款合同、抵押合同無效。法院查明，B未與A、C共同至登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記，合同中B的簽名和摁手印系他人所為，故抵押合同無效。在另案中，法院亦認(rèn)定，他人冒用B的名義簽字并辦理抵押登記，C未盡到審查義務(wù)，自身有過錯(cuò)，主張善意取得的理由不能成立。

隨后，B起訴登記機(jī)構(gòu)要求撤銷抵押登記。法院判決認(rèn)為：根據(jù)民事判決查明的事實(shí)，登記機(jī)構(gòu)未對(duì)B是否到場(chǎng)進(jìn)行審查，未充分履行法定職責(zé)。抵押登記基于的主要證據(jù)已被法院確認(rèn)無效，合法性基礎(chǔ)已不存在，而C的抵押權(quán)亦不構(gòu)成善意取得，故抵押登記應(yīng)予撤銷[參見江蘇省南京鐵路運(yùn)輸法院（2018）蘇8602行初190號(hào)]。

2 不同訴訟路徑下不動(dòng)產(chǎn)登記撤銷的標(biāo)準(zhǔn)——“結(jié)果違法性”與“過程有責(zé)性”

2.1 “過程有責(zé)性”標(biāo)準(zhǔn)

“單一的行政訴訟”路徑采取的是“過程有責(zé)性”標(biāo)準(zhǔn)。即以行政機(jī)關(guān)提供證據(jù)的合法性為視角，著眼于登記機(jī)構(gòu)受理、審核、登簿的過程，審查登記機(jī)構(gòu)是否盡到了合理審慎審查的審查義務(wù)，如登記機(jī)構(gòu)能夠證明已經(jīng)盡責(zé)，則予以維持;反之，則對(duì)登記行為作出否定性評(píng)價(jià)，而無論登記過程中其他不能歸責(zé)于登記機(jī)構(gòu)的明顯致錯(cuò)因素。

如案例一中，即使能夠明確有人冒充真實(shí)權(quán)利人辦理登記，但是在民事基礎(chǔ)行為未被確認(rèn)無效之前，法院仍從登記機(jī)構(gòu)的角度，以常理化標(biāo)準(zhǔn)為要求判定其是否盡到應(yīng)有的審慎審查義務(wù)。

2.2 “結(jié)果違法性”標(biāo)準(zhǔn)

“民事訴訟優(yōu)先，行政訴訟后置”路徑則采取的是“結(jié)果違法性”標(biāo)準(zhǔn)。即以民事行為的有效性為前提來評(píng)判行政行為的合法性，一旦作為原因文件的民事行為無效，即認(rèn)定登記結(jié)果有誤，并對(duì)登記行為作出否定性評(píng)價(jià)。至于登記機(jī)構(gòu)是否盡到合理審慎審查的義務(wù)的問題，有的法院置之高閣、不予評(píng)價(jià)，有的則以民事行為的失效直接斷定登記機(jī)構(gòu)未盡審查義務(wù)。

如在案例二中，一審法院即堅(jiān)持“過程有責(zé)性”標(biāo)準(zhǔn)，而二審法院則堅(jiān)持“結(jié)果違法性”標(biāo)準(zhǔn)，以登記行為所依賴的民事行為基礎(chǔ)喪失為由，對(duì)登記行為作出否定性評(píng)價(jià)。在案例三中，法院甚至沒有對(duì)登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)作具體分析，而是直接以民事行為的違法性否定登記行為的合法性，并認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎的審查義務(wù)。

3 不同訴訟路徑導(dǎo)致不同審判標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)在機(jī)理

“結(jié)果違法性”與“過程有責(zé)性”標(biāo)準(zhǔn)在一定范圍內(nèi)存在直觀上的沖突，但仔細(xì)探究其內(nèi)在機(jī)理，不同的審判標(biāo)準(zhǔn)彰顯了不同訴訟模式的特征以及登記行為的特殊法律地位。

3.1 行政訴訟的審判模式?jīng)Q定了“過程有責(zé)性”標(biāo)準(zhǔn)

在行政程序中，一方是擁有強(qiáng)大行政管理職權(quán)的行政機(jī)關(guān)，另一方是勢(shì)單力薄的行政相對(duì)人。正是由于行政程序的不平等性導(dǎo)致行政審判模式的刻意“矯正”：由法院對(duì)行政行為的合法性進(jìn)行審查，并由行政機(jī)關(guān)對(duì)其作出的具體行政行為的合法性負(fù)舉證責(zé)任，簡單地說就是“審被告”。這意味著，在交織民事、刑事、行政等法律關(guān)系的案件中，法院解決的只能是行政糾紛，而民事、刑事糾紛恰恰要留待另外的程序解決。

