韓樹松

（山東聊城不動產(chǎn)登記中心，山東 聊城 252000）

0 引言

隨著城市化的快速推進(jìn)，城市規(guī)劃工作在協(xié)調(diào)城市用地面積以及滿足城市居民居住需求方面的重要性越發(fā)凸顯，尤其是我國城市發(fā)展中的可用土地面積日益短缺同日益增加的城市居住需求之間的矛盾越來越突出，因此，更有必要做好城市規(guī)劃工作與房地產(chǎn)開發(fā)工作。然而，在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，常忽視城市規(guī)劃工作對整體項(xiàng)目開發(fā)的影響，致使房地產(chǎn)開發(fā)過量、公共基礎(chǔ)設(shè)施重復(fù)建設(shè)等問題頻繁出現(xiàn)。為提升房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)效性，必須緊密結(jié)合城市規(guī)劃工作的規(guī)則與機(jī)制，力求增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的相關(guān)性。

1 城市規(guī)劃與城市房地產(chǎn)開發(fā)概述

城市規(guī)劃主要是依據(jù)社會發(fā)展與建設(shè)需求，以及城市發(fā)展目標(biāo)，立足提升城市內(nèi)部各種資源的綜合利用率，對城市空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃與布局，保證城市各項(xiàng)建設(shè)工作有序開展。城市規(guī)劃的科學(xué)性與合理性，對市政工程建設(shè)以及其他城市建設(shè)項(xiàng)目的開展產(chǎn)生極大的影響，是推進(jìn)城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的一項(xiàng)重要工作。城市房地產(chǎn)開發(fā)則是在城市建設(shè)過程中立足城市規(guī)劃與建設(shè)視角，通過有效開發(fā)與利用房建工程與土地資源所形成的一種綜合性民用住宅或商用建筑的建設(shè)項(xiàng)目，需要結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃以及《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)規(guī)范開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2 城市規(guī)劃與城市房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)性分析

2.1 城市規(guī)劃對城市房地產(chǎn)開發(fā)的作用

在城市房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，城市規(guī)劃扮演重要的角色，其作用如下。

1）指導(dǎo)作用 基于城市規(guī)劃對城市現(xiàn)階段及未來一段時間的發(fā)展規(guī)模進(jìn)行確定，可實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)總量和投資總額的有效控制，確保房地產(chǎn)開發(fā)和城市居住需求乃至城市發(fā)展需求之間保持供需平衡。或基于城市規(guī)劃實(shí)踐，對城市用地進(jìn)行指導(dǎo)，如指導(dǎo)地鐵或市政道路干線的走向等。此外，基于城市規(guī)劃，避免房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的重復(fù)建設(shè)問題，增強(qiáng)相應(yīng)開發(fā)工作的規(guī)范化程度，確保房地產(chǎn)市場競爭的合理性。

2）控制作用 城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)開始，在項(xiàng)目投資、項(xiàng)目設(shè)計、項(xiàng)目施工等眾多環(huán)節(jié)都需依賴城市規(guī)劃數(shù)據(jù)的支持，以保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個過程得到有效控制。例如，基于城市規(guī)劃實(shí)踐，可對用地面積、性質(zhì)、位置及范圍等進(jìn)行有效控制；還可對項(xiàng)目建設(shè)所在城市區(qū)域的建筑密度、高度、綠地率以及容積率等相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行有效控制。從這個角度講，只有對城市規(guī)劃方案進(jìn)行科學(xué)設(shè)計，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利開展。

3）促進(jìn)作用 城市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的根本目標(biāo)是在滿足城市居住需求的基礎(chǔ)上，盡可能地增加項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。對城市房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其經(jīng)濟(jì)效益在很大程度上受到項(xiàng)目開發(fā)所在區(qū)域的土地面積、地段的生活便捷性與舒適性等眾多因素的影響。而城市規(guī)劃在很大程度上對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的土地價格產(chǎn)生直接影響，可見，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)具有一定的促進(jìn)作用。

2.2 城市房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃的反饋?zhàn)饔?/h3>

城市房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃工作的開展也會產(chǎn)生影響，具體反饋?zhàn)饔帽憩F(xiàn)如下。

1）開展城市規(guī)劃工作的有效手段 城市化進(jìn)程的推進(jìn)建立在城市建筑建設(shè)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可有效解決城市規(guī)劃實(shí)施中出現(xiàn)的沖突與矛盾，從根本上克服城市規(guī)劃建設(shè)中存在的不足，為城市總體規(guī)劃實(shí)踐提供有效的手段。例如，在城市規(guī)劃中，可以通過指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對城市現(xiàn)有用地的功能分區(qū)、結(jié)構(gòu)布局形態(tài)等進(jìn)行調(diào)節(jié)。特別是在老城區(qū)更新改造與升級過程中，通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的指導(dǎo)，能實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃工作的調(diào)控目標(biāo)，確保整體城區(qū)建設(shè)質(zhì)量。

2）有助于增強(qiáng)城市用地結(jié)構(gòu)的合理性 市場經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)下的城市建設(shè)，由于土地資源配置不合理以及用地結(jié)構(gòu)不合理使城市用地?zé)o法得到有效應(yīng)用，而隨著城市房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，上述情況得到顯著改善，極大促進(jìn)城市規(guī)劃工作的開展，拉動了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。例如，基于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，通過地價、環(huán)保等指標(biāo)對城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，更好地助力城市規(guī)劃工作，提升城市規(guī)劃的整體效果。

3 城市規(guī)劃與城市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展策略

3.1 改進(jìn)城市規(guī)劃對城市房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)機(jī)制

