宋杰

“土拍一周31幅宅地共攬金773.79億，平均溢價(jià)率低于10%，最高也就近13%，沒有‘馬甲亂飛。上海絕對(duì)控場(chǎng)王，值得全國(guó)‘抄作業(yè)?！?月26日，持續(xù)關(guān)注樓市的上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦這樣對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者評(píng)論道。

6月18日—25日，上海完成首輪土地集中出讓，31宗含宅地塊（安置房、租賃住房尚不計(jì)入）總成交金額達(dá)773億元，在第一批集中供地城市中僅次于杭州、北京、南京、廣州，位列第五。

在此次出讓的總共56塊地塊中，成交價(jià)最高的為靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊，最終由保利以105億元競(jìng)得。溢價(jià)率最高的地塊位于崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)，溢價(jià)率12.89%，成交樓板價(jià)14418元/m2，建發(fā)以總價(jià)6.263億元競(jìng)得，是唯一一塊突破10%溢價(jià)率的地塊。另外，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的寶山區(qū)美羅家園大型居住地塊遭18家房企爭(zhēng)搶，最終保利18.35億元競(jìng)得。

參拍房企不多、溢價(jià)率較低

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，宅地方面，除1幅地塊終止出讓外，其余31宗宅地均獲成交，成交土地面積191.82萬m2，成交建面393.82萬m2，成交金額773.8億元，平均溢價(jià)率5.46%，整體成交樓面均價(jià)19649元/m2。最終碧桂園、金地、中建各自斬獲了3宗地塊，并列拿地宗數(shù)第一;首創(chuàng)、光明、大華、保利則各自競(jìng)得2宗地塊，其中保利的靜安大寧地塊總金額最高，達(dá)105億元。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，本次集中供地31宗含宅地塊中，嘉定、青浦、松江、奉賢和南匯這五大新城共計(jì)出讓273萬m2，占總量70%。這與上海提出的“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作相一致。當(dāng)前新區(qū)建設(shè)仍然缺乏一定規(guī)模（人口、產(chǎn)業(yè)）以及相關(guān)發(fā)展配套。增加經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量一方面可以帶來一定的人口流動(dòng)，另一方面可以推動(dòng)和完善交通配套建設(shè)、加快產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。

從地塊來看，成交樓面價(jià)最高的是楊浦城投競(jìng)得的楊浦定海地塊，高達(dá)64038元/m2;普陀萬里地塊出讓面積最大，為147870m2，被卓越&京東聯(lián)合體底價(jià)競(jìng)得。崇明陳家鎮(zhèn)地塊成為唯一一個(gè)突破10%溢價(jià)的地塊，溢價(jià)率為12.78%，被建發(fā)競(jìng)得。

土拍市場(chǎng)反映了開發(fā)商對(duì)城市的預(yù)期，本次上海平均溢價(jià)率較低。克而瑞研究中心研究總監(jiān)謝楊春分析認(rèn)為，在上海土拍政策多維度、高精度的調(diào)控下，溢價(jià)率、參拍房企數(shù)量等常規(guī)指標(biāo)已經(jīng)難以體現(xiàn)市場(chǎng)真實(shí)熱度。

他認(rèn)為，目前上海土地市場(chǎng)的調(diào)控主要包含3個(gè)維度：第一是資金維度，每宗地20%的保證金和嚴(yán)查自有資金將大部分中小型房企攔在門外;第二是地塊出讓條件中，嚴(yán)格規(guī)定引入產(chǎn)業(yè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的要求;第三為防止出現(xiàn)少部分房企大幅攬地的情況，通過拿地則扣分的機(jī)制精準(zhǔn)調(diào)控（崇明拿地不扣分）。

“在這樣高精度、多維度的調(diào)控政策下，入圍崇明、松江、青浦等相對(duì)遠(yuǎn)郊區(qū)域宅地競(jìng)拍的房企仍然超過了7家，可見房企參拍積極性不低。因此，上海的土地市場(chǎng)看似參拍房企不多、溢價(jià)率低，實(shí)際上則是熱度被掩蓋在多維度的調(diào)控之下，長(zhǎng)期來看對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行大有益處?！笨硕鹧芯恐行难芯繂T吳嘉茗表示。

穩(wěn)地價(jià)的同時(shí)讓房企還有得賺？

中指研究院上海分院高級(jí)分析師劉喆向記者特別提到：“多家企業(yè)此次是首進(jìn)上海拿地，如深圳鵬瑞集團(tuán)、京東;還有如雅居樂等多年不曾在上海拿地的房企，也在本次土拍中強(qiáng)勢(shì)入駐?！?/p>

“上海管理水平高，機(jī)會(huì)均等，體現(xiàn)公平?！北R文曦認(rèn)為，上海對(duì)中小房企還是比較友好的。

盧文曦分析說，這幾天的上海土拍給了不少中小房企“入場(chǎng)券”，比如卓越、大名城、光明地產(chǎn)等近幾年在上海土地出讓公開市場(chǎng)拿地不多，但這次基本上都有收獲。中小房企拿地郊區(qū)占比較高，某種程度上也與上海地價(jià)高有關(guān)。此外，房地價(jià)聯(lián)動(dòng)便于房企測(cè)算成本，同時(shí)也給開發(fā)商留出一定利潤(rùn)空間，希望開發(fā)商用好這個(gè)利潤(rùn)空間做好產(chǎn)品。

