喬昊宇

第二儲(chǔ)備資產(chǎn)管理局 廣東 廣州 510000

房地產(chǎn)行業(yè)在時(shí)代的影響下出現(xiàn)了激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，同時(shí)也面臨著各種機(jī)遇。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)國(guó)家形式、經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)鍵性影響，因此推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展是當(dāng)前的目標(biāo)之一。房地產(chǎn)管理應(yīng)當(dāng)牢牢抓住時(shí)代發(fā)展、市場(chǎng)改革的大形式，做出創(chuàng)新與變革，打破原有的傳統(tǒng)性管理方法與管理模式，使用高效的房地產(chǎn)管理新模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)融合，推動(dòng)房地產(chǎn)管理與經(jīng)濟(jì)發(fā)展齊頭并進(jìn)，形成良好的房地產(chǎn)管理新形勢(shì)。如果房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中既無(wú)法滿足民眾不斷增長(zhǎng)的住房需求，也無(wú)法應(yīng)對(duì)來(lái)勢(shì)兇猛的市場(chǎng)形勢(shì)，將很難在社會(huì)中有任何的發(fā)展與創(chuàng)新。

1 房地產(chǎn)管理的內(nèi)容與創(chuàng)新意義

1.1 管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)管理創(chuàng)新對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展無(wú)疑極為有利，但若要開展房地產(chǎn)管理創(chuàng)新實(shí)踐，必須提前了解房地產(chǎn)管理的相關(guān)內(nèi)容[1]。首先，房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)性工作在于房地產(chǎn)施工規(guī)劃，只有保證規(guī)劃的科學(xué)性、合理性、正確性，才能為后續(xù)施工打下堅(jiān)實(shí)的質(zhì)量基礎(chǔ)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)管理水平與質(zhì)量的提升也有重要幫助。其次，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作也是管理的重要內(nèi)容之一。設(shè)計(jì)工作與房地產(chǎn)施工質(zhì)量、管理效率有直接關(guān)聯(lián)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段會(huì)聘請(qǐng)業(yè)界知名設(shè)計(jì)專家參與工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，將房地產(chǎn)工程與當(dāng)前民眾的居住需求進(jìn)行貼合，能有效刺激房地產(chǎn)工程的后期銷售，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。最后，房地產(chǎn)工程施工規(guī)范、施工管理、工程監(jiān)督等等，都是房地產(chǎn)管理工作的組成部分，做好一系列工作，對(duì)提高房地產(chǎn)管理效率、質(zhì)量有明顯作用。

1.2 管理創(chuàng)新的意義

房地產(chǎn)管理（如圖1）的本質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)工程未來(lái)的規(guī)劃、策劃，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)工程資源的分配管理工作。高質(zhì)量、高效率的房地產(chǎn)管理，能有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也能推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理工作已不適用于當(dāng)前的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)現(xiàn)狀與新形勢(shì)作出管理調(diào)整[2]。因此，房地產(chǎn)管理創(chuàng)新不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)之一，也是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)改革與進(jìn)步的關(guān)鍵動(dòng)力。房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作必須遵循房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)規(guī)范與要求，以完整、健全的房地產(chǎn)管理體系作為約束，開展一系列合理化的房地產(chǎn)管理工作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高效率改革與進(jìn)步。房地產(chǎn)管理創(chuàng)新并不是一次性工作，房地產(chǎn)企業(yè)需在市場(chǎng)形勢(shì)的變化與社會(huì)進(jìn)步過(guò)程中，對(duì)管理工作不斷做出調(diào)整、完善，這也是創(chuàng)新的重要含義。創(chuàng)新房地產(chǎn)管理，用高效新型管理模式代替?zhèn)鹘y(tǒng)化低效管理模式，能幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決當(dāng)前所面臨的一系列市場(chǎng)問題與社會(huì)問題，同時(shí)也能提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。此外，房地產(chǎn)管理創(chuàng)新離不開高質(zhì)量人才的支持，著重培養(yǎng)應(yīng)用實(shí)踐化人才的創(chuàng)新能力，配合完整的創(chuàng)新管理體系，能推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的大跨步發(fā)展。

