高榮偉

“7·15”樓市調(diào)控政策發(fā)布一個(gè)半月后，深圳樓市格局面臨巨變，其住房要學(xué)習(xí)“新加坡模式”，未來的深圳，60%市民將會(huì)居住在由政府提供的租賃或出售的住房中。為此，深圳提出了大規(guī)模的建房計(jì)劃，讓市民從“住有所居”邁上“住有宜居”。

作為中國改革開放的前沿城市，深圳的一舉一動(dòng)都令人關(guān)注，其房價(jià)和改革舉措更是如此。業(yè)界認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)市場走向有風(fēng)向標(biāo)意義，此舉或?qū)⒋碇痪€城市未來住房的走向。深圳住房要學(xué)習(xí)“新加坡模式”，學(xué)什么？眾所周知，新加坡的住房自有率向來令人羨慕，長期被人津津樂道。那么，“新加坡模式”是什么？它的住房特點(diǎn)又是什么？

組屋+公積金制度

建國伊始，新加坡普通居民的居住條件十分惡劣，平均每一戶居民不足一間居室。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)200萬人口中有40%的家庭住在貧民窟或棚戶區(qū)，能夠住上像樣住宅的人口只占居民總數(shù)的9%。李光耀認(rèn)為，新加坡住房問題必須由政府統(tǒng)籌解決，采取符合國情的政策措施，以“保證所有的公民都有房子住”。與之相適應(yīng)，新加坡制定了一系列由政府提供居民住房的土地和房產(chǎn)政策。

1960年，新加坡政府頒布《建屋發(fā)展法》，設(shè)立建屋發(fā)展局（Housing and Development Board，簡稱建屋局、HDB），開始大規(guī)模興建低標(biāo)準(zhǔn)、小戶型公共房屋，這些住房被稱為“組屋”。所謂“組屋”，即新加坡的公共住房，是一種新加坡式的保障性住房，當(dāng)?shù)厝朔Q作HDB（Housing & Development Board）。新加坡組屋大部分為二房式，多提供給中下階層及貧窮家庭居住。1964年，政府鼓勵(lì)人們以分期付款方式購買組屋，并推行與之配套的多種措施，由此建立起與西方發(fā)達(dá)國家以公共租賃或房租補(bǔ)貼為主截然不同的一種住房保障制度。

新加坡的組屋，并非每一個(gè)人都可以購買，而是為需要的人建造的。為此，新加坡政府設(shè)置了多重門檻：購買組屋者必須是夫妻，而且只能由新加坡公民購買，或者夫妻雙方中一方是公民、另一方是永久居民的夫婦購買;如果是單身，則要等到35歲時(shí)才能購買，單身者如果是永久居民，也可以購買組屋，但是必須購買市場上的組屋——其價(jià)錢略高一點(diǎn)。另外，如果購買者是非新加坡人，則只能買公寓樓，即商品房，其價(jià)錢當(dāng)然貴多了。

新加坡的住房政策尤其受年輕人的歡迎。政府規(guī)定，凡是新加坡的合法居民，結(jié)婚后都可以十分低廉的價(jià)格購買一套房產(chǎn)，政府負(fù)責(zé)基本裝修，提供基本家具，年輕夫妻可以直接入住。這一制度設(shè)計(jì)一方面鼓勵(lì)了國民結(jié)婚，另一方面，可以防止大量的單身者消耗政府房屋資源。對(duì)于購買者而言，如果是第一次購買，還可以申請到3萬新幣的政府津貼，如果購買的組屋靠近父母，還可以申請到更高津貼。

新加坡除了組屋制度為世人津津樂道外，還有一項(xiàng)制度同樣為人稱道，這就是中央公積金制度。新加坡中央公積金制度是一種獨(dú)具特色的社會(huì)保障制度。作為一種社會(huì)福利制度，即所謂“退休基金社會(huì)主義”制度，實(shí)際上是一種強(qiáng)制性的長期儲(chǔ)蓄，其資金一部分來自于雇員，一部分來自于雇主。建屋發(fā)展局將根據(jù)購房者收入情況發(fā)放貸款，確保購房者每月還款額比例不會(huì)超過其收入的四成，房屋的分期付款最長期限可為30年。政府通過這一制度有效地調(diào)控消費(fèi)基金，解決職工購買住房和退休后的養(yǎng)老問題。