“反觀此前其他城市的集中供地情況，不乏大房企、央企、國(guó)企獨(dú)占鰲頭的情況，比如融創(chuàng)、保利、華潤(rùn)、融信中國(guó)、龍湖、招商蛇口等。”盧文曦說。

“上海在遏制房企高價(jià)拿地同時(shí)仍為房企保留一定利潤(rùn)空間，剔除4宗舊改、9宗出讓條件較為苛刻的地塊后，根據(jù)剩余19宗含宅地塊名義樓板價(jià)與規(guī)定的聯(lián)動(dòng)房?jī)r(jià)計(jì)算來看，平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.6，近五成地塊地房比為0.5，利潤(rùn)空間較大?！敝x楊春說。

謝楊春進(jìn)一步分析說：分區(qū)域來看，上海主城區(qū)如靜安、楊浦地價(jià)房?jī)r(jià)比接近0.7。五大新城中，松江、青浦地房比維持在0.5左右，利潤(rùn)空間相對(duì)較大，相比之下，奉賢三宗純住宅中有金匯鎮(zhèn)與奉賢新城地塊地房比達(dá)0.68、0.72，雖然盈利空間尚存，但需注意新城需求透支的問題。

上海土拍哪些規(guī)則值得“抄作業(yè)”？

回看此次上海土拍的游戲規(guī)則，不難理解業(yè)內(nèi)人士所說的“上海是其他城市抄作業(yè)的模板”。

首先，上海杜絕馬甲公司參與同一幅地塊競(jìng)價(jià)。舉例而言，A企業(yè)和B企業(yè)共同注冊(cè)一家公司，A企業(yè)也和C企業(yè)共同注冊(cè)一家公司，若這兩個(gè)聯(lián)合公司在同一場(chǎng)拍賣會(huì)中出現(xiàn)，相對(duì)而言A企業(yè)的拿地概率要大一些。大房企資金實(shí)力強(qiáng)，可以通過注冊(cè)多個(gè)“馬甲”增加拿地概率。這次通過技術(shù)手段，盡可能避免此類事件。

其次，一次性報(bào)價(jià)。上海首批集中供地競(jìng)拍采用了限價(jià)競(jìng)價(jià)新規(guī)。競(jìng)價(jià)新規(guī)主要是：在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，設(shè)定了地塊起始價(jià)格、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)。地塊最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%。競(jìng)價(jià)方式由原舉牌競(jìng)價(jià)調(diào)整為“舉牌競(jìng)價(jià)+一次書面報(bào)價(jià)”，即先進(jìn)行舉牌競(jìng)價(jià)，舉牌競(jìng)價(jià)未達(dá)到中止價(jià)的，以價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人;當(dāng)舉牌競(jìng)價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，交易轉(zhuǎn)入一次書面報(bào)價(jià)。一次書面報(bào)價(jià)不得超過最高報(bào)價(jià)，并以最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。與原規(guī)則相比，新的競(jìng)價(jià)規(guī)則將價(jià)高者得調(diào)整為限地價(jià)下的相對(duì)價(jià)高者得。

舉例而言，如果一塊地設(shè)置了起拍價(jià)，中止價(jià)約為起拍價(jià)的107%，最高報(bào)價(jià)是起拍價(jià)的110%，如果大家拍到起拍價(jià)的105%或106%，沒人愿意舉牌再出高價(jià)，那就是價(jià)高者得。還有一種情況，如果這塊地很熱，大家拍到了起拍價(jià)的107%（即達(dá)到中止價(jià)了），這時(shí)候就進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，參與的A、B、C、D企業(yè)的書面報(bào)價(jià)形成一個(gè)平均價(jià)，誰(shuí)離平均價(jià)的距離越近就能贏，如果出現(xiàn)“一樣近”的情況，那么出低價(jià)的獲勝，如A公司出價(jià)比均價(jià)高1元，B公司出價(jià)比均價(jià)低1元，那么B公司獲勝。

實(shí)際上，“一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)”源于蘇州土拍，但當(dāng)年蘇州土拍沒有杜絕馬甲公司，導(dǎo)致數(shù)百房企馬甲“圍獵”同一地塊。

盧文曦認(rèn)為，到了“一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)”，考驗(yàn)房企的市場(chǎng)估價(jià)和膽識(shí)的時(shí)候就到了。他認(rèn)為，技術(shù)、心理對(duì)土地估價(jià)的綜合打分可能要占6到7分，運(yùn)氣占3分到4分。這對(duì)于房企投拓部門的測(cè)算技術(shù)肯定是要求很高的。房企不能盲目報(bào)價(jià)，也需要一點(diǎn)運(yùn)氣去猜平均價(jià)格。

在他看來，總體而言，上海的土拍規(guī)則可以作為其他城市“抄作業(yè)”的模板，具有以下幾點(diǎn)明顯的優(yōu)勢(shì)：招掛復(fù)合、資金穿透等，其他城市都沒有設(shè)置這樣的游戲規(guī)則;從土拍冷熱程度來看，上海設(shè)置多種舉措，把現(xiàn)場(chǎng)情緒控制得很好;杜絕馬甲公司參拍，去年上海土地市場(chǎng)嚴(yán)懲“圍標(biāo)”之后，馬甲公司也被攔在土拍市場(chǎng)外，土拍亂象不再出現(xiàn)?！笆着泄┑氐男赂?jìng)價(jià)規(guī)則表達(dá)了上海對(duì)‘穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的決心，將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控精細(xì)化、實(shí)效化，進(jìn)一步落實(shí)了‘一城一策工作，加速推動(dòng)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>