圖1 房地產(chǎn)管理流程圖

在房地產(chǎn)發(fā)展的一系列過(guò)程中，傳統(tǒng)管理模式對(duì)擴(kuò)大房地產(chǎn)管理規(guī)模、增強(qiáng)房地產(chǎn)管理力度發(fā)揮了重要作用[3]。但在新市場(chǎng)形勢(shì)的作用下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理模式已導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了諸多紕漏與問題，這些問題嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的改革與轉(zhuǎn)型。為了改變當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展緩慢的社會(huì)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)必須追求創(chuàng)新，引進(jìn)與探索新型房地產(chǎn)管理模式、完善房地產(chǎn)管理體系、引進(jìn)房地產(chǎn)管理人才等等，從多個(gè)角度重新激發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)活力，為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造更光明的前景。

2 房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性

2.1 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的客觀需求

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的影響讓房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在高強(qiáng)度的市場(chǎng)壓力作用下，企業(yè)必須具備核心競(jìng)爭(zhēng)力才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)主要渠道是加強(qiáng)房地產(chǎn)的管理工作，房地產(chǎn)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)而言有至關(guān)重要的作用[4]。擁有高效率管理模式的現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)，能在市場(chǎng)形勢(shì)的影響下，有效抵抗各種風(fēng)險(xiǎn)與不利因素，提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)安全性，同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)與社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)和社會(huì)形勢(shì)之間的貼合度，幫助企業(yè)在社會(huì)形勢(shì)中尋找到最有利的發(fā)展渠道。此外，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)管理工作，能幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范企業(yè)發(fā)展中的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)更快、更好的進(jìn)步。

2.2 企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵性因素

雖然當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已出現(xiàn)了明顯的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷的規(guī)范與完善，但是房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)仍舊面臨著來(lái)自市場(chǎng)與社會(huì)各界的壓力與挑戰(zhàn)，這些存在嚴(yán)重阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)與行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。首先，當(dāng)今社會(huì)不僅僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理也提出了相應(yīng)的規(guī)范準(zhǔn)則。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展讓房地產(chǎn)企業(yè)的交易項(xiàng)目普遍呈現(xiàn)出多元化、市場(chǎng)化的特點(diǎn)與形式，若房地產(chǎn)企業(yè)仍沿用傳統(tǒng)管理模式，極易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)交易項(xiàng)目漏洞頻發(fā)、風(fēng)險(xiǎn)較高[5]。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新已成為了行業(yè)發(fā)展的必然要求，通過(guò)創(chuàng)新房地產(chǎn)管理模式，并在實(shí)踐過(guò)程中不斷落實(shí)房地產(chǎn)管理各項(xiàng)工作，能為房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展奠定有力基礎(chǔ)。其次，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)面臨著來(lái)自社會(huì)的各種不確定因素，這些不確定因素可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇，也有可能讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，甚至造成極大的運(yùn)營(yíng)安全隱患。因此，創(chuàng)新房地產(chǎn)管理已成為了必要需求。第三，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人民生活水平的提高，當(dāng)前民眾對(duì)房地產(chǎn)的需求越來(lái)越大，對(duì)房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)也在不斷提升。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理無(wú)法與現(xiàn)代人民的高需求達(dá)到一致，會(huì)讓房地產(chǎn)工作面臨諸多矛盾與困境。所以，根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，制定科學(xué)合理與完善的房地產(chǎn)管理方法是房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的主要方式。通過(guò)創(chuàng)新，能找到與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的管理方式，幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避市場(chǎng)中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)與行業(yè)的良性發(fā)展。通過(guò)上面的幾點(diǎn)描述，能充分了解房地產(chǎn)管理創(chuàng)新已成為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的必要途徑，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展有十分深遠(yuǎn)的影響。

