謝鈺璋

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國極為重要的經(jīng)濟(jì)支柱，其行業(yè)的發(fā)展情況與國民經(jīng)濟(jì)具有緊密聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國財政收入的一項重要途徑，不僅促進(jìn)了現(xiàn)代城市化建設(shè)工作，促使相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展也得到提升，有效改善了當(dāng)前的就業(yè)問題，提供了多個職位，進(jìn)一步提升了整體生活水平及幸福感。相比于其他形式企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，項目建設(shè)所需資金較多，為此房地產(chǎn)企業(yè)融資活動的進(jìn)行是保障其穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵內(nèi)容。同時，隨著我國相關(guān)調(diào)控政策的推行，對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資產(chǎn)生阻力?；诖?，本文從房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資模式的理論內(nèi)容進(jìn)行概述，分析房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，提出企業(yè)融資模式的創(chuàng)新優(yōu)化措施，并且列出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的創(chuàng)新融資模式。

房地產(chǎn)企業(yè)作為高風(fēng)險、高投資、高回報特征的現(xiàn)代企業(yè)，其自身發(fā)展與資金的投入具有直接的聯(lián)系。隨著房地產(chǎn)企業(yè)逐漸在我國經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，企業(yè)的投資、融資活動以及可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)都受到各界的重點關(guān)注，其中，融資問題對于企業(yè)健康發(fā)展具有重要影響，基于我國相關(guān)政策的調(diào)控下，尤其是面對當(dāng)前縮緊銀根的金融環(huán)境，促使以銀行信貸作為主要途徑的房地產(chǎn)企業(yè)無形中增加了難度，因此，梳理分析房地產(chǎn)企業(yè)融資問題，拓展創(chuàng)新企業(yè)融資模式，對于解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題具有極為重要的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資模式理論基礎(chǔ)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資特征

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，不論是生產(chǎn)、消費等多個流程中都需要依靠大量資金實現(xiàn)正常運轉(zhuǎn)，在自身資金不滿足發(fā)展需求的情況下，不斷開展融資模式是必然手段。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特征具體體現(xiàn)在以下幾點當(dāng)中：

1.資金所占比例較大

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目自身價值較大，在建設(shè)過程中所需資金額度也會較大。根據(jù)我國統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)得出，2019年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資金額已經(jīng)超過13.2萬億，面對這樣大規(guī)模的資金占據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場進(jìn)行融資是必然趨勢。

2.資金回收期限較長

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期性較長，通常情況會經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、土地開發(fā)、建造以及檢驗等多個階段，這一過程的期限一般都長達(dá)3-5年之久。然而項目資金引進(jìn)階段，直到最終獲得銷售放款階段，其期限至少需要3年。

3.資金來源過于分散，集中式使用

目前，房地產(chǎn)企業(yè)往往會通過多種途徑籌集資金，而在獲取土地使用權(quán)限、購置建材時實現(xiàn)資金的集中化投入使用。

4.貸款抵押大多以土地使用權(quán)以及房屋為主

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在進(jìn)行項目開發(fā)時以土地使用權(quán)限和房屋作為抵押條件時，所獲取的融資數(shù)值也會相繼增加，而對于金融機構(gòu)來說，這種抵押方式會在一定程度上降低其信貸風(fēng)險幾率。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資模式選擇原則

目前，房地產(chǎn)企業(yè)為了提升資金使用效益，面對多元化的融資模式下，在選取過程中需要遵循以下幾項原則：

1.效益優(yōu)先

房地產(chǎn)企業(yè)作為以最大化追求經(jīng)濟(jì)效益的實體，在實際運營發(fā)展過程中勢必會考慮到成本和實際效益之間的投入產(chǎn)出比例。企業(yè)在開展融資活動過程中，由于首先需要支付一定的成本，而應(yīng)用不同的融資模式時所需的成本也存在差異性，基于此，則需要房地產(chǎn)企業(yè)及時考量成本和預(yù)期效益的關(guān)系，從而選擇出成本相對較低、預(yù)期效益較高的融資模式。

2.比例適度

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在適度的負(fù)債比例有助于提升財務(wù)杠桿，從而充分發(fā)揮杠桿效用，為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供更多資金支持。但是，如果企業(yè)僅注重利用資金擴(kuò)大運營發(fā)展規(guī)模，就會造成負(fù)債比例提升，引發(fā)嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中需要確保自身資金和借入資金比例的合理性，從而有助于推動企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

