平美會

(四川大學(xué) 法學(xué)院，成都 610227)

家是社會的細(xì)胞，而家必然要以房屋為依托。以往取得房屋有購買和租賃兩種方式，然而隨著時代變遷，房價高居不下，傳統(tǒng)婚姻家庭關(guān)系弱化，家庭和社會中的弱勢群體安居的需要越來越難以得到滿足，于是房屋所有權(quán)分離出了一項權(quán)利——居住權(quán)。我國對居住權(quán)的討論泛濫于《物權(quán)法》的起草。2002年的《物權(quán)法(征求意見稿)》以8個條文規(guī)定了居住權(quán)，2005年的《四審稿》又把條文擴(kuò)充到14條，但在以梁慧星為代表的學(xué)者的反對下，最終出臺的《物權(quán)法》刪除了對居住權(quán)的規(guī)定。十年后，對居住權(quán)的討論又因民法典的編纂再度引爆。2020年5月28日審議通過的《民法典》物權(quán)編第十四章確立了居住權(quán)的合法地位，意在貫徹黨的十九大提出的對建立住房制度的要求①十九大報告指出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。。不過，《民法典》物權(quán)編規(guī)定居住權(quán)的條文是否完備，完全適應(yīng)社會需要，仍需評估。

一、居住權(quán)概述

對居住權(quán)概念存在多種理解。有人認(rèn)為，居住權(quán)是按照合同約定，對他人的房屋及其附屬設(shè)施進(jìn)行占有、使用等，以滿足生活居住或者其他需要的權(quán)利[1]p80。而2005年公布的《物權(quán)法(草案)》把居住權(quán)界定為特定的自然人對他人所有的房屋及其附屬設(shè)施所享有的占有、使用的權(quán)利；《民法典》第366條把居住權(quán)界定為“為滿足生活居住的需要，按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)”。

在這幾種觀點中，有的認(rèn)為居住權(quán)包括兩種，一種是社會性居住權(quán)，這是從居住權(quán)的保障性來看的；另一種是投資性居住權(quán)②社會性居住權(quán)和投資性居住權(quán)的區(qū)別在于前者屬于人役權(quán)，后者不是。，這是從居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)價值來看的。但這種對居住權(quán)的認(rèn)識偏離了立法機(jī)關(guān)立法的目的，且其將居住權(quán)的設(shè)定限定為合同約定，與司法實踐不符?！段餀?quán)法(草案)》使得該權(quán)力的設(shè)立方式隨著時代發(fā)展而變化成為可能，更具包容性，但擴(kuò)大了居住權(quán)的權(quán)能，根據(jù)一般人的理解，“使用”的范圍超出“居住”?！睹穹ǖ洹泛偷谝环N觀點一樣，限制了居住權(quán)的設(shè)立方式，因此有動輒修典之虞，本文認(rèn)為這是立法的一個缺陷。

本文認(rèn)同另一種觀點，即“居住權(quán)就是特定人因居住而使用他人房屋的權(quán)利?！盵2]p14這種定義既能最大限度地體現(xiàn)《民法典》規(guī)定居住權(quán)的原意，又能保證《民法典》的原則性，給實踐留下變通的余地。根據(jù)《民法典》的立法目的以及具體規(guī)定，可以總結(jié)出居住權(quán)的五個特征：

第一，居住權(quán)是一種用益物權(quán)。這一法律特質(zhì)決定了居住權(quán)不同于作為債權(quán)的租賃權(quán)。居住權(quán)具有對世效力，而作為債權(quán)的“居住權(quán)”的效力有限，不得對抗當(dāng)事人之外的善意第三人。并且，當(dāng)二者發(fā)生沖突時，遵循物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則。另外，居住權(quán)具有當(dāng)然的對抗所有權(quán)的效力，因其系從所有權(quán)這一強(qiáng)勢權(quán)利中抽離而來。

