摘要：通過發(fā)行公募REITs能夠盤活存量資產(chǎn)、分散產(chǎn)業(yè)園開發(fā)風險、增加社會資本參與園區(qū)建設、解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)周期長、資金需求大的痛點。產(chǎn)業(yè)園區(qū)非常適合作為我國基礎設施公募REITs的基礎資產(chǎn)，也是首批試點資產(chǎn)里較具吸引力的類別之一。特別是疫情和新消費方式?jīng)_擊下，園區(qū)類資產(chǎn)可以提供相比于零售類資產(chǎn)更加穩(wěn)定的表現(xiàn)，反映在REITs產(chǎn)品上就是較好的分紅水平和更高的估值。通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)的REITs發(fā)行設立可以有效盤活產(chǎn)業(yè)園類資產(chǎn)，促進投資良性循環(huán)、推動基礎設施建設，提升園區(qū)經(jīng)營效率，激發(fā)優(yōu)質(zhì)活力，支持實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展和補短板行業(yè)。實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，為促進區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展。

關(guān)鍵詞：公募REITs;產(chǎn)業(yè)園區(qū);產(chǎn)業(yè)運營

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）06-0014-19 收稿日期：2021-06-04

文章來源：本文由博時基金管理有限公司供稿。

1 產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)是首批基礎設施公募REITs較具吸引力的類別之一

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是某國家或地區(qū)為實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展目的在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)聚集若干特定產(chǎn)業(yè)企業(yè)，實施統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理，并常有政策傾斜的區(qū)域。產(chǎn)業(yè)園區(qū)通常具有產(chǎn)業(yè)集聚、統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理、政策傾斜等主要特征。

目前我國成熟度較高、符合上市條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)主要包含建設在工業(yè)用地或科研用地上的研發(fā)樓、標準工業(yè)廠房、孵化器和實驗室、產(chǎn)業(yè)配套等類別。產(chǎn)業(yè)園區(qū)類資產(chǎn)規(guī)模較大、類別豐富、現(xiàn)金流盈利狀況穩(wěn)定、市場活躍度高、定價邏輯清晰，做為底層資產(chǎn)發(fā)行公募REITs具有諸多優(yōu)勢。

通過發(fā)行公募REITs能夠盤活存量資產(chǎn)、分散產(chǎn)業(yè)園開發(fā)風險、增加社會資本參與園區(qū)建設、解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)周期長、資金需求大的痛點。產(chǎn)業(yè)園區(qū)非常適合作為我國基礎設施公募REITs的基礎資產(chǎn)，也是首批試點資產(chǎn)里較具吸引力的類別之一。

從首批REITs發(fā)行詢價的結(jié)果來看，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、張江科技園、蘇州工業(yè)園的認購倍數(shù)都比較高，說明機構(gòu)投資人對產(chǎn)業(yè)園類資產(chǎn)的認可度較好。

2 海外產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)REITs市場表現(xiàn)優(yōu)異，收益情況穩(wěn)定

海外REITs市場中包含研發(fā)樓、標準廠房、孵化器和實驗室這三類資產(chǎn)相同或相似性質(zhì)的不動產(chǎn)集群可視為廣義的“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，底層資產(chǎn)包含至少一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的REITs可以視為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs產(chǎn)品資產(chǎn)體量不容忽視，是一類重要的且有活力的產(chǎn)品類型。從規(guī)模上看，美國、新加坡、德國產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs在2020年末市值占比分別為13%、26%和8%，且呈現(xiàn)逐年上漲趨勢。就市值增速來看，三個市場的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs都高于行業(yè)平均。

從成熟市場經(jīng)驗來看，工業(yè)類產(chǎn)業(yè)園REITs收益情況較為穩(wěn)定。海外上市的REITs中有不少產(chǎn)品中含有園區(qū)類資產(chǎn)，例如新加坡CLCT是新加坡最大的專注于中國的REITs，由凱德集團管理，2006年于新交所上市。目前其100%的資產(chǎn)都位于我國，且包含較多的園區(qū)資產(chǎn)。

CLCT現(xiàn)有資產(chǎn)組合包含13個購物中心和5個園區(qū)，合計總建面1.8百萬平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模217億人民幣，按面積算，42%是園區(qū)資產(chǎn)。CLTC的園區(qū)資產(chǎn)是于2020年從關(guān)聯(lián)方收購而來，收購的5個園區(qū)資產(chǎn)分別位于蘇州工業(yè)園區(qū)、西安高新區(qū)和杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，總對價47.3億元，GFA合計76萬平方米，中心投資收益率6.8%。見表1。

