鄧曉霞

摘要：在人工智能化及大數(shù)據(jù)逐漸普及的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式已經(jīng)從單純追求高利潤(rùn)轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化管理以保證企業(yè)的生命力。在過(guò)去十幾年間，管理者可以不用做財(cái)務(wù)分析就會(huì)賺取很多的利潤(rùn)，今后，如果想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)營(yíng)決策者必須重視房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析，將原始財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)加以提煉轉(zhuǎn)化為反映企業(yè)評(píng)價(jià)業(yè)績(jī)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并綜合非財(cái)務(wù)信息等多方面因素，將企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制在可以接受的范圍之內(nèi)，提高企業(yè)盈利能力和管理水平，為企業(yè)重大經(jīng)營(yíng)決策提供重要的參考價(jià)值。文章基于房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)述了財(cái)務(wù)分析的基本含義與方法，從實(shí)際工作出發(fā)詳細(xì)分析了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的問(wèn)題并提出了相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);信息數(shù)據(jù);財(cái)務(wù)分析方法

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析概述

（一）財(cái)務(wù)分析的概述

1. 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析含義

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析主要是以企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)為基本依據(jù)，以國(guó)際通用的計(jì)算公式為導(dǎo)向，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)搜集進(jìn)行整理，并綜合其他相關(guān)信息對(duì)該企業(yè)某段經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行系統(tǒng)的分析。 通過(guò)對(duì)關(guān)鍵指標(biāo)的解讀和分析，來(lái)合理應(yīng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，識(shí)別新的投資機(jī)會(huì)，幫助企業(yè)選擇適合自身情況的發(fā)展戰(zhàn)略。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)常用的財(cái)務(wù)分析方法

企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的目的具有多樣性，相應(yīng)的財(cái)務(wù)分析方法也就應(yīng)運(yùn)而生了，較為常用的有以下幾種方法。

（1）比較分析法。將兩個(gè)或者兩個(gè)以上的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行比較，并對(duì)其變動(dòng)差異進(jìn)行分析。

（2）比率分析法。通過(guò)對(duì)同一期的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)變動(dòng)程度進(jìn)行分析，進(jìn)一步了解企業(yè)資產(chǎn)狀況，分析企業(yè)盈利情況，評(píng)價(jià)企業(yè)償債能力，最終對(duì)企業(yè)整體的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果做出分析判斷。

（3）趨勢(shì)分析法。對(duì)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)期的相同財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行比較，分析這些指標(biāo)的變動(dòng)情況（諸如同向變動(dòng)還是反向變動(dòng)、變動(dòng)幅度多大），為企業(yè)下階段經(jīng)營(yíng)決策起到導(dǎo)向作用。

（4）因素分析法。通過(guò)上述三種財(cái)務(wù)分析方法，找出引起財(cái)務(wù)分析指標(biāo)變動(dòng)的相關(guān)因素，并確定這些因素對(duì)利潤(rùn)等評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況指標(biāo)的影響程度。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析對(duì)實(shí)務(wù)工作的指導(dǎo)價(jià)值

財(cái)務(wù)報(bào)表反映的是企業(yè)歷史經(jīng)營(yíng)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，無(wú)法對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況做出全面的反映。健全科學(xué)的財(cái)務(wù)分析可以為管理者提供企業(yè)實(shí)際增長(zhǎng)率與可持續(xù)增長(zhǎng)率、為滿足當(dāng)前發(fā)展所需的融資額等關(guān)鍵指標(biāo)，促使企業(yè)提高盈利能力并保持合理發(fā)展速度，幫助企業(yè)及時(shí)全面地預(yù)測(cè)未來(lái)收益與可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定起決定性作用。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析工作的局限性

（一）用于財(cái)務(wù)分析的數(shù)據(jù)信息與方法綜合性差

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其管理者更為關(guān)注的是回款周期、開(kāi)發(fā)周期、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與定位、國(guó)家對(duì)該行業(yè)的宏觀調(diào)整政策等綜合信息，而這些信息是財(cái)務(wù)報(bào)表上無(wú)法體現(xiàn)的。如果僅僅按照?qǐng)?bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行拍板決策，忽略企業(yè)所處的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化、技術(shù)、法律等因素，就會(huì)造成決策失誤，為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)帶來(lái)阻礙。目前很多房地產(chǎn)行業(yè)都使用電子軟件歸集和處理相關(guān)數(shù)據(jù)，這樣方便了統(tǒng)計(jì)工作，但實(shí)際上企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不同業(yè)務(wù)的處置是由不同部門完成的，這些業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)會(huì)生成不同的業(yè)務(wù)信息。眾多的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)造成了用于財(cái)務(wù)分析的信息來(lái)源的分散性，財(cái)務(wù)部門完成信息收集后，還需要對(duì)不同的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行互相分類整合以及驗(yàn)證，剔除不相關(guān)因素后的數(shù)據(jù)信息，才能真正符合財(cái)務(wù)分析工作要求。數(shù)據(jù)信息來(lái)源環(huán)節(jié)越分散，財(cái)務(wù)工作量越大，越容易出錯(cuò)，對(duì)財(cái)務(wù)分析工作影響越大。

