繆英

基于經(jīng)濟的快速發(fā)展以及人們對生活質(zhì)量要求的不斷提高，我國針對住房問題采取了一系列改革措施，這大大推動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，不僅改善了廣大人民群眾的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，同時對我國建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟，也發(fā)揮了重要的推動作用。目前房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的重點產(chǎn)業(yè)，對我國市場經(jīng)濟具有極為深遠(yuǎn)的影響。特別是我國城鎮(zhèn)化建設(shè)快速發(fā)展，進一步推動了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，為房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的擴展提供了一個良好的發(fā)展環(huán)境，而房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，也進一步推動了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，其資金的主要獲得渠道就是外部融資，這使得房地產(chǎn)行業(yè)非常容易受到國家貨幣政策以及市場環(huán)境變化的影響。當(dāng)前環(huán)境下，如何做好房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理，保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全以及資金流順暢，促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，是需要重點關(guān)注和思考的問題之一。本文對房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理的特點及問題進行深入的分析和研究，并結(jié)合實際情況，提出科學(xué)合理的建議，為推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展，維護房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定運營，發(fā)揮積極的作用。

近年來，我國城鎮(zhèn)化進程不斷加快，推動房地產(chǎn)行業(yè)進入高速發(fā)展階段。部分房地產(chǎn)企業(yè)針對不斷擴大的投融資行業(yè)，沒有制定完善且有效的投融資管理措施和風(fēng)險控制措施，受到外界因素的影響，例如市場轉(zhuǎn)冷等等，就會造成企業(yè)資金緊張，無法有效應(yīng)對市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險，最終導(dǎo)致房地上產(chǎn)企業(yè)投融資失敗。此外，經(jīng)濟全球化發(fā)展程度不斷提高，在這種情況下必然會受到國外資本入市的沖擊，給房地產(chǎn)企業(yè)投融資帶來了更大的風(fēng)險?？傊瑒?chuàng)新房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)投融資管理方式，已成為一種必然的發(fā)展趨勢，同時也是我國房地產(chǎn)行業(yè)高級財務(wù)管理人員需要重點研究的首要任務(wù)。

一、房地產(chǎn)投融資管理的特點

首先，個性化運營是房地產(chǎn)投融資管理的主要特點之一。和其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有獨一性，其發(fā)展個性非常鮮明，最主要的表現(xiàn)之一就是對資金需求量非常龐大。任意一個房地產(chǎn)項目，都需要上億甚至數(shù)十億不等的投資。基于龐大的資金需求，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過融資手段獲得充足的資金，支持企業(yè)運營和擴大經(jīng)營規(guī)模，同時也通過投資房地產(chǎn)項目，來獲取經(jīng)濟利潤。隨著我國房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，促使房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量也與日俱增。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)需要擴大市場占有份額，增強企業(yè)核心競爭力，就需要更多的資金支持，通過投融資行業(yè)獲得大量資，進行房地產(chǎn)項目建設(shè)，這在給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更高的經(jīng)濟收益的同時，也增加了其投融資的風(fēng)險?；谶@一現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)急需加強投融資管理建設(shè)，確保其充足的市場占有額份以及可靠的資金回報率。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)投資項目周期較長，生產(chǎn)資金鏈拉得太長，因此其投資周期時間也相應(yīng)的拉長，需要長時間才能夠?qū)崿F(xiàn)資金回籠，這也是房地產(chǎn)投融資管理的主要特點之一。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的依賴性非常高。

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)周期長，因此在資金周轉(zhuǎn)過程中，國家政策、稅收、原材料價格等因素的變化都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的風(fēng)險，無法預(yù)料的風(fēng)險因素較多，這也是房地產(chǎn)投融資管理的主要因素之一。

最后，房地產(chǎn)工程的建設(shè)，涉及的因素較多，例如原材料、裝修等等，因此房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的關(guān)聯(lián)系較強，也較容易受到甚至行業(yè)發(fā)展情況的影響，進而影響房地產(chǎn)投融資管理工作，這也是房地產(chǎn)投融資管理較為鮮明的特點之一。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理問題

（一）融資渠道單一

當(dāng)前，我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)主要通過兩種方式進行融資，即通過金融機構(gòu)貸款或上市。但受到我國對于企業(yè)上市條件的相關(guān)規(guī)定要求的限制，大部分房地產(chǎn)企業(yè)不具備上市資格，也無法通過上市進行融資。因此，通過金融機構(gòu)貸款是其主要融資渠道。但銀行為降投資風(fēng)險，不僅會針對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款資格進行考察，還經(jīng)常會通過出臺新的金融政策的方式，從而進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移，使房地產(chǎn)企業(yè)承受本不應(yīng)承受的風(fēng)險，進而造成其資金緊張，提高資金鏈斷裂的概率，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全受到嚴(yán)重威脅。除此之外，銀行資金安全關(guān)系著市場經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，為了保證銀行資金安全，維護市場經(jīng)濟的穩(wěn)定，國家常會出臺新政策對市場經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭，也使房地產(chǎn)行業(yè)融資受到限制。

（二）資金鏈管理水平較低

目前，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)中，都存在資金鏈管理水平低的現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)鏈、項目開發(fā)周期以及資金回籠期限都較長，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)工程結(jié)算工作往往會出現(xiàn)很多意外因素或突發(fā)性問題，這些問題往往難以確定，進而對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈造成影響，提高了管理難度。

