朱惠麗

【摘要】二十一世紀(jì)以來工程造價行業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)估價專業(yè)作為工程造價行業(yè)的一個小分支，它是以工程造價為前提和依據(jù)的后期估價，擔(dān)當(dāng)著拆“舊房”換“新顏”的經(jīng)濟價值使命的表達，是當(dāng)今社會城市化發(fā)展必不可少的一個小行業(yè)。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，就要把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，適應(yīng)工程造價行業(yè)新形勢，展望新形勢下估價機構(gòu)所面臨的機遇與挑戰(zhàn)，尋找發(fā)展對策，努力適應(yīng)并服務(wù)于新形勢下的房地產(chǎn)市場，盡快縮短與發(fā)達國家相關(guān)行業(yè)的距離。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價;完善發(fā)展;工程造價;房地產(chǎn)估價機構(gòu)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.013

1、房地產(chǎn)估價的概念

房地產(chǎn)估價專業(yè)作為工程造價行業(yè)的一個小分支，但是又有別于工程造價。房地產(chǎn)估價是指，由專業(yè)機構(gòu)的估價人員，在遵循客觀事實的基礎(chǔ)上，通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，結(jié)合市場的變化規(guī)律，在影響因素等多方面考慮下，借由科學(xué)的估價方法對房地產(chǎn)的價格進行范圍上的判定，它是房地產(chǎn)市場一種規(guī)范以及科學(xué)與理論結(jié)合的概念，它主要圍繞房地產(chǎn)的類型、規(guī)格和用途展開，是房地產(chǎn)銷售過程的風(fēng)向指標(biāo)。對于房地產(chǎn)估價來說，在不同階段有著不同的目的，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評估、房地產(chǎn)租賃價格評估、抵押價格評估、拍賣價格評估等不同的形式，其范圍概念比較廣，需要有關(guān)人員做好相關(guān)的研究后，實現(xiàn)相應(yīng)的估價工作。

2、中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

2.1推動我國經(jīng)濟發(fā)展

自我國改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)一直在蓬勃發(fā)展，不但起到我國國民經(jīng)濟支柱作用，也有效促進金融、建材等其他行業(yè)發(fā)展，這也使得民眾對房地產(chǎn)行業(yè)的信心在不斷增加。首先，房地產(chǎn)行業(yè)不僅與其他行業(yè)之間具有緊密的關(guān)聯(lián)，也在一定程度上為其他行業(yè)提供發(fā)展空間，因此，我國在初期一直很支持地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，也為地產(chǎn)行業(yè)提供一系列利好政策，這有效推動了地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，使得我國的GDP長期屬于上升狀態(tài);其次，經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎百姓住房問題，這也使得地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中具有不可替代的價值體現(xiàn)。

2.2房價漲幅速度過快

房地產(chǎn)行業(yè)屬于剛需行業(yè)，因此，民眾對房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的信心，很多百姓會通過購買房產(chǎn)抵御通貨膨脹，這也導(dǎo)致房價漲幅速度過快，甚至部分地區(qū)出現(xiàn)開盤當(dāng)日便搶購一空的現(xiàn)狀，一些地產(chǎn)企業(yè)也會通過搖號選房方式進行出售。首先，由于對房產(chǎn)的需求過于旺盛，導(dǎo)致主動權(quán)完全掌握在地產(chǎn)企業(yè)手中，這也出現(xiàn)一系列房產(chǎn)不合理漲幅現(xiàn)象，甚至二手房市場也會出現(xiàn)漫天要價現(xiàn)象;其次，由于房地產(chǎn)行業(yè)的利潤可觀，因此，商品房數(shù)量在逐漸增加，但保障性住房以及其他住房卻存在不均衡現(xiàn)象，這也使得一些低收入人群沒有能力獲取個人住房，嚴(yán)重影響地產(chǎn)行業(yè)的完善。

3、估價機構(gòu)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的變化

3.1加劇我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的市場競爭

由于我國大多數(shù)房地產(chǎn)評估機構(gòu)不規(guī)范，評估業(yè)務(wù)參差不齊，無法適應(yīng)全面復(fù)雜的評估業(yè)務(wù)形勢。同時，還存在評估人員知識結(jié)構(gòu)單一、綜合素質(zhì)不能適應(yīng)復(fù)雜評估業(yè)務(wù)的情況。但大部分房地產(chǎn)市場繼續(xù)積極發(fā)展，使得大量實力較弱、質(zhì)量較差的機構(gòu)被淘汰，也會使一些競爭實力較強、業(yè)務(wù)廣泛、操作規(guī)范、社會聲譽較高的評估機構(gòu)脫穎而出。同時，在新形勢下，通過宏觀調(diào)控，增強房地產(chǎn)評估機構(gòu)的整體競爭優(yōu)勢，提高社會聲譽。同時，優(yōu)化重組企業(yè)，提升集團競爭優(yōu)勢，通過評估業(yè)務(wù)、評估理論研究與信息發(fā)布、經(jīng)濟活動咨詢等全方位服務(wù)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)測與分析。

3.2促進我國房地產(chǎn)估價理論和方法的統(tǒng)一和完善

雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)的評估工作起步較晚，但房地產(chǎn)評估行業(yè)在市場經(jīng)濟背景下取得了快速發(fā)展。由于傳統(tǒng)因素的影響，房地產(chǎn)估價的理論和方法并不完善，實踐中存在明顯問題。因此，新時期應(yīng)積極加強房地產(chǎn)評估的優(yōu)化升級，確保與國際慣例接軌，促進房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展和完善。

