鐘哲 孫璐

[摘要]“空心村”現(xiàn)象是我國(guó)現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型與發(fā)展下的產(chǎn)物，空閑農(nóng)房是一筆巨大、隱形的閑置資源。隨著國(guó)家新農(nóng)村建設(shè)以及“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略的提出，國(guó)家對(duì)于農(nóng)村宅基地及空閑農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)逐步放寬政策，各地也紛紛開(kāi)始試點(diǎn)和探索宅基地及空閑農(nóng)房流轉(zhuǎn)交易。

[關(guān)鍵詞]宅基地 空閑農(nóng)房 流轉(zhuǎn)交易

黨的十八大以來(lái)，以習(xí)近平同志為核心的黨中央始終將三農(nóng)問(wèn)題擺在國(guó)家發(fā)展重要位置，以加快城鄉(xiāng)要素雙向流動(dòng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展和農(nóng)民增收為目標(biāo)，堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)、先行先試、統(tǒng)籌規(guī)劃、合理開(kāi)發(fā)，不斷深入推進(jìn)“三農(nóng)”體制機(jī)制改革。十九大提出鄉(xiāng)村振興的國(guó)家戰(zhàn)略，其要義是補(bǔ)齊農(nóng)業(yè)農(nóng)村的短板，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，從而建成小康社會(huì)，使中國(guó)社會(huì)主義建設(shè)達(dá)到更高的層級(jí)。實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的戰(zhàn)略目標(biāo)，非常重要的是激活鄉(xiāng)村的閑置資源，實(shí)現(xiàn)人、地、錢在城鄉(xiāng)間的流動(dòng)，給鄉(xiāng)村注入活力，逐步取消城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。因此推進(jìn)農(nóng)村宅基地和空閑房屋流轉(zhuǎn)交易，喚醒鄉(xiāng)村閑置資源，為鄉(xiāng)村引進(jìn)新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)是促進(jìn)鄉(xiāng)村振興非常重要的手段和必然途徑。

1? 政策背景

農(nóng)村宅基地和住宅是農(nóng)民的基本生活資料和重要財(cái)產(chǎn)，也是農(nóng)村發(fā)展的重要資源。近年來(lái)，國(guó)家城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口數(shù)量不斷增加，農(nóng)村宅基地和住宅閑置浪費(fèi)問(wèn)題日益突出。積極穩(wěn)妥開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，對(duì)于增加農(nóng)民收入、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展和推動(dòng)鄉(xiāng)村振興具有重要意義。為確保此項(xiàng)工作有序?qū)嵤⒙涞綄?shí)處、惠及農(nóng)民，2018年1月頒布的《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見(jiàn)》中首次提出，“完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)?！敝修r(nóng)辦、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部也分別于2019年9月11日和2019年9月30日發(fā)布了《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》兩個(gè)宅基地和空閑房屋使用的專門文件，對(duì)農(nóng)村空閑宅基地及農(nóng)房的有效利用起到了非常重要的指導(dǎo)作用。

2? 概念論述

宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以劃撥方式分配給內(nèi)部成員用于建造住宅的集體用地。宅基地的所有權(quán)歸集體組織，使用權(quán)歸農(nóng)戶?？臻e農(nóng)房是指未經(jīng)流轉(zhuǎn)且無(wú)人居住或使用的閑置農(nóng)村住房。農(nóng)村宅基地及空閑房屋流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村宅基地及農(nóng)民房屋使用權(quán)人出租、抵押、贈(zèng)予、轉(zhuǎn)讓宅基地及房屋使用權(quán)的行為。

3? 交易難點(diǎn)

3.1? 交易主體限制

農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的主體主要涉及宅基地所有權(quán)人、房屋所有權(quán)人和受讓人。對(duì)于宅基地所有權(quán)人，法律、政策都明確規(guī)定為集體所有，而農(nóng)房的所有權(quán)人應(yīng)為農(nóng)戶。根據(jù)我國(guó)“房地一體”的法律原則，房屋轉(zhuǎn)讓必然涉及土地使用權(quán)的變更，由于我國(guó)對(duì)宅基地使用對(duì)象有明確的限制規(guī)定，造成附著于土地之上的農(nóng)房也處于流轉(zhuǎn)受限的狀態(tài)。

