崔一帆 郭暉

[摘? ? 要] 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展增速下降，國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管控的加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展階段，過去高速發(fā)展的模式已經(jīng)不復(fù)存在，行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了深水區(qū)，再加上新冠疫情的打擊，對(duì)于重資產(chǎn)企業(yè)而言如何將資產(chǎn)輕量化顯得較為重要。因此，商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”化的開發(fā)模式被越來越多的企業(yè)所采用。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)行業(yè);輕資產(chǎn); 重資產(chǎn)

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2021. 01. 005

[中圖分類號(hào)] F275? ? [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]? A? ? ? [文章編號(hào)]? 1673 - 0194（2021）01- 0012- 02

1? ? ? 輕資產(chǎn)運(yùn)營模式概述

輕資產(chǎn)模式的運(yùn)用是由麥肯錫咨詢公司提出，利用杠桿等有利資源，在有限的資源使用情況下，以其核心價(jià)值為主導(dǎo)進(jìn)行發(fā)展，使企業(yè)棄重從輕實(shí)現(xiàn)以最少的投入換取最大的商業(yè)價(jià)值的戰(zhàn)略模式。輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式主要包含兩個(gè)方面：一是將重資產(chǎn)業(yè)務(wù)外包或者轉(zhuǎn)讓出去，對(duì)于輕資產(chǎn)而言，企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、品牌的管理、客戶的關(guān)系、企業(yè)的文化等相較于企業(yè)運(yùn)用重型資產(chǎn)經(jīng)營模式時(shí)更為重要;二是收購其他企業(yè)的一部分股權(quán)，本企業(yè)提供自己的品牌、服務(wù)以及管理措施，盤活企業(yè)的重資產(chǎn)，通過最少地輸出資金發(fā)揮出最大的企業(yè)價(jià)值，但是，在實(shí)際運(yùn)用中，由于輕資產(chǎn)注重的是品牌的管理與實(shí)際操作存在一定的不同步性，再加上由于輕資產(chǎn)模式具有容易被模仿的特點(diǎn)，也使得企業(yè)的管理人員需要具備敏銳的市場(chǎng)嗅覺以及獨(dú)特的管理特色。

2? ? ? X企業(yè)輕資運(yùn)營模式概況

X企業(yè)是中國較為領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品及生活綜合服務(wù)的供應(yīng)商，2010年9月，X企業(yè)組建國內(nèi)首家以“政府代建、商業(yè)代建、資本代建”為核心模式的專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)管理公司。主要是以“品質(zhì)為先”贏得多數(shù)人們的青睞，目前已經(jīng)形成重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)和“綠城+”三大板塊。對(duì)于重資產(chǎn)的開發(fā)主要在于房產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)，對(duì)于輕資產(chǎn)的建設(shè)主要為代建業(yè)務(wù)，在前兩者的協(xié)同下，“綠城+”為其提供強(qiáng)有力的支撐，進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。

X企業(yè)在2010年9月成立了“X房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司”主要從事X企業(yè)的代建業(yè)務(wù)，主營業(yè)務(wù)包括商業(yè)代建、政府代建以及其他服務(wù)，由于企業(yè)自身建造優(yōu)勢(shì)以及品牌優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用自身的品牌輸出，加強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè)，提升顧客的滿意度，降低資金成本，為政府、其他商業(yè)企業(yè)提供代建服務(wù)，在企業(yè)資金合作方面，積極與基金公司等合作，借助基金平臺(tái)進(jìn)行募集資金，并提供投資咨詢、運(yùn)用管理、開發(fā)管理等服務(wù);其次，X企業(yè)積極與其他企業(yè)進(jìn)行合作，運(yùn)用融創(chuàng)、九龍倉企業(yè)資金雄厚的優(yōu)勢(shì)來擴(kuò)張自身的土地資源，降低企業(yè)持有土地期間所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)的土地資源優(yōu)勢(shì)。

3? ? ? X企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下財(cái)務(wù)績(jī)效分析

3.1? ?營運(yùn)能力分析

企業(yè)的營運(yùn)能力主要是分析企業(yè)資產(chǎn)的效率與效益問題，X企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)系數(shù)在2009年到2010年處于下滑趨勢(shì)，原因在于企業(yè)正處在重資產(chǎn)逐漸輕資產(chǎn)化的階段，由于政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)在這一階段都處于不景氣的狀態(tài)，而在2010年到2019年隨著輕資產(chǎn)模式逐步實(shí)施，也一直處于平緩上升的趨勢(shì)，說明了企業(yè)通過合作開發(fā)的模式收購?fù)恋兀傮w上使得企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的使用效益得以提升。

