班富越

我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定機(jī)遇。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅項(xiàng)目的過(guò)程中，需要對(duì)土地增值稅中普宅認(rèn)定政策進(jìn)行全面充分了解，做好稅收籌劃相關(guān)工作，享受到普宅免征增值稅優(yōu)惠政策，降低企業(yè)土地增值稅稅負(fù)，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

我國(guó)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中受到各個(gè)銷(xiāo)售價(jià)格的限制，難以有效的保持企業(yè)收入持續(xù)上漲，同時(shí)土地市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，造成房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間縮小。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要增強(qiáng)內(nèi)部控制，嚴(yán)格管理經(jīng)營(yíng)成本，做好稅務(wù)籌劃，促進(jìn)企業(yè)利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)。

一、土地增值稅稅負(fù)主要影響因素

（一）清算單位認(rèn)定

我國(guó)相關(guān)規(guī)定要求清算審核的過(guò)程中，需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否按照我國(guó)相關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位實(shí)行清算進(jìn)行全面嚴(yán)格審核。另外，相關(guān)部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)分期開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目，需要對(duì)其是否按照分期項(xiàng)目為單位清算，進(jìn)行嚴(yán)格審核，同時(shí)對(duì)于不同種類(lèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目工程，需要對(duì)其是否對(duì)增值額、增值率和繳納土地增值稅分別計(jì)算，進(jìn)行認(rèn)定。但是，我國(guó)沒(méi)有明確國(guó)家具體哪個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)相關(guān)工作，并且沒(méi)有制定具體的規(guī)定。同時(shí)，我國(guó)地域遼闊，各個(gè)區(qū)域的相關(guān)規(guī)定不統(tǒng)一，具有一定的差異性。通常情況下，我們對(duì)于清算單位劃分的依據(jù)主要是發(fā)改委立項(xiàng)、建筑施工許可證和工程規(guī)劃許可證等。

（二）成本分?jǐn)?/p>

我們從法律法規(guī)上進(jìn)行分析，土地增值稅的分?jǐn)傇瓌t，相比較于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅更加粗放。因此，土地增值稅為成本分?jǐn)偭粲幸欢ǖ目臻g，同時(shí)各種不同類(lèi)型的清算單位中對(duì)于土地成本普遍都是依照占地面積進(jìn)行分?jǐn)?，部分清算單位的成本分?jǐn)傄勒战ㄖ娣e法實(shí)行分?jǐn)偂Ａ硗?，不同?lèi)型房地產(chǎn)分類(lèi)之間需要進(jìn)行分?jǐn)偟耐恋亍⒒A(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施等共有成本、房地產(chǎn)項(xiàng)目中車(chē)位的成本分?jǐn)偟?，采用不同成本分?jǐn)偟奶幚矸椒▽?duì)于土地增值稅清算具有重要的影響。

（三）房產(chǎn)分類(lèi)

相同的清算單位對(duì)于房產(chǎn)分類(lèi)，通常情況下二分法是常用的政策規(guī)定，主要清算過(guò)程中需要依照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非住宅類(lèi)型進(jìn)行房產(chǎn)分類(lèi)，或者采用三分法的政策規(guī)定，主要按照普宅、非普宅、非住宅類(lèi)型進(jìn)行房產(chǎn)分類(lèi)，對(duì)增值額和增值率進(jìn)行分別計(jì)算，根據(jù)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行土地增值稅的申報(bào)，同時(shí)需要注意增值額在不同清算業(yè)態(tài)中不能相互抵消。

二、土地增值稅對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)影響

土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目全周期中產(chǎn)生重要影響，同時(shí)稅收金額在全部應(yīng)納稅中占據(jù)三分之一以上的比例。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)受到土地增值稅的影響，需要財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人加強(qiáng)土地增值稅的管理。我們根據(jù)X項(xiàng)目為例進(jìn)行分析，項(xiàng)目是營(yíng)改增的房產(chǎn)老項(xiàng)目，增值稅率是5%，全周期土地增值稅情況在預(yù)售階段的土地增值稅是26917萬(wàn)元，在清算階段的土地增值稅為82600萬(wàn)元，該項(xiàng)目的全部稅費(fèi)主要是土地增值稅占據(jù)33%的比例，流轉(zhuǎn)稅占據(jù)21%的比例，企業(yè)所得稅占據(jù)38%的比例，其他合計(jì)占據(jù)全部稅費(fèi)比例是8%。我們根據(jù)實(shí)際案例進(jìn)行分析，可以明顯的看出項(xiàng)目強(qiáng)酸階段中土地增值稅具有巨大的稅款支出部分。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人需要加強(qiáng)土地增值稅管理，做好清算籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。