在不動(dòng)產(chǎn)登記撤銷案件中，法院與登記機(jī)關(guān)的審辯關(guān)系居于主導(dǎo)地位，其更多的是以登記程序是否履行為出發(fā)點(diǎn)，審查登記機(jī)構(gòu)是否盡到合理審慎審查義務(wù)，而不論登記材料本身是否真實(shí)有效。

3.2 “矯正”行政訴訟模式的局限性為“結(jié)果違法性”標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)設(shè)條件

以合法性審查為核心的訴訟模式，在一定程度上存在“就案論案”的弊端，與公眾的理解和期盼存在落差，使得行政訴訟仍然沒法像醫(yī)生處理一個(gè)身患多種疾病的病人一樣，讓糾紛得以徹底解決。上述“過程有責(zé)性”標(biāo)準(zhǔn)將關(guān)注點(diǎn)聚焦于登記機(jī)構(gòu)是否盡到合理審慎的審查義務(wù)，容易造成登記程序合法性與結(jié)果正確性之間的錯(cuò)位，與普通大眾關(guān)于“合法即正確”的直感相沖突。

正是為了回應(yīng)行政訴訟模式的弊端，《最高院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第8條確定了民事爭議有限前置的規(guī)則、原《最高院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第1條承認(rèn)法院自由裁量限度內(nèi)民行一并審理原則。由此可見，無論是分開審理還是合并審理，在審判內(nèi)里上，均確定了“先民后行”的雛形，使得行政審判吸收參照民事審判結(jié)果，從形式正義轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)正義功能主義，由“過程有責(zé)性”轉(zhuǎn)向“結(jié)果違法性”標(biāo)準(zhǔn)。

3.3 債權(quán)形式主義下的不動(dòng)產(chǎn)登記具有復(fù)合性

從各國的規(guī)定來看，物權(quán)變動(dòng)的立法模式主要有意思主義、物權(quán)形式主義和債權(quán)形式主義。

我國不承認(rèn)物權(quán)無因性理論，而采取債權(quán)形式主義。根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)需要“變動(dòng)原因行為”與“登記”相結(jié)合，才能發(fā)生物權(quán)的效力。一旦原因行為無效，物權(quán)變動(dòng)即喪失了合法性基礎(chǔ)。

當(dāng)事人提起不動(dòng)產(chǎn)登記撤銷訴訟，其實(shí)質(zhì)往往是對(duì)引起物權(quán)變動(dòng)原因行為的效力存有異議。因此，在民事訴訟解決了物權(quán)變動(dòng)原因行為效力的情形下，行政訴訟即采用“結(jié)果違法性”標(biāo)準(zhǔn)。反之，則以“過程有責(zé)性”標(biāo)準(zhǔn)直接審理登記機(jī)構(gòu)是否盡到合理審慎審查義務(wù)。

3.4 登記行為兼容公、私法性質(zhì)

對(duì)于登記行為的性質(zhì)，理論界眾說紛紜。有民事行為、行政確認(rèn)行為、行政事實(shí)行為、公私性質(zhì)混合之說等等。無論如何界定，都不能免除不動(dòng)產(chǎn)登記公、私混合的特征。一方面，《民法典》第209條關(guān)注的重心在于確立物權(quán)變動(dòng)效果和公示方式之間的一般規(guī)則，不動(dòng)產(chǎn)登記是作為特定法律事實(shí)對(duì)物權(quán)狀態(tài)所產(chǎn)生的效果而存在的。不動(dòng)產(chǎn)在法律上的效力取決于物權(quán)得喪變更的基礎(chǔ)民事法律關(guān)系。另一方面，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的是為了規(guī)范登記機(jī)構(gòu)的登記行為。

正是因?yàn)楣?、私法兼容的特性，使得不?dòng)產(chǎn)登記撤銷之訴中，“單一的行政訴訟”模式可以運(yùn)用行政法監(jiān)督登記行為的合法性;而“民事優(yōu)先，行政后置”模式可以吸收民事行為的效果并對(duì)登記行為進(jìn)行干預(yù)。

4 不同訴訟路徑下撤銷登記類案件審理模式再思考

雖然原《最高院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》顯現(xiàn)出原因行為與登記行為“一并審理”的法律圖景，但是在司法實(shí)踐中卻呈現(xiàn)散化特征，其中有民行獨(dú)立審理互不影響式、行政附帶民事式、民事附帶行政式等等。而這既無法應(yīng)對(duì)《民法典》的要求，也無法與既有理論實(shí)踐相融合。

