劉金昕

房地產(chǎn)財務成本管理與控制過程中往往會受到融資資金運營、利潤分配等多個方面的影響，強化對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本控制能夠有效提高財務管理水平，為行業(yè)帶來穩(wěn)定的經(jīng)濟效益?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場普遍存在負債過多、償還能力低的問題，有必要對成本控制與管理引起重視。本文討論了成本管理在房地產(chǎn)財務管理中的重要性，并就其存在的問題提出相關(guān)措施，希望能夠有效推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)要想快速健康發(fā)展，就必須把財務管理與成本控制提高到戰(zhàn)略層面，充分發(fā)揮成本控制的作用，提高自身的市場競爭力。企業(yè)在運營過程中應不斷完善管理體系，合理地運用工程型成本管理系統(tǒng)，在設計階段科學計算減小工程造價投入與成本支出，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、財務成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)財務成本核算管理需要定期進行成本預測，通過財務成本核算管理方式能夠科學地運用地產(chǎn)資金，管理地產(chǎn)資金的正常流通，有效降低生產(chǎn)經(jīng)營成本，最大程度地提高地產(chǎn)企業(yè)社會經(jīng)濟效益。在公司財務資金成本控制管理中，分析數(shù)據(jù)能夠為公司決策和財務計劃實施提供一個基礎數(shù)據(jù)條件;另外能夠使用與控制數(shù)據(jù)核算，考核數(shù)據(jù)分析等功能相互配合，并通過一套科學有效管理方法規(guī)范財務成本控制管理，做到全方位的對公司資金的正常運動情況進行成本監(jiān)管和風險控制。優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常財務運營成本風險管理，有助于有效促進地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，并在短短的時間內(nèi)有效提升地產(chǎn)企業(yè)的市場發(fā)展競爭能力和營業(yè)收入水平。做好公司財務經(jīng)濟成本管理工作同樣有利于企業(yè)做出正確的財務經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，提高經(jīng)營資金綜合利用率，促進財務經(jīng)營成本管理工作的順利開展。在具體流程實行實施過程中，各個環(huán)節(jié)都要緊密配合，彼此相互促進，有助于全面穩(wěn)步提升我國企業(yè)的質(zhì)量管理水平。財務資產(chǎn)成本風險管理主要應用在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中具體應用的業(yè)務類型多種多樣，只有充分意識到成本控制對企業(yè)資金風險管理的重要性，才能夠真正使地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)健康、穩(wěn)定、快速、全面的持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)成本管理中存在的問題

（一）房地產(chǎn)成本核算缺乏可靠性

房地產(chǎn)開發(fā)項目不僅規(guī)模比較大，而且開發(fā)周期也比較長，所以，一般的房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃形式都主要是按照一個房產(chǎn)開發(fā)項目分期開發(fā)來規(guī)劃進行的。其中的還有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于計量成本依據(jù)也往往出現(xiàn)很多錯誤，在資產(chǎn)進行成本計量時往往沒有準確依據(jù)房地產(chǎn)品實際使用特點情況來合理確定成本核算依據(jù)對象，致使資產(chǎn)成本核算更加不可靠。目前，很多企業(yè)都將公司財務部門賬實核算與建筑施工監(jiān)理部門賬實核算方式進行合理拆分，致使兩個核算部門中只有兩種賬實核算應用方式，這不僅是目前造成企業(yè)賬實核算出現(xiàn)較大差異的主要組成原因，同時產(chǎn)品在此核算過程中也基本得到了充分體現(xiàn)，完全喪失了總成本核算的真正應用價值。

（二）成本風險管理體制不完善，缺乏風險意識

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在初期項目開發(fā)時，企業(yè)財務風險和初期財務成本風險都比較小，而且開發(fā)企業(yè)初期資金實際流入量也較大，存在各種具有競爭性的因素，這就容易導致從房地產(chǎn)項目開發(fā)初期企業(yè)財務成本風險管理就未能真正得到充分重視。尤其是在管理過程中完全忽視了盈利率和虧損管理問題，久而久之也就形成了一種粗放式企業(yè)經(jīng)營成本管理模式。根據(jù)現(xiàn)如今發(fā)展趨勢，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者和企業(yè)財務部門及其工作人員必須全面深入監(jiān)管本地產(chǎn)企業(yè)財務經(jīng)營狀況及資產(chǎn)成本核算中的問題。將企業(yè)財務管理與企業(yè)成本核算管理進行有效緊密結(jié)合，提高企業(yè)成本核算管理風險意識，進而有效保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（三）工程預結(jié)算過于保守

首先是工程預算的結(jié)算定額要定期及時更新過于依賴定額進行換算將無法有效保證工程預決算的精確和真實，不僅計算繁瑣且在計算過程中容易出現(xiàn)計算失誤等問題。另外工程預決算往往不利于我們長期進行一個綜合的工程管理，設計方案單位和工程建設者及施工單位之間由于往往缺少有效溝通交流，容易因此產(chǎn)生很多意見分歧，容易在實際工程建設中也會遇到較多的疑難問題，導致工作效率低下。最后關(guān)于高收入預算的現(xiàn)實假象，在很多外資企業(yè)還在工程預決算執(zhí)行階段，容易就會出現(xiàn)預算造假，這樣就容易使我們國家重點投資項目受到巨大損失，納稅人的財政貢獻直接流入個人，不僅造成工程質(zhì)量低下，更嚴重損害了全國人民的根本利益。