第二，居住權(quán)以生活居住為目的。也就是說，居住權(quán)人利用他人房屋的方式只能是生活居住，而不能是開店、出租(當(dāng)事人約定除外)等具有投資性質(zhì)的商業(yè)用途。

第三，居住權(quán)的設(shè)立通常不以金錢給付為對價，且居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。居住權(quán)的的設(shè)立多發(fā)生于家庭成員等具有特定關(guān)系的主體之間，這導(dǎo)致了通常情況下居住權(quán)無償設(shè)立。而居住權(quán)以生活居住為目的，這也就導(dǎo)致了居住權(quán)不適宜轉(zhuǎn)讓，否則可能引起投機(jī)行為。最后，居住權(quán)是有期限的，否則將使所有權(quán)被架空。

第四，居住權(quán)具有強(qiáng)烈的保障性。居住權(quán)制度的最初創(chuàng)設(shè)是為了解決無夫權(quán)婚姻女性和被解放奴隸的居住問題。時至今日，雖然無夫權(quán)婚姻制度和奴隸制度已不存在，但家庭中仍存在弱勢成員，如待贍養(yǎng)的老人、離婚后經(jīng)濟(jì)困難一方，居住權(quán)的設(shè)立有助于保障這些家庭弱勢成員最基本的住房權(quán)利。另外，國家也要利用居住權(quán)來解決社會上經(jīng)濟(jì)困難人員的購房難問題。

第五，居住權(quán)的人身性有逐漸減弱之勢?！霸诹_馬法上，居住權(quán)屬于人役權(quán)，即為特定人的利益而使用他人財產(chǎn)的權(quán)利，因而居住權(quán)具有人身專屬性?！盵3]p110但由于《民法典》沒有對居住權(quán)主體的身份作出限制，居住權(quán)主體可能包括家庭成員、社會弱勢群體等，因而居住權(quán)的人身性將會大大降低。

二、對法國和德國居住權(quán)制度的比較研究

(一)法德兩國的居住權(quán)制度

由于在西學(xué)東漸過程中，居住權(quán)制度未被日本、韓國以及我國臺灣地區(qū)等移植，故本文關(guān)于居住權(quán)制度的比較研究僅針對歐陸國家中的法德兩國。

《法國民法典》確立了“人役權(quán)—地役權(quán)”這種二分權(quán)利結(jié)構(gòu)，其中人役權(quán)又分為用益權(quán)、使用權(quán)及居住權(quán)，其中居住權(quán)是使用權(quán)的進(jìn)一步限縮，針對的是房屋的使用權(quán)。首先，居住權(quán)依照法律規(guī)定或者人的意思而設(shè)定①參見《法國民法典》第579、625條。，前者為法律據(jù)其所保護(hù)的法益設(shè)定居住權(quán)提供了可能，而后者包括遺囑、合同等以意思表示為要件的法律行為。關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立，法典的規(guī)定具有較強(qiáng)的原則性。其次，居住權(quán)因以下事由而消滅：約定期間屆滿、居住權(quán)人和所有權(quán)人混同、經(jīng)過三十年不行使、房屋滅失以及權(quán)利人死亡②參見《法國民法典》第617、625條。。除經(jīng)過三十年不行使外的其他事由當(dāng)然會引起居住權(quán)消滅，而考慮到權(quán)利長期不行使不利于資源的有效利用，法典規(guī)定了這一期限。再次，居住權(quán)的行使表現(xiàn)為讓居住權(quán)人及其家屬有所居③參見《法國民法典》第633條。。如果只允許權(quán)利人居住而排除其家屬，反而不利于居住權(quán)的有效行使。最后，居住權(quán)既不得出讓，也不得出租④參見《法國民法典》第634條。。事實上，法德兩國都是傳承羅馬法精神理念的典范，而《法國民法典》幾乎復(fù)制了羅馬法。