3.2? ?盈利能力分析

盈利能力是反映一個(gè)企業(yè)經(jīng)營成果最直觀的數(shù)據(jù)分析，是財(cái)務(wù)分析的重點(diǎn)分析指標(biāo)。企業(yè)在實(shí)行輕資產(chǎn)模式后企業(yè)的營業(yè)收入增長迅速，凈資產(chǎn)收益率以及銷售凈利率的增長都較為平緩，在2009-2013年企業(yè)的銷售凈利率以及經(jīng)營收入增長率一直處于上升的階段，對(duì)比企業(yè)在之前的重資產(chǎn)經(jīng)營模式下，只依靠銷售而獲得收益而言，輕資產(chǎn)模式擴(kuò)大了企業(yè)的盈利模式，增加了創(chuàng)造收益的方式，但是在2013、2014、2015年由于融創(chuàng)、九龍倉并購風(fēng)波以及股權(quán)相爭(zhēng)的原因，導(dǎo)致X企業(yè)經(jīng)營成果遭到了巨大的打擊，再加上整個(gè)商業(yè)房產(chǎn)行業(yè)由于政府政策出臺(tái)的影響，使得企業(yè)在此期間盈利能力下降，所以在2015年之后X企業(yè)繼續(xù)完善代建模式，做到了代建4.0模式，解決了以往代建模式中存在的不足，也使得企業(yè)在此之后經(jīng)營業(yè)績(jī)也在穩(wěn)步地增長。因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營活動(dòng)中注意在此期間存在的各種問題。

3.3? ?償債能力分析

企業(yè)的償債能力代表著企業(yè)是否能夠更好地生存與發(fā)展的關(guān)鍵。2012年之后，X企業(yè)的各項(xiàng)比率都在平緩增長，主要原因在于企業(yè)在實(shí)施輕資產(chǎn)模式之前一直在儲(chǔ)存土地，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)于土地成本增加，但在實(shí)施輕資產(chǎn)模式之后，企業(yè)的短期償債能力一直處于較好的水平，也緩解了企業(yè)在重資產(chǎn)模式中存在的資金壓力，企業(yè)的長期償債能力，在2009-2010年不斷地提高，而在2010年之后存在著小幅度地下降，在2015年之后雖然存在小幅度地回升，但是企業(yè)在實(shí)施輕資產(chǎn)模式的整體里還是趨于較好地趨勢(shì)，這也說明了企業(yè)在長期償債能力的壓力也在減少。

X企業(yè)從最初的重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型為目前的輕重并存，從弱運(yùn)營轉(zhuǎn)型為強(qiáng)運(yùn)營、總資本、新技術(shù)，通過對(duì)品牌的管理、產(chǎn)品的定位、經(jīng)營的指標(biāo)等方面進(jìn)行管控，通過更加徹底的社會(huì)化分工，全產(chǎn)業(yè)鏈管理的方式來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。目前X企業(yè)的輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)也在不斷地完善與加強(qiáng)，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)在2017年、2018年以及2019年前九個(gè)月分別實(shí)現(xiàn)營收10.16億元、14.81億元以及15.13億元，而其毛利率分別為56.8%、50.2%、44.9%，如此高的毛利水平得益于X企業(yè)輕資產(chǎn)盈利模式的實(shí)施，而且從上述分析中也可以看出，一方面，近年來由于政策的緊縮、企業(yè)的合并等方面的問題對(duì)X企業(yè)的影響沖擊確實(shí)挺大，但是這些方面屬于企業(yè)之間的共性特征，所以從企業(yè)整體來看企業(yè)的輕資產(chǎn)模式的實(shí)施使企業(yè)在營運(yùn)能力、盈利能力以及償債能力上都有很大地改善，另一方面，由于重資產(chǎn)模式對(duì)于企業(yè)而言根深蒂固，轉(zhuǎn)型并非易事，不免會(huì)產(chǎn)生一定的問題，所以企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際情況不斷完善。

4? ? ? X企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的優(yōu)勢(shì)

