朱曉輝

【摘要】要做好裝配式百年宅的全過程成本管控，首先需要理清裝配式百年宅項(xiàng)目成本構(gòu)成，掌控好開發(fā)各階段與成本管控能動(dòng)性的關(guān)系，建立成本管控目標(biāo)，把握好事前、事中、事后一系列與成本相關(guān)的關(guān)鍵點(diǎn)，運(yùn)用好成本管控中的關(guān)鍵工作策略，才能將成本管控貫穿項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)。

【關(guān)鍵詞】裝配式;百年宅;全過程;成本管控

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.183

1、背景

2017年6月1日在北京市開始執(zhí)行的《〈北京市建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)——預(yù)算消耗量定額〉裝配式房屋建筑工程》中這樣定義裝配式建筑工程：“結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、外圍護(hù)系統(tǒng)、設(shè)備與管線系統(tǒng)、內(nèi)裝系統(tǒng)的主要部分采用預(yù)制部品部件集成的建筑”。[1]

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在2012年提出了“百年住宅”設(shè)想，它是指一種長(zhǎng)壽化高品質(zhì)住宅，住宅在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、使用、維護(hù)等方面，通過提升建筑結(jié)構(gòu)的耐久性、居住的安全性、建筑的節(jié)能性、功能的適居性、空間的可變性、設(shè)備的可維護(hù)性、材料的可循環(huán)性、環(huán)境的潔凈性、建造的集成性和配套的完善性，實(shí)現(xiàn)居住與環(huán)境和諧共生。

SI住宅是指住宅的承重結(jié)構(gòu)骨架（SKELETONORSUPPORT）具有高耐久性，而且是固定不變的;住宅所用的分隔構(gòu)件，可以根據(jù)住戶的不同要求而靈活變換，分隔成多種多樣的內(nèi)部空間（INFILL）。

裝配式裝修是在工業(yè)化、集成化的基礎(chǔ)上制造裝修構(gòu)件，一般采用干法施工，主要包括裝配式輕質(zhì)隔墻、整體廚房或整體衛(wèi)浴、預(yù)制薄型地暖等技術(shù)，具有質(zhì)量好、施工快、無污染的特點(diǎn)。

2、裝配式百年宅的成本增量

按照北京市建委下發(fā)的《關(guān)于確認(rèn)保障性住房實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)化增量成本的通知》（京建發(fā)〔2013〕138號(hào)），以全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)作為成本比較基礎(chǔ)，建筑高度60米以下成本增量為409.00元/m2（包括預(yù)制外墻），此費(fèi)用隨市場(chǎng)的變化而變化。增加成本主要有兩個(gè)方面：一是預(yù)制構(gòu)件本身的造價(jià)高于現(xiàn)澆結(jié)構(gòu);二是，因裝配式結(jié)構(gòu)帶來的裝修費(fèi)用的增加。SI體系在國內(nèi)實(shí)踐的較少，普遍認(rèn)為其成本略高與傳統(tǒng)做法的成本。[2]

3、實(shí)踐案列項(xiàng)目

北京市XX商品房項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)，該商品房定位為改善型三居室，共計(jì)160套商品房，每套約135平方米，戶型基本一致。采用裝配式結(jié)構(gòu)及裝配式裝修施工，全精裝交房，裝配率90%，預(yù)制率60%。

該項(xiàng)目以整體工業(yè)化集成建造為理念，以“裝配式結(jié)構(gòu)+預(yù)制混凝土建筑立面表現(xiàn)+ SI住宅體系+裝配式裝修”為特征，如圖1所示。

主要涉及的裝配式工法及特點(diǎn)如下：

——以裝配建造為手段、打造高品質(zhì)百年住宅為目標(biāo)。

——實(shí)施了裝配式建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)性研究。

——運(yùn)用了信息化管理模式，實(shí)現(xiàn)了全部預(yù)制構(gòu)件的實(shí)時(shí)追蹤管理。。

——提出了模塊化戶型，實(shí)現(xiàn)了裝配式住宅標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化的統(tǒng)一。

