任艷瀅

摘要：在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理工作中，對成本進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓芸匾彩菢O為重要的組成部分，其不僅關(guān)系到企業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)效益，也影響著企業(yè)未來的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營成功與否，受其成本控制方法的影響，若盲目的進(jìn)行投資或是未進(jìn)行具體的預(yù)估，可能會帶來經(jīng)營失敗的后果。隨著市場的逐步規(guī)范與完善，房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競爭也相當(dāng)激烈，加強(qiáng)企業(yè)成本控制及高度重視成本管控對企業(yè)的經(jīng)營管理有非常重要的意思。因此，文章主要針對目前房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本控制中還存有的部分問題著重進(jìn)行分析，并結(jié)合實(shí)際情況提出了有效的解決對策，希望能提供一個(gè)合理的參考依據(jù)，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本控制;問題;措施

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)施工作之前，就已經(jīng)形成一種專門用來預(yù)估和計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)，這也就是對其成本的管理和控制。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，首先需要明確每一個(gè)時(shí)期進(jìn)行成本控制的目標(biāo)數(shù)據(jù)，其次，也需要分析出在進(jìn)行控制環(huán)節(jié)中可能會出現(xiàn)的一些成本影響因素及在耗費(fèi)發(fā)生前與成本控制過程中采取的一系列預(yù)防及調(diào)節(jié)措施。最后，需要在每一個(gè)部門所管理的職能范圍內(nèi)進(jìn)行管控工作。成本管控工作的手段是否科學(xué)化，也會對企業(yè)最終的利益產(chǎn)生一定程度的影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需要強(qiáng)化對成本管控的手段及力度，對成本管理工作存在的問題進(jìn)行解決。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的問題

（一）開發(fā)成本的預(yù)算結(jié)算及監(jiān)督控制存在的問題

一般情況下，在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行具體實(shí)施的過程中，項(xiàng)目從開始到結(jié)束的過程會耗費(fèi)較長的時(shí)間，并且也會花費(fèi)許多的資金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)本身是需要擁有一套比較科學(xué)化的成本預(yù)算和結(jié)算的體系，以及在項(xiàng)目實(shí)施過程中，以現(xiàn)金流預(yù)算為基礎(chǔ)、以工程項(xiàng)目預(yù)算為核心及以工程形象進(jìn)度為節(jié)點(diǎn)加強(qiáng)監(jiān)督控制，用來掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中具體的收支情況。

但在實(shí)際情況中，部分房地產(chǎn)企業(yè)總是同時(shí)實(shí)施著幾個(gè)甚至幾十個(gè)項(xiàng)目，而負(fù)責(zé)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算和管理的部門也往往只針對往年某一個(gè)年度的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行分析，將全部開發(fā)項(xiàng)目中所投入的財(cái)務(wù)情況統(tǒng)一進(jìn)行管理。這樣就導(dǎo)致具體項(xiàng)目的收支情況記載不夠詳細(xì)，流于表面。例如在普通的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，主要投入資金一目了然，但是項(xiàng)目中具體的管理費(fèi)用、銷售支出等分?jǐn)傎~目就難以掌握，就導(dǎo)致了后續(xù)的結(jié)算和控制監(jiān)督中容易產(chǎn)生財(cái)務(wù)問題，影響了對房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制，進(jìn)而會使得房地產(chǎn)利潤的降低。

（二）缺乏對項(xiàng)目工程合同的有效管理

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，簽訂大量的工程合同已經(jīng)是很尋常的事，但是一般的工程合同中通常都存在著許多繁雜的條款。所以在付款項(xiàng)目上的核算以及審查上都有一定的難度。尤其是項(xiàng)目規(guī)模較大或是工程周期長的情況下，合同中所涉及的條款就更加復(fù)雜。在實(shí)施合同的過程中，偶爾也會發(fā)生需要對合同內(nèi)容臨時(shí)做出變更的情況，如此一來，就會修改很多的合同內(nèi)容，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以把握合同執(zhí)行的具體進(jìn)度，對合同中的項(xiàng)目缺乏管理。

另外，偶爾出現(xiàn)一些不可預(yù)測的因素，就使得控制的成本加大。比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也難以避免會受到一些自然環(huán)境因素的影響或是其他人力難以控制的因素的影響，這樣一來也就增加了房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)行的成本。