財(cái)務(wù)分析報(bào)告使用者會(huì)鑒于其不同的使用需求，對(duì)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)有不同的關(guān)注點(diǎn)。銷售部門最為關(guān)注的是銷售指標(biāo)、回款指標(biāo)及營(yíng)銷費(fèi)用的使用情況;財(cái)務(wù)人員關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債、利潤(rùn)、現(xiàn)金流、稅費(fèi)、投資回報(bào)等指標(biāo);管理層則更強(qiáng)調(diào)整體狀況，企業(yè)應(yīng)在明確整體戰(zhàn)略的前提下，先設(shè)置各職能部門的分析指標(biāo)，并通過(guò)財(cái)務(wù)分析將分散分析指標(biāo)加以整合加工，最終了解把握企業(yè)整體目標(biāo)完成情況、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)情況等經(jīng)營(yíng)狀況。但是實(shí)際工作中，同樣的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)信息，不同的職能部門分析利用方法是不一樣的，例如對(duì)于銷售數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)部門經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)可的合同額為標(biāo)準(zhǔn)，而銷售部門以房屋認(rèn)購(gòu)額（含定金）為標(biāo)準(zhǔn)，二者勢(shì)必存在差額。若房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有一套符合自身實(shí)際情況的財(cái)務(wù)分析體系的現(xiàn)象，不同職能部門之間會(huì)就財(cái)務(wù)分析工作產(chǎn)生各種沖突和矛盾。

（二） 財(cái)務(wù)分析與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性不足

1. 預(yù)收賬款的長(zhǎng)期掛賬，虛增了企業(yè)的實(shí)際負(fù)債

目前房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)滿足下列條件才將實(shí)際收入的房款由“預(yù)售賬款”科目轉(zhuǎn)為利潤(rùn)表上的主營(yíng)業(yè)務(wù)后入。所開(kāi)發(fā)房屋已實(shí)際交付使用;本企業(yè)無(wú)權(quán)對(duì)所售房屋進(jìn)行任何處置;收取的房款可以可靠計(jì)量;房款金額已明確;與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的成本全部進(jìn)行了可靠計(jì)量。但是，房地產(chǎn)企業(yè)從預(yù)收房款到符合準(zhǔn)則規(guī)定的相關(guān)收入確認(rèn)條件會(huì)經(jīng)歷項(xiàng)目工程竣工并完成竣工決算、審計(jì)、驗(yàn)收等工作階段（若預(yù)售的是期房項(xiàng)目，則還要經(jīng)歷早期的開(kāi)發(fā)建設(shè)階段），完成這些工作最少需要好幾個(gè)月，最長(zhǎng)可達(dá)到四、五年之久。在此期間房款會(huì)一直在預(yù)收賬款科目中掛賬，進(jìn)一步引起負(fù)債數(shù)字居高不下，若企業(yè)需要進(jìn)行外部融資，在進(jìn)行盈利能力分析和償債能力分析時(shí)，諸如資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)凈利率等這些指標(biāo)恐怕都是不合格的，無(wú)形之中就會(huì)給資本方造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不善、持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力不佳的印象，加大融資難度。

2. 期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，致報(bào)表使用者無(wú)法準(zhǔn)確判斷企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果

從房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前實(shí)施的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中可以看出， 企業(yè)實(shí)際開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)產(chǎn)生的日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均納入到管理費(fèi)用等損益類費(fèi)用中核算，直接減少影響經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)。 若企業(yè)在該經(jīng)營(yíng)期內(nèi)沒(méi)有確認(rèn)為銷售收入，只體現(xiàn)費(fèi)用性支出，利潤(rùn)表上就會(huì)發(fā)生嚴(yán)重的虧損， 并逐步蠶食所有者權(quán)益，那么對(duì)該期間做出財(cái)務(wù)分析就不是客觀的。

基于上述兩點(diǎn)，現(xiàn)階段財(cái)務(wù)分析的相關(guān)指標(biāo)與實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況是相互脫節(jié)的，無(wú)法真實(shí)全面地反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)經(jīng)營(yíng)階段的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)成果。

（三）財(cái)務(wù)人員專業(yè)勝任能力薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)涉及的行業(yè)范圍廣、稅種多，對(duì)財(cái)務(wù)人員專業(yè)性的要求也比其他行業(yè)高。有的財(cái)務(wù)人員并沒(méi)有真正地從事或者沒(méi)有從立項(xiàng)到清算完整地參與整個(gè)過(guò)程，若沒(méi)有經(jīng)歷真正的清算，就無(wú)法真正掌握房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算的要點(diǎn)，無(wú)法準(zhǔn)確把握項(xiàng)目不同階段財(cái)務(wù)人員需要重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析也就僅僅停留在財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算上。

