L先生幾年前在包郵區(qū)買了套期房進(jìn)行投資，買房時(shí)交付所有購(gòu)房款，取得購(gòu)房發(fā)票并辦理網(wǎng)簽。商品房買賣合同約定交房日期臨近，恰遇新冠疫情，L先生工作忙碌，一直未能關(guān)注該房產(chǎn)交付情況，也未能及時(shí)去現(xiàn)場(chǎng)收房;再過(guò)一年多，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲，L先生收到開(kāi)發(fā)商解除合同通知：商品房銷售合同約定開(kāi)發(fā)商通知交房后若干天內(nèi)買房人不收房，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同;開(kāi)發(fā)商曾書面通知L先生收房，但L先生并未收房，因此開(kāi)發(fā)商據(jù)此解除商品房買賣合同。

L先生收到開(kāi)發(fā)商合同解除通知后發(fā)現(xiàn)，合同白紙黑字確實(shí)有這種情況下合同解除權(quán)的約定;但是L先生已經(jīng)支付完房屋全款，僅因?yàn)橐咔榍闆r下遲延去收房（況且開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有特別通知）就要被開(kāi)發(fā)商解除合同，買房人感覺(jué)不合理。L先生一打聽(tīng)，原來(lái)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)漲了快一倍;只好緊急聯(lián)系開(kāi)發(fā)商，去開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)要求交房，去當(dāng)?shù)刈〗ň址答亞?wèn)題要求交房，均無(wú)果。最后只有一條路就是提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)交房、辦理商品房權(quán)證，并承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

那么，L先生在本案中勝算如何？

此案件的核心在于此種情況下，開(kāi)發(fā)商到底有無(wú)合同解除權(quán)。開(kāi)發(fā)商的理由如下：商品房買賣合同有明確的約定，買房人遲延收房達(dá)到一定時(shí)間后，開(kāi)發(fā)商有權(quán)要求解除合同;現(xiàn)在買房人確實(shí)發(fā)生了遲延收房超過(guò)一年的行為，所以開(kāi)發(fā)商向買房人發(fā)書面解除通知就能產(chǎn)生合同解除的法律效果。

作者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)解除合同有三個(gè)主要原因：

首先，開(kāi)發(fā)商在該種情況下具有合同解除權(quán)的合同條款無(wú)效。商品房買賣合同條款是開(kāi)發(fā)商為了商品房銷售事宜事先擬定的、用于重復(fù)使用、且未與買房人進(jìn)行協(xié)商的格式條款;格式條款制定方開(kāi)發(fā)商約定買房人遲延收房，開(kāi)發(fā)商有合同解除權(quán)，屬于開(kāi)發(fā)商不合理地限制、排除買房人收房的主要權(quán)利、加重買房人義務(wù)（收房、獲得房產(chǎn)證是買方在交易中的最重要的權(quán)利）的行為，根據(jù)民法典第496條、497條的規(guī)定，該條款不能成為合同內(nèi)容或無(wú)效。條款無(wú)效，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不能依據(jù)該條款的規(guī)定要求解除合同。

其次，即使不考慮格式合同條款的效力行為，買房人遲延收房行為即使屬于合同約定的違約行為，其違約程度也顯著輕微，不影響開(kāi)發(fā)商合同目的實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)解除合同。顯而易見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商在商品房銷售合同中的主要合同目的是收取房屋價(jià)款，本案中開(kāi)發(fā)商收取房屋價(jià)款的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，收房是買房人的權(quán)利而非義務(wù);買房人遲延收房并不影響開(kāi)發(fā)商的利益，遲延收房對(duì)合同的其違約程度顯著輕微，完全不影響開(kāi)發(fā)商的合同目的實(shí)現(xiàn)。這種情況下，有解除權(quán)的一方也不能因此解除合同。指導(dǎo)全國(guó)的法官們進(jìn)行案件審判的《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（俗稱“九民紀(jì)要”）就關(guān)注到了這種情況下合同解除權(quán)的問(wèn)題，其第47條對(duì)此有明確規(guī)定：“【約定解除條件】合同約定的解除條件成就時(shí)，守約方以此為由請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，確定合同應(yīng)否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，守約方請(qǐng)求解除合同的，人民法院不予支持;反之，則依法予以支持。”