3.2? 價(jià)值評(píng)估困難

農(nóng)村房屋的價(jià)格往往是由地價(jià)和房?jī)r(jià)組成，價(jià)值評(píng)估直接關(guān)系到交易雙方的利益問(wèn)題，而價(jià)值評(píng)估公信度的好壞影響農(nóng)民參與流轉(zhuǎn)的意愿。但由于農(nóng)村空閑農(nóng)房受宅基地價(jià)格、所在區(qū)位、配套資源等因素影響，評(píng)估價(jià)值差異很大，評(píng)估結(jié)果很難做到客觀、準(zhǔn)確，且市場(chǎng)上從事資產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)大多不愿承接此類業(yè)務(wù)，造成評(píng)估規(guī)范化、專業(yè)化水平不高，評(píng)估價(jià)格往往過(guò)低，導(dǎo)致農(nóng)民流轉(zhuǎn)的積極性不高。

3.3? 制度體系缺失

現(xiàn)階段，我國(guó)農(nóng)村閑置宅基地和空閑農(nóng)房流轉(zhuǎn)在宅基地取得置換、產(chǎn)權(quán)明晰、抵押擔(dān)保、入市轉(zhuǎn)讓、有償使用、自愿退出及民主管理等涉及流轉(zhuǎn)交易各個(gè)環(huán)節(jié)并未形成一套制度體系，在實(shí)際操作過(guò)程中缺乏有效的政策支撐，無(wú)法按照市場(chǎng)需求從規(guī)范化、制度化角度引導(dǎo)和推進(jìn)農(nóng)村空閑農(nóng)房進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

3.4? 確權(quán)難度較大

《憲法》第10條規(guī)定：“……宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！币虼?，根本法已明確宅基地所有權(quán)為集體所有?！锻恋毓芾矸ā返?條第2款規(guī)定：“……宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”則更進(jìn)一步明確了宅基地所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有。但宅基地到底歸哪一級(jí)集體所有，仍有不同意見(jiàn)。

當(dāng)前，國(guó)家針對(duì)宅基地實(shí)行的長(zhǎng)期無(wú)償使用制度以及有償高價(jià)轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋的行為，導(dǎo)致宅基地有權(quán)人和房屋有權(quán)人之間形成了利益沖突，造成確權(quán)難度增大。

3.5? 交易亟待規(guī)范

在未成立專業(yè)的農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)前，多數(shù)農(nóng)村宅基地、空閑農(nóng)房交易都由農(nóng)戶或村委會(huì)等組織發(fā)起，流轉(zhuǎn)交易具有一定的自發(fā)性、隨意性，且交易流程不嚴(yán)謹(jǐn)、不規(guī)范，交易過(guò)程缺乏專業(yè)的第三方鑒證，容易引起交易糾紛和矛盾，不利于農(nóng)村資源的有效整合、利用。

4? 案例分析

安徽省是全國(guó)農(nóng)業(yè)大省。新中國(guó)成立70余年來(lái)，特別是黨的十八大以來(lái)，安徽省認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于“三農(nóng)”問(wèn)題及鄉(xiāng)村振興等一系列重大戰(zhàn)略決策部署，出臺(tái)了一系列配套惠農(nóng)政策。2010年，在安徽省推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略進(jìn)程的大背景下，安徽省農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所應(yīng)運(yùn)而生，主要立足于“三農(nóng)”，為各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易主體提供場(chǎng)所、設(shè)施、政策咨詢、發(fā)布交易信息、組織交易、對(duì)交易行為進(jìn)行鑒證。10年來(lái)，安徽省農(nóng)交所搭建了“?。ㄊ校?縣-鄉(xiāng)”三級(jí)聯(lián)動(dòng)的運(yùn)行架構(gòu)，促進(jìn)了省內(nèi)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)有序流轉(zhuǎn)，并積極探索和實(shí)踐閑置宅基地和空閑農(nóng)房流轉(zhuǎn)交易。

《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于支持利用空閑農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的意見(jiàn)》（皖政辦秘〔2017〕296號(hào)）明確指出，推進(jìn)全省空閑農(nóng)房開(kāi)發(fā)利用，促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，助力美麗鄉(xiāng)村建設(shè)。筆者以安徽省農(nóng)交所關(guān)于農(nóng)村閑置宅基地及空閑農(nóng)房流轉(zhuǎn)交易案例進(jìn)行研究分析，進(jìn)一步探討在流轉(zhuǎn)交易過(guò)程中的實(shí)踐做法。

案例一：按照政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作拓展模式，安徽省滁州市與安徽省農(nóng)交所進(jìn)行全面合作，依托安徽省農(nóng)交所搭建了全市統(tǒng)一的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)。滁州市南譙區(qū)近幾年在積極盤活農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅方面先行先試，緊緊依托省農(nóng)交所平臺(tái)挖掘市場(chǎng)資源，規(guī)范流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)，變“死資產(chǎn)”為“活資產(chǎn)”，充分釋放改革紅利，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，推進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，促進(jìn)鄉(xiāng)村全面振興。