4.1 《民法典》對(duì)撤銷登記類訴訟路徑帶來新挑戰(zhàn)

《民法典》第153條規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外”?；诖?，衍生出效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理型強(qiáng)制性規(guī)定的概念區(qū)分。

具體到不動(dòng)產(chǎn)登記案件中，因無權(quán)處分而引起的原因文件效力糾紛，不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定的范疇，并不會(huì)被法院直接認(rèn)定無效。在“比例原則”的指引下，法院可以在承認(rèn)合同有效的前提下，認(rèn)定轉(zhuǎn)讓方不具有物權(quán)轉(zhuǎn)讓的資格，從而否定物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。但是，此種不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移效力的認(rèn)定究竟在哪一種訴訟模式下進(jìn)行，《民法典》并未明確。也就是說，法院可能在民事訴訟中認(rèn)定民事基礎(chǔ)行為有效，但對(duì)是否發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力不予評(píng)價(jià)。這就為以往“民事先行”模式下的不動(dòng)產(chǎn)登記撤銷案件帶來了巨大挑戰(zhàn)，更加凸顯出中民行交叉一并審理的迫切性。

4.2 抵押登記撤銷中的善意取得制度已然勾滲透民事審理要素

在本登記及抵押登記撤銷同時(shí)訴諸法院，而本登記行為已被作出違法性評(píng)價(jià)時(shí)，根據(jù)《最高院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題》第11條的規(guī)定，法院需對(duì)抵押權(quán)人是否善意取得作出相應(yīng)的評(píng)價(jià)。雖然“善意取得”制度屬于民事規(guī)范的內(nèi)容，但法律并未強(qiáng)制當(dāng)事人通過民事訴訟對(duì)抵押權(quán)人加以評(píng)價(jià)，而是在行政訴訟中一并審查。此時(shí)，行政訴訟已不單單是吸收而是滲透了民事審判要素。

如在案例一中，法院以“沒有證據(jù)證明抵押權(quán)屬于非善意取得”對(duì)善意取得問題作出反向推斷;而在案例二中，直接適用原《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，從“善意”“合理價(jià)款”“登記”三方面對(duì)抵押登記行為作出正向的、充分的評(píng)議，最終維持了抵押登記。

4.3 行政賠償案件亟需法院對(duì)登記行為的過錯(cuò)及結(jié)果作出回應(yīng)

根據(jù)《國家賠償法》第2條的規(guī)定，國家賠償確立了“違法原則為主，無過錯(cuò)原則為輔”或者“違法原則為主，結(jié)果原則為輔”的歸責(zé)原則體系。

在單一的行政訴訟模式下，“過錯(cuò)有責(zé)性”標(biāo)準(zhǔn)明確了登記機(jī)構(gòu)是否存在主觀過錯(cuò)，但卻使登記結(jié)果處于相對(duì)不穩(wěn)定的狀態(tài)，因?yàn)榧词剐姓袨楸痪S持，當(dāng)事人仍然可以通過民事訴訟再行提起撤銷之訴。同樣，在先民后行的訴訟模式下，“結(jié)果違法性”標(biāo)準(zhǔn)雖然固定了行政行為的結(jié)果違法性，但卻忽視了對(duì)主觀過錯(cuò)的回應(yīng)或者簡單以原因行為的無效認(rèn)定過錯(cuò)的存在。此種差異并不利于后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)登記類行政賠償?shù)拇_定與解決。因此，一方面，在先民后行模式下，登記機(jī)構(gòu)迫切希望法院對(duì)登記行為是否存在過錯(cuò)予以客觀審查和評(píng)價(jià);另一方面，重新審視單一行政訴訟模式的局限性，從節(jié)約司法資源，回歸訴訟糾紛解決功能本位出發(fā)，給予登記結(jié)果一次性終極評(píng)價(jià)，成為回應(yīng)行政登記類賠償案件的迫切要求。

5 小結(jié)

在不動(dòng)產(chǎn)登記撤銷訴訟中，不同的訴訟路徑形成了不同的撤銷結(jié)果。國家機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)回應(yīng)實(shí)踐需要，融合不同模式下的審判標(biāo)準(zhǔn)，如此才能回應(yīng)《民法典》的時(shí)代要求，真正做到“案結(jié)、事了”。

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