薛麗娟

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金未能及時回籠而無力支付工程款時，往往會將手中已建或在建的未出售房屋折抵給建筑商作為工程款項。房市火爆的時候，建筑商大多樂于接受這種以房屋抵付工程款的結(jié)算方式。然而正所謂夜長夢多，由于建筑行業(yè)工程款抵房（簡稱“工抵房”）手續(xù)十分煩瑣，導致不少違約風險隱藏其中，甚至可能遭遇惡意欺詐。

房產(chǎn)易主：用空頭支票購房

因地緣關(guān)系，江蘇榮泰安裝工程有限公司（以下簡稱“榮泰公司”）常年為綠地集團常熟置業(yè)有限公司（以下簡稱“綠地集團”）承攬建筑工程。2016年，雙方結(jié)算時，綠地集團尚欠榮泰公司實際控制人鄭翔工程款1514萬余元。由于綠地集團房地產(chǎn)建設周期長、資金回籠慢，在雙方結(jié)算時，綠地集團負責人周浩對鄭翔坦言，該工程款正常情況下需要好幾年才能付清，于是雙方便商量以房屋抵付工程款的方式結(jié)算。

房屋抵押過程中，應提高風險意識（圖/視覺中國）

周浩稱綠地集團有一套位于常熟老街承德坊3幢的房產(chǎn)（以下簡稱“案涉房產(chǎn)”）可以2097萬元的房價抵付給鄭翔。周浩同時向鄭翔透露，這套房產(chǎn)已經(jīng)有人上門聯(lián)系購買。原來，常熟市中貫金屬材料有限公司（以下簡稱“中貫公司”）老總朱潔丹有意購買該房產(chǎn)，朱潔丹想將房產(chǎn)抵押給江蘇對外經(jīng)貿(mào)股份有限公司（以下簡稱“外貿(mào)公司”）以擴大融資貿(mào)易信用額度，由外貿(mào)公司支付貨款并代理出口回籠資金。

周浩向鄭翔表示，鄭翔一年后就可以將該筆工程款全部收回。“我們公司之前也有一個工程隊就是通過這個方式一年回收了全部工程款。”周浩補充道。

通過以房屋抵付工程款的方式結(jié)算既可以避免工程款被綠地集團常年拖欠，又可以及時將房產(chǎn)變現(xiàn)，鄭翔表示完全接受周浩的方案。見鄭翔點頭同意，周浩最后特意強調(diào)說：“前提是要先把房產(chǎn)過戶給朱潔丹。”周浩這句話中的“先”字講出了重點，然而，就是“先過戶”成了鄭翔最終被騙的致命風險點。

鄭翔本來對這套房子并不感興趣，對他而言，只要能及時拿到工程款，房產(chǎn)手續(xù)怎么辦他并不關(guān)心。在周浩的引薦下，鄭翔與朱潔丹面談時相當“順利”。在簽訂協(xié)議后，鄭翔完全按照朱潔丹的指令辦理手續(xù)和支付款項，只等時機成熟后工程款能及時兌付。

2017年4月，鄭翔與朱潔丹簽訂房屋買賣合同，商定將案涉房產(chǎn)以2700萬元的價格賣給朱潔丹，約定朱潔丹先支付50萬元定金，網(wǎng)簽時再付950萬元，余款1700萬元在網(wǎng)簽后六個月內(nèi)付清。為了取得鄭翔的信任，朱潔丹在簽約時反復強調(diào)自己的公司跟外貿(mào)公司合作很賺錢，資金不是問題，把這個房產(chǎn)抵押給外貿(mào)公司只是為了獲取更大的貿(mào)易融資額度，賺到錢后會分期將約定房款支付給鄭翔。

剛開始，朱潔丹還能恪守信譽，于2017年5月4日按約支付定金50萬元，但在接下來的履約過程中，朱潔丹便屢屢開出空頭支票。即便如此，她還是如愿取得了案涉房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。同年7月初，鄭翔與綠地集團談好后，確定案涉房屋可以辦理網(wǎng)簽手續(xù)了，鄭翔通知朱潔丹支付約定的950萬元。朱潔丹說手頭只有600萬元，讓鄭翔寬限一下。之后，朱潔丹在7月上旬勉強湊足600萬元給鄭翔。雖然約定的分期購房款未能足額支付，但鄭翔出于信任還是授權(quán)綠地集團先辦理過戶手續(xù)。由于手續(xù)審批比較煩瑣，案涉房產(chǎn)一直未能辦妥網(wǎng)簽手續(xù)。

在辦理網(wǎng)簽手續(xù)的空檔期，朱潔丹非但沒有積極籌措尚欠的350萬元首批購房款，還對已經(jīng)支付的房款動起了歪腦筋。7月底，朱潔丹對鄭翔說自己的生意需要資金周轉(zhuǎn)，讓鄭翔先還其500萬元房款，鄭翔想都沒想就在幾天后把500萬元還給了朱潔丹。

9月底，綠地集團的審批手續(xù)辦下來了，鄭翔通知朱潔丹付款辦手續(xù)，當時雙方商定由朱潔丹直接支付582.84萬余元給綠地集團，余款付給鄭翔。10月12日，朱潔丹將 582.84 萬余元支付給綠地集團，并辦理了房產(chǎn)證，然而其承諾支付給鄭翔的款項卻一直沒有支付。經(jīng)催要，朱潔丹僅在12月底支付了拖欠房款產(chǎn)生的利息20萬元。