政府規(guī)定，組屋房價(jià)以公積金中的住房部分能“買得起”為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定價(jià)格，目標(biāo)是“一個(gè)人參加工作5年后，結(jié)婚時(shí)能首次使用中央公積金購買政府組屋”?！百徺I新組屋的家庭月薪必須低于新幣12000元”，對(duì)于購買二手租屋則沒有月薪的限制?！百彿繒r(shí)居民可用公積金來支付10%的首付款，余款可以用公積金慢慢供，政府還會(huì)補(bǔ)貼每一個(gè)家庭30000新幣，加上銀行貸款利率僅為2.5%，所以一般的工薪階層僅用公積金就能還得上貸款?！北环Q為“新加坡規(guī)劃之父”，時(shí)任新加坡建屋發(fā)展局局長的劉太格告訴媒體。

目前，中央公積金已經(jīng)由開始的單一住房養(yǎng)老保障發(fā)展到了包括退休保障、醫(yī)療保障和家庭保障在內(nèi)的綜合保障體系，其覆蓋范圍也從公共和私人部門內(nèi)的雇員擴(kuò)大到自雇者。

“居者有其屋”

從其55年發(fā)展歷程來看，新加坡是“居者有其屋”的成功踐行者。其獨(dú)立伊始，就確立了“居者有其屋”的國策，旨在“為所有新加坡人提供策劃周詳?shù)慕M屋”。

上個(gè)世紀(jì)70至80年代，在大規(guī)模構(gòu)建組屋的同時(shí)，隨著收入水平的提高和全球化的發(fā)展，新加坡面向高收入居民和外國人的私人住房需求不斷增長。1990年后，政府開始對(duì)私人住房市場給予政策支持，促進(jìn)其逐步發(fā)展。新加坡建屋發(fā)展局對(duì)組屋的建設(shè)不以成本為考量，事實(shí)上，多年來建屋發(fā)展局幾乎一直都在做虧本生意。數(shù)據(jù)表明，2006～2007財(cái)年，政府建屋發(fā)展局虧損了7.4億新元，建屋發(fā)展局的赤字由政府資金填補(bǔ)，而從政府開始撥款計(jì)算至今，累計(jì)的政府補(bǔ)助金總額已達(dá)160多億新元。

居者有其屋，一向是東方國家老百姓最基本的生活理想。根據(jù)建屋發(fā)展局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2016年底，新加坡住房自有率高達(dá)90.2%，位居全球第二位，遙遙領(lǐng)先于其他發(fā)達(dá)城市。目前，新加坡已形成以組屋和共管公寓為主的保障房市場和以中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構(gòu)成的住房體系。這個(gè)僅有500多萬人口的城市，近80%的人口居住在由政府興建的組屋里，約20%的人選擇私人住宅，形成了以公共住房為主，私人住宅為輔，包括“廉租房—組屋—執(zhí)行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行的二元市場結(jié)構(gòu)。

新加坡住房模式是政府解決住房問題的典范。由政府投資修建的組屋雖然是廉價(jià)屋，但是配套設(shè)施齊全，比如運(yùn)動(dòng)設(shè)施，小公園，多層停車場，超市，商場，巴士轉(zhuǎn)換站等。如果是大的社區(qū)，則建有輕軌方便居民出行。和居民小區(qū)相比，這些屋區(qū)是敞開的，沒有圍墻，沒有門衛(wèi)，開放式的環(huán)境讓所有外來的車輛都可以從中穿駛而過。就外觀看去，這些組屋布局合理、美觀大方，顏色雅致、排列整齊，最新建設(shè)的組屋社區(qū)甚至采納了時(shí)尚的雙層公寓元素。

有人說，新加坡的組屋之所以如此成功，和政府“保姆”式的貼心服務(wù)是分不開的。比如政府定期7至8年重新粉刷組屋，并制定屋區(qū)更新計(jì)劃，包括修補(bǔ)混凝土剝落、更換污水管、增設(shè)電梯等，這些更新、維護(hù)的費(fèi)用幾乎全部由政府埋單。在1989年之后展開的大型翻新工程，為老舊組屋區(qū)注入了新鮮活力，使它們能夠同新建組屋區(qū)相媲美。20年前的公共組屋電梯隔一層才能停，現(xiàn)在都重新進(jìn)行了翻修，使電梯可在每層樓停留，以方便上了年紀(jì)的居民出入。組屋往往配有劃了車位的露天停車場，樓與樓的空地上，還會(huì)設(shè)置游泳池、兒童游樂場所等公共配套設(shè)施。這些公用設(shè)施價(jià)格低廉，例如大部分游泳池收費(fèi)僅為一次1新幣（約合人民幣5元）。