3 房地產(chǎn)管理的創(chuàng)新實(shí)踐探索

3.1 創(chuàng)新房地產(chǎn)管理模式

房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的刺激下發(fā)展速度極快，但過(guò)快的發(fā)展速度沒有相應(yīng)的新型管理模式配套，極易出現(xiàn)各種漏洞與問題，這也導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)管理呈現(xiàn)粗礦的特點(diǎn)。當(dāng)前我國(guó)正處于互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的時(shí)代，經(jīng)濟(jì)與科技的發(fā)展與互聯(lián)網(wǎng)有密切聯(lián)系，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)等等先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)已融入了我國(guó)社會(huì)各界的發(fā)展進(jìn)程中。在各種先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)影響下，信息化管理、精細(xì)化管理模式隨之出現(xiàn)，而且這兩種管理模式也是當(dāng)前企業(yè)主要應(yīng)用模式[6]。對(duì)房地產(chǎn)管理而言，若能牢牢把握信息化管理和精細(xì)化管理這兩種管理模式，企業(yè)的發(fā)展乃至行業(yè)的發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生巨大變化。首先，房地產(chǎn)管理人員需創(chuàng)新與改變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理模式，將新型管理模式運(yùn)用到企業(yè)實(shí)踐中，與企業(yè)的未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要摒棄傳統(tǒng)思維，順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，積極引進(jìn)現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)，并將現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)有效應(yīng)用到當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展中，為新型房地產(chǎn)管理模式的實(shí)踐提供相應(yīng)的市場(chǎng)與企業(yè)環(huán)境。在新型房地產(chǎn)管理模式的幫助下，企業(yè)能建立起極具現(xiàn)代化的管理體系。最后，為推動(dòng)房地產(chǎn)管理創(chuàng)新，也為加快房地產(chǎn)管理模式的應(yīng)用與實(shí)踐速度，企業(yè)要建立完整的獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)勵(lì)表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)員工，懲罰阻礙新型房地產(chǎn)管理模式應(yīng)用的相關(guān)人員，樹立正確的工作理念與工作方向，共同推進(jìn)房地產(chǎn)管理模式的創(chuàng)新與應(yīng)用實(shí)踐。

3.2 健全房地產(chǎn)管理制度

房地產(chǎn)管理創(chuàng)新實(shí)踐與應(yīng)用離不開房地產(chǎn)管理制度的推動(dòng)。如今房地產(chǎn)管理創(chuàng)新已成為了各大房地產(chǎn)企業(yè)必要的舉措，因此，建立完整的房地產(chǎn)管理制度也已被各大房地產(chǎn)企業(yè)提上日程。房地產(chǎn)企業(yè)若要建立與房地產(chǎn)管理模式相配套的管理制度，必須結(jié)合當(dāng)前我國(guó)社會(huì)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與企業(yè)本身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略、未來(lái)發(fā)展目標(biāo)，只有綜合所有數(shù)據(jù)所制定的房地產(chǎn)管理制度才能符合房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向，同時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展提供重要推動(dòng)力。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中必然會(huì)面臨各種問題與困境，為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員在重視房地產(chǎn)企業(yè)問題的同時(shí)，一定要采取相關(guān)的調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)管理工作提供一定的監(jiān)管，保證房地產(chǎn)管理工作的順利進(jìn)行。根據(jù)當(dāng)前的社會(huì)形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)管理體制中普遍存在的問題有企業(yè)行政管理工作太過(guò)單一化、企業(yè)行政管理工作在開展過(guò)程中會(huì)受到來(lái)自各個(gè)部門的制約，這些問題都導(dǎo)致企業(yè)行政管理工作效率不佳，同樣也無(wú)法讓房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好的管理目標(biāo)。針對(duì)這些問題進(jìn)行解決與調(diào)整，能有效提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)管理資源的利用率，同時(shí)推動(dòng)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

