◆曲 妍

一、前言

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭不僅僅局限于土地儲備量、項目資金投入量等，而是成為內(nèi)控體系建設(shè)情況、財務(wù)管理效率、建設(shè)質(zhì)量等方面的競爭。房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步提升管理能力，以科學(xué)化的管控手段為基礎(chǔ)，引入全面預(yù)算管理理念，不斷提升房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)質(zhì)量，減少項目開發(fā)成本消耗。相關(guān)人員需要給予全面預(yù)算管理更高的重視，及時發(fā)現(xiàn)預(yù)算方案執(zhí)行中存在的問題，做好組織設(shè)置、設(shè)定目標(biāo)、預(yù)算考評等方面的工作，不斷強(qiáng)化財務(wù)監(jiān)督力度，提升企業(yè)的財務(wù)管理質(zhì)量，以此擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，獲得更高的利潤。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理模式的應(yīng)用問題

（一）預(yù)算管理與實際運營差異較大

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理的階段，可能會受到許多不同方面因素的影響，使得預(yù)算系統(tǒng)數(shù)據(jù)與實際運營發(fā)展存在較大差異。尤其是受到政府部門宏觀調(diào)控的影響，對房地產(chǎn)企業(yè)的工作帶來了一定的沖擊。如果預(yù)算管理調(diào)整不及時，就可能導(dǎo)致實際情況與預(yù)算目標(biāo)存在較大差異。在預(yù)算執(zhí)行階段，相關(guān)人員素質(zhì)參差不齊，也容易使得預(yù)算環(huán)節(jié)與實際情況脫節(jié)。例如，設(shè)計部門在進(jìn)行圖紙設(shè)計的階段，如果沒有充分了解施工地點的基本地質(zhì)地貌，就可能使得圖紙設(shè)計無法發(fā)揮實際作用，施工情況與預(yù)算數(shù)據(jù)差異較大，情況嚴(yán)重時甚至?xí)绊懝て?，占?jù)房地產(chǎn)企業(yè)大量的流動資金。

（二）全面預(yù)算管理制度不健全

如果房地產(chǎn)企業(yè)一味追求獲得更高的經(jīng)濟(jì)利益，就可能會忽視全面預(yù)算管理工作的開展，認(rèn)為其屬于財務(wù)部門的分內(nèi)工作，對預(yù)算編制的重視度不足。管理者的思想意識會直接決定企業(yè)員工的態(tài)度，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒有在內(nèi)部創(chuàng)設(shè)良好的工作氛圍。在開展預(yù)算編制工作的階段，沒有落實全過程的管控工作，導(dǎo)致預(yù)算管理的重點不明確，各個部門也沒有參與到編制的過程中，沒有針對不同的項目利用不同的預(yù)算編制方式，僅僅是對上一年度的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。所以預(yù)算編制無法達(dá)到良好的表現(xiàn)效果，容易給企業(yè)帶來不確定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有多樣性的特點，還存在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不固定、預(yù)算的準(zhǔn)確性不高、預(yù)算編制制度不健全的情況，導(dǎo)致預(yù)算作用無法發(fā)揮出來。

（三）缺乏全面預(yù)算的執(zhí)行體系，考核和監(jiān)督機(jī)制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)量較大，預(yù)算數(shù)據(jù)較多，管理起來比較復(fù)雜，屬于加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管控力度的核心內(nèi)容。但就實際情況進(jìn)行分析，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有落實內(nèi)部管控制度，無法優(yōu)化全面預(yù)算管理體系，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行體系與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展計劃不符，影響預(yù)算管理的效果。還有些企業(yè)存在預(yù)算監(jiān)督體系無法落到實處的問題，管理人員的重視度不足。在開展預(yù)算目標(biāo)考核工作的過程中，普通的制度無法完成既定的目標(biāo)，還存在考核不到位的現(xiàn)象，影響工作人員的工作積極性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理模式的應(yīng)用策略

