熊落保，劉 楊

（長沙九律企業(yè)管理咨詢有限公司，湖南長沙 410100）

1 我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資發(fā)展背景

我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)主要有政府主導(dǎo)型、政企合作型、企業(yè)主導(dǎo)型3 種開發(fā)模式[1]。隨著企業(yè)主導(dǎo)型園區(qū)開發(fā)模式的發(fā)展，專業(yè)運(yùn)營商與多元資本開始深度參與到產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)中，投資的經(jīng)濟(jì)回報也逐步成為園區(qū)開發(fā)者開發(fā)園區(qū)的根本驅(qū)動力。在新的開發(fā)模式下，產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計方案必須完成投資的財務(wù)模型評估，以保證項目開發(fā)的可行性[2]。本文嘗試以投資回報率作為企業(yè)主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的目標(biāo)函數(shù)，建立目標(biāo)模型，并在模型的框架內(nèi)，從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的角度，對產(chǎn)業(yè)園怎樣提高投資回報率進(jìn)行分析。

2 投資開發(fā)主體目標(biāo)模型的建立

開發(fā)企業(yè)對產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行投資時，首先要考慮到產(chǎn)業(yè)園項目的投資回報率與投資規(guī)模。有較高的投資回報率，才能調(diào)動各類社會資本與資源進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園的投資開發(fā)。投資回報率一定程度上決定了投資規(guī)模，因此將投資回報率作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)主體的目標(biāo)是適當(dāng)?shù)摹?/p>

投資規(guī)模的量化指標(biāo)是投資總額（T），它包括開發(fā)區(qū)土地款（TD）、基本建設(shè)投入款（TJ）、配套建設(shè)投入款（TPJ）、產(chǎn)業(yè)園內(nèi)企業(yè)的權(quán)益性投資款（TQY）、運(yùn)營性投資款（TY）及其它投入款項（TQ）等等。因此，可以得到:

產(chǎn)業(yè)園開發(fā)主體總收入的量化指標(biāo)是收入總額（S），它包括自持資產(chǎn)的租金收入(SZJ)、資產(chǎn)溢價（含士地升值、廠房升值、房產(chǎn)升值等,以下用SZCYJ表示）、資本溢價（含股權(quán)升值、商譽(yù)升值等，以下用SZBYJ表示）、運(yùn)營收入（包含服務(wù)收入，廣告收入，含因產(chǎn)業(yè)園總產(chǎn)值增加、納稅額不斷增加而帶來政策補(bǔ)貼，產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展紅利等，以下用SY表示）、其他收入（SQ）等。因此，可以得到:

根椐相關(guān)財務(wù)知識，筆者提出了產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)主體的目標(biāo)模型：產(chǎn)業(yè)園開發(fā)項目投資回報率=產(chǎn)業(yè)園投資主體收入總額/產(chǎn)業(yè)園投資主體投資總額。其中，產(chǎn)業(yè)園開發(fā)項目投資回報率用R 表示，產(chǎn)業(yè)園投資主體收入總額用S 表示，產(chǎn)業(yè)園投資主體投資總額用T 表示。公式可以簡化為：

由式（3）可以看出，收入總額S 越高，投入總額T 越低，投資回報率 R 越高。而依據(jù)式（1）、式（2）可以知道，式（1）右邊的任何一項增加，都將導(dǎo)致投資總額T 增大，直接導(dǎo)致投資回報率R 降低；式（2）右邊的任何一項增加，都將導(dǎo)致收入總額S 增大，直接提升投資回報率 R。為了便于分析，將式（1）、式（2）代入式（3），可得目標(biāo)函數(shù)模型用公式表示如下：

3 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃對投資回報率的影響分析

椐椐投資回報率模型式（3）分析，可以得出產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方案在分子與分母兩個維度上對產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的投資回報率產(chǎn)生影響，因而其影響程度極大，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)過程中處于關(guān)鍵性地位。以下分別從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃對開發(fā)主體投資總額、 開發(fā)主體收入總額的影響兩個方面分析產(chǎn)業(yè)規(guī)劃對產(chǎn)業(yè)園投資回報率的影響。

3.1 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃對開發(fā)主體投資總額的影響分析

產(chǎn)業(yè)園開發(fā)主體對投資回報率的要求不同，對產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的詳細(xì)與精確程度要求也不同。一般來講，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃做得越精準(zhǔn)，對園區(qū)產(chǎn)業(yè)及入駐企業(yè)的選擇就越有約束力，對投資總額的控制也就越精細(xì)。

