劉芳

摘要：項(xiàng)目質(zhì)量成本分析與管理水平是房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，也是其質(zhì)量管理有效性的標(biāo)志。本文從房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個(gè)階段的成本構(gòu)成入手，對(duì)如何在房地產(chǎn)開發(fā)過程中進(jìn)行成本管理與控制進(jìn)行了闡述，為房地產(chǎn)企業(yè)提高質(zhì)量成本管理水平提供可行的方法與參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);質(zhì)量成本;管理控制

0引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和住房制度改革的深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須合理地安排其產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的投入產(chǎn)出，重視成本控制并提高成本管理水平。此外，還必須從經(jīng)營(yíng)的高度來(lái)衡量自身的質(zhì)量體系的有效性，并且與銷售量、資金周轉(zhuǎn)額以及社會(huì)信譽(yù)等結(jié)合起來(lái)進(jìn)行認(rèn)識(shí)。當(dāng)前，房地產(chǎn)公司所擁有資源與所面臨環(huán)境的差異性造成了成本管理與控制中的諸多不確定性，也使得項(xiàng)目成本管理與控制成為行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)與難點(diǎn)。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量成本與成本管理控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量成本也稱為工程建設(shè)總投資費(fèi)用，是指為建成一項(xiàng)房地產(chǎn)工程需支付或花費(fèi)的投資。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量成本包括控制成本和損失成本，前者是企業(yè)為了保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而導(dǎo)致的費(fèi)用，后者則包括因未達(dá)到產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，不能滿足用戶和消費(fèi)者需要而產(chǎn)生的有形的和無(wú)形的損失。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制涉及到項(xiàng)目評(píng)估決策、選址支付土地使用費(fèi)用、進(jìn)行各類設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程承包招標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工到竣工驗(yàn)收、出售交付使用等各個(gè)階段的投資管理活動(dòng)。以下本文提出了一些提高房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理控制水平的具體措施：

1.1建立完整的質(zhì)量成本核算體系我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大部分還沒有建立完整的質(zhì)量成本核算體系，質(zhì)量成本數(shù)據(jù)的搜集就只能依靠原始的手工方式，且沒有統(tǒng)一的規(guī)范。完整的質(zhì)量成本核算體系將為質(zhì)量成本建立科目，并列出成本指標(biāo)明細(xì)，在企業(yè)質(zhì)量成本測(cè)算時(shí)可以直接獲取質(zhì)量成本數(shù)據(jù)。從而在一定程度上保證了質(zhì)量成本數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性。

1.2層次分析法的運(yùn)用質(zhì)量成本核算體系中可以使用層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡(jiǎn)稱AHP）將質(zhì)量成本的每一分類指標(biāo)更加細(xì)化，并將這些明細(xì)指標(biāo)定位到每一個(gè)作業(yè)活動(dòng)中，然后根據(jù)指標(biāo)的評(píng)價(jià)因素和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化分析、判斷，選擇恰當(dāng)?shù)暮怂惴桨福⒃趯?shí)施過程中不斷反饋信息，對(duì)方案進(jìn)行修正和調(diào)整。這樣不但可以使質(zhì)量成本數(shù)據(jù)更加全面，而且提高了成本數(shù)據(jù)的可靠性和透明性。

1.3引入信息技術(shù)建立質(zhì)量成本MIS系統(tǒng)信息技術(shù)可以解決很多質(zhì)量成本核算手段與方法方面的問題。很多企業(yè)都已經(jīng)建立了企業(yè)管理信息系統(tǒng)（MIS），可以在此基礎(chǔ)上利用信息技術(shù)對(duì)質(zhì)量成本進(jìn)行數(shù)據(jù)的收集和歸納，建立質(zhì)量成本MIS系統(tǒng)。這樣收集的數(shù)據(jù)不但準(zhǔn)確、全面，而且也節(jié)省了人力資本，提高了企業(yè)質(zhì)量管理能力，使質(zhì)量管理發(fā)揮更大的效用。