城市規(guī)劃對城市房地產(chǎn)開發(fā)的重要作用是指導(dǎo)，為了促進(jìn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展，必須強(qiáng)化城市規(guī)劃的指導(dǎo)作用，構(gòu)建更健全的指導(dǎo)機(jī)制。為有效指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，需要加強(qiáng)對城市規(guī)劃的戰(zhàn)略性研究，明確城市空間變化的諸多可能性，分析不同城市空間變化的影響因素，保證城市規(guī)劃工作真正地指導(dǎo)城市房地產(chǎn)開發(fā)。城市規(guī)劃的戰(zhàn)略性研究要點(diǎn)如下。

1）開展持續(xù)性跟蹤分析，對城市規(guī)劃工作進(jìn)行深入分析和研討，保證相關(guān)規(guī)劃工作的深度與廣度。

2）成立專門負(fù)責(zé)戰(zhàn)略性研究工作的城市規(guī)劃小組。

3）在城市規(guī)劃實(shí)踐中，要注意開展持續(xù)性研究，尤其是做好城市發(fā)展的前瞻性探究，確保城市規(guī)劃數(shù)據(jù)能真正服務(wù)于城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。例如，做好城市5年、10年發(fā)展規(guī)劃，保證為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資策略的制定提供必要指導(dǎo)。

3.2 健全城市規(guī)劃對城市房地產(chǎn)開發(fā)的控制機(jī)制

通過開展城市規(guī)劃工作，可有效調(diào)節(jié)與控制城市區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)行為，確保房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。強(qiáng)化城市規(guī)劃對城市房地產(chǎn)開發(fā)的控制機(jī)制可從以下方面著手。

1）確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際用途或作用。

2）確定對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際強(qiáng)度 具體需要結(jié)合城市規(guī)劃中土地開發(fā)容量、土地規(guī)模等相關(guān)要素對實(shí)際土地開發(fā)強(qiáng)度值進(jìn)行確定，尤其要注意在對不同土地開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行有效設(shè)計的基礎(chǔ)上，對不同的項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度值進(jìn)行有效控制。

3）有效控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的形體景觀結(jié)合城市設(shè)計方法與手段，從城市景觀構(gòu)成角度對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提出相應(yīng)條件與要求，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中涉及的建設(shè)風(fēng)格、輪廓以及色彩進(jìn)行有效控制。

4）有效控制城市區(qū)域環(huán)境容量 具體環(huán)境容量可通過人口密度、綠化率、空間率（城市開放空間占城市建設(shè)用地面積的比例）等有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行有效控制。

5）有效控制城市建設(shè)區(qū)域內(nèi)的公共配套設(shè)施 對公共設(shè)施或市政基礎(chǔ)設(shè)施等，可借助市政規(guī)劃對這些項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)與要求進(jìn)行有效控制。

6）明確規(guī)劃內(nèi)容 在城市規(guī)劃中，明確需要進(jìn)行強(qiáng)制性規(guī)劃的內(nèi)容，如公共安全類設(shè)施、環(huán)境保護(hù)類設(shè)施、文化遺產(chǎn)或自然遺產(chǎn)類設(shè)施等，這些都是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中需要考慮的強(qiáng)制性控制要素。

3.3 構(gòu)建城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)交互的保障機(jī)制

借助城市規(guī)劃助力房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)高效開展，必須對二者的交互保障機(jī)制進(jìn)行構(gòu)建，具體要點(diǎn)包括以下3個方面。

1）嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)的投資行為 近年來，隨著“炒房熱”，我國的房地產(chǎn)市場頻繁出現(xiàn)過度投機(jī)行為，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。如果房地產(chǎn)開發(fā)存在過度投機(jī)行為，易使城市規(guī)劃機(jī)構(gòu)無法及時收到準(zhǔn)確、可靠的市場信息，同時也會對城市規(guī)劃工作的質(zhì)量與實(shí)效性產(chǎn)生極大影響。反過來，如果在城市規(guī)劃中存在過度投機(jī)行為，可能造成房地產(chǎn)行業(yè)的非常態(tài)發(fā)展。因此，要注意采取“限房令”“限建令”等降低房地產(chǎn)市場的熱度，有效調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)中的各種投機(jī)行為。

2）健全城市規(guī)劃監(jiān)督機(jī)制 相關(guān)機(jī)構(gòu)與部門在未經(jīng)授權(quán)的情況下不得對城市規(guī)劃方案進(jìn)行擅自改動，房地產(chǎn)開發(fā)商不得在城市中違規(guī)建設(shè)?？蓸?gòu)建包括群眾監(jiān)督、社會輿論監(jiān)督以及行政干預(yù)等多元化的城市規(guī)劃監(jiān)督機(jī)制，切實(shí)防范違反城市規(guī)劃行為的發(fā)生。

3）加強(qiáng)城市環(huán)境優(yōu)化設(shè)計 基于城市環(huán)境改善的城市規(guī)劃工作可增強(qiáng)城市的影響力，吸引房地產(chǎn)開發(fā)商前來投資，促進(jìn)城市規(guī)劃的良性發(fā)展。只有構(gòu)建城市規(guī)劃和城市房地產(chǎn)開發(fā)相互促進(jìn)的良性環(huán)境，才有助于二者的整體協(xié)調(diào)發(fā)展。

4 結(jié)語

城市規(guī)劃和城市房地產(chǎn)開發(fā)之間關(guān)系密切。城市規(guī)劃對城市房地產(chǎn)開發(fā)具有指導(dǎo)、控制和促進(jìn)作用，而城市房地產(chǎn)開發(fā)又可以反過來優(yōu)化城市規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)。為促進(jìn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展，必須在城市規(guī)劃對城市房地產(chǎn)開發(fā)有效指導(dǎo)與控制的基礎(chǔ)上，構(gòu)建二者協(xié)調(diào)發(fā)展的保障機(jī)制，從而構(gòu)建優(yōu)美的城市環(huán)境。