再次，即使開(kāi)發(fā)商在這種情況下真有合同解除權(quán)，但開(kāi)發(fā)商在合理期限后，也無(wú)權(quán)再繼續(xù)行使合同解除權(quán)。即使不考慮格式條款效力問(wèn)題及“九民紀(jì)要”關(guān)于法院審判合同解除權(quán)問(wèn)題的規(guī)定，在本案中開(kāi)發(fā)商行使合同解除權(quán)也有時(shí)間限制，民法典規(guī)定合同解除權(quán)應(yīng)在合理期限內(nèi)行使，否則將發(fā)生權(quán)利喪失的法律后果。合理期限到底的多久，民法典出臺(tái)后的司法解釋明確是1年;此期間屬于法律規(guī)定的“除斥期間”，不可以中斷、終止或者延長(zhǎng)。本案中，開(kāi)發(fā)商在知道他具有合同“解除權(quán)”超過(guò)1年之后，無(wú)權(quán)向L先生主張合同解除權(quán)。大家可能關(guān)心的司法解釋條款如下：《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（〔2020〕17號(hào)）第十一條規(guī)定第二款“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！?/p>

買房人遲延收房的法律后果，確實(shí)要看買房人和開(kāi)發(fā)商之間簽署的商品房銷售合同如何約定。雖然作者剛才分析說(shuō)開(kāi)發(fā)商約定逾期收房就有權(quán)解除合同的條款無(wú)效，但并不是所有格式條款都無(wú)效。

一般來(lái)說(shuō)，商品房銷售合同慣常的約定是逾期收房，視為已經(jīng)收房。視同收房的效果是：第一，雖然沒(méi)有收房，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)由買房人承擔(dān);第二，雖然有質(zhì)保條款，但房屋瑕疵問(wèn)題在視同收房時(shí)候買房人不能提出，極有可能喪失提出問(wèn)題的有利時(shí)機(jī);第三，從視同收房之日起，買房人要交物業(yè)費(fèi)，并承擔(dān)遲延繳費(fèi)的法律責(zé)任;第四，如果商品房買賣合同對(duì)遲延收房有其他不是像解除合同那么過(guò)分的關(guān)于違約的約定，買房人很可能要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

如果開(kāi)發(fā)商先行提起訴訟要求解除合同或者撤銷網(wǎng)簽，建議買房人在積極應(yīng)訴的同時(shí)提起反訴，要求開(kāi)發(fā)商交房和辦理權(quán)證;如不反訴，即使本案中法院駁回了開(kāi)發(fā)商的請(qǐng)求，也無(wú)法主動(dòng)判決開(kāi)發(fā)商交房和辦理權(quán)證，買房人維權(quán)很可能要繼續(xù)提起訴訟，買房人就浪費(fèi)了時(shí)間成本和金錢成本。

在這里提醒各位買房人，合同中約定的事項(xiàng)，不論是權(quán)利還是義務(wù)，都應(yīng)當(dāng)及時(shí)的去做，以免給自己留下隱患。

作者在判決文書網(wǎng)上檢索類似案例，發(fā)現(xiàn)類似案例較少，但也找到了一個(gè)開(kāi)發(fā)商。

2014年9月15日，田某與開(kāi)發(fā)商三河市興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（這個(gè)開(kāi)發(fā)商值得在此擁有全稱）簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定購(gòu)買現(xiàn)房商品房等事宜;此后田某支付了全部購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商稱隨時(shí)可以交付房屋。因田某與開(kāi)發(fā)商就房屋契稅、專項(xiàng)維修基金等費(fèi)用交付事宜未達(dá)成一致，經(jīng)開(kāi)發(fā)商于2014年9月16日和2014年10月16日兩次書面催促田某收房后，至2016年田某仍未收房。2016年8月2日開(kāi)發(fā)商向田某發(fā)送的《律師函》，催告田某在指定日期內(nèi)辦理收房手續(xù)且作出了如田某仍不按時(shí)收房則解除《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的意思表示后，田某仍未收房。2016年，田某起訴開(kāi)發(fā)商要求開(kāi)發(fā)商交房;而后開(kāi)發(fā)商起訴田某要求確認(rèn)律師函法律效力，并要求解除《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。

一審法院認(rèn)為：《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，且沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該合同合法有效，雙方均應(yīng)按照約定全面履行各自的義務(wù)。田某一次性全額支付了購(gòu)房款且購(gòu)買了開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)房商品房，應(yīng)當(dāng)在合同約定的入住日期辦理接收房屋的相關(guān)手續(xù)，田某在兩年多的時(shí)間內(nèi)不辦理收房手續(xù)，已構(gòu)成違約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)依據(jù)合同約定解除合同。一審法院判決判處合同解除。