三、普宅認(rèn)定對(duì)土地增值稅籌劃的作用分析

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸減少了土地增值額，同時(shí)我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅提出了更加嚴(yán)格的要求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在普宅建設(shè)的過(guò)程需要加強(qiáng)土地增值稅籌劃工作力度，對(duì)如何做好清算籌劃進(jìn)行高度重視。我國(guó)相關(guān)土地增值稅的條例中明確規(guī)定了納稅人建筑普宅進(jìn)行出售時(shí)，增值額低于扣除項(xiàng)目金額的20%，可以免征土地增值稅。因此，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅對(duì)土地增值稅的稅負(fù)具有重大影響。我國(guó)各個(gè)地區(qū)對(duì)于土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容存在一定的差異性，需要結(jié)合各個(gè)地區(qū)不同的規(guī)定，對(duì)土地增值稅中的普宅認(rèn)定進(jìn)行有效研究和分析，全面分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定對(duì)利潤(rùn)的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目在成本不會(huì)產(chǎn)生變化的基礎(chǔ)上，提升房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格不一定就會(huì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)的提升。房地產(chǎn)項(xiàng)目收入提升造成普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值大于20%時(shí)，不能享受免稅優(yōu)惠政策，在這種情況下土地增值稅的增長(zhǎng)就會(huì)造成凈利潤(rùn)呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。因此，房地產(chǎn)管理人員需要對(duì)普宅進(jìn)行定價(jià)的過(guò)程中，需要對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的相關(guān)因素進(jìn)行全面綜合性的考慮。普通住宅在免稅的效應(yīng)影響下，會(huì)產(chǎn)生房產(chǎn)售價(jià)無(wú)效上漲的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于普宅售價(jià)不變時(shí)，建筑成本增加不一定會(huì)造成凈利潤(rùn)的下降，在這樣的情況下，當(dāng)成本增加會(huì)造成普通住宅出現(xiàn)免稅效應(yīng)，就會(huì)產(chǎn)生成本增加，凈利潤(rùn)上升的現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行壓降的過(guò)程中，需要對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的成本專(zhuān)屬化進(jìn)行足夠的關(guān)注，不能出現(xiàn)普宅成本過(guò)低，防止征稅，同時(shí)不能過(guò)高，促進(jìn)非普宅成本分?jǐn)偟淖畲蠡乐谷P(pán)成本節(jié)約在無(wú)效區(qū)間。

四、管理建議

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理負(fù)責(zé)人需要對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅效應(yīng)進(jìn)行全面了解，在普宅免稅效應(yīng)的影響下，具有收入無(wú)效上漲和成本無(wú)效降低區(qū)間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅中的普宅認(rèn)定對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生較大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要重點(diǎn)關(guān)注稅務(wù)管理，享受到普通住宅免征增值稅優(yōu)惠政策，為企業(yè)帶來(lái)更多的利潤(rùn)。

（一）房企項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)管理人員需要在項(xiàng)目工程獲得的初始階段，需要對(duì)產(chǎn)品的種類(lèi)設(shè)計(jì)面積對(duì)稅籌的影響進(jìn)行全面考慮。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人員需要對(duì)當(dāng)?shù)仄胀?biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定的實(shí)際要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行研究和分析，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，掌握對(duì)項(xiàng)目面積、定價(jià)和容積率等多個(gè)方面的要求。項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員對(duì)具有產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì)的過(guò)程中，需要對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅的實(shí)效性進(jìn)行考慮，在房屋戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃的過(guò)程中盡可能的防止項(xiàng)目處在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅臨界點(diǎn)，造成企業(yè)不能有效的享受到普通住宅免征增值稅的優(yōu)惠政策，增加房產(chǎn)項(xiàng)目的成本，降低企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)。

（二）加強(qiáng)成本分?jǐn)偣芾砹Χ?/p>

我國(guó)關(guān)于土地增值稅的相關(guān)條例和實(shí)施規(guī)則對(duì)于分?jǐn)傇瓌t比較粗放，為房地產(chǎn)行業(yè)成本分?jǐn)偖a(chǎn)生一定的籌劃空間。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)的相關(guān)政策進(jìn)行全面分析和總結(jié)，選擇最合適的分?jǐn)偞胧?，比如房產(chǎn)項(xiàng)目占地和實(shí)際建筑面積、專(zhuān)屬成本歸集等，采用測(cè)算比較的方法。財(cái)務(wù)管理人員選擇科學(xué)有效的分?jǐn)偞胧?，能夠促進(jìn)企業(yè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有效享受到免稅優(yōu)惠政策，為房產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）項(xiàng)目銷(xiāo)售定價(jià)管理

