任 娟

(明發(fā)集團(tuán)南京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南京 210000)

設(shè)計(jì)優(yōu)化是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值、控制成本、增加利潤(rùn)率的首要工作。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)、政府基建部門都認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)優(yōu)化給項(xiàng)目創(chuàng)造的價(jià)值和利潤(rùn)。

1 成本優(yōu)化的方式方法

從“成本節(jié)約”角度：結(jié)構(gòu)優(yōu)化不如建筑優(yōu)化，建筑優(yōu)化不如組織體系優(yōu)化；

從“實(shí)施難易”角度：結(jié)構(gòu)優(yōu)化易于建筑優(yōu)化，建筑優(yōu)化易于組織體系優(yōu)化；

從“生命周期”角度：結(jié)構(gòu)優(yōu)化、建筑優(yōu)化屬于建筑設(shè)計(jì)及建造階段，組織優(yōu)化屬于建筑全生命周期階段。

優(yōu)化的主體從“摳鋼筋、摳混凝土”逐步過(guò)渡到優(yōu)化建筑、機(jī)電等專業(yè)領(lǐng)域，從而反向推動(dòng)組織管理的優(yōu)化[1]。

2 優(yōu)化組織介入

2.1 介入模式

在房地產(chǎn)企業(yè)中有80%以上的房企是請(qǐng)第三方優(yōu)化公司介入，選擇這種模式主要有以下幾點(diǎn)原因：

(1)專業(yè)的人做專業(yè)的事：優(yōu)化公司有更多的項(xiàng)目?jī)?yōu)化經(jīng)驗(yàn)，積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，這種厚重的技術(shù)積累及落地性對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是巨大的隱形財(cái)富；

(2)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)方的激勵(lì)： 第三方優(yōu)化公司與施工圖設(shè)計(jì)單位并不是對(duì)立面，而是和諧統(tǒng)一的整體，當(dāng)越來(lái)越多的優(yōu)化單位取得了豐碩的業(yè)績(jī)，從另一方面也激勵(lì)了施工圖設(shè)計(jì)單位的服務(wù)意識(shí)，使其在后期的設(shè)計(jì)服務(wù)中更加關(guān)注設(shè)計(jì)成果對(duì)成本變化的影響[2]。

2.2 第三方設(shè)計(jì)優(yōu)化單位介入時(shí)間

第三方設(shè)計(jì)優(yōu)化單位介入時(shí)間一般分為兩種：

一種是全過(guò)程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化介入，聘請(qǐng)第三方設(shè)計(jì)優(yōu)化單位從概念方案階段開始直至正式施工圖出圖結(jié)束的全設(shè)計(jì)過(guò)程優(yōu)化模式。這種管理模式的優(yōu)點(diǎn)是優(yōu)化工作徹底、全面；缺點(diǎn)是難以量化界定優(yōu)化公司的實(shí)際勞動(dòng)成果。

另一種是施工圖通過(guò)審圖后的結(jié)果優(yōu)化介入，即聘請(qǐng)第三方結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)單位從施工圖紙通過(guò)審圖開始直至重新按照優(yōu)化意見落實(shí)并完成施工圖紙審圖工作結(jié)束的優(yōu)化模式。這種管理模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠方便量化界定優(yōu)化公司勞動(dòng)成果，缺點(diǎn)是優(yōu)化周期短，局部細(xì)節(jié)問(wèn)題易忽視，管理難度相對(duì)大。

很多項(xiàng)目引入了優(yōu)化公司介入設(shè)計(jì)成本優(yōu)化，介入時(shí)間點(diǎn)為總圖方案批復(fù)后，施工圖啟動(dòng)前。每個(gè)設(shè)計(jì)子項(xiàng)分為如下三步管理動(dòng)作：

事前管理：結(jié)構(gòu)限額指標(biāo)控制、審圖要點(diǎn)把控、方案經(jīng)濟(jì)性分析、與各部門及單位進(jìn)行充分技術(shù)交底(優(yōu)化公司、設(shè)計(jì)院、審圖單位、抗震辦等)；

事中管理：針對(duì)設(shè)計(jì)院提供的中間成果校核與優(yōu)化溝通交流；

事后管理：根據(jù)審核要點(diǎn)及優(yōu)化原則進(jìn)行精細(xì)化校對(duì)，把控施工圖質(zhì)量。

南京市某項(xiàng)目涉及的優(yōu)化管理項(xiàng)目詳見表1。

表1 南京市某項(xiàng)目涉及的優(yōu)化管理

通過(guò)網(wǎng)格化管理全面實(shí)現(xiàn)優(yōu)化目標(biāo)，最終南京市某項(xiàng)目?jī)?yōu)化成果如表2所示。