田某不服一審判決提起上訴，二審法院認(rèn)為：第一，案件程序違法：田某在先起訴開(kāi)發(fā)商主張交付案涉房屋，而原審法院在立案后未進(jìn)行實(shí)體審理，便中止該案審理。而后開(kāi)發(fā)商基于同一案涉房屋的事實(shí)，又在原審法院起訴田某逾期收房解除合同，原審法院對(duì)此進(jìn)行了實(shí)體審理并作出判決。第二，收房事宜屬于購(gòu)房人的權(quán)利還是義務(wù)這一基本法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)定。并與田某訴該開(kāi)發(fā)商的商品房預(yù)售合同糾紛一案一并處理。二審法院最終裁定發(fā)回重審。

該案件在發(fā)回重審的一審中最終以調(diào)解方式結(jié)案。

作者認(rèn)為，一審法院認(rèn)定合同有效的依據(jù)明顯不妥，格式條款有效性需要從合同權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性等方面進(jìn)行綜合評(píng)判，具體論述見(jiàn)本文第一部分的法律分析。雖然該案件在審判之時(shí)《民法典》尚未頒布，但其當(dāng)時(shí)的法律規(guī)范中關(guān)于格式條款及合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定與《民法典》頒布之后并無(wú)實(shí)質(zhì)差別。同時(shí)，一審法院中止田某作為原告案件的審理，直接只審理開(kāi)發(fā)商作為原告的案件，而不將兩案件合并審理的行為，也是迷之奇怪，讓人不得不浮想聯(lián)翩。二審法院及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并指出問(wèn)題所在，最終裁定發(fā)回重審理由比較充分。

1.收房對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)是權(quán)利而非義務(wù)，如果買房人已經(jīng)支付全部房款，一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)僅因買房人遲延收房就解除合同。

2.如果開(kāi)發(fā)商先行提起訴訟要求解除合同或者撤銷網(wǎng)簽，建議買房人在積極應(yīng)訴的同時(shí)提起反訴，要求開(kāi)發(fā)商交房和辦理權(quán)證;如不反訴，即使本案中法院駁回了開(kāi)發(fā)商的請(qǐng)求，也無(wú)法主動(dòng)判決開(kāi)發(fā)商交房和辦理權(quán)證，買房人維權(quán)很可能要繼續(xù)提起訴訟，買房人就浪費(fèi)了時(shí)間成本和金錢成本。

3.作者提醒買房人購(gòu)房后主動(dòng)關(guān)注開(kāi)發(fā)商交房信息，如無(wú)質(zhì)量問(wèn)題盡量按期收房：逾期收房最大的法律效果一般依據(jù)合同約定是視同交房;若買房人未驗(yàn)房即視同交房了，房產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題容易被開(kāi)發(fā)商蒙混過(guò)關(guān);許多開(kāi)發(fā)商是在交房時(shí)候要買房人提交辦理房產(chǎn)權(quán)證的資料，不及時(shí)提交權(quán)證資料導(dǎo)致房產(chǎn)證辦理不及時(shí)，影響買房人自己的權(quán)益;一旦開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘I房人遲延收房要求解除合同，本來(lái)正常的收房流程需經(jīng)過(guò)法院漫長(zhǎng)的審判及執(zhí)行流程方能解決，無(wú)論結(jié)果如何，對(duì)買房人來(lái)說(shuō)需要耗費(fèi)很大的精力和財(cái)力。

北京市邦盛律師事務(wù)所是一家在資本市場(chǎng)享有良好聲譽(yù)的著名專業(yè)律師事務(wù)所，長(zhǎng)期致力于為企業(yè)提供常年法律顧問(wèn)、金融、證券、股權(quán)投資、基金法律服務(wù)，以助力企業(yè)發(fā)展。同時(shí)，律所專精于為其非訴業(yè)務(wù)客戶解決高端商事訴訟、仲裁糾紛，為企業(yè)的資本化進(jìn)程和日常經(jīng)營(yíng)保駕護(hù)航，在公司高端商事訴訟、仲裁領(lǐng)域贏得了良好的聲譽(yù)，并積攢了豐富的經(jīng)驗(yàn)。

郭亞男律師畢業(yè)于中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，碩士研究生，同時(shí)擁有注冊(cè)會(huì)計(jì)師和執(zhí)業(yè)律師資格;從業(yè)十余年間，曾就職于會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、私募股權(quán)結(jié)構(gòu)，從事與公司IPO、并購(gòu)重組、基金設(shè)立、股權(quán)及債權(quán)投融資等相關(guān)法律事務(wù)，以及民商事訴訟。