政府早期開發(fā)的園區(qū)僅是一些土地與園區(qū)的空間規(guī)劃。市場在早期產(chǎn)業(yè)園開發(fā)中沒有發(fā)揮作用，很多園區(qū)后續(xù)建設(shè)乏力，管理落后。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃對園區(qū)投資建設(shè)沒有約束力，引進(jìn)企業(yè)也缺乏規(guī)劃。隨著政策逐步發(fā)展，開始形成政企合作型的開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。此時產(chǎn)業(yè)園開發(fā)投資目標(biāo)開始多元化，從政府目標(biāo)（GDP、稅收、促進(jìn)就業(yè)）向企業(yè)目標(biāo)（較高的投資回報率）轉(zhuǎn)化。市場在產(chǎn)業(yè)園開發(fā)與管理中發(fā)揮一些作用，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始淘汰落后的、空心化的產(chǎn)業(yè)。這個時期產(chǎn)業(yè)園開展了相對全面的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃對園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展表現(xiàn)出較弱的約束力。

隨著地方政府的考核目標(biāo)從GDP 中解脫出來，轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，出現(xiàn)了以企業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)模式。如何利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)有限的土地資源及資本，取得更好的產(chǎn)業(yè)回報與資本收益成為產(chǎn)業(yè)園開發(fā)投資的首要問題。因此，現(xiàn)階段已不能簡單地用傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)政策代替園區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策，而應(yīng)由主導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行詳細(xì)、審慎的園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃[3]，園區(qū)的投資規(guī)模也由園區(qū)開發(fā)主體根據(jù)園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計，因此園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展綱要、發(fā)展戰(zhàn)略與運(yùn)營模式對園區(qū)投資開發(fā)工作具有很強(qiáng)的約束力，甚至起到?jīng)Q定性作用。

參照公式（1），可以通過產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，采取相應(yīng)措施，預(yù)先設(shè)計與控制產(chǎn)業(yè)園的投資總額。

1)堅持“生態(tài)空間、生產(chǎn)空間、生活空間”的融合理念[4]，充分依靠地區(qū)生產(chǎn)要素資源的稟賦，將園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略與國家或區(qū)域級發(fā)展戰(zhàn)略相配套，做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，將項目定位為符合發(fā)展趨勢、致力于打造園區(qū)核心競爭力的科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項目。這是獲得政府政策與資金支持的重要途徑。就能較大程度地降低投資開發(fā)過程中對土地、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的投資額。

2）為產(chǎn)業(yè)園項目選擇合適的模式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位，對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要素進(jìn)行規(guī)劃，利用園區(qū)的平臺效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)聚群效應(yīng)，提升園區(qū)對定位企業(yè)的吸引力。

龍頭企業(yè)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)需要重點(diǎn)把握的核心資源。引進(jìn)一個有影響力的龍頭企業(yè)可以降低產(chǎn)業(yè)園的投資成本，甚至為產(chǎn)業(yè)園帶來各種周邊產(chǎn)業(yè)的收入。龍頭企業(yè)有力量與園區(qū)開發(fā)主體合作或自主建設(shè)廠房及配套設(shè)施，不僅可以有效地降低園區(qū)開發(fā)主體對園區(qū)的基建投資額，還能吸引園區(qū)人才及各類資源的聚集。因此，讓龍頭企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園中自主開發(fā)、自主建設(shè)，形成園中園，對于產(chǎn)業(yè)園開發(fā)主體企業(yè)來講，是降低投資總額的好辦法。

另外，申請享受產(chǎn)業(yè)園的配套房產(chǎn)用地政策，引入品牌房企，對園區(qū)配套的商住用地進(jìn)行合作開發(fā)，不僅可以降低自身配套的投資額，還可以達(dá)到完善配套的目的。這也是降低園區(qū)投資開發(fā)主體的投資總額的好辦法。

3）進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃，使企業(yè)在園區(qū)進(jìn)行橫向與縱向的聚集。企業(yè)相互之間的供給與合作關(guān)系能提高園區(qū)企業(yè)的生存率，為園區(qū)的服務(wù)運(yùn)營提供機(jī)會，同時也能降低開發(fā)主體對運(yùn)營設(shè)施的投資額。

4）產(chǎn)業(yè)園開發(fā)企業(yè)的自持配套建設(shè)的比例決定了產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的類型是資金密集型與重資產(chǎn)運(yùn)營型。產(chǎn)業(yè)園開發(fā)主體可以通過成立投資子公司吸引股權(quán)資金進(jìn)入，進(jìn)而減少自身的投資總額。