4、為適應(yīng)并服務(wù)于房地產(chǎn)市場，估價機構(gòu)應(yīng)自我完善與發(fā)展

4.1提高評估執(zhí)業(yè)環(huán)境

在我國，房地產(chǎn)評估機構(gòu)的出現(xiàn)時間比較短，因此在推廣房地產(chǎn)評估機構(gòu)的過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)許多實際問題。作為房地產(chǎn)評估人員，我們要積極解決問題，確保房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展。（1）為了解決發(fā)展過程中經(jīng)驗不足的問題，房地產(chǎn)評估機構(gòu)可以借鑒國外的成功經(jīng)驗，同時有必要結(jié)合我國的國情，促進我國房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展。（2）政府部門要積極應(yīng)對房地產(chǎn)評估工作，有關(guān)部門要完善適用的法律法規(guī)，設(shè)置評估機構(gòu)的限額，提高評估環(huán)境質(zhì)量。（3）制定獎懲制度。在評估房地產(chǎn)時，應(yīng)制定獎勵制度。獎勵技術(shù)的使用可以有效地提高評估者的熱情，并限制評估者的行為。同時，需要建立一種懲罰制度，以懲罰違反規(guī)則的人并獎勵表現(xiàn)良好的人。這是實現(xiàn)房地產(chǎn)評估順利發(fā)展的關(guān)鍵途徑。

4.2加強房地產(chǎn)評估行業(yè)的自身建設(shè)

房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)具有高度的自信心，對市場做出反應(yīng)，加強自身的結(jié)構(gòu)并自發(fā)地成為社會團體。只有這樣，房地產(chǎn)評估行業(yè)才能朝著更好地方向發(fā)展。這對房地產(chǎn)評估師提出了更高的要求。房地產(chǎn)評估師應(yīng)具有較高的思維能力，以確保他們能夠從不同角度充分分析問題，以解決評估過程中出現(xiàn)的不同問題。評估師還應(yīng)充分利用自己的主動性，不斷向相關(guān)部門提出新問題，并將其路由給合適的人員，并幫助政府向評估人員傳達準(zhǔn)確的指導(dǎo)方針和行動和調(diào)控導(dǎo)向，評估機構(gòu)可以在兩者之間順暢地傳遞信息，充分推廣相關(guān)經(jīng)驗并為行業(yè)發(fā)展服務(wù)。

4.3加強行業(yè)協(xié)會引領(lǐng)，抱團取暖

其實，房地產(chǎn)評估機構(gòu)的嚴(yán)冬還沒有真正到來，作為房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會，應(yīng)該防患于未然，帶領(lǐng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)探索生存發(fā)展之路。一是發(fā)揮協(xié)會的力量，溝通和影響政府相關(guān)部門，體現(xiàn)行業(yè)的專業(yè)特色，爭取相關(guān)政策照顧估值行業(yè)的生存和發(fā)展。第二，估值行業(yè)必須走發(fā)展之路。目前房地產(chǎn)評估機構(gòu)較多，鑒定人太多，業(yè)務(wù)逐漸萎縮，顯然意味著人太多。房地產(chǎn)評估機構(gòu)只有走集團化或連鎖經(jīng)營的道路，才能應(yīng)對市場的突變，保證房地產(chǎn)評估機構(gòu)的生存和發(fā)展。

4.4提供一定的數(shù)據(jù)處理平臺

對于大數(shù)據(jù)技術(shù)來說，在新時代下，它為人們帶來了觀念上的顛覆和轉(zhuǎn)變，也為房地產(chǎn)智慧評估系統(tǒng)提供了一定的數(shù)據(jù)處理平臺。首先，針對大數(shù)據(jù)技術(shù)中的數(shù)據(jù)來說，它有著一定的全體性，在大數(shù)據(jù)時代，人們可以分析和處理更多的數(shù)據(jù)，實現(xiàn)全面數(shù)據(jù)的工作展開，而不是通過數(shù)據(jù)采樣的方法得到一定的規(guī)律，可以有效提高數(shù)據(jù)處理過程中的準(zhǔn)確性，為房地產(chǎn)預(yù)估的價格提供更多的數(shù)據(jù)空間。其次，大數(shù)據(jù)技術(shù)有著一定的混雜性，在數(shù)據(jù)規(guī)模的擴大過程中，人們對于單個數(shù)據(jù)的精確度已經(jīng)不再過多追求，反而更注重數(shù)據(jù)的整體性，從它的宏觀方面進行結(jié)果的分析和洞察。另外，在房地產(chǎn)智慧評估系統(tǒng)中，這些數(shù)據(jù)并不是因果關(guān)系，而是相關(guān)聯(lián)的一種關(guān)系，可以自動的對這些數(shù)據(jù)可進行關(guān)聯(lián)分析，從而對估價的范圍進行確定。

結(jié)語：

總而言之，21世紀(jì)是個充滿機遇和挑戰(zhàn)的時代，我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)若想得到長足發(fā)展，必須來一場“鳳凰涅槃”式的變革，加強自身建設(shè)，完善房地產(chǎn)評估制度，加大政府監(jiān)管力度，認(rèn)真落實政策，通過組建道德優(yōu)良、服務(wù)優(yōu)良、技術(shù)過硬的評估團隊，有效抵御市場的競爭和風(fēng)險問題，增強我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)的專業(yè)素質(zhì)，努力適應(yīng)并服務(wù)于新形勢下的房地產(chǎn)市場。只有這樣，才能以自身的優(yōu)勢與國際房地產(chǎn)評估市場強大的沖擊力相抗衡，更好地促進我國房地產(chǎn)評估行業(yè)健康、有序的發(fā)展，推動整個工程造價大行業(yè)的發(fā)展。

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