“寸土寸金的彈丸之地新加坡，竟然沒有一個(gè)房奴，這不能不說是一個(gè)奇跡?！庇忻襟w如是評(píng)論。也有人說，作為花園城市的新加坡一直以來都是世人理想的定居地，而新加坡的組屋可以說是新加坡居民最大的福利。

嚴(yán)控售價(jià)，嚴(yán)格監(jiān)管

新加坡組屋制度成功的背后離不開政府主導(dǎo)，在政策上優(yōu)先保障中低收入群體的購房需求。組屋由政府興建，價(jià)格由政府統(tǒng)一規(guī)定，房價(jià)收入比保持在3～5倍，因此，新加坡房價(jià)收入比始終維持在合理水平。

新加坡組屋價(jià)格相對(duì)低廉。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，新加坡一手組屋價(jià)格多在1～3萬元人民幣之間。組屋價(jià)格之所以如此之低，原因有二：一是新加坡地少人多，接近90%的土地掌握在政府手中。這些土地以低價(jià)轉(zhuǎn)讓用于大規(guī)模建設(shè)組屋，從而保障了組屋的廉價(jià)優(yōu)勢;二是新加坡政府本身不依賴于土地財(cái)政，收入來自于稅收，杜絕了“高地價(jià)—高房價(jià)”的惡性循環(huán);三是組屋供應(yīng)相對(duì)充足，不存在人為制造的短缺。

組屋的申購、配售、轉(zhuǎn)售制度有嚴(yán)格的規(guī)定，嚴(yán)防投機(jī)炒作：①申請組屋以家庭為單位，資質(zhì)要求嚴(yán)格。申請組屋必須要提交真實(shí)合法的材料，對(duì)于弄虛作假騙購騙租者，當(dāng)事人將面臨高達(dá)5000新元的罰款或6個(gè)月的監(jiān)禁，或者兩者兼施。喜歡選購四房式和五房式組屋者，政府規(guī)定固定家庭月收入不得高于8000新元，否則不得購買。②配售環(huán)節(jié)由建屋發(fā)展局公平執(zhí)行。新加坡政府對(duì)組屋的購買人資格、再上市及管理等問題都有明確的規(guī)定，不給投機(jī)者留下可乘之機(jī)。③新加坡政府嚴(yán)控組屋轉(zhuǎn)售。購買組屋后一定年限內(nèi)不得整房出租，僅允許房主與租戶合住。新加坡組屋有嚴(yán)格的退出機(jī)制，嚴(yán)懲弄虛作假。一個(gè)家庭只能擁有一套組屋。每個(gè)家庭一生只有兩次購買新組屋的機(jī)會(huì)（一次服務(wù)基本自住，一次改善），如果要再購買新房子，舊組屋必須退出來，以防有人投機(jī)占有，抑制組屋市場投機(jī)行為。

政府規(guī)定，該類房產(chǎn)要求5年內(nèi)不允許出售，即使5年之后流入市場交易，還需當(dāng)?shù)卣块T審核批準(zhǔn)，只能賣給有購買組屋資質(zhì)的購房者，并需要支付高昂的政府稅費(fèi)。組屋不允許用于任何商業(yè)行為，任何違反規(guī)定的行為將受到嚴(yán)厲處罰。此外，購買了組屋而不自己居住的，將面臨高額罰款甚至坐牢。這些規(guī)定基本上杜絕了炒房的可能性。

新加坡運(yùn)用靈活的申購方式、完善的公積金體系和嚴(yán)格的制度規(guī)則，支撐起了其他國家難以復(fù)制的全國性福利住房制度。從組屋幾十年發(fā)展歷程來看，土地管理局、建屋發(fā)展局、市區(qū)重建局、中央公積金局等房地產(chǎn)市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)相互協(xié)作，實(shí)現(xiàn)了從土地征用、規(guī)劃、開發(fā)或舊改到配售、服務(wù)、購房貸款的全流程覆蓋，它們互相獨(dú)立運(yùn)營，同時(shí)相互牽制，確保政府對(duì)房地產(chǎn)市場的控制力。

歷經(jīng)長達(dá)半個(gè)世紀(jì)的努力，新加坡保障性住房體系日臻完善，“居者有其屋”計(jì)劃獲得了巨大成功，堪稱“新加坡模式”。