劉樹堃

摘要：近年來，隨著我國城市化建設(shè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出了突飛猛進(jìn)的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。為了在房地產(chǎn)商品交易的過程中更好地保護(hù)各交易主體的切身利益，并且能夠預(yù)測房地產(chǎn)交易和投資所帶來的經(jīng)濟(jì)收益等信息，房地產(chǎn)評(píng)估這一行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)能夠?yàn)橘彿恐黧w提供更加專業(yè)的政策性服務(wù)和技術(shù)服務(wù)。近年來，我國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在市場中發(fā)展迅猛，這也從側(cè)面反映出了市場廣大消費(fèi)群眾對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的需求。但是，房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，也反映出了市場大眾在房地產(chǎn)投資方面的盲目性與投機(jī)性，這也使得房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在發(fā)展的過程中面臨著更大的風(fēng)險(xiǎn)問題。本文主要是分析了房地產(chǎn)評(píng)估工作中存在的問題，并且就房地產(chǎn)評(píng)估工作的風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行了探討，希望能夠不斷推動(dòng)我國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的規(guī)范性發(fā)展提供參考意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu);風(fēng)險(xiǎn)問題;風(fēng)險(xiǎn)控制措施

近年來，在我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展趨勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)的二級(jí)市場得到了進(jìn)一步的開放，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及各交易主體對(duì)房地產(chǎn)商品的交易中發(fā)揮的作用價(jià)值逐漸凸顯出來。在房地產(chǎn)行業(yè)中，無論是關(guān)于房地產(chǎn)商品的買賣、租賃、估價(jià)保險(xiǎn)、課稅等業(yè)務(wù)還是關(guān)于房地產(chǎn)的征用、拆遷以及補(bǔ)償糾紛，和合并侵害問題都離不開專業(yè)性的房地產(chǎn)評(píng)估工作，但是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也與社會(huì)中的其他第三方中介機(jī)構(gòu)具有同類型的性質(zhì)，在工作過程中不可避免地會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)問題。尤其是隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展體系不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要途徑，但同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的炒作以及其他行為容易引發(fā)經(jīng)濟(jì)市場的波動(dòng)，因此，必須要根據(jù)房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題建立健全的房地產(chǎn)評(píng)估體系，才能確保我國房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

一、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題

（一）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)問題

當(dāng)前，我國市場中的第三方估價(jià)行業(yè)采用的估價(jià)方法通常為成本法、收益法和比較法這三種類型。而從實(shí)際估價(jià)工作的角度出發(fā)，無論在估價(jià)過程中采用哪一種方法，都需要在詳細(xì)的資料支持基礎(chǔ)上才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，在選擇具體的估價(jià)方式時(shí)，能否掌握第一手有效且真實(shí)的基礎(chǔ)資料，直接影響到了估價(jià)結(jié)果的質(zhì)量。但是由于我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)本身起步較晚，發(fā)展的時(shí)間較短，在評(píng)估過程中很多評(píng)估人員缺乏經(jīng)驗(yàn)參考，并且很多與房地產(chǎn)有關(guān)的技術(shù)資料無法在短時(shí)間內(nèi)積累起來，例如，類似于市場基準(zhǔn)收益水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等指標(biāo)都無法在短時(shí)間內(nèi)獲得準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。這也導(dǎo)致估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)技術(shù)人員在對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的估算工作中存在極大的不確定性。除此之外，由于估價(jià)工作人員的技術(shù)水平以及對(duì)于相關(guān)參數(shù)的獲得方式不同，在運(yùn)算過程中也存在一些主觀不確定性因素，而不同估價(jià)師由于在工作中，工作經(jīng)驗(yàn)和方式的不同，在參數(shù)的選擇以及估價(jià)方式的選擇方面也存在一定的偏差，這也是導(dǎo)致估價(jià)差異問題的重要風(fēng)險(xiǎn)因素[1]。

（二）政策風(fēng)險(xiǎn)因素

房地產(chǎn)商品的價(jià)格變動(dòng)，一方面受到了市場供求變化的影響，另一方面，國家政策的發(fā)布以及變動(dòng)同樣也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。如果是由于市場供需變化導(dǎo)致房地產(chǎn)商品價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，估價(jià)人員還可以通過敏銳的洞察力進(jìn)行預(yù)測，但是，國家政策的變化是顧家人員無法預(yù)測的。關(guān)于房地產(chǎn)政策的變化，內(nèi)容包括了對(duì)于房地產(chǎn)稅收政策的變化、金融政策的變化以及全行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的變化，同時(shí)，政策的變動(dòng)還會(huì)影響到估價(jià)人員，對(duì)于房地產(chǎn)商品價(jià)值評(píng)估的選擇方法。例如，我國2011年1月21日頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》這項(xiàng)政策中，就使得房屋征收以及補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)方式出現(xiàn)了前所未有的變動(dòng)。

（三）由于評(píng)估對(duì)象手續(xù)不齊全產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)問題

