許江雯，楊航

（西安財經(jīng)大學(xué)）

1 引言

房地產(chǎn)行業(yè)的興衰直接影響著一個國家的經(jīng)濟(jì)形式。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是從景氣到不景氣，再從不景氣到景氣的一個動態(tài)循環(huán)過程，也是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，并且要經(jīng)歷復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個環(huán)節(jié)。對房地產(chǎn)進(jìn)行景氣循環(huán)分析，可以判定房地產(chǎn)市場所處的景氣循環(huán)階段，運用景氣指數(shù)預(yù)測房地產(chǎn)未來發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)行市場調(diào)控，為房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展提供理論依據(jù)，促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。本文通過構(gòu)建相應(yīng)指標(biāo)系統(tǒng)，通過景氣循環(huán)研究，對西安市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行綜合研究分析。

景氣分析是在統(tǒng)計分析的基礎(chǔ)上，通過計算一組景氣指數(shù)(先行指數(shù)、一致指數(shù)、滯后指數(shù))，研究分析經(jīng)濟(jì)周期波動，判斷經(jīng)濟(jì)運行態(tài)勢。對房地產(chǎn)的景氣循環(huán)進(jìn)行研究分析，能夠為西安市房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供理論支撐；研究房地產(chǎn)的景氣循環(huán)波動，可以為實踐提供指導(dǎo)，也可以為政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者等提供正確決策和可靠的依據(jù)，從而促進(jìn)西安市房地產(chǎn)的良性循環(huán)發(fā)展。

2 研究設(shè)計

2.1 數(shù)據(jù)來源

本文在借鑒現(xiàn)有房地產(chǎn)研究的基礎(chǔ)上，收集了西安市2008 年～2019 年的房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)數(shù)據(jù)。原始數(shù)據(jù)主要來源于陜西省統(tǒng)計年鑒、西安市統(tǒng)計年鑒及中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫。

2.2 指標(biāo)選取

指標(biāo)的選取主要考慮數(shù)據(jù)的可獲得性和可操作性，并參考譚剛[1]對深圳房地產(chǎn)的指標(biāo)選取，本文分別從房地產(chǎn)生產(chǎn)、投資、交易、價格等四個方面選取指標(biāo):商品房開發(fā)投資額、房地產(chǎn)增加值、商品房竣工面積、商品房施工面積、企業(yè)獲得利潤總額、商品房待售面積、房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款、商品房銷售面積、土地購置面積、商品房銷售均價、自籌資金、商品房銷售額。

2.3 指標(biāo)劃分

運用時差相關(guān)分析方法先確定一個基準(zhǔn)指標(biāo)，一般選擇最具有代表性、最能反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況的時間序列作為基準(zhǔn)指標(biāo)。規(guī)定基準(zhǔn)指標(biāo)不動，被選擇指標(biāo)在時間上相對于基準(zhǔn)指標(biāo)前后不斷移動。最后計算基準(zhǔn)指標(biāo)與這些移動后序列的相關(guān)系數(shù)。本文根據(jù)時差相關(guān)系數(shù)的大小，參考了中房預(yù)警系統(tǒng)三類指標(biāo)劃分方法，對各項指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整劃分（見表1）。

表1 各項指標(biāo)的劃分

3 實證分析

3.1 擴(kuò)散指數(shù)定義

擴(kuò)散指數(shù)是對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)循環(huán)波動進(jìn)行測定，處于擴(kuò)張狀態(tài)的變量所占的百分比。擴(kuò)散指數(shù)法是根據(jù)所選指數(shù)指標(biāo)的升降變化，計算出上升指標(biāo)的擴(kuò)散指數(shù)，以擴(kuò)散指數(shù)為依據(jù)來判斷未來的經(jīng)濟(jì)景氣情況的預(yù)測方法。擴(kuò)散指數(shù)最主要的就是對指標(biāo)的劃分，并計算各類指標(biāo)的擴(kuò)散指數(shù)。

擴(kuò)散指數(shù)函數(shù)模型(Diffusion Index簡稱DI)，其中ID(t)是指t時刻的擴(kuò)散指數(shù)。

計算步驟如下。

①消除原始序列中季節(jié)變動、長期趨勢和不規(guī)則變動的影響，讓各指標(biāo)序列能穩(wěn)定反映循環(huán)波動，然后計算增長率。

②示性函數(shù)I[?]