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目預(yù)售定價(jià)的過(guò)程中，成本部門(mén)需要提供科學(xué)有效的項(xiàng)目成本計(jì)劃方案，銷(xiāo)售部門(mén)制定合理的擬售信息數(shù)據(jù)，稅務(wù)管理人員根據(jù)成本部門(mén)和營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)制定的具體計(jì)劃和信息數(shù)據(jù)出具定價(jià)建議，對(duì)收入無(wú)效增長(zhǎng)區(qū)間進(jìn)行明確，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)普宅建設(shè)項(xiàng)目 充分利用稅收優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目最大化利益。

（四）充分利用稅收優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理負(fù)責(zé)人需要合理利用稅收優(yōu)惠政策，為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。比如房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售普通標(biāo)住宅的過(guò)程中，在增值額低于扣除項(xiàng)目金額的20%，就會(huì)享受到企業(yè)免征土地增值稅，需要財(cái)務(wù)管理負(fù)責(zé)人應(yīng)用優(yōu)惠政策時(shí)需要單獨(dú)會(huì)計(jì)核算普宅。另外，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)房屋項(xiàng)目的過(guò)程中不但有滿足普宅要求的房屋，還有不滿足普宅實(shí)際要求的房屋，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員在這樣的情況下需要在規(guī)劃項(xiàng)目方案的過(guò)程中測(cè)算土地增值稅，制定最合適的納稅方案。

房產(chǎn)企業(yè)要對(duì)土地增值稅稅收費(fèi)用進(jìn)行重視，制定明確的籌劃目標(biāo)和工作計(jì)劃，保證工作開(kāi)展的有序性和有效性，在稅收出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)，采用針對(duì)性的有效措施進(jìn)行妥善處理。土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅費(fèi)具有直接決定性作用，房產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目工程之前，需要工作人員結(jié)合自身的工作經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)結(jié)合行業(yè)的稅收情況對(duì)房產(chǎn)企業(yè)支出收入進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以采用多種不同的建立形式，如代建、自建和合作等建房形式。房產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)明確銷(xiāo)售的房屋懸著代建的建房形式，自身轉(zhuǎn)變成項(xiàng)目的承包人，可以免交土地增值費(fèi)用。另外，項(xiàng)目合作建房?jī)?cè)正中有規(guī)定合作建立的房屋依照比例使用，可以免繳土地增值稅。管理人員在房屋開(kāi)發(fā)階段，結(jié)合建筑的實(shí)際情況明確房屋建筑形式，減少土地增值稅繳納費(fèi)用。

（五）增強(qiáng)發(fā)票管理

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中需要對(duì)財(cái)務(wù)人員、銷(xiāo)售人員和管理人員、工程施工等涉及多方面人員進(jìn)行土地增值稅相關(guān)知識(shí)內(nèi)容的培訓(xùn)。基于稅務(wù)籌劃的視角下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員需要對(duì)發(fā)票加強(qiáng)管理力度，對(duì)國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定的發(fā)票管理規(guī)定進(jìn)行全面分析和了解。財(cái)務(wù)管理人員在發(fā)票收取的過(guò)程中需要對(duì)發(fā)票的備注欄進(jìn)行明確，在備注欄中計(jì)入建筑服務(wù)發(fā)生地的名稱(chēng)和項(xiàng)目名稱(chēng)。發(fā)票的備注欄中沒(méi)有相關(guān)記載，或者記載的內(nèi)容不符合相關(guān)規(guī)定，在這樣的條件下發(fā)票金額不可以計(jì)入到土地增值稅扣除項(xiàng)目的金額中。發(fā)票管理和土地增值稅扣除項(xiàng)目的計(jì)算具有緊密聯(lián)系。因此，財(cái)務(wù)管理人員需要重視發(fā)票管理，解決增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣問(wèn)題。

五、結(jié)語(yǔ)

基于稅務(wù)籌劃的視角探究房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅中普宅認(rèn)定對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響，企業(yè)財(cái)務(wù)管理負(fù)責(zé)人員在日常工作中要充分發(fā)揮崗位職責(zé)，加強(qiáng)內(nèi)部控制管理，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用，對(duì)稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行足夠重視和關(guān)注，做好相關(guān)工作，充分合理享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征增值稅優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)。

（作者單位：廣西廣投智慧健康投資有限公司）