4.1? ?品牌創(chuàng)造

X企業(yè)從1995年成立至今，一直注重品牌的建設(shè)，也始終是行業(yè)學(xué)習(xí)高品質(zhì)的楷模，企業(yè)將自身核心品牌的優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)企業(yè)其他非核心品牌的發(fā)展，從而帶動(dòng)企業(yè)的發(fā)展，也使得客戶對(duì)企業(yè)的認(rèn)可度提升，這也使得X企業(yè)在之后實(shí)施輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)奠定了很好的基礎(chǔ)，對(duì)于消費(fèi)者、投資者方面也起到了宣傳的效果，加大了企業(yè)的知名度以及客戶的好感度。

4.2? ?設(shè)計(jì)與開發(fā)能力

X企業(yè)從事的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是以代建起步，是我國最早運(yùn)用代建模式盈利的房產(chǎn)企業(yè)，由于其擁有較好的設(shè)計(jì)與開發(fā)能力也使得企業(yè)實(shí)施代建模式更為成熟。X企業(yè)自成立以來，一直打造良好的品牌效應(yīng)，在發(fā)展階段，企業(yè)致力于培養(yǎng)優(yōu)秀的建筑、設(shè)計(jì)與服務(wù)團(tuán)隊(duì)，組織企業(yè)員工參與國際培訓(xùn)，拓寬員工的眼界為企業(yè)增添新鮮的元素，同時(shí)企業(yè)也與國際著名的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)形成了良好的長期合作伙伴，為企業(yè)面向更大的市場(chǎng)以及企業(yè)輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型提供更大的幫助。

4.3? ?融資渠道

X企業(yè)是集民企、央企、港企于一身的企業(yè)，其在輕資產(chǎn)盈利模式的實(shí)施中采取的合作開發(fā)的經(jīng)營模式，與基金企業(yè)等金融企業(yè)進(jìn)行合作獲得了大量的資金支持。由于企業(yè)在品牌建設(shè)方面較為突出，在2012年引入了九龍倉以及融創(chuàng)等資金雄厚的公司進(jìn)行戰(zhàn)略合作，獲得了強(qiáng)大的資金支持，在2015年中交集團(tuán)收購了X企業(yè)30%的股份，同時(shí)為企業(yè)帶入了較低的貸款利率，也使得了X企業(yè)擁有了較低的融資成本，為企業(yè)帶來了更為廣泛的融資渠道。

5? ? ? 建? ? 議

5.1? ?應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的品牌建設(shè)，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

輕資產(chǎn)模式是以少量的資金發(fā)揮出最大的效益，但是這種模式下的企業(yè)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，所以企業(yè)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與管控，提前制訂風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，時(shí)刻關(guān)注與企業(yè)建立合作關(guān)系的資金狀況、財(cái)務(wù)狀況以及土地的儲(chǔ)備情況，做到知己知彼，時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)變化，提前做好風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避以及防范工作。輕資產(chǎn)模式的實(shí)施對(duì)于品牌建設(shè)方面更為苛刻，企業(yè)在輕資產(chǎn)盈利中獲取的利益在很大程度上源于企業(yè)的品牌形象以及設(shè)計(jì)服務(wù)，因此企業(yè)應(yīng)更加注重自身品牌建設(shè)，從而為企業(yè)帶來可觀的利潤。

5.2? ?提高合作效益

企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)中，應(yīng)注重企業(yè)之間的合作配合，輕資產(chǎn)企業(yè)的核心要點(diǎn)是“運(yùn)用但不占有”而通過合作的方式更容易體現(xiàn)出這一觀點(diǎn)，通過使用別人的資金來進(jìn)行自身的發(fā)展，但是由于各方利益的驅(qū)使，可能導(dǎo)致企業(yè)之間不能達(dá)到完美的配合，所以就需要企業(yè)雙方之間在合作中構(gòu)建一個(gè)完整的體系，比如在企業(yè)進(jìn)行投資時(shí)，對(duì)被投資單位的選擇方面應(yīng)首先評(píng)估企業(yè)的管理能力、設(shè)計(jì)能力、品牌效應(yīng)以及各方面資源等，對(duì)于代建方應(yīng)考慮對(duì)方企業(yè)的資金實(shí)力、土地資源、公司獲取資源的能力，是否與自身相匹配，通過合同的簽訂等方式，達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，必要時(shí)可以申請(qǐng)由第三方公司進(jìn)行監(jiān)督，以達(dá)到雙方互惠互利的目的，同時(shí)也能有效地減少企業(yè)之間的矛盾。

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