疫情之下，優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)的表現(xiàn)要優(yōu)于零售類資產(chǎn)，本次收購后，CLTC的中心投資收益率有明顯提升，由原來的4.3%提升至5.8%，提升150bp。每股分紅也從4.34新加坡分提升至4.55新加坡分，提升4.8%。

美國上市REITs中園區(qū)類底層資產(chǎn)一般指的是包含辦公室、科研所、廠房、倉庫等工業(yè)設施，不具有類似我國的產(chǎn)業(yè)集群、政府導向、政策優(yōu)惠等特點。美國現(xiàn)有14只工業(yè)類REITs，整體股息率3.21%，Nareit （全美房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會）預測2021年P(guān)/FFO （價格/營運現(xiàn)金流）23.27x，工業(yè)地產(chǎn)REITs頗受海外投資者青睞。見表2。

園區(qū)REITs可提供穩(wěn)健的更高回報，相比于零售類REITs，園區(qū)類資產(chǎn)REITs的收益率相對更高，以美國上市的工業(yè)類REITs——PS Business Park為例，其底層資產(chǎn)基本都為園區(qū)，相比于Weingarten Realty （美國零售類REIT，與PS Business Park有相近的股息率），以5年的維度看，PS Business Park有更好的收益表現(xiàn)。見圖1。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是非常適于作為REITs底層資產(chǎn)的產(chǎn)品，從海外經(jīng)驗看，園區(qū)資產(chǎn)可以提供不錯的回報。特別是疫情和新消費方式?jīng)_擊下，園區(qū)類資產(chǎn)可以提供相比于零售類資產(chǎn)更加穩(wěn)定的表現(xiàn)，反映在REITs產(chǎn)品上就是較好的分紅水平和更高的估值。

3 產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)在國內(nèi)市場發(fā)展成熟且市場空間巨大

我國產(chǎn)業(yè)園經(jīng)歷了初創(chuàng)培育期、高速成長期、穩(wěn)定調(diào)整期及創(chuàng)新發(fā)展期四大階段。隨著我國技術(shù)水平和信息化水平的提升，我國產(chǎn)業(yè)園也升級為以高新技術(shù)、信息科技、文創(chuàng)等知識密集型為主的高附加值產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)中信證券研究報告數(shù)據(jù)，我國國家級開發(fā)區(qū)超600家，省級開發(fā)區(qū)超2000家，各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)超15000家。根據(jù)發(fā)改委等六部委于2018年發(fā)布的《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄》，2018年我國已有552家國家級開發(fā)區(qū);省級開發(fā)區(qū)有1991家，全國31個省級行政區(qū)均有產(chǎn)業(yè)園區(qū)坐落。國家《關(guān)于加快推進戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群建設有關(guān)工作的通知》中公布的首批國家級戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群有66家。見圖2。

我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)分布主要為機械及裝備制造、電子信息、食品飲料與農(nóng)副產(chǎn)品加工、生物醫(yī)藥與化工新材料等產(chǎn)業(yè)占據(jù)主流地位，合計占比超過75%。以經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為例，截至2020年末，東部地區(qū)占比約5成。

根據(jù)商務部于2020年國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)考核評價結(jié)果專題發(fā)布會公布的數(shù)據(jù)，截至2020年末，全國共有國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)217家，其中東部地區(qū)107家，中部地區(qū)63家，西部地區(qū)47家，中、西部地區(qū)國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)數(shù)量和比重顯著增加，全國國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域分布日趨平衡。見圖3。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)“以產(chǎn)業(yè)鏈為核心，向前挖掘科研鏈，向后打通資本鏈”的“全鏈條運營模式”，結(jié)合所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展及招商引資策略，為城市、區(qū)域的產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚奠定了產(chǎn)業(yè)服務基礎?；鸸芾砣思斑\營機構(gòu)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)運營能力，保證了園區(qū)穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)生態(tài)和園區(qū)穩(wěn)定的租金、服務收入，有助于提升基礎設施資產(chǎn)運營水平和資產(chǎn)價值。