《德國民法典》也以“人役權(quán)—地役權(quán)“的二元結(jié)構(gòu)體系為基礎(chǔ)，但不同于法國，德國認(rèn)為人役權(quán)包括用益權(quán)和限制的人役權(quán)，而住房權(quán)(即居住權(quán))屬于限制的人役權(quán)?！兜聡穹ǖ洹访鞔_規(guī)定住房權(quán)人得抵抗所有權(quán)人從而在其房屋內(nèi)居?、輩⒁姟兜聡穹ǖ洹返?093條。。關(guān)于居住人，法典規(guī)定居住權(quán)人有權(quán)讓其家屬以及護(hù)理人員(如護(hù)工)在房內(nèi)居住，較之《法國民法典》，許可的范圍有所擴(kuò)大。另外，法典也規(guī)定了居住權(quán)的不可轉(zhuǎn)讓性⑥參見《德國民法典》第1092條。。但德國《民法典》并沒有始終堅定地排斥居住權(quán)的可轉(zhuǎn)移性[1]p72，比如《住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》首次規(guī)定了長期使用權(quán)和長期居住權(quán)，后者可以轉(zhuǎn)讓和繼承，而這種規(guī)定主要是出于促進(jìn)房屋建設(shè)的考慮。

德法兩國的民法典皆由羅馬法衍生而來，因此二者的居住權(quán)制度具有很大的共性。首先，以“人役權(quán)—地役權(quán)”這種二分結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)，“居住權(quán)總是存在于‘用益權(quán)—(使用權(quán))—居住權(quán)’這一權(quán)利梯隊中”[4]p71。其次，確認(rèn)居住權(quán)的人身性，由此規(guī)定居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓、繼承。最后，都是以保障家庭生活中的弱勢群體為目的。

(二)法德兩國居住權(quán)制度的借鑒意義

顯然，盡管法德兩國的居住權(quán)制度有所不同，但其目的都是在于為無力保障居住利益的弱勢群體提供安身之所。比較兩國制度，對我國民法典的居住權(quán)制度的建構(gòu)具有如下借鑒意義。

第一，我國不同于德國、法國，傳統(tǒng)上沒有人役權(quán)和地役權(quán)的二分劃法，而居住權(quán)是在此基礎(chǔ)上建立的制度，因此《民法典》在規(guī)定居住權(quán)時，應(yīng)當(dāng)考察我國法律體系整體，確保居住權(quán)制度合乎邏輯，而非簡單引用他國的居住權(quán)制度條文，否則我國的居住權(quán)制度可能會淪為無根之木。

第二，居住權(quán)制度必須以保障性為前提。由于“傳統(tǒng)的社會結(jié)構(gòu)被破壞殆盡，新的社會模式開始建立起來”[5]p68，人們的住房需求發(fā)生變化，“住房的問題自工業(yè)革命之后就一直困擾著各國政府”[5]p69，從而保障性是世界各國規(guī)定居住權(quán)的出發(fā)點。另外，居住權(quán)的保障性并非絕對排斥投資性。市場在配置資源上有其先天優(yōu)勢，所有權(quán)人有償設(shè)立居住權(quán)有利于促進(jìn)市場的發(fā)展，發(fā)揮居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)價值。只不過應(yīng)當(dāng)在確保居住權(quán)的保障性不會遭到破壞的基礎(chǔ)上，再考慮是否容許居住權(quán)的投資性。

第三，關(guān)于我國居住權(quán)制度的具體內(nèi)容，如消滅事由是否應(yīng)和法德兩國的規(guī)定一樣，包括權(quán)利人死亡、約定期間屆滿、居住權(quán)人和所有權(quán)人混同、經(jīng)過三十年不行使以及房屋滅失，應(yīng)當(dāng)考察我國司法實踐以及法律習(xí)慣等各種因素，去粗取精，切忌照單全收或全盤否定。