2018年1月，鄭翔與朱潔丹重新簽訂付款協(xié)議，約定7月底前付清剩余的1967.15萬余元，但朱潔丹再次爽約。2018年5月，朱潔丹說外貿(mào)公司已經(jīng)停止融資貿(mào)易，房屋不能繼續(xù)抵押，正在尋求第三方收購房產(chǎn)。朱潔丹同時承諾，若收購不成，便將把房屋過戶給鄭翔。朱潔丹的承諾再次讓鄭翔吃上了定心丸。鄭翔心想，即便約定的購房款沒拿到，至少還有套房子在自己手中。然而鄭翔做夢也沒想到，朱潔丹的這個承諾是其再次放出的一個騙招，朱潔丹最終并未付款，鄭翔也一直沒有等到案涉房產(chǎn)過戶到自己的名下。

過了一陣子，鄭翔隱約感覺到自己被騙了，于是頻繁催促朱潔丹付款，但對方卻一直拖延。直到后來，鄭翔經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)朱潔丹并未將案涉房產(chǎn)抵押給外貿(mào)公司，甚至早已將抵押貸款提現(xiàn)數(shù)千萬元。鄭翔識破朱潔丹不想支付購房款的招數(shù)后，遂報警致案發(fā)。

以借為名：抵押貸款圈錢還債

朱潔丹為何心急火燎地要把案涉房產(chǎn)過戶到自己名下呢？原來，朱潔丹早在2017年前后就已陷入嚴重的債務危機，走投無路的她決定將案涉房產(chǎn)作為最后一根救命稻草，通過抵押貸款來償還債務。在成功地騙得鄭翔信任，并在其協(xié)助下辦妥過戶手續(xù)后，朱潔丹便開始放開手腳利用案涉房產(chǎn)四處貸款，并盡可能將案涉房屋的抵押潛能發(fā)揮到極致。

2017年10月，朱潔丹用案涉房產(chǎn)作抵押，向當?shù)厝藯罹冀杩?500萬元，約定日息千分之一，借期一個月。11月初，楊炯按約定將2500萬元貸款轉(zhuǎn)賬給朱潔丹后，朱潔丹如釋重負，將大部分款項用于歸還上門索債的各路債主。一個月期限屆滿后，朱潔丹并未按期還款，經(jīng)催要，雖歸還大部分貸款本息，但仍有本息115萬元沒有歸還。

值得一提的是，在朱潔丹用于歸還楊炯的款項中，有985萬元還是其拆東墻補西墻，通過將案涉房產(chǎn)再次抵押貸款獲得。而這一次向其提供貸款的郝建平就沒楊炯那么幸運了，楊炯只是損失了本息的小部分，郝建平則是九成以上的本息打了水漂。

當時朱潔丹通過融資中介找到郝建平，說好是臨時借款，用5天左右，并按日息千分之三支付利息。朱潔丹讓郝建平提供公司賬戶，做了一份假的購銷合同，內(nèi)容是郝建平公司向其朋友的蘇州某建材公司購買1500多萬元的鋁卷。

這一次，在朱潔丹的信口雌黃下，案涉房產(chǎn)竟然迅速增殖了一倍。朱潔丹拿著其“定制”的假購房發(fā)票，告訴郝建平案涉房產(chǎn)是自己花4500余萬元買的。2017年12月4日，郝建平轉(zhuǎn)賬給朱潔丹1500萬元。按照雙方協(xié)議，朱潔丹得款后直接用案涉房產(chǎn)抵押來的銀行貸款償還欠款，且直接由某銀行蘇州分行將貸款發(fā)放到郝建平提供的賬戶上。然而，朱潔丹又在貸款支付賬戶上做起手腳，事后通過向該行蘇州分行提供其他購銷合同的方式，成功地使蘇州分行將貸款發(fā)放到了她的個人賬戶。

正常“過橋”資金借一周就夠了，但朱潔丹卻連續(xù)借了十天。郝建平憑直覺感到可能有問題，遂前往蘇州分行查詢才發(fā)現(xiàn)這筆貸款已經(jīng)發(fā)放了，已被朱潔丹移花接木、半路截和，用于歸還個人債務。面對郝建平的催要，朱潔丹除于同年12月底支付18萬元利息外，余款分文未還。

法網(wǎng)恢恢：三罪并罰

2019年3月29日，朱潔丹因涉嫌犯罪被捕。2020年9月9日，江蘇省常熟市人民法院經(jīng)審理，認定被告人朱潔丹的行為分別構(gòu)成合同詐騙罪、詐騙罪和非法制造發(fā)票罪，遂作出一審判決，判處其有期徒刑20年，并處罰金人民幣142萬元，責令其繼續(xù)退賠尚未退還的贓款。一審宣判后，朱潔丹不服，提起上訴。2021年7月20日，江蘇省蘇州市中級人民法院經(jīng)審理作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

（本文除朱潔丹外，其余人名均為化名）

編輯：黃靈? yeshzhwu@foxmail.com