陳 可

（福建省福州市鼓樓區(qū)人民法院，福建 福州 350000）

《民法典》的施行奠定居住權(quán)設(shè)立的立法基礎(chǔ)，居住權(quán)的出現(xiàn)填補(bǔ)房屋所有權(quán)和租賃權(quán)之間的中間界限，對(duì)彼此沖突的需求予以有效分流。傳統(tǒng)的居住權(quán)具有明顯的期限性，其交換價(jià)值必然隨時(shí)間經(jīng)過(guò)而遞減直至完全消滅，［1］并非理想的保值、升值手段，因而具有融資、擔(dān)保性質(zhì)的投資性居住權(quán)應(yīng)運(yùn)而生，既催生空虛所有權(quán)交易，建構(gòu)新型的“以房養(yǎng)老”模式，也為實(shí)現(xiàn)消費(fèi)性居住權(quán)在商業(yè)領(lǐng)域的延伸拓展提供可能。

一、投資性居住權(quán)的司法現(xiàn)狀

“每一次發(fā)展的法律體系，都必須經(jīng)過(guò)一段由司法判決形成法律的時(shí)期?！痹凇睹穹ǖ洹肥┬星?，我國(guó)并未將居住權(quán)納入用益物權(quán)體系，但司法實(shí)踐中已涌現(xiàn)出大量居住權(quán)糾紛案例。本文以2016-2020年中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)發(fā)布的居住權(quán)糾紛案例為切入點(diǎn)，考察近五年來(lái)投資性居住權(quán)的總體情況及實(shí)踐樣態(tài)。

從表1可得，在婚姻家庭領(lǐng)域發(fā)生的居住權(quán)糾紛案例約占總案例數(shù)量的四分之一且呈現(xiàn)逐年遞減的趨勢(shì)。近五年來(lái)居住權(quán)糾紛高發(fā)的首要領(lǐng)域均為物權(quán)糾紛（8148件），其次是合同糾紛（6775件）。因此，僅有家庭保障性居住權(quán)并不足以應(yīng)對(duì)民事主體對(duì)房屋多元化利用的需要。

表1 2016-2020年婚姻家庭、繼承糾紛案由項(xiàng)下的居住權(quán)案例占比

圖1在上表的基礎(chǔ)上添加“公司”這一搜索條件，檢索可得2016年至2019年間，法人參與的居住權(quán)糾紛呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，占比超過(guò)總案例數(shù)的二分之一，進(jìn)一步印證居住權(quán)制度的應(yīng)用場(chǎng)景已由傳統(tǒng)的家庭關(guān)系逐漸延伸至投資、商業(yè)領(lǐng)域，法人已成為居住權(quán)糾紛的重要主體。

圖1 2016-2019年涉“公司”的居住權(quán)糾紛案件占比情況

二、投資性居住權(quán)的立法困境

（一）居住權(quán)客體限制?！睹穹ǖ洹返谌倭鶙l規(guī)定，居住權(quán)人僅能在他人的住宅上設(shè)立居住權(quán)。“住宅”一詞的內(nèi)涵遠(yuǎn)小于“房屋”“房產(chǎn)”，排除了賓館、酒店、民宿、招待所等臨時(shí)性居所。此外，現(xiàn)行法僅允許在他人的住宅上設(shè)置居住權(quán)，自己不能在所有的房屋上為自己設(shè)立居住權(quán)，也使得居住權(quán)立法為以房養(yǎng)老提供制度保障的初衷落空。

（二）居住權(quán)原系無(wú)償設(shè)立?！睹穹ǖ洹返谌倭藯l規(guī)定：“居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！奔兇鉄o(wú)償?shù)木幼?quán)通常建立在家庭關(guān)系上，存在于離婚時(shí)對(duì)困難配偶的住房幫助，或子女出于贍養(yǎng)義務(wù)為父母設(shè)置居住權(quán)等情況。國(guó)家住房保障及投資性行為中的居住權(quán)與一般交易行為類(lèi)似，遵循的是等價(jià)有償?shù)慕灰自瓌t，均是有償設(shè)立。

（三）居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。《民法典》第三百六十九條堅(jiān)持居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承的原則，以強(qiáng)制性規(guī)范的方式明確居住權(quán)的人身專(zhuān)屬性和不可轉(zhuǎn)移性?！柏?cái)產(chǎn)權(quán)的分配（歸屬）可以減少資源的浪費(fèi)，交易又可使資源通過(guò)交換和分享（流轉(zhuǎn)）得到最有效地利用。［2］不得轉(zhuǎn)讓使投資性居住權(quán)的交換價(jià)值喪失殆盡，權(quán)利人投入資金后被鎖定于特定房屋無(wú)法變現(xiàn)；另一方面，禁止繼承讓投資性居住權(quán)的存續(xù)至少部分系于權(quán)利人終身，給交易增加了難以預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。