（三）核算方式較為落后

當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算是一個(gè)工作量較大的復(fù)雜系統(tǒng)，具體需要涉及到從最初的設(shè)計(jì)、中期的施工環(huán)節(jié)以及最后的銷售等方面。但在目前條件下，許多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是采用了傳統(tǒng)人工的方式來進(jìn)行會計(jì)核算，不僅工作效率不高，而且缺乏相應(yīng)的科學(xué)性依據(jù)。一方面無法從復(fù)雜的核算范圍中脫離出來，核算方式落后，另外對財(cái)務(wù)的支出情況也缺乏嚴(yán)格的管理和控制。除此之外，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)從業(yè)人員基本業(yè)務(wù)素質(zhì)還有待提高，對一些先進(jìn)的會計(jì)電算化軟件也不夠熟悉，以上情況，都已經(jīng)在一定程度上影響了成本的控制和管理，進(jìn)而對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的高效運(yùn)作造成了阻礙。

（四）成本管控意識缺失

在財(cái)務(wù)管理中，往往存在無法避免和控制的風(fēng)險(xiǎn)，而在傳統(tǒng)的成本控制理念背景下，部分房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)往往將“節(jié)約”作為工作的重要環(huán)節(jié)，僅關(guān)注生產(chǎn)和制造的環(huán)節(jié)，并沒有從根本上具備成本管控的意識。隨著市場經(jīng)濟(jì)快速增長，如果企業(yè)只把重點(diǎn)放在“節(jié)約”，一方面，阻礙了企業(yè)工作中創(chuàng)新思維的形成，另一方面，會局限整體的戰(zhàn)略目標(biāo)，并對目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生一定的影響。另外，在成本控制中只將成本的管理放在生產(chǎn)和制造的環(huán)節(jié)，針對后期銷售過程，卻沒有進(jìn)行合理化成本管控，因此，做好成本管理的各項(xiàng)工作是企業(yè)經(jīng)營的必經(jīng)之路，否則將難以達(dá)成所計(jì)劃的管理目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本管控的解決措施

（一）有效落實(shí)成本控制中的預(yù)算結(jié)算及中期監(jiān)督

在房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)中很關(guān)鍵的一點(diǎn)就是，對于成本管控工作應(yīng)該給予高度的重視和支持。由于房地產(chǎn)開發(fā)本身就具有生產(chǎn)周期的運(yùn)行時(shí)間較長的特點(diǎn)，所以，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者就應(yīng)該摒棄只憑經(jīng)營操作的舊方式，需要將其進(jìn)行改善，在實(shí)際的操作過程中，要按照事先就計(jì)劃好的成本目標(biāo)，全方位的、分階段進(jìn)行成本控制，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備到最后的項(xiàng)目清盤，涉及到整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目成本控制環(huán)節(jié)，并且還要通過設(shè)計(jì)單位、施工單位及監(jiān)理單位實(shí)時(shí)的、有效的進(jìn)行管控。在這個(gè)基礎(chǔ)上，將通過實(shí)施過程中不同階段的實(shí)際消費(fèi)數(shù)額進(jìn)行收集和整理，并且，將所整理的實(shí)際數(shù)值和同一個(gè)階段所制定的目標(biāo)數(shù)進(jìn)行比對，然后進(jìn)行分析，將分析出的成果運(yùn)用在下一個(gè)階段中的成本控制計(jì)劃中去。從而實(shí)現(xiàn)在合理的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目花費(fèi)最小化，結(jié)合開發(fā)企業(yè)自身情況，以此制定出科學(xué)且最小化的成本控制方案。

