董德坤，趙英楠，林俊宇

（1.青島理工大學(xué)管理工程學(xué)院，山東青島，266520；2.智慧城市建設(shè)管理研究中心，山東青島，266520）

居住小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域通常包括道路、綠地、開敞空間（如小區(qū)廣場等）、公用設(shè)施等部位。從理論上理清地面停車空間的歸屬并不困難，從建筑物區(qū)分所有權(quán)理論角度看，地上車位應(yīng)屬共用部分，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)由住宅小區(qū)業(yè)主共同所有。［1］從房產(chǎn)登記角度來看，小區(qū)的土地使用權(quán)是分攤給所有可以獨立確權(quán)的建筑物擁有者的，因此理應(yīng)將不能獨立確權(quán)的小區(qū)配套設(shè)施所有權(quán)約定為全體業(yè)主共有。［2］根據(jù)我國土地所有制和使用制度，地面停車位的產(chǎn)權(quán)實際上應(yīng)為地面空間的使用權(quán)。對于城市內(nèi)大部分商品住宅小區(qū)而言，土地使用權(quán)屬性為出讓國有土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)銷售過程中，房屋售價中包含了土地使用權(quán)價格，土地使用權(quán)隨著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而發(fā)生轉(zhuǎn)移；且地面停車位不屬于建筑部分，無法納入計容建筑面積，停車位所占用土地計入容積率計算時的土地面積。因此不難推斷，地面停車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬業(yè)主共同所有，進而可以推論，小區(qū)全體業(yè)主對地面停車空間所產(chǎn)生的收益也享有支配權(quán)。［3］

從法律上，《物權(quán)法》規(guī)定，“占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”，而“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。此處“規(guī)劃用于停放汽車的車位”可理解為既包括了地下停車位，也包括了地面停車位；“歸屬”可理解為所有權(quán)的歸屬或使用權(quán)的歸屬。2009年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（后文簡稱《解釋》）第5條規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認定其行為符合《物權(quán)法》第74條第1款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定；并且將“配置比例“解釋為“規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例”。結(jié)合現(xiàn)實情況，在許多建設(shè)項目中都有規(guī)劃地面停車位并統(tǒng)計到“配置比例”中，由此可以看出，《物權(quán)法》等相關(guān)法律對于規(guī)劃的地面停車位的規(guī)定存在一定模糊性，容易導(dǎo)致在實際操作中產(chǎn)生糾紛。［4］但從最高法的相關(guān)判例（如（2017）最高法民申2817號）來看，由于規(guī)劃的地面停車位無法滿足《解釋》第2條“（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”之規(guī)定，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專有部分，應(yīng)認定為“屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”。由此可見，司法實踐中對于地面停車位的歸屬認定較為清晰。

由于地面停車空間公共物品的屬性、交易主體之間的信息不對稱、集體行動的困境等，產(chǎn)權(quán)實施過程中交易成本的存在，導(dǎo)致在現(xiàn)實中關(guān)于居住小區(qū)停車空間糾紛的案例較為常見，出現(xiàn)了理論、法律與現(xiàn)實錯位的現(xiàn)象，地面停車位經(jīng)常被開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)出售或出租，業(yè)主共有財產(chǎn)權(quán)益被侵占。相關(guān)研究中，學(xué)者們對地面停車空間的研究大多立足于法律條款的闡釋及理論分析，對業(yè)主購買行為研究較少，本文從業(yè)主對地面停車位購買行為決策的影響因素角度入手，對地面停車空間產(chǎn)權(quán)實施過程中存在的問題進行分析，以期能夠找到解決問題的新視角。

一、地面停車空間產(chǎn)權(quán)實施困難的原因

（一）地面停車位產(chǎn)權(quán)的公共屬性

小區(qū)地面停車空間可以被看成一種公共物品，具有非排他性和非競爭性的屬性。與純粹的公共物品所不同的是，居住小區(qū)中地面停車空間被看成是介于私人物品和純粹公共物品之間的“準(zhǔn)公共物品”［5］，具有消費上的區(qū)域性和消費人數(shù)的適度性，非本小區(qū)以外的居民往往被排斥在外。華爾特斯認為，小區(qū)中公共部分的使用往往會比產(chǎn)權(quán)人以私有財產(chǎn)的形式占有自身單元更容易引發(fā)問題［6］。在沒有限定使用規(guī)則的情況下，地面停車空間使用的權(quán)利便被置于公共領(lǐng)域中，顯然對地面停車空間的利用能夠帶來經(jīng)濟效應(yīng)，業(yè)主通過停車占用“公地”來形成對停車空間使用權(quán)的攫取。當(dāng)?shù)孛嫱＼嚳臻g能夠滿足所有業(yè)主停車需求時，“先到先得，就近停車”等非正式的使用規(guī)則得以形成，此時，一般不會出現(xiàn)因車位私占導(dǎo)致的糾紛。但公共停車空間資源具有有限性，當(dāng)使用小區(qū)地面停車空間的人數(shù)超過一定的限度帶來擁擠時，“先到先得”的規(guī)則可能仍會繼續(xù)發(fā)揮作用，但也可能會引發(fā)車位私占等行為，進而引發(fā)矛盾或糾紛。

