何桂珍

摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷變化，廣大經(jīng)營者對(duì)于工業(yè)廠房和辦公樓的需求日漸顯著，近十年以來，“二房東”模式在深圳等地應(yīng)運(yùn)而生，即將自己租賃的辦公、工業(yè)用房再轉(zhuǎn)租，從中獲取租金收入?，F(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境下企業(yè)應(yīng)收賬款壞賬大量增長，很多企業(yè)破產(chǎn)倒閉，從而應(yīng)更加注重應(yīng)收賬款管理。鑒于二房東企業(yè)以中小企業(yè)居多，文章以二房東企業(yè)為例，分析了中小企業(yè)應(yīng)收賬款管理存在的問題和不足，并提出了幾點(diǎn)改進(jìn)對(duì)策，以期具有一定的參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：中小企業(yè);壞賬;應(yīng)收賬款管理;二房東企業(yè)

一、引言

2019年年底開始，嚴(yán)峻市場(chǎng)環(huán)境對(duì)中小企業(yè)的資金狀況提出了新的挑戰(zhàn)，而全國規(guī)模以上工業(yè)類企業(yè)基本情況與中小企業(yè)生存發(fā)展密切相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國2020年第一季度GDP總量約為20.6萬億元人民幣，而截至2020年3月，全國規(guī)模以上的工業(yè)類企業(yè)應(yīng)收賬款余額約為14.04萬億元，占GDP總量的68%。中小企業(yè)資金來源渠道匱乏，屬于弱勢(shì)群體，企業(yè)逾期應(yīng)收賬款居高不下，壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)過大，現(xiàn)金流量嚴(yán)重不足。一季度，很多企業(yè)處于停工停產(chǎn)的狀態(tài)，經(jīng)營影響較大，當(dāng)期利潤下滑嚴(yán)重，應(yīng)收賬款的管理及風(fēng)險(xiǎn)防范刻不容緩。

二、中小企業(yè)應(yīng)收賬款管理存在的問題和不足——以二房東企業(yè)為例

（一）外部市場(chǎng)環(huán)境激烈

迫于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，中小企業(yè)不得不采用賒銷方式贏得客戶，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。有些企業(yè)因各種原因喪失信用，故意拖欠賬款，已然給租賃行業(yè)帶來了史無前例的的危機(jī)。二房東企業(yè)的上游原房東租金長期采用預(yù)付方式，即提前支付季度、半年度、年度的租金，而下游中小企業(yè)租金長期采用當(dāng)期支付，且部分租戶很難在指定時(shí)間內(nèi)交租，拖延付款現(xiàn)狀明顯，甚至出現(xiàn)了中途退租、棄租、跑路、停產(chǎn)停工倒閉的現(xiàn)狀。此時(shí)，多地采取了一系列的措施支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)，比如，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)發(fā)文《致房東的減租倡議書》，倡議全市房東在影響最大最直接的2020年2月份全月免租;在3月1日至4月30日租金減半兩個(gè)月。

二房東企業(yè)處于租賃市場(chǎng)的中間服務(wù)方，一方面是原房東是否給予其降低或減免租金，以應(yīng)對(duì)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境;另一方面是面對(duì)岌岌可危地租賃經(jīng)營者在經(jīng)濟(jì)重創(chuàng)下的高昂租金成本壓力，申請(qǐng)減免租金的呼聲持續(xù)高漲。二房東左右為難，一方面，原房東需要還貸交稅，強(qiáng)制要求減免租金已然不現(xiàn)實(shí)，也違背了道義;另一方面，多數(shù)租戶受經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重下行影響，為幫助其共渡難關(guān)，為租賃經(jīng)營者降低或減免租金，這給二房東模式下的租賃行業(yè)帶來了更大地挑戰(zhàn)和困難。