（一）融資風(fēng)險控制不足

目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制力度不足的問題逐漸顯著，而造成這種情況

的原因主要有以下兩點：其一，由于房地產(chǎn)企業(yè)融資難度逐漸增加，造成融資活動無法有序進(jìn)行，出現(xiàn)較大資金缺口，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)引發(fā)現(xiàn)金流風(fēng)險，同時項目的運行因為資金不足無法開展建設(shè)，成為企業(yè)經(jīng)營不暢失敗的原因之一;另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本不斷提升，加之近年來，銀行貸款利率以及債券利率都出現(xiàn)持續(xù)上升的形勢，基于這種情況，不僅為房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)償還能力增加壓力，而且會導(dǎo)致多數(shù)企業(yè)因為融資成本高承受能力不足，出現(xiàn)各項危機，影響企業(yè)發(fā)展。

（二）房企有息債權(quán)融資規(guī)模被嚴(yán)格控制

2020年8月住建部提出房地產(chǎn)行業(yè)融資管理新規(guī)，將房企以“三條紅線”進(jìn)行劃分為為“紅、橙、黃、綠”四擋?！叭龡l紅線”分別是1） 剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%;2） 凈負(fù)債率大于 100%; 現(xiàn)金短債比小于 1 倍。三條線均超出閾值的為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以 2019 年 6 月底為上限，不得增加;

兩條線超出閾值的為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過 5%;

一條線超出閾值的為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過 10%;

三條線都沒有超出閾值，這類公司為“綠色檔”， 有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過 15%。

三項指標(biāo)均未超出閾值為“綠色檔”。

根據(jù)統(tǒng)計，全市場有 224家房企公布了2019年的發(fā)債數(shù)據(jù)，這224家房企中有51家均超過這三項預(yù)警線、45家超過了其中的兩項、60家超過了其中的一項，68家三項指標(biāo)均沒有超過。換句話說，大多數(shù)房企都已經(jīng)觸線并將受到融資增速的嚴(yán)格限制，而就算沒有觸線，融資增速也將被限制在15%以內(nèi)?！叭龡l紅線”意在控制房企有息債券融資規(guī)模。

（三）缺乏良好的融資模式創(chuàng)新環(huán)境

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的創(chuàng)新環(huán)境依舊不夠理想化，隨著我國“房主不炒”理念的提出，進(jìn)一步加強了對房地企業(yè)的調(diào)控力度，基于當(dāng)前房價平穩(wěn)的趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部及外部環(huán)境的建設(shè)都不完善，進(jìn)而對房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資模式造成了嚴(yán)重的阻力。此外，由于我國資本市場、債券市場等環(huán)境的發(fā)展缺乏完善性，同樣會對房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新優(yōu)化融資模式造成一定程度的不利影響。

三、房地產(chǎn)多元化融資模式創(chuàng)新措施

（一）落實風(fēng)險控制

我國房地產(chǎn)企業(yè)首先需要建立健全的融資風(fēng)險管控體系，主要用于識別企業(yè)潛在的融資風(fēng)險，進(jìn)行評估，同時根據(jù)存在的風(fēng)險提出相應(yīng)的應(yīng)對措施，進(jìn)而達(dá)到有效管控企業(yè)融資風(fēng)險的目的。我國房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資風(fēng)險管控工作時，應(yīng)當(dāng)著重分析融資成本，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本處于可控范疇之內(nèi)。此外，還應(yīng)當(dāng)對還款期限進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，從而不僅有效防止出現(xiàn)期限集中化的情況，進(jìn)而有利于確保資金的充足和穩(wěn)定。

（二）創(chuàng)建完善的融資模式環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的主要力量，也是各地方政府部門財政收入的主要途徑，以房地產(chǎn)調(diào)控原則為基礎(chǔ)，同時需要對房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建創(chuàng)新優(yōu)化融資模式的有力環(huán)境。從金融體制深化改革、普惠金融體系建設(shè)作為著手點，不斷健全我國當(dāng)前的金融市場環(huán)境，從而有助于為我國房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資模式提供更大空間和選擇渠道，繼而保障房地產(chǎn)企業(yè)融資活動有序運行。