（二）信息不對稱

在商品房交易過程中，信息不對稱現(xiàn)象普遍存在，停車位通常作為附屬空間按一定價格銷售或附贈，對于停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬及處置權(quán)能，銷售方通常比購買方更熟悉相關(guān)法律及政策規(guī)定，購買方往往由于專業(yè)知識的不足，加之停車位通常處于房地產(chǎn)交易中的附屬位置，其權(quán)利屬性不容易引起購買方的關(guān)注，從而導(dǎo)致在交易過程中本應(yīng)屬于業(yè)主共有的地面停車空間被分割出售或贈送。同樣，在業(yè)主對地面停車產(chǎn)權(quán)歸屬的法律政策并不熟悉了解的條件下，物業(yè)管理企業(yè)同樣具有信息優(yōu)勢，能夠?qū)⒁?guī)劃的地面停車位向業(yè)主出租，進而事實上占有地面停車空間的收益、處置等權(quán)利。即便是在交易過程中，部分業(yè)主可能會對銷售方或出租方是否擁有對地面停車空間的相關(guān)處置權(quán)提出質(zhì)疑，但獲取專業(yè)的法律知識、對地面停車規(guī)劃信息的獲取、法律政策咨詢等都需要付出成本，導(dǎo)致搜尋真實信息存在困難，在信息不對稱、信息成本高、以及其他業(yè)主購買租賃的示范效應(yīng)下，使該部分業(yè)主也沒有動力去完成信息收集與調(diào)查。房地產(chǎn)銷售方、物業(yè)管理企業(yè)在交易過程中處于信息優(yōu)勢地位，使得其更容易實施機會主義行為，對業(yè)主的公共權(quán)利形成侵占。

（三）集體行為的困難

地面停車位是小區(qū)所有業(yè)主共有的資產(chǎn)，當(dāng)業(yè)主共有資產(chǎn)權(quán)益受到侵害時，通過群體集體行動進行維權(quán)往往是業(yè)主們保護自身權(quán)益的有效途徑，集體行動能力已經(jīng)成為業(yè)主自治水平的直接表現(xiàn)。［7］同一個小區(qū)的業(yè)主被看成是一個整體，在現(xiàn)代的“生人社會”中，一個小區(qū)眾多業(yè)主缺少緊密聯(lián)系的紐帶，鄰里之間共同的信念、一致性行為準(zhǔn)則的產(chǎn)生十分困難，小區(qū)業(yè)主們?nèi)匀皇菃我坏摹⑺缮⒌?、難以聚集的。奧爾森指出，集體成員數(shù)量越大，組織成本就越高，并認為關(guān)心個人利益的理性個體不會自覺團結(jié)他人解決集體行動問題，即使集體行動對大家有利。［8］在我國當(dāng)前社區(qū)治理機制下，業(yè)主委員會往往是代表業(yè)主行使對共有資產(chǎn)管理權(quán)的主要組織，但我國通常實施的是商品房預(yù)售制度，房屋交易時尚沒有業(yè)主委員會，而在房屋交付后，業(yè)主委員會的成立也需要經(jīng)過一個周期，而在此之前，作為共有資產(chǎn)的地面停車空間權(quán)益很容易被侵占。當(dāng)集體利益受損時，在沒有業(yè)主委員會的情況下，要組織集體進行維權(quán)，理性的組織者需要對時間、精力、資金等成本的投入以及個人的收益進行衡量，多數(shù)業(yè)主往往希望通過“搭便車”獲取他人行動帶來的好處。我國城市居住小區(qū)往往由幾百或幾千戶組成，小區(qū)中眾多人之間的合作都處于一個較低的水平，而個人的理性往往導(dǎo)致集體非理性，集團成員的數(shù)量之大也會使集體行動時談判、協(xié)商次數(shù)增多，集團內(nèi)部成員為達成一致意見不斷討價還價，都會增加交易成本，也造就了業(yè)主集體行動的困境。