（一）落實預(yù)算管理目標(biāo)，開展合理預(yù)算編制工作

房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預(yù)算管理工作，需要將重心放在資金預(yù)算、業(yè)務(wù)預(yù)算、財務(wù)預(yù)算等各個方面，以此優(yōu)化完善的全面預(yù)算管理機(jī)制。在進(jìn)行財務(wù)預(yù)算的過程中，不僅僅需要對現(xiàn)金流量進(jìn)行把控，還要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際運營發(fā)展情況，做好財務(wù)狀況、經(jīng)營成果、稅金、各項費用的分析工作。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的資源、戰(zhàn)略發(fā)展情況，提出下一年度在現(xiàn)金流量、銷售等各方面的預(yù)算指標(biāo)，還需要結(jié)合政策、基本原則等，提出明確的規(guī)定。預(yù)算編制會對預(yù)算管理質(zhì)量產(chǎn)生較大影響，就實際的執(zhí)行情況進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)需要對預(yù)算編制目標(biāo)以及政策進(jìn)行充分的考量，并且結(jié)合該項工作的特點以及內(nèi)容，編制明確的預(yù)算方案，匯總后交給財務(wù)部門。在獲得了預(yù)算方案之后，財務(wù)部門需要檢查方案是否準(zhǔn)確、合規(guī)，還應(yīng)當(dāng)做好數(shù)據(jù)資料的整合分析工作，提出建設(shè)性的意見。房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算編制工作之后，需進(jìn)行任務(wù)的分解，并傳遞給各個崗位的工作人員，保證其能執(zhí)行具體預(yù)算任務(wù)。在實際的執(zhí)行階段，制定明確的標(biāo)準(zhǔn)，做好檢查工作，確保全面預(yù)算管理的可控性。在預(yù)算執(zhí)行的階段，以執(zhí)行的結(jié)果作為重要的參考，了解項目建設(shè)情況與預(yù)期目標(biāo)存在的差異。以先進(jìn)的信息化技術(shù)作為依托，對比找出存在差異的動因。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)化的經(jīng)營特點，及時進(jìn)行預(yù)算方案調(diào)整工作，進(jìn)一步增強(qiáng)預(yù)算體系的柔性，落實全面預(yù)算管理目標(biāo)，對企業(yè)后續(xù)經(jīng)營活動提供參考。

（二）建立預(yù)算管理預(yù)警機(jī)制，提升財務(wù)管理質(zhì)量

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)屬于國家重點政策調(diào)控的行業(yè)，各個企業(yè)項目開發(fā)資金投入逐漸提升，但同時也可能面臨一定的財務(wù)風(fēng)險。尤其是在進(jìn)行資金管理的時候，若出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，就表示房地產(chǎn)項目開發(fā)失敗。在完善預(yù)算管理體制的節(jié)點，及時發(fā)現(xiàn)蘊(yùn)藏的風(fēng)險，制定科學(xué)化的風(fēng)險預(yù)防方案，確保預(yù)警工作到位，落實預(yù)算指標(biāo)，出具執(zhí)行報告。在完善全面預(yù)算管理體系的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升預(yù)算管理力度，了解多項財務(wù)風(fēng)險因素，提出以下幾個方面的優(yōu)化策略：一是充分了解房地產(chǎn)企業(yè)真實的財務(wù)狀況，建立完善的預(yù)警體系，并完善信息化平臺，直觀地將企業(yè)經(jīng)營情況反映出來。在完善風(fēng)險預(yù)警模型的過程中，引入各項新的指標(biāo)，并從全局性的角度，分析企業(yè)可能面臨的財務(wù)風(fēng)險。二是利用定性分析、定量分析的方式，分析導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險問題發(fā)生的動因，做好細(xì)節(jié)把控工作，優(yōu)化預(yù)警體系，如果超出預(yù)算范圍可以及時預(yù)警，增強(qiáng)管理人員與基層的溝通，設(shè)置科學(xué)化預(yù)警指標(biāo)，及時地調(diào)整預(yù)算方案。