此外，和發(fā)達(dá)國家相比，我國建筑工程結(jié)算還具有很多不足之處，同時基于我國的實際發(fā)展現(xiàn)狀，基工程結(jié)算方式具有一定的特殊性，延長了房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠時間，同時也使房地產(chǎn)企業(yè)資金的金額增加了不確定性，影響了房地產(chǎn)企業(yè)對資金鏈的管理質(zhì)量，導(dǎo)致整體管理水平較低。在房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中，往往對自身的經(jīng)營狀況和經(jīng)營能力，缺少正確、客觀、科學(xué)、合理的的判斷，對企業(yè)盈利預(yù)測準(zhǔn)確度較低，進而導(dǎo)致其無法及時償還貸款，這不僅增加了企業(yè)債務(wù)，同時也影響了企業(yè)信用，使其難以面向社會開展融資活動。

（三）外部環(huán)境的影響

外部環(huán)境對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響是不容忽視的，例如2008年信用經(jīng)濟危機的爆發(fā)，我國金融機構(gòu)為保證資金安全，開始收縮貸款政策，同時國家出臺了相關(guān)政策對市場進行宏觀調(diào)控。貸款政策的收縮以及宏觀調(diào)控政策，都對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了極為不利的影響。在這些因素的共同影響之下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度大幅度提高，大量小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少資金支持，漸漸被市場淘汰。

此外，當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟正處于泡沫經(jīng)濟階段，基于這一情況，各大金融機構(gòu)對房地產(chǎn)投資行為普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。特別是海外資本進入國內(nèi)市場，對我國的市場經(jīng)濟造成了嚴(yán)重的威脅。為了保證市場經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，國家對海外融資進一步加強了限制和管理，大量海外流動資金受到限制，無法進入我國市場。這一措施，在保證了我國市場經(jīng)濟安全、穩(wěn)定發(fā)展的同時，也堵死了房地產(chǎn)企業(yè)時行海外融資的渠道。

（四）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人不重視資金積累

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營，需要以充足的資金作為基礎(chǔ)。目前，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人沒有重視企業(yè)自身資金積累問題，往往依靠銀行投融資進行經(jīng)營和生產(chǎn)擴張，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險大幅度提高。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，大量資本進入房地產(chǎn)市場，引起了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層的不理性競爭，使得房地產(chǎn)企業(yè)無法有效積累資金，造成其資金不足的現(xiàn)狀，使房地產(chǎn)企業(yè)陷入較高的經(jīng)營風(fēng)險之中。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理的對策

（一）創(chuàng)新融資渠道

開拓更多的融資渠道并對其進行靈活運用，對保證房地產(chǎn)企業(yè)流動資金的充足，保證資金鏈的安全性具有極為重要的作用。同時，對于多渠道的資金來源，也需要使用綜合性的投融資管理方式，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資資金進行有效管理。這也是當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)擴大資金來源，提高市場競爭力的主要措施。通過運用不同的手段，房地產(chǎn)企業(yè)都可以達(dá)到融資的目的，獲得充分的資金進行房地產(chǎn)項目經(jīng)營。創(chuàng)新融資渠道進一步加強了房地產(chǎn)企業(yè)的資金保障，使其不在局限于金融機構(gòu)貸款范圍內(nèi)，對于國家政策及市場變化帶來的風(fēng)險，擁有更雄厚的實力對風(fēng)險進行抵御，有效保證資金安全，這對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進步，具有極為重要的現(xiàn)實意義。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集型的特點，因而使其在經(jīng)營發(fā)展過程中，始終保持較高的負(fù)債率，高負(fù)債在短期內(nèi)可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)能力，但從長期角度來看，卻會給企業(yè)帶來資金風(fēng)險，資金鏈極易斷裂，使其逐漸陷入惡性還貸的資金循環(huán)之中。因此，在市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須對其內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)不斷進行優(yōu)化和完善，提高對自身資金積累的重點，提高資本實力，從而逐漸改變高負(fù)債的局面。此外，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身的實際情況，加強對長期和短期資金需求量的預(yù)測準(zhǔn)確度，從而科學(xué)規(guī)劃投融資行為，有效實資金規(guī)劃方案，保證資金的安全性。

（三）制定科學(xué)合理的投融資發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展自有其發(fā)展規(guī)律以及周期性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和周期性，并根據(jù)這一客觀原理，對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略進行科學(xué)合理的規(guī)范，還要制定反周期計劃。例如，在行業(yè)蕭條時期，采取購置土地等保守的經(jīng)營方針;在行業(yè)發(fā)展高漲時期，則采用積極擴大經(jīng)營規(guī)模的經(jīng)營策略，從而有效利用購買差價降低企業(yè)生產(chǎn)成本，提高經(jīng)濟利潤，還能夠有效規(guī)避房地產(chǎn)項目周期過程，對企業(yè)資金量要求過高帶來的經(jīng)營風(fēng)險。

（四）提高企業(yè)內(nèi)控能力

強化企業(yè)內(nèi)控能力，提高投融資管理經(jīng)驗和財務(wù)管理水平，對具有資金密集型屬性的房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。首先，針對對我國房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)、決算審批環(huán)節(jié)，必須強化控制和監(jiān)督力度，規(guī)范審批程序;其次，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理，根據(jù)投融資資金審批制度嚴(yán)格執(zhí)行各項措施，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部把控能力，保障資金安全，優(yōu)化經(jīng)濟效益。

四、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，投融資管理是規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，優(yōu)化資金配置的重要措施，也是推動房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成長的主要力量和重要影響因素。因此，在新經(jīng)濟進期，房地產(chǎn)企業(yè)必須積極加強投融資管理建設(shè)，提高管理水平，優(yōu)化管理質(zhì)量，提高管理力度，規(guī)范房產(chǎn)地市場發(fā)展秩序，為我國建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟，提供可靠的基礎(chǔ)保障。

（作者單位：四川省蜀鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）