二、數(shù)據(jù)來源與模型構(gòu)建

（一）數(shù)據(jù)來源與統(tǒng)計分析

為了更真實反應(yīng)業(yè)主對地面停車空間的購買現(xiàn)狀，本文調(diào)查采用了隨機抽樣的方法，對山東省青島市各區(qū)不同小區(qū)地面車位使用狀況做了專門的問卷調(diào)查。調(diào)查樣本中近59.5%小區(qū)地面車位都需要購買才能使用；7.12%的小區(qū)需要租賃才可以使用；只有33.33%的小區(qū)里業(yè)主反映地面車位是公用的。因部分小區(qū)消費者已購買地面停車空間，可以有效反應(yīng)其購買行為意向。在正式調(diào)查之前，首先選取15名調(diào)查對象進行預(yù)調(diào)查，并對問卷進行檢驗修改。調(diào)查過程中共發(fā)放問卷225份，去除無效問卷后206份，有效回收率91.5%，受訪者基本資料見表1。

表1 受訪者基本資料統(tǒng)計

本文采取克倫巴赫AL—PHA系數(shù)法對問卷有效性進行檢驗，估量方法為：即α為克朗巴哈系數(shù)，K為觀測題項的數(shù)量，S2j為所有問題在j上的方差，為測驗總分的方差。相關(guān)研究結(jié)果表明：當(dāng)Cronbachα系數(shù)大于0.6時，問卷可接受。采用SPSS分析軟件，對數(shù)據(jù)進行Cron?bachα系數(shù)計算，結(jié)果分別為0.717、0.712、0.725，各變量均通過有效性檢驗。

（二）模型構(gòu)建與變量解釋

Logistic回歸模型是國內(nèi)外應(yīng)用廣泛的用來解釋因變量為二分類或多分類數(shù)據(jù)的統(tǒng)計模型［9］。本文將業(yè)主行為分為購買地面停車位與不購買地面停車位兩個類別，運用二元Logistic回歸模型得出回歸系數(shù)與P值?；貧w模型為是Y=1 發(fā)生的概率，odds為因變量發(fā)生的概率，即。為Y=1發(fā)生的概率的logit變換。b0為常數(shù)項，b1,b2,…,bi是回歸系數(shù)，X1、X2…Xi為影響消費者購買的影響因子，即回歸模型的自變量。

業(yè)主購買地面車位意向影響因素較多且作用機制比較復(fù)雜，本文僅從個體特征、信息搜尋與認知、風(fēng)險及社會關(guān)系三個層面上進行分析，具體變量設(shè)定賦值見表2。

表2 變量設(shè)定與賦值

表3 業(yè)主行為意向logistic估計結(jié)果

三、實證結(jié)果分析

（一）個人基本特征

模型分析結(jié)果表明，受訪者對車位的需求情況對他們購買行為影響在1%水平上顯著，65%的受訪者對車位的需求十分或比較強烈，只有5.8%的受訪者暫時沒有車位的需求，這表明在當(dāng)前社會中，人們對于車位的需求普遍較高，隨著中國家庭車輛保有量持續(xù)上升，車位已經(jīng)成為人民日常生活中的重要組成部分。傳統(tǒng)上車位一般被認為是房屋附屬物，但隨著車位需求增加，其獨立價值越來越得以突出，其原有的附屬性逐步弱化。47%的業(yè)主認為地面車位的價格較獨立車庫、地下車位等類型的車位低，其在需求強烈而資金不充足時會更傾向于購買地面車位。在選擇購買車位的受訪者中，61%的業(yè)主更加關(guān)注在購買地面車位后能否享有獨立使用權(quán)，更多關(guān)注的是其使用權(quán)而非所有權(quán)。為了避免停車?yán)щy，減少停車上的時間浪費，提升生活質(zhì)量，因此傾向于購買地面車位。另一解釋原因是售賣地面車位小區(qū)中存在開發(fā)商對業(yè)主購房時的捆綁銷售的行為，若不購買或租賃車位（地面車位或其他車位）今后將無處停車或不能把車輛開進小區(qū)，出于車位目前需求或今后需求，這部分業(yè)主也傾向于購買地面車位。

是否看重購買后車位的升值影響在1%水平上顯著，41%受訪者對于車位帶來的經(jīng)濟價值十分或比較在意。這項結(jié)論與社會的發(fā)展、人們生活水平越來越高密切相關(guān)。從現(xiàn)實情況來看，2019年中國車輛保有量達2.6億輛，在較發(fā)達的東部地區(qū)，家庭車輛擁有比例更高，停車空間相對不足。從未來發(fā)展來看，中國千人車輛保有量僅為美國的1/5，日本的1/3，未來城市居民對于停車空間的需求會持續(xù)上升，因此會使業(yè)主產(chǎn)生未來停車空間價值上升的預(yù)期。車輛幾乎成為家庭生活必需品，因此停車空間也成為居住的必要配套。從調(diào)查統(tǒng)計情況來看，多數(shù)受訪者認為，是否配有停車位會直接影響房屋出售或出租的價格，即便是目前家庭沒有車輛也愿意購買車位。