房地產(chǎn)的估價(jià)工作其實(shí)主要就是對(duì)房地產(chǎn)商品的權(quán)益進(jìn)行估計(jì)和預(yù)算。雖然當(dāng)前隨著我國房地產(chǎn)市場突飛猛進(jìn)地發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)整體有所規(guī)范，但是我國房地產(chǎn)糾紛問題來源已久，尤其是在產(chǎn)權(quán)界定這方面，還存在著諸多問題。例如，謀發(fā)展新企業(yè)，通過政府對(duì)原地區(qū)農(nóng)民所有的土地征收取得了劃撥土地使用權(quán)，但是該企業(yè)在取得土地使用權(quán)的過程中，為了節(jié)省部分辦理手續(xù)費(fèi)，沒有去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。面對(duì)這樣的情況，在對(duì)企業(yè)獲取的土地使用權(quán)，房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的過程中，就可能會(huì)遇到由于產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)不齊全而影響到股價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性[2]。

二、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）注重評(píng)估行業(yè)的自律性，強(qiáng)化對(duì)于全行業(yè)的監(jiān)管力度

當(dāng)前，在市場中中國房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)是我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)自律性監(jiān)管的主體，該協(xié)會(huì)承擔(dān)著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)功能、估價(jià)監(jiān)督功能、估價(jià)管理功能以及矛盾協(xié)調(diào)功能。因此，中國房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)，必須要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過程中存在的一系列風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行研究和探討，通過監(jiān)督和管理房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的開展，及時(shí)排查房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在的重大問題。尤其是對(duì)于區(qū)域性重大房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目必須要進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理，全方位地了解重大評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估結(jié)果以及使用情況。這樣才能夠確保中國房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)在行業(yè)中的聲譽(yù)和地位，增強(qiáng)整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)內(nèi)部的凝聚力以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同時(shí)，協(xié)會(huì)內(nèi)部還應(yīng)該抽調(diào)人力資源，對(duì)于區(qū)域范圍內(nèi)的估價(jià)業(yè)務(wù)不定期地進(jìn)行隨機(jī)抽查，還可以通過跨地區(qū)抽查的方式確保抽查結(jié)果的公正性，如果在抽查過程中查實(shí)評(píng)估問題，必須要將風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任落實(shí)到人，嚴(yán)懲不貸[3]。

（二）健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的準(zhǔn)入以及退出機(jī)制

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)工作人員涉及到的知識(shí)面較廣，并且對(duì)于工作人員的專業(yè)素質(zhì)要求較為嚴(yán)格。為了確保房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從業(yè)人員的整體素質(zhì)，對(duì)于從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的工作人員，應(yīng)該嚴(yán)格地審查其執(zhí)行能力以及專業(yè)素質(zhì)，適當(dāng)?shù)奶Ц邷?zhǔn)入門檻未達(dá)到考核要求的，一律不準(zhǔn)踏入房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)。對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中現(xiàn)有的評(píng)估人員，還應(yīng)該通過年檢或考核等形式進(jìn)行職業(yè)素質(zhì)檢測，如果在抽查過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)就業(yè)人員無法達(dá)到就業(yè)要求或在評(píng)估過程中嚴(yán)重違背職業(yè)道德以及國家法律法規(guī)則，應(yīng)該給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰或免除評(píng)估行業(yè)資格證。同時(shí)，還應(yīng)該在一定程度上加大對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估工作人員違規(guī)的處罰力度，確保評(píng)估機(jī)構(gòu)以及內(nèi)部工作人員能夠本著客觀、公正、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對(duì)待房地產(chǎn)評(píng)估工作[4]。

（三）引入較為成熟的評(píng)估模式

我國的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)本身起步較晚，發(fā)展的時(shí)間較短，因此，在工作過程中缺乏經(jīng)驗(yàn)。面對(duì)這樣的問題，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以向制度較為完善的西方發(fā)達(dá)國家借鑒和學(xué)習(xí)，由業(yè)界的權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的方法以及估價(jià)規(guī)則進(jìn)行規(guī)范。與此同時(shí)，還可以引入一些更加成熟且高效的現(xiàn)代化信息估價(jià)軟件和估價(jià)技術(shù)。除此之外，國家還應(yīng)該重視，不斷完善房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的法律法規(guī)，注重立法的強(qiáng)度和力度。通過法律法規(guī)的確立，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員操作流程的規(guī)范化管理，同時(shí)也能夠更好地保護(hù)估價(jià)人員或房地產(chǎn)交易主體的合法權(quán)益，為我國房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的工作以及各交易主體的權(quán)益的保障提供相應(yīng)的法律支持[5]。

結(jié)語：

綜上所述，在我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展形勢(shì)下，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)雖然存在著一系列風(fēng)險(xiǎn)問題，但其未來的發(fā)展空間是極其廣闊的。這就需要房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部通過不斷的規(guī)范評(píng)估流程和評(píng)估方法，提升從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)以及職業(yè)道德，從而有效地規(guī)避房地產(chǎn)評(píng)估工作中存在的風(fēng)險(xiǎn)問題，切實(shí)的保障各交易主體的合法權(quán)益。

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