（二）缺乏內(nèi)部管控

企業(yè)缺乏完善的內(nèi)部控制體系，沒有建立健全應(yīng)收賬款管理制度，各部門之間缺乏銜接和信息溝通，放租和欠款追討相脫節(jié)，不相容職務(wù)未分離，缺乏嚴(yán)格管控流程。企業(yè)的下游租戶是以傳統(tǒng)的小型工商業(yè)為主，小客戶居多，產(chǎn)業(yè)鏈資源和核心競(jìng)爭(zhēng)力缺乏，未形成一定的規(guī)模，承租的面積較小。自政府推出眾創(chuàng)空間孵化產(chǎn)業(yè)園以來，二房東不得不改變?cè)心Ｊ?，?duì)原房東房產(chǎn)進(jìn)行重整大規(guī)模改造，裝修、人力和維護(hù)成本大量增加，成本未做好合理控制，利潤已是微乎其微。而租金收款經(jīng)常直接由業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)，客戶租金被業(yè)務(wù)挪用或上交不及時(shí)，應(yīng)收賬款管控薄弱，無法收回風(fēng)險(xiǎn)增加。

（三）管理層和業(yè)務(wù)部門風(fēng)控意識(shí)薄弱

很多二房東企業(yè)都是小資本起步，隨著市場(chǎng)供應(yīng)需求，積累了不少資金財(cái)富，但專業(yè)能力和知識(shí)理論框架較弱，沒有聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行管理，僅以短期的視角重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)下任務(wù)目標(biāo)，而忽視了可持續(xù)發(fā)展的中長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，成本又缺乏有效合理控制，利潤被應(yīng)收賬款持有成本、催收成本、壞賬損失所淹沒。應(yīng)收賬款居高不下導(dǎo)致了更多應(yīng)收賬款壞賬損失發(fā)生的可能性。管理層和業(yè)務(wù)員對(duì)于親朋好友拖欠租金，僅口頭承諾延遲支付，未形成規(guī)范的管理制度，經(jīng)常插手各部門之間，無法正常開展工作。業(yè)務(wù)部門也未能堅(jiān)守各自崗位職責(zé)積極進(jìn)行賬款回收，未及時(shí)與客戶核對(duì)賬目，收繳欠款，經(jīng)常忽視關(guān)注客戶的運(yùn)營狀況和支付能力。當(dāng)下游租戶欠繳租金時(shí)，通過停水、停電外，另增加限制貨物進(jìn)出或其他措施督促客戶交費(fèi)，扣押工業(yè)園區(qū)內(nèi)的財(cái)產(chǎn)等，未形成精細(xì)化管理，忽視了客戶資信和財(cái)產(chǎn)變化。

（四）缺乏業(yè)績(jī)考核關(guān)鍵指標(biāo)

企業(yè)僅追求收入實(shí)現(xiàn)，忽視了當(dāng)下自身實(shí)際情況和市場(chǎng)需求，以租金收入評(píng)估業(yè)績(jī)考核指標(biāo)，忽視了現(xiàn)金流量，沒有設(shè)置應(yīng)收賬款回收率這樣的指標(biāo)，一旦發(fā)生壞賬，已確認(rèn)的利潤就會(huì)落空。租賃給無償債能力的租戶，款項(xiàng)未能收回，而發(fā)票已開具，租戶又不愿意積極付款，資金遲遲不能追回，白白被租戶占用，加大了壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，未定期做賬齡分析和召開例會(huì)重點(diǎn)研討應(yīng)對(duì)。而考核機(jī)制中，企業(yè)根據(jù)租金收入進(jìn)行結(jié)算提成、發(fā)放獎(jiǎng)金，對(duì)于款項(xiàng)收回則由其他部門進(jìn)行催收，權(quán)責(zé)利不對(duì)位，與企業(yè)目標(biāo)未能達(dá)成統(tǒng)一。不能與時(shí)俱進(jìn)，創(chuàng)新意識(shí)薄弱，不能根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況而定，盲目的參照其他企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

（五）應(yīng)收賬款損失處理不當(dāng)