三、對《民法典》物權(quán)編規(guī)定居住權(quán)制度的評估意見

(一)《民法典》物權(quán)編規(guī)定居住權(quán)制度的積極意義

《民法典》物權(quán)編在用益物權(quán)分編以整整一個章節(jié)的篇幅規(guī)定了居住權(quán)制度，該章自第366條至371條共有六個條文，主要包含以下內(nèi)容：一是居住權(quán)的設(shè)立方式為合同及遺囑；二是居住權(quán)合同一般包含當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置等條款；三是居住權(quán)原則上無償設(shè)立，且自登記時設(shè)立；四是居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，原則上不得出租；五是居住權(quán)以期限屆滿或者居住權(quán)人死亡為消滅事項。這些規(guī)定是我國民法典物權(quán)編對居住權(quán)制度的勇敢嘗試，表達(dá)了立法者的立法目的，具有明顯的積極意義。

居住權(quán)制度最主要的意義在于貫徹保障民生理念，以滿足弱勢群體穩(wěn)定的生活居住需要。居住權(quán)的設(shè)立有以特定人身關(guān)系為基礎(chǔ)的，包括老人和后輩、離婚夫婦、雇主保姆等，也有不以特定人身關(guān)系為基礎(chǔ)的，這主要體現(xiàn)在政府提供保障性住房的情形中，不過住房保障政策和居住權(quán)制度的結(jié)合在目前還未成型。我國存在越來越嚴(yán)重的人口老齡化問題①根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，我國老年人(65歲及以上人口)占總?cè)丝诒壤鹉昱噬?。截?019年，我國總?cè)丝跒?40005萬人，老年人有17599萬人，占比12.57%。。借助居住權(quán)制度，老人可以和子女訂立贍養(yǎng)協(xié)議，確保自己余生有棲身之所，而缺乏現(xiàn)金但有房屋的老人可以實現(xiàn)以房養(yǎng)老，在保留居住權(quán)的前提下，將房屋以低于市價的價格轉(zhuǎn)讓出去。同時我國離婚率也呈逐年上升態(tài)勢②根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，我國粗離婚率從2008年的1.71‰上升到2018年的3.2‰，連續(xù)11年上漲。。若一對夫妻只有一套共有房屋，房產(chǎn)無論以變現(xiàn)的形式還是判給一方、給另一方現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)男问?，都不能保障雙方的居住利益，尤其是在北上廣等房價、房租很高的城市。夫妻共有房屋尚且如此，更何況房屋屬于一方所有的情形。而現(xiàn)在夫妻雙方可以約定居住權(quán)，法院可以裁判形式給無房居住一方設(shè)定居住權(quán)。另外，“高收入者房多得住不完，低收入者沒房住”也是我國一大社會問題，嚴(yán)重影響人民的生活質(zhì)量。然而“我國的住房社會保障體系較為紊亂，各類保障性住房層出不窮而又雜亂無章，譬如國家安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等”[6]p57。而以獲得居住權(quán)取代所有權(quán)、共有權(quán)或租賃權(quán)，保障性住房的所有權(quán)、居住權(quán)分別由國家、受保障群體享有，則既能解決低收入群體的居住問題，享有所有權(quán)向享有居住權(quán)轉(zhuǎn)變，又能防止權(quán)力尋租，避免投機(jī)行為。

(二)《民法典》物權(quán)編規(guī)定的居住權(quán)制度存在的不足

比較德國和法國關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定以及考察我國司法實踐，可以發(fā)現(xiàn)《民法典》物權(quán)編規(guī)定的居住權(quán)制度存在如下不足之處：