4 我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)發(fā)展特點

伴隨產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我國東部區(qū)域走在全國產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展前端，發(fā)展重點在戰(zhàn)略性新興行業(yè)和金融、信息等生產(chǎn)性服務業(yè)，如北京、上海、深圳，未來發(fā)展將更側(cè)重研發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)、金融等高端服務性行業(yè)，對應的市場需求是科技園區(qū)、總部研發(fā)基地等。中西部及大城市周邊小城鎮(zhèn)承接東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，長江經(jīng)濟帶助推中部和川渝地區(qū)產(chǎn)業(yè)承接能力，工業(yè)仍以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，主要市場需求是工業(yè)園區(qū)、物流園、高科技園。隨著長江經(jīng)濟帶上升為國家戰(zhàn)略，基建、港口將催生大量的投資機會，未來航運能力提高將極大刺激需求。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)既需要較高的經(jīng)營管理水平，也需要不錯的地理位置。對于REITs，尤其是初創(chuàng)的公募REITs來說，京滬深等區(qū)域的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)是最值得投資者關(guān)注的。

作為改革開放的前沿，經(jīng)濟特區(qū)深圳的產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)過近40年發(fā)展，歷經(jīng)工業(yè)區(qū)、工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園、專業(yè)園、科技園、產(chǎn)城融合體等階段，全市75%規(guī)模以上企業(yè)和80%規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值集中在產(chǎn)業(yè)園區(qū)。深圳市場經(jīng)濟發(fā)達，政府注重營商環(huán)境打造，對產(chǎn)業(yè)園建設、運營出臺積極政策予以支持引導。

其產(chǎn)業(yè)園市場化、專業(yè)化程度逐步提高，服務突出專業(yè)化和特色化，競爭從地緣位置、租金優(yōu)勢的競爭轉(zhuǎn)變?yōu)閳@區(qū)集群效應、核心服務、增值內(nèi)容的競爭，逐漸涌現(xiàn)出一批有影響力和知名度的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和專業(yè)化運營服務商，如蛇口網(wǎng)谷、深圳科技工業(yè)園、天安數(shù)碼、星河國際、中國科技開發(fā)院等。

在國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級背景下，基于深圳科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展方面的目標定位，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)形成定位清晰、產(chǎn)業(yè)集聚、空間集中、運作高效的發(fā)展格局。同時向產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動、功能完善、集約高效產(chǎn)業(yè)空間轉(zhuǎn)型，結(jié)合5G技術(shù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)提升智能化水平。

據(jù)戴德梁行評估報告數(shù)據(jù)，深圳市各片區(qū)平均租金由每月每平方米47～135元不等。中心城區(qū)平均租金為117元/平方米/月，其中，科技園南區(qū)因區(qū)位優(yōu)越、樓宇品質(zhì)較高且總部經(jīng)濟利好等因素，租金長期位居全市最高，為135元/平方米/

月。科技園中區(qū)及北區(qū)次之，租金分別為132元/

平方米/月、105元/平方米/月。留仙洞片區(qū)發(fā)展起步較晚，目前整體處于發(fā)展階段，平均租金為95元/平方米/月。特區(qū)外的坂雪崗、桃花源及光明片區(qū)雖總體存量物業(yè)較多，但受制于區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平及區(qū)域成熟度等因素，其租金均低于全市平均水平，坂雪崗、桃花源及光明片區(qū)租金水平分別為75元/平方米/月、55元/平方米/月、47元/平方米/月。項目所處的南山區(qū)蛇口片區(qū)，憑借鄰近香港的區(qū)位優(yōu)勢、深厚的產(chǎn)業(yè)基礎和科技園優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)集群的帶動，成為中心城區(qū)主要的產(chǎn)業(yè)辦公需求集聚地，吸引了眾多新一代信息技術(shù)、電子商務、物聯(lián)網(wǎng)、文化創(chuàng)意等承租能力較高的企業(yè)進駐。

蛇口片區(qū)的研發(fā)用房主要集中在蛇口網(wǎng)谷，覆蓋花園城數(shù)碼大廈、科技大廈、科技大廈二期、北科創(chuàng)業(yè)大廈、南山大廈、聯(lián)合大廈、育成中心等項目，目前，該片區(qū)優(yōu)質(zhì)研發(fā)用房整體入駐率較高，超過80%，租金水平為90～150元/平方米/月。

運營方通過對產(chǎn)業(yè)園區(qū)高效管理和資產(chǎn)運營，可以使優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)具有增值空間，帶來資產(chǎn)增值回報。與公路、鐵路等基礎設施資產(chǎn)顯著不同的是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)擁有其底層資產(chǎn)所有權(quán)，伴隨租金的增長和入駐企業(yè)增加出租率穩(wěn)定提升，除了區(qū)間運營收入收益外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)還會不斷升值;同時還能夠通過資產(chǎn)收購來擴大底層資產(chǎn)的規(guī)模，這將為投資者帶來除基礎收益率之外的增值收益。