（1）井楠模式——房旅融合。井楠村閑置宅基地面積約2.6萬(wàn)平方米，閑置住宅數(shù)量為148幢，閑置住宅面積約1.1萬(wàn)平方米，該村將閑置宅基地和閑置住宅盤活利用與美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和文旅項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合，通過(guò)閑置農(nóng)房加固改造，以村集體名義流轉(zhuǎn)閑置住宅和閑置宅基地等方法，打造井楠村特色旅游文化。截止到目前已流轉(zhuǎn)33戶閑置住宅，面積約7000平方米，其中19戶有償退出宅基地，14戶統(tǒng)一安置住房。下一步將繼續(xù)流轉(zhuǎn)約1800平方米建設(shè)民俗制茶廠?，F(xiàn)在，井楠村人均年收入已達(dá)1.4萬(wàn)元，村集體收入從2014年零收入的“空殼村”，提高到2019年的15.6萬(wàn)元，再到2020年上半年的13.6萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)了“三級(jí)跳”。

（2）太平集模式——地產(chǎn)融合。太平集村共有閑置住宅數(shù)量為24幢，閑置住宅面積約2490平方米，該村通過(guò)閑置農(nóng)房改建小木屋等方法，打造太平集村紅色旅游文化，截止到目前已流轉(zhuǎn)13戶閑置住宅，面積約1280平方米，均為有償退出了宅基地。盤活利用閑置宅基地4.1萬(wàn)平方米，通過(guò)村集體股份經(jīng)濟(jì)合作社與合肥藍(lán)石集團(tuán)達(dá)成合作協(xié)議，占股約20%，共同建設(shè)“詩(shī)意田園”木屋旅居營(yíng)地項(xiàng)目。

（3）姑塘模式——宅業(yè)融合。姑塘村位于城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，清流河、勝天河穿村而過(guò)，位于清流河畔的回莊、崔家灣、鐘大郢、東小郢4個(gè)村民組及杏塘、姑塘小學(xué)、勝利小學(xué)基本閑置，可盤活宅基地約10.7萬(wàn)平方米，該村計(jì)劃使用4萬(wàn)平方米用于安置房建設(shè)，6.7萬(wàn)平方米入股合作企業(yè)，打造精品民宿、河堤自行車賽道、采摘園、農(nóng)家樂(lè)等旅游觀光項(xiàng)目。

案例二：2017年8月8日，廬江縣湯池鎮(zhèn)果樹(shù)村第一批民宿項(xiàng)目在省農(nóng)交所順利交易，2017年11月6日，廬江縣湯池鎮(zhèn)第二批民宿項(xiàng)目再次在安徽省農(nóng)交所順利成交，中標(biāo)價(jià)分別為每年52萬(wàn)元和每年43萬(wàn)元。這兩個(gè)利用“空心村”整體打包開(kāi)發(fā)民宿項(xiàng)目擬投入資金3.5億元，已于2019年建成，將為附近居民帶來(lái)土地租金、民宿區(qū)務(wù)工、輔助商業(yè)服務(wù)等實(shí)實(shí)在在的福利。該項(xiàng)目由鄉(xiāng)鎮(zhèn)牽頭引導(dǎo)村委會(huì)通過(guò)省農(nóng)交所農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)平臺(tái)進(jìn)行操作，通過(guò)宅基地置換和有償退出的方式，事實(shí)形成了兩個(gè)無(wú)人居住的“空心村”，由于地處山凹環(huán)境優(yōu)美，湯池鎮(zhèn)擬引資打造中高端名宿項(xiàng)目。為解決投資主體受限的問(wèn)題，省農(nóng)交所提出土地使用權(quán)租賃的建議，并依據(jù)《合同法》采取租期10年，到期延租10年，項(xiàng)目得以順利成交。事實(shí)證明，該項(xiàng)目的操作模式也完全符合2019年9月11日發(fā)布的《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》的相關(guān)要求，此舉為“空心村”綜合整治和鄉(xiāng)村振興提供了可執(zhí)行、可復(fù)制的操作模式，這也是省農(nóng)交所積極落實(shí)十九大報(bào)告精神，響應(yīng)中央“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”號(hào)召，推進(jìn)農(nóng)村閑置宅基地和閑置農(nóng)房交易的一次嘗試和探索。

