王建國

（江蘇博文五行土地信息產(chǎn)業(yè)有限公司，江蘇 南京 210032）

0.引言

目前不動產(chǎn)測繪項目正在全國范圍內(nèi)開展，該類型項目以宗地為單位，查清宗地及其房屋等定著物組成的不動產(chǎn)單元狀況，包括宗地信息、房屋（建、構(gòu)筑物）信息等。國家文件《自然資源確權(quán)登記局關(guān)于進一步做好農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作的通知》（自然資登記函[2019]6號）明確要求到2020年底，完成全國農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。省級文件《江蘇省自然資源廳關(guān)于進一步做好農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》（蘇自然資函[2019]810號）明確要求各地要建立有效的質(zhì)量管理體系，加強對調(diào)查單位的日常監(jiān)管，從源頭上把住質(zhì)量監(jiān)控關(guān)，確保調(diào)查成果真實準確。由此可見，國家、省級層面對農(nóng)村不動產(chǎn)項目的進度和質(zhì)量非常重視，質(zhì)量管理工作任重而道遠。通過對已完成的不動產(chǎn)測繪項目檢查發(fā)現(xiàn)，人工質(zhì)檢效率較低，且出錯率較高，國家和行業(yè)關(guān)于該類型的項目質(zhì)檢規(guī)程規(guī)范也不夠完善和明確，導致錯檢、漏檢、誤判情況的發(fā)生，質(zhì)檢工作不能真正發(fā)現(xiàn)存在的質(zhì)量隱患，質(zhì)量統(tǒng)計失真，質(zhì)量成本上升，質(zhì)量工作形象受損，尤其是工期緊迫的情況下，質(zhì)量問題往往更為突出。鑒于此，本文介紹了質(zhì)量問題的類型和針對性的解決措施，并介紹了相關(guān)質(zhì)檢程序的編程思路和質(zhì)檢標準的制定思路，以期通過標準化工作來提高該類型項目的質(zhì)量管理水平。

1.檢查發(fā)現(xiàn)的問題

1.1 數(shù)學精度統(tǒng)計表

⑴中誤差計算公式，同精度和高精度分不清；標識為同精度，實際計算采用高精度；標識為高精度，實際計算采用同精度；

⑵沒有考慮粗差率指標，僅考慮中誤差不超過5cm一個要求；粗差率超標，中誤差合格即判合格；

⑶沒有根據(jù)實際中誤差計算數(shù)學得分；

⑷檢測個數(shù)小于20時，仍然采用中誤差指標；

⑸檢測個數(shù)較多時，套用Excel函數(shù)計算，沒有根據(jù)實際情況更新相關(guān)參數(shù)，導致計算結(jié)果錯誤。

1.2 測繪成果質(zhì)量檢查記錄表

⑴質(zhì)量問題描述不夠具體，諸如：“宗地設宗不合理”，“陽臺面積計算比例不正確”等，沒有具體到哪塊宗地，哪處房屋；

⑵質(zhì)檢處理意見反饋項目后，遺漏檢查人、檢查日期、修改意見、修改人、修改日期等項目，質(zhì)量問題沒有閉環(huán)；相關(guān)項目沒有手簽，不便于溯源；

⑶檢查比例不真實，比例與成果總數(shù)、實際檢查數(shù)三者不一致。

1.3 專檢報告

⑴專檢報告的批量與成果不一致；

⑵專檢報告檢查項及權(quán)重設置不合理，權(quán)籍調(diào)查、數(shù)據(jù)庫檢查涉及較少；

⑶數(shù)學精度計算表檢測界址點沒有標示宗地號（不動產(chǎn)單元號）具體到哪塊宗地，哪處房屋；

⑷定性描述較多，定量分析較少。

1.4 文字資料

⑴過程質(zhì)檢資料不全；

⑵技術(shù)總結(jié)過多引用技術(shù)設計內(nèi)容，諸如，“宜”“應”字樣太多；工作總結(jié)與技術(shù)總結(jié)混淆；數(shù)據(jù)庫建庫報告過多涉及外業(yè)測量調(diào)查內(nèi)容，不能正確反映建庫工序?qū)嶋H情況；

⑶成果分析報告，數(shù)據(jù)統(tǒng)計不真實、不準確，臺賬資料質(zhì)量較差；

⑷部分計量器具超過檢定合格有效期或者不能提供有效檢定證書；

⑸連續(xù)近兩個月內(nèi)的項目周例會紀要“技術(shù)與質(zhì)量問題”一欄均填寫“無”，不符合實際情況。

1.5 權(quán)籍圖表

⑴權(quán)籍圖上陽臺面積系數(shù)1B2Q標注不規(guī)范，標注在陽臺閉合線外，一層系數(shù)和二層系數(shù)分開標注，一個行政村內(nèi)同樣情況的陽臺系數(shù)不一致；