（三）把握項目預(yù)算管理核心，及時調(diào)整預(yù)算

對于房地產(chǎn)建設(shè)階段基本情況進(jìn)行分析，相關(guān)人員需要做好施工設(shè)計方案、施工圖紙的控制工作，制定預(yù)算目標(biāo)，了解目標(biāo)成本以及利潤。在施工圖設(shè)計階段，一旦確定不能隨意更改，其將作為項目后續(xù)動態(tài)化管控、分解預(yù)算、財務(wù)分析的基礎(chǔ)依據(jù)。在明確整體房地產(chǎn)建設(shè)項目預(yù)算指標(biāo)之后，進(jìn)行橫向與縱向分解。其中縱向分解的含義就是落實預(yù)算責(zé)任目標(biāo)，在預(yù)算責(zé)任范圍當(dāng)中，做好預(yù)算內(nèi)容的分解工作，逐步細(xì)分為實際收入、成本費用支出等多個環(huán)節(jié)。橫向分解的含義就是針對全部的預(yù)算內(nèi)容，做好分解的工作，逐步細(xì)化到項目開發(fā)的全周期月、季、年。上述項目預(yù)算內(nèi)容包括業(yè)務(wù)經(jīng)營計劃，例如編制融資方案、對預(yù)銷售進(jìn)度進(jìn)行把控、監(jiān)督工程進(jìn)度以及財務(wù)預(yù)算等，將業(yè)務(wù)發(fā)展計劃作為基礎(chǔ)，結(jié)合財務(wù)預(yù)算的成果，以此落實到業(yè)務(wù)預(yù)算以及數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)當(dāng)中，還需要做好合同管理以及現(xiàn)金流量管理工作，實現(xiàn)動態(tài)化的成本管控。動態(tài)成本代表企業(yè)項目開發(fā)階段，非合同成本、已經(jīng)發(fā)生的合同成本、能預(yù)見的待發(fā)生成本。在進(jìn)行動態(tài)化監(jiān)督與控制的基礎(chǔ)上，確保動態(tài)成本控制能處于目標(biāo)成本的管控范圍內(nèi)。結(jié)合動態(tài)成本的合同付款需求，銷售計劃、項目進(jìn)度計劃等，制定現(xiàn)金流量表，做好管理工作。如果因為其他因素的影響，使得付款計劃出現(xiàn)變更的情況，或是銷售資金回籠速度較慢無法按時付款的時候，需要對項目預(yù)算進(jìn)行及時調(diào)整。

（四）完善預(yù)算考評機(jī)制，提高預(yù)算執(zhí)行力度

房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算編制工作的階段，需要以公正性、公開性為基本原則。管理人員需要進(jìn)一步貫徹全面預(yù)算管理理念，并且不斷提升企業(yè)的綜合管理水平，進(jìn)一步實現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)，了解房地產(chǎn)企業(yè)員工的核心職責(zé)。在執(zhí)行全面預(yù)算管理方案的階段，做好項目流程的梳理工作，確保授權(quán)工作到位，預(yù)算符合企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。通過完善監(jiān)督考核體制，做好預(yù)算考評的工作，及時指出各項工作蘊(yùn)藏的主要問題，避免企業(yè)發(fā)生經(jīng)營風(fēng)險，發(fā)揮出預(yù)算管理的基本特點，進(jìn)一步提升監(jiān)督管理力度。另外，安排專門的人員負(fù)責(zé)做好財務(wù)監(jiān)督工作，確保工作的獨立性。在考核的階段，以財務(wù)預(yù)算工作為基礎(chǔ)內(nèi)容，細(xì)化各項指標(biāo)。財務(wù)預(yù)算人員需要與各個部門進(jìn)行溝通，分析不同崗位的工作職責(zé)，制定合理化的獎懲方案，對其工作行為進(jìn)行約束，樹立良好的全面預(yù)算管理意識，以此提升預(yù)算考核的質(zhì)量。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分發(fā)揮全面預(yù)算管理的優(yōu)勢，對內(nèi)部資源進(jìn)行科學(xué)化利用，還要充分了解預(yù)算管理的需求、自身的經(jīng)營發(fā)展特點等，以完善的預(yù)算管理體系作為核心，分析內(nèi)部與外部的影響因素，做好資金以及成本管理的工作。此外，還需要防范各個環(huán)節(jié)中蘊(yùn)含的經(jīng)營風(fēng)險，整合資源，確保預(yù)算編制的合理性。通過全過程、全方位的預(yù)算管理模式，發(fā)揮其協(xié)調(diào)、控制、考核等功能，提升房地產(chǎn)企業(yè)的運行發(fā)展效率。