如作為我國最老牌的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)，招商蛇口具有蛇口工業(yè)區(qū)40年的運營管理經(jīng)驗。其中蛇口網(wǎng)谷總建筑面積42萬平方米，可出租面積31萬平方米。通過打造智慧、生態(tài)、開放和共享于一體的人文智匯互聯(lián)網(wǎng)園區(qū)運營理念，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)互動專業(yè)創(chuàng)新集成、產(chǎn)業(yè)投資協(xié)同發(fā)展，提升園區(qū)運營成果。

在入駐蛇口網(wǎng)谷的企業(yè)中，主要集中在新一代信息技術(shù)（互聯(lián)網(wǎng)、人工智能及智能制造）、電子商務、物聯(lián)網(wǎng)及文化創(chuàng)意四大產(chǎn)業(yè)，匯集大量優(yōu)質(zhì)企業(yè)、租戶多元化、產(chǎn)業(yè)集群效應明顯。蛇口網(wǎng)谷已成為新興產(chǎn)業(yè)聚集地。

5 我國公募REITs關(guān)注重點區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集群、權(quán)屬清晰、運營收益穩(wěn)定及現(xiàn)金流來源合理分散的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)

根據(jù)國家《關(guān)于做好基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，對可入池園區(qū)類資產(chǎn)做出了明確的規(guī)定：鼓勵國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點。項目應滿足以下條件：（1）位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)。（2）業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設計及中試平臺，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務平臺等園區(qū)基礎設施。（3）項目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。

根據(jù)最新政策規(guī)定，試點項目需具備的主要特征包括權(quán)屬清晰;經(jīng)營3年以上，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經(jīng)營的能力、較好的增長潛力;現(xiàn)金流來源具備較高分散度，且主要有市場化運營產(chǎn)生，不依賴第三方補貼等非經(jīng)常性收入。

以首批產(chǎn)業(yè)園REITs之一的博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“博時招蛇REITs”）為例，其原始權(quán)益人為招商蛇口，公募基金管理人為博時基金，專項計劃管理人為博時資本，基金托管人為招商銀行，外部管理機構(gòu)招商蛇口旗下的招商創(chuàng)業(yè)，財務顧問為招商證券及中信證券。

項目主要參與機構(gòu)大都是央企招商局集團的下屬企業(yè)，在招商局集團產(chǎn)融結(jié)合的優(yōu)勢下，積極響應國家關(guān)于基礎設施證券投資基金試點優(yōu)先篩選符合上報要求的集團內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

博時招蛇REITs主要投資于位于深圳市南山區(qū)蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的萬海大廈和萬融大廈兩項優(yōu)質(zhì)基礎設施資產(chǎn)，項目土地性質(zhì)為工業(yè)用地，權(quán)屬清晰相關(guān)轉(zhuǎn)讓合法合規(guī)，兩項基礎設施資產(chǎn)運營6年以上，歷史期間出租率及租金水平等運營指標較為穩(wěn)健，通過市場化運營產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，租戶結(jié)構(gòu)合理、現(xiàn)金流來源合理分散。

蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園是首批國家雙創(chuàng)示范基地項目，獲得多項榮譽，產(chǎn)業(yè)升級效果顯著。園區(qū)依據(jù)政策利好優(yōu)勢，充分發(fā)掘入基企業(yè)具體需求，圍繞解決創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長痛點問題開展建設，以“一云、兩平臺、三中心、四空間”為具體工作抓手，以互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)為產(chǎn)業(yè)集聚方向，引進業(yè)內(nèi)創(chuàng)新類企業(yè)、知名孵化器、眾創(chuàng)空間，蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園萬海大廈和萬融大廈兩項資產(chǎn)運營效益顯著提升。

6 我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)類資產(chǎn)亮點及未來發(fā)展?jié)摿φ雇?/p>

園區(qū)類資產(chǎn)作為公募REITs中的重要底層資產(chǎn)，通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)的REITs發(fā)行設立可以有效盤活產(chǎn)業(yè)園類資產(chǎn)，促進投資良性循環(huán)、推動基礎設施建設，提升園區(qū)經(jīng)營效率，激發(fā)優(yōu)質(zhì)活力，支持實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展和補短板行業(yè)。從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，促進區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展。