⑵閣樓、門頂?shù)缺硎痉椒ㄍ豁椖炕煜?，江蘇某項目規(guī)定閣樓統(tǒng)一不標示，不算面積，山東某項目閣樓雖然檐口高度不足2.2m，但是高于2.2m部分要計算面積；

⑶EPS畫棚房搭在圍墻內(nèi)墻，兩者存在縫隙或交叉的情況較多；

⑷權(quán)源材料收集不齊全，信息錄入錯誤，如，身份證填寫不規(guī)范、不正確；

⑸一戶一檔材料沒有按照順序存放，缺頁等；

⑹設宗不合理，如，臨街陽臺納入宗地范圍。

2.解決問題的措施

2.1 數(shù)學精度問題

不動產(chǎn)項目對數(shù)學精度要求較高，主要分為絕對點位精度和相對邊長精度，數(shù)學精度是基礎的指標，也是非常重要的指標，項目明確要求，粗差率超過5%，可直接判定項目成果不合格。因此，必須控制好該項指標。但在檢查實踐中發(fā)現(xiàn)了以上很多問題，我們解決的措施是編寫相關(guān)程序[1]，制定統(tǒng)一的標準模板，然后以SOP（WI）的形式交給質(zhì)檢人員，數(shù)值計算時只要將數(shù)據(jù)復制粘貼到模板表格中，然后點擊計算按鈕，即可得出結(jié)果。通過將工作標準化、程序化來解決人工進行復雜計算容易出錯的問題，提高了工作效率，避免了計算錯誤。檢測中誤差計算流程圖、數(shù)學精度評分計算流程圖、絕對點位精度計算流程圖（如圖1、圖2、圖3所示）：

圖1 檢測中誤差計算流程圖

圖2 數(shù)學精度評分計算流程圖

圖3 絕對點位精度計算model builder流程圖

2.2 測繪成果質(zhì)量檢查記錄表問題

根據(jù)實際項目情況結(jié)合以往類似項目經(jīng)驗和國家行業(yè)相關(guān)標準規(guī)范，制定質(zhì)量檢查記錄表的標準模板，模板的設計應體現(xiàn)質(zhì)量問題閉環(huán)處理，然后以SOP（WI）的形式發(fā)給項目質(zhì)檢人員。項目經(jīng)理以及專檢人員嚴格執(zhí)行“二級檢查”制度，對于不執(zhí)行標準模板，質(zhì)檢工作敷衍了事，甚至弄虛作假行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)根據(jù)公司相關(guān)質(zhì)量制度予以相應程度的處罰。通過標準化、流程化、制度化解決這類問題。

2.3 專檢報告問題

專檢屬于組織終檢，需要考慮抽樣以及質(zhì)量評定。經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)，“隨機”變成了“隨便”，為此，本文依據(jù)GB/T 24356-2009中“批量與樣本量對照表”編寫了相關(guān)程序[2-4]，抽樣時由質(zhì)檢人員和生產(chǎn)人員共同抽樣，簡單隨機抽樣體現(xiàn)隨機性，權(quán)重抽樣根據(jù)項目要求設置權(quán)重。抽樣流程（如圖4、圖5所示）：

圖4 簡單隨機抽樣流程圖

圖5 權(quán)重抽樣流程圖

不動產(chǎn)權(quán)籍的項目質(zhì)量元素及權(quán)重可劃分為：權(quán)屬調(diào)查成果檢查，地籍房屋測量成果檢查，圖件成果檢查，數(shù)據(jù)庫成果檢查，文字資料成果檢查。具體（如表1所示）：

表1 不動產(chǎn)測繪成果質(zhì)量元素及權(quán)重

針對以上各質(zhì)量元素再劃分質(zhì)量子元素、權(quán)重及具體檢查項，根據(jù)項目實際制定成果質(zhì)量錯漏分類標準，限于篇幅，本文不作闡述。

只有將抽樣工作和質(zhì)量評定工作標準制定好，才能編寫科學準確的專檢報告。對于編寫出來的專檢報告還要依據(jù)公司質(zhì)檢報告相關(guān)流程管理制度，經(jīng)過最終編號和審定后才能提交項目。

2.4 文字資料問題

表2 項目重要資料

項目資料應由項目經(jīng)理組織人員完成，這些項目重要資料（如表2所示），是組織的重要財產(chǎn)，也是組織綜合實力的體現(xiàn)。有的項目甲方或者第三方明確，提交資料不齊全，成果不完整、不規(guī)范，可直接判定項目成果不合格。因此，組織應該重視項目資料的編寫整理歸檔工作，結(jié)合類似項目的整套資料通過培訓讓項目經(jīng)理逐步完成這項工作內(nèi)容，同時在制度上將項目資料的整理歸檔與該項目的績效考核掛鉤，逐步提高項目資料的質(zhì)量水平。