綜上所述，當(dāng)企業(yè)作為園區(qū)開發(fā)主體時，通過審慎精細(xì)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃可以有效降低自身對產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施的投資總額，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高回報運(yùn)營。

3.2 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃對開發(fā)主體收入總額的影響

參照公式（2），通過對產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資模式與運(yùn)營模式的設(shè)計，可以對產(chǎn)業(yè)園開發(fā)主體的收入總額進(jìn)行預(yù)先設(shè)計與控制，其方式包括：

1）在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資開發(fā)模式中，以產(chǎn)業(yè)鏈上的龍頭企業(yè)為抓手，進(jìn)而引進(jìn)上下游配套企業(yè)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群的形成，增加園區(qū)收入。園區(qū)對龍頭企業(yè)或明星企業(yè)采用權(quán)益性的投資方法，以土地、廠房、資本等要素入股龍頭企業(yè)或明星企業(yè)，培育明星企業(yè)與龍頭上市，實(shí)現(xiàn)資本投入的數(shù)倍回報。這種回報遠(yuǎn)超出固定租金的回報，正成為園區(qū)開發(fā)主體的主要收入[5]。

2）在園區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位，制定合理高效的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，可以強(qiáng)力約束開發(fā)商的隨意行為，從而幫助園區(qū)獲得更好的商譽(yù)與收入。譬如，打造一個國家及區(qū)域高度支持的園區(qū)，不僅可以吸引國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的企業(yè)入駐，還可以獲得國家的各種財政補(bǔ)助，提升園區(qū)與區(qū)內(nèi)企業(yè)的競爭力，幫助園區(qū)獲得更多發(fā)展。另外，瞄準(zhǔn)上市公司及跨國企業(yè)的需求，建設(shè)園區(qū)配套產(chǎn)業(yè)也是提升園區(qū)收入的一個重要辦法。

3）在產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)、金融、生活相融合的生態(tài)系統(tǒng)，打造智慧數(shù)字園區(qū)，可以促進(jìn)園區(qū)的有效運(yùn)營，使園區(qū)配套更加合理，人氣指數(shù)不斷提升，從而使園區(qū)的租金收入實(shí)現(xiàn)最大化。另外，申請園區(qū)開發(fā)的配套土地，引入品牌房企，對園區(qū)配套的商住用地進(jìn)行合作開發(fā)，共享其品牌溢價能力及開發(fā)收益，也能提高產(chǎn)業(yè)園的總收入。

總之，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園戰(zhàn)略規(guī)劃與定位，設(shè)計好園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，創(chuàng)新商業(yè)與商業(yè)模式，可以保證園區(qū)開發(fā)主體取得較大化的收入總額。

4 結(jié)論與啟示

做好園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，可以有效地提升園區(qū)的收入總額，也可以有效地降低園區(qū)開發(fā)主體對園區(qū)的投資總額，因而對投資回報率產(chǎn)生關(guān)鍵性的影響。本文通過進(jìn)一步的分析，得到如下啟示。

1）可以通過產(chǎn)業(yè)園戰(zhàn)略定位，爭取相關(guān)政策，一企一策，獲得政策與資金的扶持；通過地域的選擇，充分利用周邊城區(qū)的良好配套與便利交通，減少產(chǎn)業(yè)園自身配套設(shè)施的建設(shè)；借助龍頭企業(yè)及品牌的資金實(shí)力，通過他們自主投資、自主建設(shè)、自主配套，減少開發(fā)企業(yè)的投資額與資金壓力，同時借助龍頭企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，將相關(guān)企業(yè)引入園區(qū)，形成縱向發(fā)展態(tài)勢，降低引資成本，減少開發(fā)企業(yè)的投資額。

2）可以通過產(chǎn)業(yè)園的投資戰(zhàn)略，設(shè)立投資公司，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)朝上市公司方向發(fā)展，從而分享企業(yè)上市的紅利；也可以通過打造智慧園區(qū)，引進(jìn)品牌房企，促進(jìn)園區(qū)的運(yùn)營，提升園區(qū)人氣，增加房產(chǎn)的銷售收入，獲得園區(qū)自持資產(chǎn)的發(fā)展紅利；更可以設(shè)立運(yùn)營公司，對園區(qū)企業(yè)提供如代辦會計稅務(wù)、人才招聘與培訓(xùn)、專利代理等企業(yè)管理服務(wù)，增加園區(qū)與入駐企業(yè)的黏性，提高服務(wù)水平，使園區(qū)開發(fā)企業(yè)獲得長期穩(wěn)定的租金回報。