其中Xi t表示指標(biāo)的環(huán)比增長率，I[·]的值通過比較環(huán)比增長率的大小確定。

③將各時間點相應(yīng)指標(biāo)示性函數(shù)值相加，得到t期擴(kuò)展的指標(biāo)數(shù)，用指標(biāo)數(shù)除以該類指標(biāo)總數(shù)，就是t期的擴(kuò)散指數(shù)ID(t)。

擴(kuò)散指數(shù)的結(jié)果是介于0 和1 之間。當(dāng)擴(kuò)散指數(shù)ID(t)>50%，表明經(jīng)濟(jì)形勢處于擴(kuò)張狀態(tài)，ID(t)=1 時景氣擴(kuò)張的臨界線；當(dāng)擴(kuò)散指數(shù)ID(t)<50%表明經(jīng)濟(jì)形勢處于衰退狀態(tài)，ID(t)=50%為景氣狀態(tài)轉(zhuǎn)折點。

3.2 循環(huán)波動值測定

首先計算各指標(biāo)的循環(huán)波動值。經(jīng)濟(jì)時間序列中可分解四個因素:長期趨勢(T)、季節(jié)波動(S)、循環(huán)波動(C)和不規(guī)則波動(I)。因為本文采用的是年度數(shù)據(jù)，不需要進(jìn)行季節(jié)調(diào)整。本文利用時間序列中的乘法模型消除各個因素影響，測定各項指標(biāo)循環(huán)波動值。

基于最小二乘法，利用統(tǒng)計軟件采用曲線擬合法對各長期趨勢進(jìn)行擬合。消除了長期趨勢后，采用三項移動平均法剔除不規(guī)則變動，得到循環(huán)波動值，記為（C）（見表2)。

表2 各項指標(biāo)循環(huán)波動測定值

3.3 擴(kuò)散指數(shù)計算（見表3～6）

表3 各項指標(biāo)循環(huán)波動值環(huán)比增長率

表4 先行擴(kuò)散指數(shù)

表6 滯后擴(kuò)散指數(shù)

房地產(chǎn)同步指數(shù)反映的是房地產(chǎn)市場的現(xiàn)行發(fā)展水平，根據(jù)經(jīng)濟(jì)循環(huán)走勢圖觀察經(jīng)濟(jì)所處狀態(tài)。從圖1 可以看出，2008 年～2012 年西安房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個完整的景氣循環(huán)周期，但峰谷值落差較大。全球金融危機(jī)給西安市帶來了持續(xù)影響，西安市市場發(fā)展不太穩(wěn)定。2012年大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)步上升，經(jīng)濟(jì)運行于處于擴(kuò)展階段，且房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定，并于2017 年達(dá)到波峰值，從2019 年開始西安房地產(chǎn)進(jìn)入萎靡狀態(tài)。

圖1 擴(kuò)散指數(shù)對比圖

先行指數(shù)是用于彌補同步指數(shù)未能對景氣狀況進(jìn)行預(yù)測的問題。根據(jù)圖1的對比可以看出，兩類指數(shù)景氣變化趨勢基本一致，但先行指數(shù)總體上的變化略早于滯后指數(shù)。2010 年，先行指數(shù)進(jìn)入波谷，同年同步指數(shù)也出現(xiàn)了下降，西安房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不景氣的現(xiàn)象。在2014年～2017 年，先行指數(shù)逐步上升，預(yù)示著未來西安市房地產(chǎn)市場進(jìn)入景氣階段。在2017 年達(dá)到峰值，但2017 年之后部分指標(biāo)開始下降，市場狀況將發(fā)生轉(zhuǎn)折，于2019年進(jìn)入轉(zhuǎn)折階段，西安市房地產(chǎn)變化幅度不是很大。

滯后擴(kuò)散指數(shù)主要是檢驗景氣循環(huán)的完整性。從圖1可以看出，滯后指數(shù)的變動方向整體上與同步指數(shù)相反，有的指標(biāo)具有滯后性，滯后指數(shù)總體上的變化落后于同步指數(shù)。與同步指數(shù)表示的市場景氣情況相吻合。

4 結(jié)語

通過對西安市房地產(chǎn)周期波動的綜合分析，可以看出目前西安市房地產(chǎn)市場可能會呈現(xiàn)震蕩調(diào)整與房價會出現(xiàn)小范圍波動且趨于穩(wěn)定；預(yù)測西安市房地產(chǎn)市場在未來1到2年內(nèi)有可能改變目前的收縮和蕭條狀況，重新迎來一個新的景氣區(qū)間。

因此，對政府部門而言，要加強(qiáng)政府在房地產(chǎn)市場中的監(jiān)管作用，加大查處和打擊市場中的違法和腐敗問題，實時關(guān)注房地產(chǎn)的發(fā)展動向，及時準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)市場信息，避免企業(yè)盲目投資，充分運用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求，制定適合本地發(fā)展的房地產(chǎn)政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序，遏制房地產(chǎn)市場大規(guī)模投機(jī)現(xiàn)象的產(chǎn)生，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)發(fā)展；對消費者而言，多渠道了解各種購房政策，理性消費，不攀比，避免個人盲目投資，選擇合適的購房時機(jī)，保障自己的合法權(quán)益；對于開發(fā)商而言，在開發(fā)建設(shè)過程中要嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)施工標(biāo)準(zhǔn)，提高房屋質(zhì)量，合理投資禁止炒房，制定合理有效的營銷策略，在實現(xiàn)自己利益最大化的同時確保房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。