席顥洋

（隴西縣自然資源局，甘肅 定西 748100）

不動產(chǎn)登記是根據(jù)《中華人民共和國物權法》建立的不動產(chǎn)權利制度，是指國家在不動產(chǎn)時登記相應的不動產(chǎn)權利及其變更的事實。作為促進一種手段，不動產(chǎn)登記實際上是具有司法效力的事實行為，而不是行政行為。隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的出臺，國家土地、住房、林業(yè)、海事和其他不動產(chǎn)部門已經(jīng)開始將職責結合起來，新形勢下不動產(chǎn)測繪管理也特別重要。

1 不動產(chǎn)測繪管理的重要性

1）促進不動產(chǎn)登記的客觀需求。要登記不動產(chǎn)，首先必須了解不動產(chǎn)的基本情況。不動產(chǎn)的邊界和面積是不動產(chǎn)登記的必要材料，是實現(xiàn)和流通不動產(chǎn)權利的重要基礎，也是確保發(fā)展不動產(chǎn)登記平穩(wěn)運行的重要前提。從國際角度來看，無論選擇哪種登記方式，各國的不動產(chǎn)登記都與地理信息的測繪密切相關。

2）促進不動產(chǎn)測繪服務市場化的重要推動力。作為不動產(chǎn)登記制度改革的一部分，有必要進一步促進市場化的測繪服務。目前，在我國，地籍測繪以及不動產(chǎn)市場準入已經(jīng)實施了很多年。目前，我國大約有8000個地籍測繪資質(zhì)單位，以及大約5000個房產(chǎn)測繪資質(zhì)單位。但是，僅測繪資質(zhì)證書并不一定能進入相關測繪市場。在某些地方進行不動產(chǎn)登記時，許多人只認可由登記機構批準的測繪機構的測繪報告和圖紙。一些部門通過地籍調(diào)查和調(diào)查報告逃避了測繪部門的控制。因此，在推進不動產(chǎn)登記制度改革的同時，還要注意國家的要求，全面深化改革，進一步提高測繪服務的市場化水平。

3）不動產(chǎn)測繪的市場化發(fā)展。時代發(fā)展趨勢是以市場為導向的不動產(chǎn)測繪。不動產(chǎn)測繪是一種高度專業(yè)化的高科技技術。要有效提高服務水平和服務質(zhì)量，不動產(chǎn)登記機構必須適應瞬息萬變的時代，培養(yǎng)技術人才，滿足市場發(fā)展的需要。同時市場化的不動產(chǎn)測繪可以體現(xiàn)原則和公平性，要進入市場，測繪公司必須按照市場規(guī)則開展業(yè)務，并提高測繪效率。如果測繪機構仍然劃分專屬運營區(qū)域，就不會有競爭，那么就很難調(diào)動員工的積極性[1]。測繪市場化，有助于發(fā)展測繪機構，尊重合同，堅持質(zhì)量，為服務而努力，也相應提高了不動產(chǎn)登記的效率。同時，借助不動產(chǎn)測繪成果采集系統(tǒng)，可以避免重復進行測繪工作，即減少糾紛，降低時效。測繪市場的監(jiān)管有效地促進了登記工作。

2 新形勢下的不動產(chǎn)測繪管理

1）不動產(chǎn)測繪報告的內(nèi)容：不動產(chǎn)測繪報告包括：房屋所在地、客戶、測繪項目、測繪依據(jù)、測繪描述和調(diào)查類別、房屋結構和土地面積、地上層數(shù)、地下樓層、功能區(qū)域和圖紙，還有面積分攤計算表、分層圖、丘圖和大證圖等。

2）建立測繪市場：為了實施測繪服務的管理，可以由測繪部門以及測繪協(xié)會創(chuàng)建測繪服務大廳，將在一些具有測繪資格的測繪單位納入其中。這些測繪單位可以用來預測和實際測量商品房。測繪部門在進行測繪工作時，必須根據(jù)資格要求進行測繪，以確保成功完成測繪成果。應當指出，測繪單位不得將其負責的測繪項目分包[2]。

3）招標系統(tǒng)：客戶可以選擇將通過公開招標系統(tǒng)選擇測繪單位。

4）簽訂測繪書面合同：測繪項目的客戶和受托人根據(jù)測繪項目簽署書面協(xié)議。婭受托人必須在簽訂合同后的三天內(nèi)向政府部門報告，政府部門必須對其進行備案[3]。

