鄔夢迪

房地產(chǎn)行業(yè)的紅利逐漸消逝，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭愈發(fā)激烈，內(nèi)部和外部的利益相關(guān)方通過使用房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析方法，評價和解讀企業(yè)的經(jīng)營狀況、投資策略以及未來發(fā)展趨勢。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析存在的問題進行分析，并提出相關(guān)對策，使利益相關(guān)者了解房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的局限性和改善方法，幫助提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析用于管理和投資的科學(xué)性，有助于為管理層及其他利益相關(guān)者提供恰當(dāng)?shù)臎Q策支持和建議。

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)圍繞提高管理效率、加強科學(xué)決策的目的，通過財務(wù)分析，定性和定量地了解企業(yè)經(jīng)營本質(zhì)，解讀企業(yè)策略得失，為企業(yè)的發(fā)展提供恰當(dāng)?shù)臎Q策支持。本文通過房地產(chǎn)財務(wù)分析所需要的財務(wù)報表信息搜集、財務(wù)分析方法使用、財務(wù)報表金額真實判斷、財務(wù)分析人員匹配等要素的問題和對策進行探討，以期企業(yè)對房地產(chǎn)財務(wù)分析加深認(rèn)知和應(yīng)用，幫助企業(yè)提升管理和投資效率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點及進行財務(wù)分析的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點

1.房地產(chǎn)項目周期長

房地產(chǎn)項目流程從拿地、施工、預(yù)售、竣工、交付需要跨度幾年，當(dāng)其工程投資達到25%以上可以預(yù)售回款，但需要交房后進行收入確認(rèn)，這會導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)報表中的現(xiàn)金流情況與利潤情況長期不一致，收入與期間費用也不匹配，難以通過對多項目或者一年期財務(wù)報表的分析，解讀企業(yè)的經(jīng)營本質(zhì)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金密集度高

房地產(chǎn)項目包括土地出讓金、稅費、建造成本等大額支出，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的資金密集度高，對外融資需求大。受政策和市場環(huán)境變化的不斷影響，房地產(chǎn)融資途徑逐漸多元化，常規(guī)的包括銀行貸款、信用債、非標(biāo)和供應(yīng)鏈占款，根據(jù)資金途徑、市場環(huán)境和企業(yè)資信的不同，融資成本差別巨大。目前受“三條紅線”政策影響，促使房地產(chǎn)企業(yè)“多銷售、少拿地”，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)確?？沙掷m(xù)的資金來源，降低房地產(chǎn)企業(yè)的擴張速度。

3.房地產(chǎn)項目拓展模式差異化

受到房地產(chǎn)項目價格瓶頸、政策限制、市場空間減少等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸進行差異化競爭，發(fā)展出“房地產(chǎn)+旅游”、“房地產(chǎn)+養(yǎng)老”、“房地產(chǎn)+綜合體”、“房地產(chǎn)+綜合圈”、“房地產(chǎn)+自持運營”等多元化業(yè)務(wù)拓展模式，以及“行業(yè)并購”、“聯(lián)合拿地”、“合作開發(fā)”等多元化開發(fā)拓展模式。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析，內(nèi)部可以解讀和分析企業(yè)經(jīng)營成果，為企業(yè)經(jīng)營決策提供依據(jù);外部可以為了收購、并購等交易，或者融資目的，對企業(yè)價值進行評估。圍繞著管理者或者利益相關(guān)方關(guān)心的經(jīng)營活動和財務(wù)數(shù)據(jù)，通過研究財務(wù)報表及相關(guān)資料中的風(fēng)險和機會來提供協(xié)助，加強對企業(yè)的深入了解。

1.有助于解讀企業(yè)經(jīng)營成果

企業(yè)財務(wù)報告承載著企業(yè)經(jīng)營信息，但對于非專業(yè)人員來說，缺乏通過現(xiàn)象看到本質(zhì)的能力。通過進行房地產(chǎn)財務(wù)分析，可以提取財務(wù)報告項目的數(shù)量、比率、發(fā)展趨勢等重要事項的發(fā)生與變化，并找出這些變化的產(chǎn)生原因，搞清楚報表科目背后反映的企業(yè)經(jīng)營活動。