案例三：2018年11月安徽省農(nóng)交所受廬江縣萬(wàn)山鎮(zhèn)長(zhǎng)沖村村民委員會(huì)委托，對(duì)廬江縣萬(wàn)山鎮(zhèn)長(zhǎng)沖村55.243畝土地使用權(quán)（含農(nóng)房）進(jìn)行公開(kāi)租賃，2018年12月5日確定了承租人，項(xiàng)目總租金2209萬(wàn)元。該項(xiàng)目經(jīng)農(nóng)房所有農(nóng)戶集體委托村委會(huì)對(duì)外招租流轉(zhuǎn)，設(shè)置了后續(xù)建設(shè)投資要求和相關(guān)優(yōu)惠條件，計(jì)劃投資建設(shè)總額達(dá)1.5億元，改造建設(shè)精品民宿36套，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后可以帶動(dòng)周邊100至200人就業(yè)，可極大地促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)每年為村集體增加直接經(jīng)濟(jì)收入110萬(wàn)元。農(nóng)戶共同委托通過(guò)村集體名義利用農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易專業(yè)平臺(tái)對(duì)外招租，充分發(fā)揮了規(guī)模化效應(yīng)，最大限度地體現(xiàn)了農(nóng)戶個(gè)人資產(chǎn)和集體資產(chǎn)的價(jià)值。

以上案例的成功操作對(duì)安徽省乃至全國(guó)閑置宅基地和空閑農(nóng)房流轉(zhuǎn)交易起到了一定的借鑒和參考作用，值得深入研究和探討。

5? 建議對(duì)策

5.1? 完善制度體系

2020年施行的新《土地管理法》規(guī)定，國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。不過(guò)，《土地管理法》并未詳細(xì)規(guī)定宅基地能退給誰(shuí)，或者誰(shuí)可以買宅基地使用權(quán)。而這將直接影響到宅基地流轉(zhuǎn)的可操作性。因此，需進(jìn)一步健全和完善制度體系，加快出臺(tái)《土地管理法》針對(duì)農(nóng)村宅基地、空閑農(nóng)房的交易辦法。同時(shí)，各地在試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，積極探索閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)交易規(guī)則和途徑，逐步形成從國(guó)家到地方多層次的農(nóng)村宅基地、空閑農(nóng)房流轉(zhuǎn)交易工作制度體系。

根據(jù)流轉(zhuǎn)實(shí)踐，可以將宅基地流轉(zhuǎn)分為包含宅基地資格權(quán)的轉(zhuǎn)讓和基于宅基地“三權(quán)分置”的宅基地使用權(quán)租賃。前者的受讓主體應(yīng)嚴(yán)格限制為集體組織或內(nèi)部成員，而后者的承租主體應(yīng)根據(jù)中農(nóng)辦、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定，在交易辦法、規(guī)則未出臺(tái)之前可適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定。

5.2? 依托農(nóng)村產(chǎn)權(quán)專業(yè)平臺(tái)交易

雖然現(xiàn)行政策法律限制了農(nóng)民宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但是隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的推進(jìn)，在城市郊區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地市場(chǎng)相對(duì)活躍的農(nóng)村，農(nóng)民自發(fā)的宅基地出租、抵押、互換、買賣等流轉(zhuǎn)實(shí)踐業(yè)已突破了政策法規(guī)的限制，由于缺乏公開(kāi)的市場(chǎng)及價(jià)格機(jī)制，宅基地交易信息不透明，難以形成公平的交易價(jià)格，交易雙方的權(quán)益難以得到有效保障，極易引發(fā)交易糾紛，造成國(guó)家稅收的大量流失。因此，依托專業(yè)的農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)發(fā)布交易信息、組織交易、進(jìn)行鑒證，既規(guī)范了閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)的程序和資料要件，又規(guī)避了可能產(chǎn)生的各類矛盾糾紛，有效防控了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易風(fēng)險(xiǎn)、基層腐敗，對(duì)維護(hù)交易的合法性、公平性和保障交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益具有積極意義，是進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村空閑房屋流轉(zhuǎn)的必要途徑。農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和多方聯(lián)動(dòng)，運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易”優(yōu)勢(shì)，完善平臺(tái)線上交易功能，并同步開(kāi)展線下試點(diǎn)培訓(xùn)，充分發(fā)揮農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)在促進(jìn)農(nóng)村要素升值、壯大鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)城市要素下鄉(xiāng)等方面的重要作用，助推鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略落地實(shí)施。