表2 南京市某項(xiàng)目?jī)?yōu)化成果

在協(xié)調(diào)管理過(guò)程中，總結(jié)出四個(gè)動(dòng)作在管理過(guò)程中尤為重要：

(1)個(gè)人實(shí)力：核心專業(yè)技術(shù)人員必須具備強(qiáng)大的技術(shù)實(shí)力，有過(guò)合作且取得顯著的優(yōu)化成績(jī)。

(2)各方協(xié)作：協(xié)調(diào)第三方優(yōu)化單位及時(shí)與設(shè)計(jì)院進(jìn)行技術(shù)交流，按網(wǎng)格化管理表格的控制模式，每一設(shè)計(jì)階段均有詳細(xì)的技術(shù)指標(biāo)及管理動(dòng)作。

(3)成果落地：技術(shù)討論、階段性成果文件整理并及時(shí)得到各方確認(rèn)，必須做到有據(jù)可查。在江蘇某項(xiàng)目?jī)?yōu)化過(guò)程中，優(yōu)化公司一共整理近25個(gè)文件，均為各階段優(yōu)化意見以及落實(shí)情況，這使得設(shè)計(jì)分工十分明確、成果歸屬清晰以及極大的方便了后期結(jié)算管理工作的展開。

(4)優(yōu)化推進(jìn)：按項(xiàng)目定位推進(jìn)優(yōu)化單位介入，讓成本部及其他相關(guān)部門看到優(yōu)化的成績(jī)。例如某項(xiàng)目?jī)?yōu)化設(shè)計(jì)費(fèi)用為50萬(wàn)，前期進(jìn)行設(shè)計(jì)費(fèi)用規(guī)劃時(shí)加上優(yōu)化費(fèi)用后已超過(guò)本項(xiàng)目預(yù)期的封頂單價(jià)(封頂價(jià)約為85元/m2)，成本部門會(huì)同設(shè)計(jì)部門及優(yōu)化設(shè)計(jì)單位進(jìn)行磋商，結(jié)論為本項(xiàng)目可優(yōu)化的建安費(fèi)用不少于500萬(wàn)，成本部門立刻申請(qǐng)?zhí)岣咴O(shè)計(jì)封頂單價(jià)，計(jì)入優(yōu)化設(shè)計(jì)費(fèi)，這是典型的“以小博大”、“以少勝多”的案例。

3 工程設(shè)計(jì)對(duì)建筑工程造價(jià)的影響

(1)某些建筑工程由于缺乏前期的科學(xué)設(shè)計(jì)，則會(huì)造成工程建筑消耗較多的施工建設(shè)造價(jià)。例如在裝修設(shè)計(jì)中，衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等墻面磚科研可以采取非全瓷磚，也就是陶瓷透水磚，陶瓷透水磚不但相比全瓷磚成本較低，生產(chǎn)成本僅需60～70元/m2，且在透水磚的生產(chǎn)方面，經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，以廢陶瓷等工業(yè)廢渣為原料，經(jīng)二次布料成形，高溫?zé)贫傻奶沾赏杆u，具有高保水性、抗壓、耐磨、防滑、抗風(fēng)化等的特點(diǎn)。

(2)工程施工進(jìn)度主要決定于工程規(guī)劃方式，作為施工單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循現(xiàn)有的工程設(shè)計(jì)圖來(lái)完成各個(gè)部位的建造施工。工程結(jié)構(gòu)如果缺乏科學(xué)的規(guī)劃，則會(huì)導(dǎo)致工程建造時(shí)間的延長(zhǎng)，不利于控制工程進(jìn)度。在設(shè)計(jì)建筑物的整體構(gòu)造時(shí)，相關(guān)人員如果未能做到科學(xué)安排房屋建筑物墻體、建筑物的門窗以及建筑地面的各個(gè)部位結(jié)構(gòu)，則會(huì)造成額外的工程造價(jià)消耗，產(chǎn)生較大的工程造價(jià)現(xiàn)象。工程各個(gè)結(jié)構(gòu)部位都會(huì)涉及相應(yīng)的工程施工投資，因而體現(xiàn)了優(yōu)化工程各個(gè)部位設(shè)計(jì)的重要作用。

4 結(jié)語(yǔ)

建筑工程成本優(yōu)化是龐大且復(fù)雜的系統(tǒng)性工作，不僅需要設(shè)計(jì)人員扎實(shí)的基本功，熟悉掌握各種規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，更需要運(yùn)用科學(xué)合理的管理手段來(lái)使這柄“利刃”發(fā)揮出最大的功效，使之貫穿整個(gè)建筑生命周期來(lái)體現(xiàn)出更經(jīng)濟(jì)更合理的設(shè)計(jì)效果，這是每個(gè)地產(chǎn)管理人應(yīng)該追求的目標(biāo)。