——提出全生命周期可變戶型理念，成功實(shí)現(xiàn)了SI體系的應(yīng)用。

4、裝配式百年宅全過程成本管控關(guān)鍵策略

4.1裝配式百年宅項(xiàng)目成本構(gòu)成

裝配式百年宅項(xiàng)目成本構(gòu)成，包括土地取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、精裝修工程費(fèi)用等10部分內(nèi)容。成本與費(fèi)用的支出貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，對(duì)本案而言，既可控又有效的途徑，是在設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、結(jié)算幾個(gè)重要環(huán)節(jié)做好成本管控與管理。

4.2裝配式百年宅項(xiàng)目各階段與成本管控能動(dòng)性的關(guān)系

成本管控能動(dòng)性隨著開發(fā)進(jìn)程而逐次遞減。

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本管控是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。

招標(biāo)階段：合理的招標(biāo)方式、評(píng)標(biāo)方法、付款方式等對(duì)造價(jià)控制的影響較大。

施工階段：只能通過優(yōu)化施工技術(shù)及組織（包括設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制）、做好成品保護(hù)，適當(dāng)降低施工成本，造價(jià)調(diào)整的幅度較小。

結(jié)算階段：盡可能正確地將已定的造價(jià)揭示出來，造價(jià)調(diào)整的幅度最小。

4.3建立成本管控的目標(biāo)

“成本管控”是通過行之有效的管理方式和手段，達(dá)到既定的成本目標(biāo)的過程;也可以是，在一定的約束條件下，將成本合理地揭示出來，同時(shí)運(yùn)用合理的管控措施、策略和手段進(jìn)行“成本優(yōu)化”，以達(dá)到“效益（利潤(rùn)、品牌等）最大化”。成本管控的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益——提升價(jià)值（產(chǎn)品、商譽(yù)）。成本管控不等于不花錢，花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵。本案旨在試點(diǎn)裝配式百年宅的技術(shù)應(yīng)用，通過實(shí)踐，總結(jié)出成本管控的要點(diǎn)，為今后項(xiàng)目成本管理積累經(jīng)驗(yàn)。

4.4把握成本管控的關(guān)鍵

——事前有目標(biāo)：項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解

——事中有監(jiān)控：月報(bào)表

——事后有分析：后評(píng)估報(bào)告

——過程有關(guān)控：項(xiàng)目成本全過程動(dòng)態(tài)管控。

4.5成本管控的關(guān)鍵工作策略

三個(gè)層次：審算工作、管控體系、產(chǎn)品開發(fā)

三大主題：項(xiàng)目建設(shè)、組織建設(shè)、制度建設(shè)

兩條管理原則：計(jì)劃管理、目標(biāo)管理

一個(gè)工作準(zhǔn)則：以事實(shí)數(shù)據(jù)為依據(jù)、作業(yè)要留痕。

結(jié)論：

本文結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐，通過梳理裝配式百年宅項(xiàng)目的全過程成本管理的脈絡(luò)，闡明了裝配式百年宅項(xiàng)目需要在理清清裝配式百年宅項(xiàng)目成本構(gòu)成、掌控好開發(fā)階段與成本管控能動(dòng)性的關(guān)系的前提下，建立成本管控目標(biāo)，把握好事前、事中、事后一系列與成本的關(guān)鍵點(diǎn)，運(yùn)用好成本管控中的關(guān)鍵工作策略，做好開發(fā)過程成本管控，對(duì)裝配式百年宅開發(fā)項(xiàng)目全過程管控具有指導(dǎo)的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]王穎，劉敏.裝配式建筑項(xiàng)目的建造成本及管控策略研究[J].項(xiàng)目管理技木，2017年8月第15卷第8期

[2]苗雪.建筑創(chuàng)新 百年住宅——記中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院“科技百年宅-SI住宅體系樣板間”.特別關(guān)注

[3]朱廷建，彭柳，繆世春，等.裝配式建筑項(xiàng)目的全過程成本管控分析[J].經(jīng)濟(jì)嘹望與縱覽