1.4建立房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量文化房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制是一個(gè)不可分割、相互聯(lián)系的整體，應(yīng)貫穿于項(xiàng)目建設(shè)從開始到交付使用的全過程。只有把質(zhì)量管理提升到文化的高度，使企業(yè)的管理層和員工明白質(zhì)量是企業(yè)的生命線，不可忽視;只有將質(zhì)量深深根植在每個(gè)員工的心里，根植在企業(yè)文化深處，才能發(fā)揮質(zhì)量管理的最大效用提高企業(yè)整體質(zhì)量水平和競(jìng)爭(zhēng)力。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策與評(píng)價(jià)要充分考慮項(xiàng)目與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的一致性，在對(duì)現(xiàn)實(shí)宏觀環(huán)境正確分析的基礎(chǔ)上，考慮投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率，同時(shí)更要分析項(xiàng)目與宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境、現(xiàn)實(shí)社會(huì)與人文環(huán)境的協(xié)調(diào)性。從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的根本目的來(lái)講，在項(xiàng)目決策階段就應(yīng)該進(jìn)行項(xiàng)目成本管理與控制，并以此為項(xiàng)目開發(fā)以后各階段的基礎(chǔ)和根本，直接影響著整個(gè)成本控制的科學(xué)性和合理性。單從技術(shù)角度而言，決策階段對(duì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、建筑物功能和類型的選擇等，對(duì)項(xiàng)目的最終成本生成有著重大影響，其影響程度可達(dá)80%以上。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制主要包括以下幾個(gè)方面：①通過設(shè)計(jì)招標(biāo)和方案競(jìng)選從技術(shù)先進(jìn)、功能全面、結(jié)構(gòu)合理、安全適用、滿足建筑節(jié)能及環(huán)境要求等方面優(yōu)化設(shè)計(jì)方案;②運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，合理匹配工程造價(jià)成本與建筑產(chǎn)品功能;③推行限額設(shè)計(jì)，在滿足設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)形式要求的基礎(chǔ)上降低工程造價(jià)，同時(shí)注重優(yōu)化設(shè)計(jì)并兼顧功能提高;④利用圖紙會(huì)審對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤而造成施工中的拖延和經(jīng)濟(jì)損失。

簽訂了完備的施工承包合同之后，將進(jìn)入項(xiàng)目的施工階段，這一階段的質(zhì)量成本管理與控制涉及到項(xiàng)目工期成本、工程質(zhì)量成本、工程量變更成本以及施工材料的成本。工程項(xiàng)目施工過程中，不可預(yù)見的因素或突發(fā)事件常常會(huì)對(duì)工期產(chǎn)生較大的影響，最為常見的是施工中的一些技術(shù)難題，應(yīng)引起投資方的充分重視。在施工過程中要嚴(yán)格貫徹有關(guān)的質(zhì)量體系，對(duì)每道工序都要認(rèn)真監(jiān)督管理，保證產(chǎn)品質(zhì)量合格，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。同時(shí)還要充分發(fā)揮工程監(jiān)理的作用，采取有效措施管理好相關(guān)的現(xiàn)場(chǎng)人員及造價(jià)管理人員，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，嚴(yán)格審核已簽認(rèn)的工程變更，關(guān)注各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，減少不必要的成本支出。在施工階段，為了降低成本，可考慮使用大宗的甲供材料，但要加強(qiáng)對(duì)甲供材料的現(xiàn)場(chǎng)管理，遵守施工組織設(shè)計(jì)的工序及施工進(jìn)度安排，合理堆放并減少搬運(yùn)及損耗，降低儲(chǔ)存成本。

項(xiàng)目竣工后，要根據(jù)合同和實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行最終的工程造價(jià)結(jié)算。造價(jià)審計(jì)人員要認(rèn)真核對(duì)施工階段的增補(bǔ)項(xiàng)目或增減工程量，并依照合同固定單價(jià)包含的內(nèi)容，具體分析項(xiàng)目變更是否有必要重新列項(xiàng)，是否已包含在原固定單價(jià)中。對(duì)于需新增項(xiàng)目或增減工程量的，要根據(jù)工程量表中相關(guān)細(xì)目確定其單價(jià)。

3結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量成本的高低不僅關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)劣，也關(guān)系到建筑物價(jià)格的高低。因而，質(zhì)量成本測(cè)量與控制應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)加以重視的方面，不但要重視質(zhì)量的提高和成本的控制，更要重視質(zhì)量成本的準(zhǔn)確測(cè)量和均衡。房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量成本管理與控制應(yīng)注重既能滿足用戶的要求，又能使企業(yè)獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。在施工中一味地追求高質(zhì)量而不顧成本的做法是不可取的。只有從項(xiàng)目建設(shè)的全過程著手，著眼全局、科學(xué)管理，才能將成本管理與控制落到實(shí)處，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，并提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

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