5.3? 建立評(píng)估機(jī)制

開(kāi)展農(nóng)村空閑農(nóng)房流轉(zhuǎn)交易，需要在客觀、公正的基礎(chǔ)上對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行專業(yè)性評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)人員根據(jù)有關(guān)資料對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)最可能的市場(chǎng)價(jià)值的估計(jì)和判斷的活動(dòng)及過(guò)程。第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)資產(chǎn)所在區(qū)位、宅基地價(jià)格、周邊配套資源等因素，為交易雙方提供專業(yè)的價(jià)格指導(dǎo)，最大限度保障農(nóng)民權(quán)益。由于評(píng)估機(jī)構(gòu)的中立性，對(duì)于交易雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都容易接受，在組織交易過(guò)程中，可委托農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)從評(píng)估機(jī)構(gòu)備選庫(kù)選擇第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)予以評(píng)估。因此建立健全具有權(quán)威性、科學(xué)性的價(jià)值評(píng)估機(jī)制十分重要，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)具有資質(zhì)的第三方評(píng)估中介機(jī)構(gòu)參與農(nóng)村空閑農(nóng)房?jī)r(jià)值評(píng)估。

5.4? 統(tǒng)一確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村房屋確權(quán)登記制度還有待完善，我國(guó)房屋管理部門與土地管理部門對(duì)房屋和土地分別管理，也造成在房屋確權(quán)登記手續(xù)辦理上相互推諉。再加上一些歷史遺留問(wèn)題，比如集體土地權(quán)屬邊界、界址勘察不夠細(xì)致，實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以后，基于土地升值的利益驅(qū)動(dòng)，很多相鄰村莊在邊界問(wèn)題上扯皮，也影響了農(nóng)村房屋登記辦證程序的進(jìn)行。同時(shí)宅基地所有權(quán)歸哪一級(jí)集體所有，法律法規(guī)并不明確。筆者認(rèn)為，若一宗宅基地上同時(shí)存在包括村在內(nèi)的多級(jí)多個(gè)所有權(quán)主體，則應(yīng)當(dāng)確權(quán)與村民組，這是因?yàn)檎貧w村民小組所有，有利于提高管理效率，保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益。對(duì)于農(nóng)村房屋所有權(quán)人或稱宅基地使用權(quán)人，《土地管理法》規(guī)定為特殊主體。根據(jù)宅基地流轉(zhuǎn)形態(tài)的差異，宅基地使用主體可以分為原始主體和受讓主體。受宅基地使用權(quán)生活保障功能制約，原始主體只能為農(nóng)村集體成員或者法律規(guī)定的其他特殊人員，集體無(wú)權(quán)將宅基地使用權(quán)出讓給本集體以外的其他人員。但在“三權(quán)分置”后的農(nóng)村房屋使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，受讓人的資格，不宜以本集體成員為限，應(yīng)該完全放開(kāi)，最大限度地體現(xiàn)其價(jià)值。在實(shí)踐過(guò)程中，由于資源的稀缺性和各方利益博弈，不少企業(yè)和個(gè)人通過(guò)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易流轉(zhuǎn)獲得宅基地使用權(quán)等情況越來(lái)越多，也給空閑農(nóng)房交易帶來(lái)了一絲曙光。

6? 結(jié)語(yǔ)

隨著國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，農(nóng)村勞動(dòng)力人口快速向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，一部分進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民購(gòu)買城鎮(zhèn)住房后定居在城鎮(zhèn)，形成了大量的“空心村”，同時(shí)還有一部分農(nóng)民富裕后在農(nóng)村重新建房。移居城鎮(zhèn)以及舊房不拆建新房等農(nóng)村普遍現(xiàn)象，導(dǎo)致大量農(nóng)村房屋處于閑置或半閑置狀態(tài)，一定程度上造成了農(nóng)村土地資源的浪費(fèi)與流失，阻礙了鄉(xiāng)村振興與發(fā)展。

根據(jù)安徽省內(nèi)部分縣市的流轉(zhuǎn)實(shí)踐，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易專業(yè)平臺(tái)和機(jī)構(gòu)應(yīng)在促進(jìn)農(nóng)村要素升值、壯大鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)城市要素下鄉(xiāng)等方面發(fā)揮更加重要的作用。只有不斷完善宅基地退出機(jī)制，鼓勵(lì)農(nóng)民退出宅基地，集體組織對(duì)于愿意退出多余宅基地的農(nóng)民對(duì)其宅基地上的房屋按照市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)進(jìn)行回購(gòu)，保障農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)利益，才能實(shí)現(xiàn)宅基地及空閑農(nóng)房流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的宏偉目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]《農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的障礙分析及對(duì)策探討》（山西原平市規(guī)劃勘測(cè)局 郭靜媛）。

[2]《紹興激活閑置農(nóng)房 推進(jìn)鄉(xiāng)村振興的實(shí)踐與思考》（浙江省紹興市農(nóng)辦 呂永江）。

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