5）建立測繪成果信息管理系統(tǒng)：在完成測繪項目之后，客戶必須確認簽字。登記時，只有在測繪成果上加蓋印章后才能使用。此外，測繪部門必須將測繪成果上傳到管理信息系統(tǒng)。根據(jù)相關平臺要求，為了使測繪信息更加透明，測繪部門必須向公眾提供相關信息。為了幫助購買者更理性消費，員工將研究成果和商業(yè)物業(yè)銷售合同的張貼在物業(yè)的促銷欄中或銷售部門中。

6）實施持證上崗：為測繪人員創(chuàng)建和培訓認證系統(tǒng)。相關行業(yè)的相關人員必須持有相應的職業(yè)資格證書和上崗培訓資格證書。此外，其他職位，例如技術經(jīng)理、質(zhì)量檢驗員、總工程師等，也必須由注冊測繪師擔任。

7）根據(jù)法規(guī)執(zhí)行收費標準：為了穩(wěn)定測繪市場并確保測繪成果的質(zhì)量以及良好的競爭環(huán)境，有必要根據(jù)當?shù)貤l件來制定測繪費。此外，應制定測繪費的最高和最低價格標準，以避免測繪機構之間的價格糾紛。

8）建立信用信息管理系統(tǒng)：以便測繪單位能夠記錄成果的質(zhì)量。

3 加強不動產(chǎn)測繪管理的對策

1）加強測繪的市場治理。為了使不動產(chǎn)測繪公平公正，并維持公正的登記成果，不動產(chǎn)登記機構必須全面加強對測繪的市場監(jiān)管。進入市場的測量人員和測繪機構必須在具有一定的資格，并且必須在有關機構進行登記備案。因此，必須建立資格管理系統(tǒng)，并建立各種制度來加強對測繪市場的管理。

2）建立地理信息測繪管理系統(tǒng)。不動產(chǎn)測繪是獲取有關不動產(chǎn)信息的重要先行服務，不動產(chǎn)信息是不動產(chǎn)管理和圖形的重要來源。不動產(chǎn)平面圖和其他元素是不動產(chǎn)元素的基礎。基本UIS圖形庫是管理測繪成果的系統(tǒng)的重要功能。分層圖的成果包括用于測試項目的軟件。所以要充分實現(xiàn)查詢不動產(chǎn)業(yè)務數(shù)據(jù)，發(fā)布和編輯管理數(shù)據(jù)的功能，使得地理信息測繪管理系統(tǒng)適應各行各業(yè)的應用需求。有關土地和住房的信息可以在電子地圖上找到。

3）應加強對測繪活動的管理。對于用于房屋登記和其他房屋管理的調(diào)查成果，管理部門必須核實測繪部門的資格、測繪成果的適用性、界點的準確性以及面積測量的依據(jù)和方法。不動產(chǎn)測繪的成果應包含在統(tǒng)一的不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)中。不動產(chǎn)登記機構可以審核測繪成果，包括以下幾個方面：（1）完善測繪業(yè)務管理系統(tǒng)；（2）組織有關測繪技術規(guī)范的培訓；（3）測繪成果的質(zhì)量控制；（4）測繪成果的公布；（5）建立測繪專家數(shù)據(jù)庫，檢查和組織測繪成果的質(zhì)量等功能。

4）加強測繪檔案的管理。測繪成果的檔案管理受嚴格的保密政策約束。目前測繪成果的檔案庫為封閉管理模式。因此，測繪成果檔案的管理性質(zhì)，保密是主要內(nèi)容，但保密不應成為目標，應該更好地利用檔案的作用服務。如何理解和管理保密性與開發(fā)使用之間的關系，以及找到一種管理模式并確保在使用測繪成果，是亟待解決的主要問題。長期以來，測繪主管部門和管理部門主要從測繪角度出發(fā)，考慮測繪數(shù)據(jù)文件的作用。這導致政府和各行各業(yè)的專業(yè)部門成為測繪數(shù)據(jù)檔案服務的主要對象，隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，測繪服務的范圍越來越廣，服務領域越來越深，根據(jù)用戶群體的特點，測繪方式和測繪檔案的管理和應用對用戶進行劃分，以實現(xiàn)其價值的更大利用。

4 結束語

不動產(chǎn)測繪服務提供不動產(chǎn)登記服務。為了更好地為不動產(chǎn)登記服務，有必要加強測繪市場的管理，建立測繪領域的地理信息管理系統(tǒng)，按照有關規(guī)定制定收費標準，建立測繪人員，測繪機構信用信息管理系統(tǒng)。