第一，限制了居住權(quán)的設(shè)立方式。從《民法典》第366、371條可知，居住權(quán)的設(shè)立有合同和遺囑。這兩種方式確實是實踐中設(shè)定居住權(quán)的普遍方式。然而，根據(jù)前文對法國的居住權(quán)制度的考察，除了意定設(shè)立(合同、遺囑只是其中的兩種)，居住權(quán)還可以依法律規(guī)定設(shè)立，其設(shè)立方式顯然比較豐富且具有靈活性。另外，德國還規(guī)定了以取得時效設(shè)立居住權(quán)①參見《德國民法典》第1033條。。從實踐來看，居住權(quán)的設(shè)立方式也不止這兩種，例如在劉柯妤訴劉茂勇、周忠容共有房屋分割案②見重慶市第五中級人民法院(2014)渝五中法民終字第06040號判決書。該案中被告劉茂勇、周忠容系夫妻，原告劉柯妤系二被告的獨生女。2012年11月，劉茂勇、周忠容、劉柯妤購買萬盛經(jīng)開區(qū)子如路x號x號樓x號房屋，合同約定劉柯妤占90%，劉茂勇、周忠容各占5%。2014年5月，該房屋交付，同年8月辦理了產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利人為劉茂勇、周忠容、劉柯妤，但未對產(chǎn)權(quán)份額予以明確。后劉柯妤與劉茂勇、周忠容因房屋裝修發(fā)生爭議，劉柯妤于2014年6月2日通知二被告停止裝修該房屋未果。二被告明確表示不愿將其擁有的房屋產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓。另外，二被告僅有與劉柯妤共有的一套房屋居住。中，法院認(rèn)為，該房屋是二老唯一可行使居住權(quán)的場所，二老為安度晚年生活，有權(quán)居住。于是法院依據(jù)《物權(quán)法》第七條的規(guī)定認(rèn)定劉柯妤要求其父母轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)份額的訴求與善良風(fēng)俗、傳統(tǒng)美德的要求不符。可見，實踐中還有法院裁判設(shè)立居住權(quán)的方式，《民法典》規(guī)定的設(shè)立方式過于狹隘。

第二，限制了居住權(quán)的消滅事由?！睹穹ǖ洹穬H規(guī)定了期限屆滿、權(quán)利人死亡導(dǎo)致居住權(quán)消滅，但還有其他事由也應(yīng)當(dāng)被納入。首先，所有權(quán)人和居住權(quán)人混同，也就是居住權(quán)人取得房屋所有權(quán)時，居住權(quán)當(dāng)然消滅。難以想象所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓所有權(quán)后，還能以居住權(quán)人的身份向受讓人主張行使居住權(quán)。其次，房屋滅失也應(yīng)是居住權(quán)消滅的事由。“皮之不存，毛將焉附”，居住權(quán)以房屋為載體，房屋滅失致其失去對應(yīng)的客體，自然會導(dǎo)致居住權(quán)消滅。

第三，未明確居住權(quán)人的家屬等是否同居住權(quán)人一同享有居住權(quán)。德國和法國兩國民法典是世界民法典的典范，二者都認(rèn)可居住權(quán)人的家屬等對居住權(quán)的行使，是我國居住權(quán)制度建構(gòu)應(yīng)當(dāng)考慮的要點。而且，從人文關(guān)懷的角度來看，實踐中也難以排除這些人居住房屋，否則權(quán)利人無法充分利用居住權(quán)。