2.可以輔助企業(yè)經(jīng)營決策。

在高地價、限售價、強政策下，房地產(chǎn)企業(yè)亟需充分利用有限的自身資源，預(yù)先進行策略的規(guī)劃和計劃，排兵布陣、克難攻堅，為企業(yè)創(chuàng)造出最好的經(jīng)濟效益。通過房地產(chǎn)財務(wù)分析，可以將經(jīng)營數(shù)據(jù)的預(yù)測和分析反饋給業(yè)務(wù)部門及決策層，使企業(yè)的管理決策更加科學(xué);可以把握業(yè)務(wù)流程的關(guān)鍵控制點和潛在風(fēng)險點，并實施有針對性的改進，降低運營風(fēng)險;可以推測企業(yè)或項目未來增長潛力，判斷投資戰(zhàn)略目標(biāo)及投資策略的適當(dāng)性，為投資方案設(shè)計、交易談判等做好準(zhǔn)備。房地產(chǎn)財務(wù)分析將財務(wù)管理前移到業(yè)務(wù)前端，實現(xiàn)事前分析、事中控制、事后反饋的業(yè)務(wù)閉環(huán)，輔助企業(yè)經(jīng)營決策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析存在的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）財務(wù)報表承載的信息不全面

財務(wù)分析主要以財務(wù)報表為依據(jù)，采用專門的分析方法，對企業(yè)經(jīng)營狀況進行分析與評價。但是，企業(yè)財務(wù)報表承載的信息，只反映了部分有價值的經(jīng)濟資源，以此為基礎(chǔ)得出的結(jié)論，無法為決策提供充分的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)進行項目投資決策，首先，需要梳理自身的核心資源，這些因素?zé)o法充分地在報表中反映;其次，需要以企業(yè)歷史項目的財務(wù)分析資料為基礎(chǔ)，結(jié)合目標(biāo)項目基本情況，做出目標(biāo)項目的經(jīng)濟效益分析;再次，企業(yè)需要持續(xù)對市場進行客觀研究和定期分析，辨別房地產(chǎn)行業(yè)的上升與下滑的趨勢，以此來支持企業(yè)的投資決策。

（二）財務(wù)報表賬面金額不真實公允

有效的財務(wù)分析建立在財務(wù)報表真實公允的基礎(chǔ)之上，基于舞弊或粉飾編制的財務(wù)報表質(zhì)量存在重大風(fēng)險，得出的財務(wù)分析結(jié)論也是沒有任何意義的。房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模高、投產(chǎn)周期長，對外籌資需求大、對資金渠道要求高，企業(yè)為了取得貸款，可能存在偽造或者修改財務(wù)報表數(shù)據(jù)的動機。企業(yè)可能存在以虛構(gòu)利潤為目的，進行系統(tǒng)性造假的財務(wù)舞弊，或者可能運用準(zhǔn)則達到操縱利潤目的的財務(wù)粉飾，這將導(dǎo)致信息使用者看到的報表信息與企業(yè)實際狀況相距甚遠(yuǎn)，從而誤導(dǎo)信息使用者做出錯誤決策。

（三）財務(wù)分析方法的使用過于盲目

財務(wù)分析方法較為常用的為各種比率分析，即提取財務(wù)報表數(shù)據(jù)，用數(shù)據(jù)計算流動比率、速動比率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等一系列比率，并闡述每個比率簡單的意義。但是，缺乏計劃性的盲目計算，不僅缺乏對數(shù)據(jù)的判斷能力，耗費時間，而且難以對企業(yè)經(jīng)營狀況做出全面、客觀的評價，對實際工作缺乏指導(dǎo)意義。并且比率分析只是涉及財務(wù)歷史數(shù)據(jù)的比較，使用具有較大的局限性，房地產(chǎn)行業(yè)政策變動頻繁、周期明顯，如果不結(jié)合數(shù)據(jù)以外的信息進行分析，就會根據(jù)財務(wù)分析結(jié)果過于樂觀或者悲觀，從而誤解企業(yè)的實際情況。

（四）財務(wù)分析人員素質(zhì)有待提升

一是缺乏財務(wù)分析的意識。很多財務(wù)人員的工作重點是記錄“過去”，專注于對開發(fā)成本、期間費用等進行準(zhǔn)確地核算，但這僅僅只是機械地呈現(xiàn)了一個現(xiàn)狀，缺少了科目背后驅(qū)動的原因和喪失了提升效益的因素。二是缺乏財務(wù)分析的底層邏輯。正確選擇與計算財務(wù)指標(biāo)是正確判斷與評價企業(yè)財務(wù)狀況的關(guān)鍵所在。在不明確財務(wù)分析目的、不制定財務(wù)分析計劃、缺少對信息的敏感性的情況下，用數(shù)據(jù)套公式，就失去財務(wù)分析的科學(xué)性，變成為了分析報表數(shù)據(jù)而分析的體力勞動。三是缺乏財務(wù)分析的廣度和深度。財務(wù)分析不能僅滿足于事后分析原因，得出結(jié)論，而且要對企業(yè)未來發(fā)展及價值狀況進行分析與評價，做出正確的策略。