年齡、性別、受教育程度這三項指標(biāo)對受訪者的購買行為影響不顯著，這表明車位的購買行為不因年齡、性別、受教育程度有顯著差異，其中，性別的回歸系數(shù)為負，這說明女性相對于男性更傾向于購買車位。受教育程度對車位影響的回歸系數(shù)為正，教育程度低的人相對于教育程度高人更傾向于購買車位，可能的原因是教育程度越高越注重自身權(quán)利保障，對于無法辦理產(chǎn)權(quán)的地面停車位購買意向可能更弱，這與統(tǒng)計分析中受訪人對相關(guān)的法律了解程度顯著性相一致。

（二）信息搜尋與認知

對《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等相關(guān)的法律了解程度及外來車輛臨時停車收益變量估計結(jié)果回歸系數(shù)為正，且均在5%水平上顯著。表明對相關(guān)法律知識的了解越清楚，信息認知越清晰的受訪者越不傾向于購買地面停車位。從調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，對法律比較了解、部分了解及完全不了解的受訪者分別占18%、36%、46%，在此基礎(chǔ)上，64.5%的受訪者認為地面車位不應(yīng)由開發(fā)商出租出售，51.4%的受訪者認為外來車輛收費所得收益應(yīng)為本小區(qū)業(yè)主共有。對法律了解程度較高的業(yè)主通常知識水平較高（本科及以上占到61%），對相關(guān)法律知識了解比較深入。對法律完全了解的受訪者中，63%的人都選擇不購買地面車位，而在完全不了解法律的受訪者當(dāng)中，73%的人會選擇購買車位。表明對于法律規(guī)定更了解的業(yè)主對地面停車位共有產(chǎn)權(quán)的屬性認知更清晰，并在此基礎(chǔ)上有一定自我權(quán)益保護意識，對購買地面停車位的行為意向較低。但相比于地面車位是否可由開發(fā)商銷售、出租，對于外來車輛是否能進入小區(qū)或其進入小區(qū)后收取費用歸屬關(guān)注的人較少，可能原因在于考慮到自身親朋好友進出小區(qū)的方便性，業(yè)主們往往較不在意外來車輛是否可進入小區(qū)中，而外來車輛收取費用的收益通常較少，所得收益并不怎么能引起小區(qū)內(nèi)業(yè)主們的注意，同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在外來車輛管理中付出了一定的管理成本，這也加重了業(yè)主對于收益歸屬的顧慮，因此認為外來車輛收益歸屬于業(yè)主共有的受訪者相對較少。

（三）風(fēng)險及社會關(guān)系

擔(dān)心購買車位后權(quán)利得不到保障變量估計結(jié)果在5%水平上顯著，數(shù)據(jù)表明，42%的業(yè)主比較擔(dān)心購買車位后權(quán)益得不到保障，在這之中，62%的業(yè)主不傾向于購買地面車位?？梢钥闯?，擔(dān)心權(quán)利得不到保障的業(yè)主更不傾向于購買，其中76%的人認為地面車位不應(yīng)出租出售，產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)為業(yè)主共有，這些業(yè)主較為認同購買地面車位是損害自身權(quán)益的行為，日后由于地面車位權(quán)屬不確定性很有可能產(chǎn)生更多糾紛，可能面臨投資的損失?？紤]到事后維權(quán)的困難程度，這些業(yè)主相對更加愿意購買產(chǎn)權(quán)更為清晰的其他類型車位。

他人購買行為影響在10%水平上顯著，且回歸系數(shù)為正，說明購買者易受他人購買行為的影響。他人對自身購買行為會產(chǎn)生比較大及一定影響的受訪者分別占21%及48%，表明從眾心理普遍存在。行為主體之間的信息傳遞會影響其他相關(guān)利益者的決策，對個體來說，利益最大化會影響業(yè)主自身的選擇，但處于群體中的人們，他的行為還受到周圍人影響。朋友、同事、鄰里間通常是獲取信息的重要途徑，特別是同一小區(qū)業(yè)主在經(jīng)濟能力、社會地位上往往具有相似性，會存在相互認同與學(xué)習(xí)的效應(yīng)。一部分業(yè)主在看到周圍鄰里通過地面車位獲取經(jīng)濟價值或增加生活便利性時也會紛紛效仿，考慮到購買地面車位并不是眾多社區(qū)中極個別的現(xiàn)象后，人們通常會把購買地面車位當(dāng)成一個普遍的現(xiàn)象而進行購買。