應(yīng)收賬款損失僅憑個(gè)人主觀判斷，未能結(jié)合當(dāng)下稅務(wù)政策和企業(yè)實(shí)際情況多角度全方位考慮，有可能發(fā)生資產(chǎn)損失但卻沒有計(jì)提資產(chǎn)減值損失，內(nèi)部控制不注重對(duì)損失的處理。沒有相關(guān)的內(nèi)外部證據(jù)，缺乏證據(jù)意識(shí)，不注意收集合同原件、對(duì)賬單等法律證據(jù)，一旦應(yīng)收賬款發(fā)生壞賬風(fēng)險(xiǎn)，公司尋求法律途徑催收賬款，卻因?yàn)樽C據(jù)不足，導(dǎo)致增加補(bǔ)充取證環(huán)節(jié)，甚至法院不予受理。缺失法律證據(jù)，資產(chǎn)減值損失就直接進(jìn)行所得稅前扣除，稅收風(fēng)險(xiǎn)加大。

三、中小企業(yè)應(yīng)收賬款管理問題的解決對(duì)策

（一）改變收款政策，加速應(yīng)收賬款收款

企業(yè)希望租戶能夠盡早付款以享受現(xiàn)金折扣，從而縮短平均收現(xiàn)期。企業(yè)可以比較加速收款帶來的收益和提供現(xiàn)金折扣的成本，若前者超過了后者，提供現(xiàn)金折扣是可行的。企業(yè)可以鼓勵(lì)資金狀況良好的租戶提前預(yù)交租金，由當(dāng)期支付租金調(diào)整為跟原業(yè)主同步的按季度、半年度、年度支付租金，在某段時(shí)間內(nèi)給予一定優(yōu)惠折扣，加速資金回籠，以便于應(yīng)對(duì)投融資所帶來更多地機(jī)會(huì)。

（二）加強(qiáng)應(yīng)收賬款內(nèi)部控制管理

管理層應(yīng)以身作則，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，樹立企業(yè)良好的工作氛圍，將應(yīng)收賬款管理的質(zhì)量與企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合，人員定期輪崗和培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)人員綜合素質(zhì)，明確規(guī)定業(yè)務(wù)人員不能直接收取款項(xiàng)，回款應(yīng)該直接打入企業(yè)賬戶或銀行托收。如遇特殊情況，確實(shí)需要業(yè)務(wù)人員收取的，經(jīng)企業(yè)授權(quán)審批情況下方可進(jìn)行。通過建立跨部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，客戶信息收集、實(shí)地考察拜訪、合同執(zhí)行、賬款核對(duì)、貨款催收等一系列與控制應(yīng)收賬款相關(guān)的工作，需要各部門相關(guān)崗位的通力合作;考慮使用先進(jìn)的信息共享系統(tǒng)，建立信息共享機(jī)制，溝通協(xié)調(diào)出現(xiàn)問題時(shí)，以便及時(shí)處理，將應(yīng)收賬款的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（三）重點(diǎn)關(guān)注應(yīng)收賬款質(zhì)量

財(cái)務(wù)部門應(yīng)從企業(yè)整體和單個(gè)客戶兩個(gè)角度編制賬齡分析表。從企業(yè)整體的角度分析應(yīng)收賬款情況，對(duì)逾期金額較大、逾期時(shí)間較長或者出現(xiàn)異常情況的客戶，需要在報(bào)告中重點(diǎn)關(guān)注，應(yīng)收賬款余額是否過大;應(yīng)收賬款賬齡是否過長;與同期營業(yè)收入相比增長是否過大。報(bào)告編制完成后應(yīng)該及時(shí)提交企業(yè)管理層，為其經(jīng)營決策提供依據(jù)。財(cái)務(wù)部門還應(yīng)該及時(shí)將客戶的賬款逾期情況通知業(yè)務(wù)部門，提示業(yè)務(wù)部門催收。加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的財(cái)務(wù)監(jiān)督管理，建立應(yīng)收賬款賬齡分析制度和逾期督促催收制度，定期以函證方式核對(duì)往來款項(xiàng)，收集書面確認(rèn)證據(jù)，發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象及時(shí)反饋給業(yè)務(wù)部門并報(bào)告決策機(jī)構(gòu)。一旦發(fā)生異常，業(yè)務(wù)部門應(yīng)隨時(shí)追蹤客戶的資產(chǎn)狀況、工資發(fā)放情況和貨物出貨是否正常以便應(yīng)對(duì)調(diào)整。