（二）加強(qiáng)對項(xiàng)目合同的管控

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)中，對于項(xiàng)目合同進(jìn)行有效管理也很重要。因此，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，需要重視開發(fā)項(xiàng)目的成本以及合同之間的緊密聯(lián)系。首先，一般合同上都要明確規(guī)定出甲乙兩方之間需要負(fù)責(zé)的具體事項(xiàng)以及所需承擔(dān)的責(zé)任，并且將具體的生效范圍等等進(jìn)行涵蓋，標(biāo)注清楚。其次，在合同具體實(shí)施過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按照合同中所注明的竣工時(shí)期、工程進(jìn)度等方面進(jìn)行安排，并且將工程進(jìn)度的成本支出仔細(xì)記錄下來。最后，在部分管理系統(tǒng)較為先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，更需要擁有明確清晰的合同付款賬本，將合同內(nèi)不同時(shí)期的各類支出整齊記載，盡量做到每一筆費(fèi)用都有詳細(xì)說明，爭取實(shí)現(xiàn)對合同的全程管理，避免在一些細(xì)節(jié)上出現(xiàn)錯(cuò)誤，以掌握項(xiàng)目財(cái)務(wù)的綜合情況。

（三）以科技手段助力于會計(jì)核算

隨著科技不斷在許多企業(yè)中被普及，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本控制會計(jì)電算化也逐步成為一種新型的核算模式，這也成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行成本控制中必須引起重視的環(huán)節(jié)。目前，ERP成本管理系統(tǒng)作為一種科學(xué)化模式，已經(jīng)被廣泛應(yīng)用在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中。在ERP成本管理系統(tǒng)的運(yùn)作過程中，需要按照所計(jì)劃的成本標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本消耗進(jìn)行嚴(yán)格控制，并且ERP 成本管理系統(tǒng)能及時(shí)對超過成本標(biāo)準(zhǔn)的消耗情況進(jìn)行反饋，并提醒負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)決策的領(lǐng)導(dǎo)人進(jìn)行及時(shí)完善，使項(xiàng)目投資成本盡早得到控制，ERP 成本管理系統(tǒng)還有利于企業(yè)決策方對實(shí)施項(xiàng)目在不同階段實(shí)行分析和考核。在此基礎(chǔ)上，能夠研究和發(fā)現(xiàn)進(jìn)一步降低成本的有效途徑，以更大程度地實(shí)行成本控制，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總體效益。

（四）加強(qiáng)成本管控意識

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中對成本的管控，是一項(xiàng)嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的考核，這個(gè)考核結(jié)果不單單是影響到每一個(gè)部門以及所有員工的日常工作，同時(shí)，還關(guān)乎員工的切身利益。因此，想要從整體上提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理水平，首先，應(yīng)該強(qiáng)化全員成本管控意識，同時(shí)在企業(yè)樹立成本管控理念，將成本管理上升到企業(yè)管理?？茖W(xué)規(guī)劃每一筆投入與支出，不僅如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)注重項(xiàng)目參與單位的利益，科學(xué)建立一種共贏模式，在保證本企業(yè)利益的同時(shí)，保證其他參與單位的利益，才能更好地推動(dòng)成本管控工作。除此之外，還需正確認(rèn)知工作價(jià)值，尋找影響成本的各個(gè)因素，做好成本管理的各項(xiàng)工作，同時(shí)要保障全體企業(yè)員工從心底就有正確的成本管控意識，并且能將其積極融入在平時(shí)的工作當(dāng)中，需要清楚的知道，成本控制工作不只是企業(yè)財(cái)務(wù)部門責(zé)任所在，而是需要企業(yè)員工的共同力量。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)定獎(jiǎng)勵(lì)制度，對員工的積極行為進(jìn)行鼓勵(lì)，從而實(shí)現(xiàn)對自身行為有效管理，進(jìn)而強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)的成本管控意識。

三、結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷進(jìn)步中，成本的管控起到了非常積極且重要的推動(dòng)作用，既是企業(yè)生存和發(fā)展的保障，也是行業(yè)競爭者取勝的關(guān)鍵，還可以促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理的水平，同時(shí)，成本控制的最終成效也在一定程度和方向上影響了企業(yè)最終的效益。隨著國家政策的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)從成長階段快速進(jìn)入成熟階段，經(jīng)營利潤也因此趨于透明化和均衡化。如何有效的、合理的實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本的管控，已經(jīng)成為每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要解決的問題。目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，對成本控制的方法上還需要進(jìn)一步完善，也需要加強(qiáng)如何實(shí)施成本控制的研究力度，并且總結(jié)過往經(jīng)驗(yàn)，合理優(yōu)化項(xiàng)目成本控制與綜合管理，重視成本控制，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠不斷提升整體實(shí)力。

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（作者單位：陜西天酬建業(yè)有限責(zé)任公司）