三、合理優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的建議

（一）綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)，多種財(cái)務(wù)分析方法并重

行業(yè)環(huán)境對(duì)于任何企業(yè)的生存發(fā)展都起著至關(guān)重要的作用，因此管理者必須重視該企業(yè)所處的行業(yè)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析。在大數(shù)據(jù)和智能化的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從下列幾方面加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析：首先，充分重視國(guó)家對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的政策規(guī)定等非財(cái)務(wù)信息，緊貼各項(xiàng)金融和稅收政策，合理進(jìn)行稅收籌劃，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金流工作提前做到有備無(wú)患;其次，采用現(xiàn)代科技方法，既可以提高財(cái)務(wù)工作效率，又可以節(jié)約企業(yè)管理成本。企業(yè)在借助人工職能系統(tǒng)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，既要收集大量的財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息，也要實(shí)現(xiàn)這些數(shù)據(jù)的快速分類整合，高效準(zhǔn)確地完成財(cái)務(wù)分析工作;再者，單一的財(cái)務(wù)分析做出的判斷結(jié)論具有了一定的局限性，要突破這種局限性，就要將經(jīng)營(yíng)分析與財(cái)務(wù)分析相結(jié)合，將財(cái)務(wù)信息與非財(cái)務(wù)信息結(jié)合，全面掌握各項(xiàng)分析指標(biāo)之間的區(qū)別與內(nèi)在聯(lián)系，才能建立健全符合自身經(jīng)營(yíng)情況的財(cái)務(wù)分析體系，起到風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警作用。

（二）設(shè)置符合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)分析體系

1. 預(yù)收賬款按照房款收取方式確認(rèn)收入

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同于普通商品，其價(jià)款的收取方式目前主要有一次性付款、分期付款、 按揭貸款等三種形式。 房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)也應(yīng)按照款項(xiàng)實(shí)現(xiàn)的方式不同，采用不同的收入確認(rèn)方式，例如：銷售如果采用一次性付款形式，收入確認(rèn)時(shí)應(yīng)把應(yīng)收款項(xiàng)足額到賬作為核心標(biāo)準(zhǔn)，不管是否辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書，只要房款足額到賬，就意味著相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移;銷售如果采用分期付款形式，收入確認(rèn)應(yīng)按照合同中約定的收款日期和應(yīng)收金額來(lái)進(jìn)行，但是如果買方在合同約定時(shí)間內(nèi)存在未支付款項(xiàng)情況，應(yīng)及時(shí)就買方的償債能力等進(jìn)行全面分析，若其欠付金額較大且明顯缺乏償債能力（具體金額由房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身的財(cái)務(wù)狀況和營(yíng)銷政策確定），則不得進(jìn)行確認(rèn)收入;銷售如果采用按揭付款形式，則在同時(shí)符合了首付款以足額繳納、按揭貸款全額已到賬的情況下，才能夠確認(rèn)收入。 當(dāng)然上述收入確認(rèn)的前提是，相關(guān)的成本按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行了準(zhǔn)確核算和計(jì)提，相關(guān)的稅費(fèi)在精確核算的前提下進(jìn)行計(jì)提。

2. 遵循收入與成本費(fèi)用配比原則，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)計(jì)量的合理性

管理者站在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度開(kāi)展財(cái)務(wù)管理分析工作，企業(yè)應(yīng)建立健全成本費(fèi)用管理制度，對(duì)已發(fā)生和將發(fā)生的成本費(fèi)用要進(jìn)行動(dòng)態(tài)計(jì)量，只有收入與其相關(guān)的成本費(fèi)用同步計(jì)量，財(cái)務(wù)分析工作才能真正為企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供導(dǎo)向。

（三）加強(qiáng)員工職業(yè)培訓(xùn)，全面提升業(yè)務(wù)能力

財(cái)務(wù)人員應(yīng)從兩方面提升自身的工作技能，首先，加強(qiáng)政策性等導(dǎo)向性文件的學(xué)習(xí)。2016年房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增“政策實(shí)施以來(lái)，國(guó)家針對(duì)該行業(yè)出臺(tái)了多方面的稅務(wù)政策，財(cái)務(wù)人員應(yīng)及時(shí)關(guān)注國(guó)家稅務(wù)總局等官方網(wǎng)站，及時(shí)了解最新政策，提前進(jìn)行稅務(wù)籌劃，確保企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作在符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的前提下充分享受稅收紅利;其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，財(cái)務(wù)工作只有圍繞著經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)際情況進(jìn)行，才能真正地助力企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)一方面應(yīng)建立健全員工培訓(xùn)和晉升體系，積極引導(dǎo)員工參加相關(guān)專業(yè)的考試、實(shí)務(wù)培訓(xùn)等活動(dòng)，對(duì)于通過(guò)這些考試培訓(xùn)取得實(shí)際效果的員工給予相應(yīng)的物質(zhì)及精神激勵(lì);另一方面還要從特定的業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)上讓財(cái)務(wù)分析人員積極參與其他經(jīng)營(yíng)部門的工作，讓其真正地懂業(yè)務(wù)，才能提高綜合分析能力，進(jìn)而更加有效地開(kāi)展財(cái)務(wù)分析工作。

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（作者單位：山西園區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司）