（四）建立關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)，實(shí)行目標(biāo)管理

根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，制定全面預(yù)算管理，運(yùn)用激勵(lì)理論，誘導(dǎo)啟發(fā)員工自動(dòng)自發(fā)地去干活，激發(fā)員工潛能，提高員工效率來實(shí)現(xiàn)企業(yè)總體目標(biāo)。不僅關(guān)注租金收入、應(yīng)收款項(xiàng)回籠這樣的財(cái)務(wù)指標(biāo)，業(yè)績(jī)獎(jiǎng)金中保留20%額度在應(yīng)收賬款全部回收后再發(fā)放，而且也關(guān)注客戶投訴、客戶保留率等非財(cái)務(wù)指標(biāo)，增強(qiáng)對(duì)客戶的服務(wù)意識(shí)，減少投訴率。

構(gòu)建應(yīng)收系列要點(diǎn)，責(zé)任落實(shí)到人，將應(yīng)收賬款管理與各部門的績(jī)效掛鉤，季度、半年度和年度對(duì)應(yīng)收賬款管理和收款質(zhì)量取得重點(diǎn)突破的相關(guān)部門和人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)考評(píng)，鼓勵(lì)員工參與企業(yè)的應(yīng)收賬款回收工作。

（五）完善逾期賬款清理和追索途徑

充分利用應(yīng)收款催收表，對(duì)企業(yè)應(yīng)收賬款管理中存在的問題進(jìn)行全面評(píng)估與診斷。過期租金超過指定期限長短、拖欠額度是否超過房屋保證金、經(jīng)營是否正常、拖欠原因是善意還是惡意、付款意愿是積極還是消極、付款是否有書面承諾或提供擔(dān)保或?qū)嵨锏謧?。根?jù)企業(yè)實(shí)際情況清理企業(yè)逾期賬款，解決應(yīng)收賬款管理中存在問題有效防范應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)應(yīng)定期召開例會(huì)進(jìn)行常規(guī)抽樣檢查，將應(yīng)收賬款進(jìn)行差異分析，特別是對(duì)發(fā)生主要變化的租戶經(jīng)營狀況和支付能力意愿做出評(píng)價(jià)分析，并提出合理有效地可行性建議。財(cái)務(wù)部門發(fā)現(xiàn)款項(xiàng)逾期應(yīng)及時(shí)通知風(fēng)險(xiǎn)管理部門，風(fēng)險(xiǎn)管理部門無法收回逾期賬款時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知法律事務(wù)部門采取法律措施。根據(jù)逾期時(shí)間長短，風(fēng)險(xiǎn)管理部門將應(yīng)收賬款劃分為不同的期間，采用不同的收款措施。比如，逾期1個(gè)月以內(nèi)的為預(yù)警期，由財(cái)務(wù)發(fā)出付款提醒提示付款;逾期1～2個(gè)月的為警告期，需要向客戶發(fā)出催款函;逾期2～3個(gè)月的為清理期，由法律事務(wù)部門向客戶發(fā)出追款函;逾期3個(gè)月以上的為處理期，由企業(yè)律師向客戶發(fā)出律師函。

四、結(jié)語

綜上所述，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響，二房東企業(yè)面臨更多的三角債壓力，應(yīng)收賬款管理已然成為企業(yè)經(jīng)營中很重要的環(huán)節(jié)。應(yīng)收賬款的管理不只是業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門的事情，它受到企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的影響，需要法律等其他部門的積極協(xié)助和支持才可以做好，只有這樣才能促使中小企業(yè)長久穩(wěn)健的發(fā)展。

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（作者單位：深圳恒邦投資發(fā)展有限公司）