三、投資性居住權(quán)的制度構(gòu)建

“制度作為實(shí)踐的規(guī)范化反映，應(yīng)有效回應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求?！蔽覈?guó)目前居住權(quán)的規(guī)定過(guò)于保守和模糊，僅局限于保障社會(huì)性居住權(quán)的立法設(shè)計(jì)，無(wú)法應(yīng)對(duì)不同社會(huì)主體多元化的投資需求。因此，投資性居住權(quán)的制度設(shè)計(jì)應(yīng)沖破傳統(tǒng)人役權(quán)的羈絆，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，利用制定司法解釋的契機(jī)，對(duì)現(xiàn)有居住權(quán)制度進(jìn)行功能轉(zhuǎn)型，構(gòu)筑社會(huì)性和投資性居住權(quán)為一體的開(kāi)放式居住權(quán)立法。

（一）擴(kuò)大居住權(quán)主體范圍

居住權(quán)的主體包括居住權(quán)設(shè)立人和居住權(quán)權(quán)利人。對(duì)于居住權(quán)權(quán)利人，通說(shuō)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為居住權(quán)的本質(zhì)系解決居住需求，權(quán)利主體只能局限為自然人，因?yàn)橹挥凶匀蝗瞬庞芯幼⌒枨?。但現(xiàn)行法僅規(guī)定意定居住權(quán)，意在實(shí)現(xiàn)私人主體對(duì)其自身事務(wù)的自主決定，且投資性居住權(quán)立法跳脫出人役權(quán)的框架，對(duì)其權(quán)利主體的限制應(yīng)寬松于社會(huì)性居住權(quán)，允許法人和非法人組織作為投資性居住權(quán)的權(quán)利人。諸如企業(yè)從他人處購(gòu)買(mǎi)投資性居住權(quán)并提供給員工居住或住房合作開(kāi)發(fā)模式下，政府為引進(jìn)資金為開(kāi)發(fā)商設(shè)置長(zhǎng)期居住權(quán)等等，都是法人作為投資性居住權(quán)人的例證。

（二）拓寬居住權(quán)客體邊界

《民法典》第三百六十六條規(guī)定居住權(quán)的客體僅限于“住宅”。通常意義上的住宅指的是滿(mǎn)足日常生活需要的，可供長(zhǎng)期、穩(wěn)定、連續(xù)居住的獨(dú)立空間。對(duì)于典型的住宅，如商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房、限競(jìng)房、兩限房、共有產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村宅基地所建房屋等，在司法實(shí)踐中相對(duì)容易認(rèn)定。對(duì)于民宿、公寓、酒店等功能性用房，雖然客觀(guān)上用于居住，但通常意義上不將其納入住宅的范圍。但圍繞“居住”這個(gè)指導(dǎo)性中心價(jià)值來(lái)考量，現(xiàn)實(shí)生活中新興的酒店式公寓、公寓式酒店、長(zhǎng)租公寓、分時(shí)度假酒店等，其功能也是為滿(mǎn)足旅客暫時(shí)居住需要，從功能主義視角拓展住宅的外延，也符合“生活居住需要”的立法要旨。

（三）明確居住權(quán)有償取得原則

《民法典》第三百六十八條規(guī)定居住權(quán)系無(wú)償設(shè)立，但是明確當(dāng)事人可以通過(guò)合同約定排除適用，這與立法機(jī)關(guān)的解讀相符。從羅馬法及其他立法的進(jìn)程可以看出，居住權(quán)的適用逐步從婚姻家庭領(lǐng)域延伸至房屋多元化利用的投資消費(fèi)領(lǐng)域，人身依附性逐步減少。德國(guó)《住宅所有權(quán)及長(zhǎng)期居住法》中的長(zhǎng)期居住權(quán)、美國(guó)法中的終生地產(chǎn)權(quán)，皆是居住權(quán)演進(jìn)過(guò)程中具有投資屬性的產(chǎn)物。投資性居住權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)性用益物權(quán)，與體現(xiàn)人文關(guān)懷的家庭保障性居住權(quán)不同，這種居住權(quán)的取得應(yīng)遵循等價(jià)有償?shù)慕灰自瓌t，準(zhǔn)用我國(guó)《民法典》第三百六十八條但書(shū)規(guī)定的任意性規(guī)范。在對(duì)這類(lèi)有償合同效力認(rèn)定上，尤其是對(duì)未約定對(duì)價(jià)或約定不明的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮交易性質(zhì)、交易習(xí)慣、行業(yè)慣例等因素，充分尊重當(dāng)事人的意思自治。