第四，完全不限制權(quán)利主體，以致在某些情況下，居住權(quán)與租賃權(quán)的權(quán)利形態(tài)十分相似。在劉其倫與曾昭榮的房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案[8]p22中，原告劉其倫之祖母和被告曾昭榮之父于1952年訂立“頂約”，約定將房屋以頂價12萬元頂與后者居住，自頂之后，隨憑承頂人永久居住。曾昭榮之父死后，劉其倫要求曾昭榮退房，雙方發(fā)生爭議。法院認(rèn)為，頂約不同于“租賃合同”，案涉“頂約”是所有權(quán)人將其房屋使用權(quán)在特定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給承頂人使用的一種附條件的契約形式，承頂人死后，所有權(quán)人或法定繼承人有權(quán)將房屋收回。然而如果居住權(quán)的設(shè)立不以特定人身關(guān)系為基礎(chǔ)，并且要以支付市價為對價，也就是此案例中的情形，可以發(fā)現(xiàn)，居住權(quán)和租賃權(quán)的權(quán)利外觀是很相似的，這也是部分學(xué)者反對居住權(quán)的理由之一。“租賃權(quán)與居住權(quán)的可替代性比較強(qiáng)，它們之間的區(qū)別并不像人們所想象的那么大?！盵9]p86具體來看，在這樣的情況下，二者的相似性如下：a.都以支付對價為權(quán)利獲得的條件；b.由于買賣不破租賃，租賃權(quán)實際上同作為物權(quán)的居住權(quán)一樣，具有很強(qiáng)的對抗第三人的效力；c.雖然居住權(quán)沒有期限限制，租賃權(quán)卻不得超過20年，但是20年也是比較長的期限，能夠滿足大部分人的需求。因此，本文對此的觀點是：應(yīng)該排除不以特定人身關(guān)系為基礎(chǔ)，并且要以支付市價為對價才能取得的居住權(quán)，只認(rèn)可以特定人身關(guān)系為基礎(chǔ)或者以國家住房保障政策為依托設(shè)立的居住權(quán)。

第五，絕對排除居住權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性和可繼承性缺乏充足理由。否定居住權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性和可繼承性的理由是認(rèn)定居住權(quán)的目的在于解決居住權(quán)人自身的居住問題以及居住權(quán)具有人身屬性[3]p110。然而居住權(quán)的不可轉(zhuǎn)讓性和不可繼承性并非無懈可擊，參考德國的立法，在有社會需求的情況下可以予以承認(rèn)。居住權(quán)終歸屬于私權(quán)，其邊界在于不損害他人利益，不違背公序良俗、公共利益，在邊界以內(nèi)，權(quán)利人可以按自己的意愿行使權(quán)利，法律也應(yīng)尊重權(quán)利人的選擇。以居住權(quán)的人身性否定其可轉(zhuǎn)讓性和可繼承性沒有認(rèn)識到人格權(quán)等人身性很強(qiáng)的權(quán)利不得轉(zhuǎn)讓的根本原因仍在于公序良俗、公共利益，否則無法解釋奴隸、妓院等為何在古代是合法的存在，而在現(xiàn)代卻是被法律所禁止的。在居住權(quán)人與所有權(quán)人有特定人身關(guān)系情況下，只要有當(dāng)事人的合意，其轉(zhuǎn)讓和繼承不應(yīng)受到限制。但是在國家為落實住房保障政策而設(shè)定居住權(quán)的情形下，居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承應(yīng)當(dāng)受到限制。這是由居住權(quán)的公共目的決定的，權(quán)利人享有居住權(quán)是以稅收為支撐的，因此權(quán)利人不得藉居住權(quán)盈利。同時，“居住權(quán)的價值也容易讓不法分子產(chǎn)生牟利意圖[1]p77，因此，應(yīng)當(dāng)限制這種居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承。

四、總結(jié)

居住權(quán)乃我國民法新設(shè)的制度，其特征在于屬于用益物權(quán)、以生活居住為目的、以無償設(shè)立為原則、不得轉(zhuǎn)讓和繼承、具有保障性以及人身性逐漸減弱。然而，在比較德國和法國民法典并結(jié)合我國司法實踐的基礎(chǔ)上，本文認(rèn)為我國的居住權(quán)制度有以下不足之處：限制了居住權(quán)的設(shè)立方式；限制了居住權(quán)的消滅事由；未明確居住權(quán)人的家屬等是否同居住權(quán)人一同享有居住權(quán)；沒有對權(quán)利主體進(jìn)行適當(dāng)限制；不當(dāng)排除居住權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性和可繼承性。希望隨著司法實踐的探索和法學(xué)理論的深入研究，我國居住權(quán)制度能夠克服前述缺點。