3.3 培養(yǎng)管理創(chuàng)新人才

當(dāng)前的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)已成為了人才競(jìng)爭(zhēng)，人才是支撐企業(yè)的核心所在。在房地產(chǎn)企業(yè)的初始階段，資金與資源是企業(yè)發(fā)展的主要推動(dòng)力，但等到房地產(chǎn)企業(yè)真正進(jìn)入運(yùn)營(yíng)之后，支撐企業(yè)發(fā)展的核心動(dòng)力成為人才。許多房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)初期忽視了人才的重要性，沒有針對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略培養(yǎng)高質(zhì)量的人才團(tuán)隊(duì)，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭不足。此外，人才缺失也是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨的主要問題。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須提前做好人才儲(chǔ)備，針對(duì)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與管理模式培養(yǎng)專業(yè)化的人才團(tuán)隊(duì)，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)資本與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)力。房地產(chǎn)企業(yè)吸引人才、留住人才的主要方式，是要分析人才的具體需求，根據(jù)人才需求與企業(yè)自身需求制定詳細(xì)的人才培養(yǎng)戰(zhàn)略。除人才引進(jìn)之外，房地產(chǎn)企業(yè)也要針對(duì)現(xiàn)有的員工進(jìn)行高質(zhì)量培訓(xùn)（如圖2），先從現(xiàn)有管理中尋找問題、原因，然后根據(jù)問題制定相應(yīng)的培養(yǎng)、學(xué)習(xí)方案，利用完整的人才素養(yǎng)提高計(jì)劃，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部所有員工的綜合素質(zhì)，為企業(yè)發(fā)展提供更大的空間，為新型房地產(chǎn)管理模式的應(yīng)用創(chuàng)造更有利的條件。

圖2 房地產(chǎn)人才培訓(xùn)流程圖

3.4 調(diào)整稅率

當(dāng)前影響消費(fèi)者購(gòu)房欲望與購(gòu)房實(shí)力的是房地產(chǎn)價(jià)格，但房地產(chǎn)價(jià)格的制定與多種因素都有所關(guān)聯(lián)。例如，我國(guó)的政治政策、經(jīng)濟(jì)政策、社會(huì)形勢(shì)等等，這些都會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生之約與影響，此外，房地產(chǎn)管理也在一定程度上和城市的房產(chǎn)稅率有直接關(guān)聯(lián)，如果房產(chǎn)行業(yè)能夠通過(guò)創(chuàng)新房產(chǎn)管理工作從而對(duì)城市中的房產(chǎn)稅率造成影響，合理下調(diào)房產(chǎn)稅率，那房地產(chǎn)的整個(gè)行情都會(huì)產(chǎn)生重大變化。房地產(chǎn)管理工作既然與房產(chǎn)稅率有關(guān)系，相關(guān)人員在開展房地產(chǎn)管理創(chuàng)新時(shí)，需提前了解與房地產(chǎn)稅率有關(guān)的制度、政策，在全面了解這些內(nèi)容的前提下開展的房地產(chǎn)管理創(chuàng)新能有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)乃至社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、進(jìn)步，同時(shí)對(duì)約束房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合理與規(guī)范性也有明顯作用。房地產(chǎn)管理體系作為房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的基礎(chǔ)性與前提要求，必須與我國(guó)稅務(wù)制度為參考，在合理、科學(xué)的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善。稅務(wù)制度在房地產(chǎn)管理體系中的透明化、公正化，也能促進(jìn)我國(guó)基礎(chǔ)民眾的購(gòu)房能力。由此可見，利用調(diào)整稅率的方式展開房地產(chǎn)管理的創(chuàng)新實(shí)踐，有效增強(qiáng)了房地產(chǎn)管理工作的人性化，這也是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久與可持續(xù)發(fā)展的必要條件。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，社會(huì)形勢(shì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然會(huì)對(duì)各行業(yè)產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)不斷增長(zhǎng)的社會(huì)需求，需立即作出創(chuàng)新與發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)正處于城市發(fā)展與建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期，而城市的發(fā)展離不開房地產(chǎn)的支持，房地產(chǎn)企業(yè)若能在發(fā)展過(guò)程中更好的滿足社會(huì)與市場(chǎng)需求，必然也能迎來(lái)各種創(chuàng)新契機(jī)。房地產(chǎn)管理作為企業(yè)的基礎(chǔ)性工作，對(duì)企業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展起到關(guān)鍵性影響，只有重視管理創(chuàng)新，才能推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久的進(jìn)步與成長(zhǎng)。