四、房地產(chǎn)可選擇的創(chuàng)新型融資模式

（一）房地產(chǎn)信托

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)信托融資模式通常的形式主要有貸款融資模式和股權(quán)融資模式兩種。這兩種都是由信托企業(yè)直接向投資者籌集資金到房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，而投資者從中獲得相應(yīng)的效益。其中不同的是，基于貸款模式下，信托企業(yè)所籌集資金是以貸款方式給予房地產(chǎn)企業(yè)，在貸款期限到后還需要按照標(biāo)準(zhǔn)收取利息;基于股權(quán)融資模式下，房地產(chǎn)信托企業(yè)需要根據(jù)所簽訂合同的內(nèi)容，將資金用于房地產(chǎn)企業(yè)的股份，在期限到后將認(rèn)購的股份溢價賣給企業(yè)，從中獲得經(jīng)濟(jì)效益，降低資產(chǎn)負(fù)債率，規(guī)避“三條紅線”的約束。

相比于其他投資基金方式，房地產(chǎn)企業(yè)投資信托資金具有效益高、風(fēng)險低的特征，其接受度較高，同時更是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資資金的重要融資手段之一。

（二）房地產(chǎn)投資基金

目前，房地產(chǎn)企業(yè)私募投資基金通常具有資產(chǎn)管理企業(yè)、基金管理企業(yè)以及進(jìn)行房地產(chǎn)投資的投資企業(yè)。

關(guān)于房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢主要具有以下幾點：其一，現(xiàn)階段，國家對此的局限性較少，從而增加了融資過程的簡單性;其二，有利于引進(jìn)社會中的閑置資金，投入企業(yè)項目中，同時有助于這類資金得到充分使用;其三，由于產(chǎn)業(yè)投資金的投資呈現(xiàn)松散化，針對某一項目的投資不可超出基金凈值，從而有利于改善松散狀態(tài)。

但是，由于當(dāng)前房地產(chǎn)投資基金依舊缺乏完善性，存在流動性不足、變現(xiàn)能力較低等問題。此外，我國房地產(chǎn)企業(yè)基金的相應(yīng)信息透明度不足，進(jìn)而在投資方和融資方會出現(xiàn)信息對稱性不足的情況，降低相關(guān)資金的使用效益。

（三）資產(chǎn)證券化

資產(chǎn)證券化是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資形式。目前我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要的操作模式包括“類REITs”、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、運營收益權(quán)ABS（如酒店收入）、物業(yè)費ABS和購房尾款A(yù)BS等類型。

房地產(chǎn)企業(yè)通過資產(chǎn)證券化融資有比較突出的優(yōu)勢：發(fā)起人將自身持有的基礎(chǔ)資產(chǎn)“真實出售”給SPV，能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險隔離，不受凈資產(chǎn)40%的限制且滿足中小企業(yè)主體的需求，而且通過信用增級，ABS產(chǎn)品能夠吸引更多的投資者，同時降低發(fā)行成本。

資產(chǎn)證券化具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強的特點。第一，以資產(chǎn)證券化方式作為盤活存量資產(chǎn)的突破口，不僅能夠調(diào)整與優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更能夠有效緩解流動資金不足的問題，從而達(dá)到降低企業(yè)融資成本的目的。與此同時，實現(xiàn)金融資產(chǎn)持有者與風(fēng)險的優(yōu)化配置工作，可以有降低企業(yè)融資風(fēng)險，提高銀行資產(chǎn)與資金周轉(zhuǎn)速率，推動銀行的安全穩(wěn)定運行。第二、填補當(dāng)前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升融資比重，增強資本市場服務(wù)實際經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險，是穩(wěn)投資、補短板的有效政策工具;長期看，有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機制，降低實體經(jīng)濟(jì)杠桿，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。

2020年5月，針對倉儲物流、收費公路、機場港口等交通設(shè)施、水電氣熱等市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施推出公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點是資產(chǎn)證券化破冰的重大舉措，對未來在商業(yè)地產(chǎn)和租賃地產(chǎn)REITs的落地提供借鑒意義。

五、結(jié)語

總而言之，創(chuàng)新我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式已經(jīng)成為企業(yè)運營發(fā)展的必然趨勢，我國房地產(chǎn)企業(yè)在基于當(dāng)前調(diào)控的形勢下想要獲得充足的經(jīng)營資金，必須不斷拓寬形成多元化的融資模式。政府部門需要正確引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)不斷創(chuàng)新拓寬融資渠道，積極推行有利于投資者和房地產(chǎn)企業(yè)資金運行的融資工具，不斷完善創(chuàng)新性融資模式相應(yīng)的法律法規(guī)內(nèi)容，從而有助于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：東莞市中集云創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園投資管理有限公司）