四、結(jié)論與建議

（一）基本結(jié)論

從分析結(jié)果來看，業(yè)主購買地面停車位的行為受多因素的影響，對地面停車位法律較了解、具有正確產(chǎn)權(quán)屬性認知的業(yè)主有一定的自我權(quán)益保護意識，更不傾向于購買無產(chǎn)權(quán)的地面車位，但也會有部分業(yè)主會因為對未來地面車位升值的預(yù)期、對車位緊迫需要以及受他人購買行為影響而購買。一方面有不少業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的地面停車位屬于業(yè)主共有有著清晰的認知，另一方面卻普遍存在著地面停車位被出售或未經(jīng)業(yè)主集體同意出租，這一矛盾的現(xiàn)象充分折射出當(dāng)前在地面停車空間的相關(guān)法律宣傳、法律執(zhí)行、共有權(quán)益保護等方面仍存在諸多不足；地面停車空間的共有屬性，往往因為缺少行使共有產(chǎn)權(quán)的代表而使集體權(quán)利難以有效實現(xiàn)，被置于公共區(qū)域的集體權(quán)益往往在被侵占時難以得到有效保護，也反映出政府對于相應(yīng)問題治理上的缺位。

（二）對策建議

1.加強相關(guān)法律知識的宣傳普及。法律意識的覺醒是業(yè)主自我權(quán)益保護及維權(quán)的根本，法律的宣傳與普及尤為重要。在宣傳方式的選擇上，考慮到單一法律條文的生硬性及理解的艱澀性，可通過法律與精選判例相結(jié)合、圖片與文字相結(jié)合的方式對民眾進行普法宣傳，縮減人們對法律的距離感。在宣傳途徑的選擇上，可借助傳統(tǒng)媒體和新媒體等多種途徑開展，尤其在房屋銷售場所、小區(qū)內(nèi)宣傳欄等區(qū)域需加強宣傳。

2.在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)加強房地產(chǎn)規(guī)劃信息的公開。房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是開發(fā)商與消費者信息不對稱的重要體現(xiàn)階段，同時也是開發(fā)商和消費者密切交互的一個階段。商品房預(yù)售制度下通常出現(xiàn)交房后的小區(qū)規(guī)劃與銷售環(huán)節(jié)不符的現(xiàn)象，小區(qū)綠地的建設(shè)面積及車位配備對比銷售與交付環(huán)節(jié)可能存在一定出入。在銷售環(huán)節(jié)加強房地產(chǎn)規(guī)劃信息的公開，甚至以強制規(guī)定要求開發(fā)企業(yè)必須在銷售環(huán)節(jié)向消費者公開其規(guī)劃審批內(nèi)容，使消費者充分了解車位配置情況并將之納入到交易考量，做到心中有數(shù)，也可使業(yè)主入住后針對開發(fā)企業(yè)的改變規(guī)劃行為有合法維權(quán)依據(jù)，減少業(yè)主日后信息搜尋成本，有效避免開發(fā)企業(yè)在銷售與交房期間的機會主義行為。

3.積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立。地面停車空間共有產(chǎn)權(quán)難以實施的困難之一在于難以達成集體行動，業(yè)主大會和業(yè)主委員會是集體利益的代表機構(gòu)和自治組織，能夠較為有效地維護社區(qū)集體權(quán)益。政府相關(guān)行政主管部門及各級基層組織應(yīng)積極引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立，使居民參與到社區(qū)建設(shè)中，形成社區(qū)文化，增強社區(qū)凝聚力。

4.加強集體共有產(chǎn)權(quán)實施的行政監(jiān)督管理。政府應(yīng)主動作為，提高對共有產(chǎn)權(quán)實施中的監(jiān)督管理，以《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等規(guī)定為依據(jù)，促使社區(qū)共有資產(chǎn)利害關(guān)系方的嚴(yán)格遵守，預(yù)防集體權(quán)益受到侵占。梳理各職能部門的職責(zé)，形成規(guī)范的問題處理機制，積極處理業(yè)主相關(guān)投訴問題，避免出現(xiàn)部門之間相互推諉、問題解決周期長、費用高等現(xiàn)象。發(fā)揮好街道、居民委員會等基層組織的作用，指導(dǎo)并監(jiān)督好業(yè)主委員會等業(yè)主自治組織的運行，促使其真正成為小區(qū)全體業(yè)主集體權(quán)益的代理人。