（四）財務成本管理不全面

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本財務管理成本可以被細分為土地開發(fā)成本，工程建設成本，前期準備費用，營銷管理費用財務管理等多個基本方面，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本財務管理成本費用管理比其他一些地產(chǎn)行業(yè)更為復雜。正是由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的日益復雜性，就更加的要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的系統(tǒng)財務資產(chǎn)成本風險管理必須善于建立有效的地產(chǎn)系統(tǒng)財務成本風險控制管理戰(zhàn)略。但是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在降低財務管理成本以及運行程序上仍然存在一定的控制缺陷，沒有實現(xiàn)對社會資金和人力資源的合理流動全面的有效控制。

四、房地產(chǎn)財務管理與成本控制的有效策略

（一）加強對財務管理與成本的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理應當高度重視企業(yè)財務管理與經(jīng)營成本風險控制，加強對管理的重視程度，還有對典型企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的社會影響力等，這些典型企業(yè)都認為應該與其明確聯(lián)系起來。在企業(yè)財務管理上，從日常的企業(yè)財務管理環(huán)節(jié)做起，工作更加細致化，才可以能夠為后面的企業(yè)財務管理相關(guān)工作開展打下良好的理論基礎，規(guī)范企業(yè)財務管理的各部門，對企業(yè)財務情況做出詳細的和科學的管理計劃，需要對實際財務情況進行對比分析，使得企業(yè)財務上的管理更加有序，更好地協(xié)助領導者對企業(yè)財務作出有效率的決策。在工程成本管理控制制度方面，企業(yè)員工應當合理的組織進行工程成本管理控制，不要僅僅局限于某一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，應適當放大戰(zhàn)略眼光，成本管理控制制度應根據(jù)實際工作情況角度出發(fā)，在不增加損害整個工程進度生產(chǎn)質(zhì)量的成本前提下，從而為企業(yè)發(fā)展帶來更多的經(jīng)濟效益。

（二）建立多元化的融資渠道

為了不斷應對當前房地產(chǎn)投資市場高速發(fā)展中的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部應當不斷的挖掘自身潛在的市場實力，提升自身綜合競爭能力，對于地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的土地留存量和資金應當進行合理的配置應用，不斷的進行各種多元化的企業(yè)融資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需要盡快改變以往長期依賴傳統(tǒng)商業(yè)機構(gòu)銀行貸款的融資習慣，轉(zhuǎn)而向多媒體渠道直接融資業(yè)務方向快速發(fā)展。比如，可以通過實行信托融資計劃，不斷通過進行持有股權(quán)的信托融資、典當、銷售、融資資產(chǎn)采購和再融資，資產(chǎn)配置證券化等多種融資方式開拓融資地產(chǎn)渠道，這樣也就可以極大地有效減少地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的固定資產(chǎn)負債率，不斷大大降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部融資運營成本，節(jié)約企業(yè)相關(guān)的內(nèi)部財務費用，不斷完善優(yōu)化地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金管理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資企業(yè)的財務融資管理渠道更加多元化，可以不斷擴大提高自身金融資產(chǎn)所有權(quán)益的分配比率，將自身財務投資風險基本控制在自身可以有效控制的風險范圍之內(nèi)，有利于房地產(chǎn)投資企業(yè)的長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

（三）完善成本風險控制，確保管理流程合理性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理應充分結(jié)合資產(chǎn)成本風險增加以及收益風險降低特點來有效實現(xiàn)資產(chǎn)成本風險控制有效管理。通過實施加強項目管理監(jiān)控施工工程建設項目設計過程與施工流程，加大力度監(jiān)控項目設計與施工開發(fā)過程費用，在前期強化施工效率監(jiān)控基礎上有效減少項目施工建設成本。要以項目成本核算與土地開發(fā)項目實現(xiàn)成本制度有效控制，在項目管理中特別注重機制創(chuàng)新，提高項目管理決策力度，以實施精細化項目管理決策為主，大大提高項目資金有效使用率，在不斷強化開發(fā)項目工程成本核算控制合理性、精確性的根本基礎上，強化項目成本核算控制管理決策的科學合理性，從而在多方面上不斷加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實體經(jīng)濟經(jīng)營利潤。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程成本管控中，工程建設成本如何作為一項特別關(guān)鍵的管理內(nèi)容，結(jié)合工程建設與配套工程成本如何來更有針對性進行管理和有效控制企業(yè)工程建設成本。在對現(xiàn)有分級經(jīng)營企業(yè)管理成本風險經(jīng)濟性的測算下，實現(xiàn)有效合理化企業(yè)成本風險管理，并及時制定具體的企業(yè)成本風險控制管理體系，并有效保證體系的成本合理性。在嚴格細化工程控制進度指標下，將其指標落實實施到具體工作流程中，實現(xiàn)有效監(jiān)督指導整體工程進度。在工程施工中，要認真總結(jié)一下工程管理流程不可能完善之處，采取具有針對性的措施對其進行完善，以工程制度強化管理作為方式，細化落實各項崗位職責，做到各工程環(huán)節(jié)對應到個人，避免責任推諉現(xiàn)象，實現(xiàn)工程權(quán)責明確，節(jié)省不必要的人力支出。

五、結(jié)語

隨著經(jīng)濟社會的不斷進步發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理應積極適應這個時代的進步發(fā)展，不斷的積極響應國家市場經(jīng)濟管理體制深化改革，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務成本管理與經(jīng)營成本制度控制，針對于其中所可能存在的一些問題，積極地探索，采取科學有效的管理措施，高度重視企業(yè)財務管理與經(jīng)營成本制度控制，完善企業(yè)財務與經(jīng)營成本控制管理體系，加強對財務管理人員的專業(yè)培訓，不斷的建立規(guī)范財務成本管理控制，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本市場化和競爭力，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：哈爾濱富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）