2.5 權(quán)籍圖表問題

針對作業(yè)不一致問題，要強化作業(yè)標準的作用，將發(fā)現(xiàn)的每個項目特有的技術(shù)問題和政策問題及時匯總后提交項目監(jiān)理或項目技術(shù)牽頭單位予以書面回復，作業(yè)前加強技術(shù)交底，承擔哪個項目就執(zhí)行該項目確定后的項目標準，各項目標準之間可以參考，但不可混淆，尤其是外協(xié)單位作業(yè)前，更應該要求其熟悉本項目標準文檔。

權(quán)屬信息錄入，如，身份證信息，可以根據(jù)身份證的編碼規(guī)則，編寫表格函數(shù)，信息錄入錯誤則自動提示錯誤信息。權(quán)屬信息要保證圖、表、庫、實地四者一致性。

宗地的劃分規(guī)則、界址點的設置規(guī)則，應執(zhí)行經(jīng)過審批的項目技術(shù)設計書，附屬用房、舊宅基地是否設宗，哪些設為爭議宗，共有共用宗均有明確的規(guī)定。

3.結(jié)束語

不動產(chǎn)測繪項目涉及的工序較多，牽涉到收集資料、權(quán)籍調(diào)查、權(quán)籍測量、內(nèi)業(yè)建庫、資料整理等多道工序，各工序環(huán)環(huán)相扣，很容易出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起連環(huán)效應，因此，提供以下幾點建議：

⑴組織應在技術(shù)上、資源上、制度上、培訓上加大投入才能保證質(zhì)量，應平衡好質(zhì)量、進度、成本這三者的關(guān)系，以質(zhì)量促進度，走質(zhì)量效益型的發(fā)展道路[3]。

⑵不動產(chǎn)項目較其他測繪項目[5-10]，還有很強的政策屬性，這就要求測繪人員還應具有較綜合的知識面，要具有較豐富的自然資源行業(yè)權(quán)屬調(diào)查的經(jīng)驗。

⑶從整個作業(yè)流程上來講，數(shù)據(jù)庫是最終成果的載體形式，目前建庫軟件種類較多，有的基于GIS，有的基于CAD，各有千秋，為保證成果質(zhì)量，內(nèi)業(yè)人員須對建庫軟件熟練掌握。項目須做好內(nèi)外業(yè)轉(zhuǎn)序質(zhì)量管理，內(nèi)業(yè)人員應與外業(yè)人員預先溝通好數(shù)據(jù)的相關(guān)標準，內(nèi)、外業(yè)人員最好對彼此的作業(yè)流程、方法、標準有所了解。項目負責人或技術(shù)質(zhì)量負責人需要較高的技術(shù)質(zhì)量管理水平。

⑷質(zhì)檢人員應該對整個生產(chǎn)工藝流程、作業(yè)標準（如，陽臺面積計算比例系數(shù)的標準、房屋結(jié)構(gòu)認定的標準、設宗的標準、數(shù)據(jù)庫的標準等）以及質(zhì)量控制點有所掌握，一定要抓牢首件檢查（如，試點村）和過程檢查，質(zhì)檢工作的重點應該下沉到高質(zhì)量的過程檢查，加強質(zhì)檢技術(shù)的培訓與檢查，真正發(fā)揮質(zhì)檢工作在質(zhì)量控制中的“鑒別、把關(guān)、預防、統(tǒng)計”功能。組織要將質(zhì)量管理的流程、標準、制度（質(zhì)量獎懲制度、質(zhì)檢內(nèi)外業(yè)流程管理制度、質(zhì)量統(tǒng)計月報制度、質(zhì)量事故應急處理管理制度、質(zhì)檢報告管理制度等）確定好，并建立適合組織自身實際的有效質(zhì)量管理網(wǎng)絡。

本文首先介紹了不動產(chǎn)權(quán)籍測繪成果質(zhì)量檢查發(fā)現(xiàn)的問題，然后提出了相應的解決措施，介紹了相關(guān)質(zhì)檢標準模板的制定思路，依照文中介紹的思路編制的相關(guān)程序標準已成功運用于江蘇、山東、福建等地多個農(nóng)房一體項目的質(zhì)量檢查實踐中，提高了質(zhì)檢的工作效率、檢查的準確性和科學性。文中的內(nèi)容也可以為行政主管部門質(zhì)量監(jiān)督檢查以及不動產(chǎn)項目監(jiān)理工作提供借鑒。